İngiltere Bare Trust Belgesi Türkiye’deki Evin Gerçek Malikini Değiştirir mi? MÖHUK 21 ve TMK 705–706

Kısa özet

İngiltere Bare Trust nedir, neden tapu uyuşmazlığı çıkarır?

Bare trust, İngiltere ve Galler hukukunda trustee’nin varlığı bir başkası yararına tuttuğu ve yararlanıcının trust malvarlığı veya gelirine ilişkin geniş ve doğrudan hakka sahip olduğu trust türüdür. HMRC’nin TSEM1563 ve GOV.UK açıklamalarında bare trust yararlanıcısının sermaye ve gelir üzerinde derhal ve mutlak hak sahipliği esas alınır. Buna rağmen bu sistem, Türk tapu sicilindeki malik sütununun iki ayrı kişiyi aynı anda aynî hak sahibi olarak göstermesini zorunlu kılmaz.

İngiltere’de yaşayan bir kişinin Türkiye’deki daireyi kardeşinin adına satın alıp aralarında İngilizce bir bare trust deed düzenlemesi, sonradan miras, boşanma veya satış uyuşmazlığına yol açabilir. Bu durumda temel mesele yalnız belgenin İngiltere’de geçerli olup olmadığı değildir. Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin kime ait olduğu, kişinin talebinin aynî hak mı yoksa kişisel alacak mı oluşturduğu ve tapu kaydının hangi hukuki sebebe dayanarak değiştirilebileceği ayrı ayrı incelenmelidir.

Trustee ile beneficiary hangi anlamlarda hak sahibidir?

İngiliz sisteminde trustee trust varlığının hukuken yönetimi veya kaydını elinde tutan, beneficiary ise trust koşullarına göre yararlanan kişidir. Bare trust için yararlanıcının değere ve gelire yönelik hakkı güçlüdür; trustee’nin takdir yetkisi genellikle sınırlıdır. HMRC kaynaklarındaki bu hak tarifi İngiltere’deki trust ilişkisinin niteliğini açıklar. Ancak Türkiye’de kayıtlı bir taşınmazın tapu maliki, sırf yurtdışı belgede beneficial owner yazdığı için değişmiş sayılmaz.

Tapu sicilindeki malik ile taşınmaz bedelini fiilen ödeyen kişinin farklılığı bir araştırma sebebidir. İki kişi arasında borç, vekâlet, inançlı işlem, bağış veya başka hukukî ilişki bulunabilir. Somut ilişkinin bare trust terimiyle adlandırılması, bunların her birini aynı işlem hâline getirmez. İddia edilen hakkın türü belirlenmeden tapu iptali ve tescili davası açılması eksik hukuki kurguya yol açabilir.

HMRC’nin bare trust açıklaması Türkiye için hangi noktada önemlidir?

Birleşik Krallık vergi idaresi HMRC’nin TSEM1563 rehberi, bare trust için yararlanıcının sermaye ve gelir üzerindeki derhal ve mutlak hakkını anlatır. İdarenin bu açıklaması, İngiliz hukukunda trust ilişkisini sınıflandırmak bakımından önemli ve resmî referanstır. Bununla birlikte HMRC’nin bir gelir veya sermayeyi vergisel açıdan yararlanıcıya atfetmesi, Türkiye’deki tapu sicilinde mülkiyet aktarımı yapıldığına ilişkin idarî işlem değildir.

İngiliz vergi beyannamesinde bir kişinin beneficial owner olarak gösterilmesi, Türk hâkimine karşı sunulabilecek belgelerden biri olabilir. Ancak Türk aynî hukukunda tescil ile kişisel borç ilişkisi arasında temel ayrım devam eder. Vergi bildirimini tapu mülkiyet belgesinin yerine koymak yerine belgenin hangi olguyu ispatladığı ve hangi hukuki ilişkiye dayandığı açıklanmalıdır.

Law of Property Act 1925 m.53 Türkiye’deki eve uygulanır mı?

İngiltere ve Galler’de Law of Property Act 1925 m.53/1-b, arazi veya taşınmaz menfaatine ilişkin açık trust beyanının yetkili kişinin imzaladığı yazılı belgeyle ortaya konulup ispatlanmasını düzenler. Aynı maddenin ikinci fıkrası, ortaya çıkan veya zımni kabul edilen belirli trust türleri hakkındaki kuralları saklı tutar. Bu hüküm İngiliz taşınmaz ve trust hukukunun düzenlemesidir; Türkiye’deki arsa veya dairenin aynî hakkını doğrudan belirleyen Türk tapu kuralı değildir.

Dolayısıyla İngiltere’deki solicitor tarafından hazırlanmış ve m.53’e uygun olduğu ileri sürülen deed, Türkiye’de tapu satışına ilişkin resmî senet yerine geçmez. Belgenin İngiliz trust hukukunda anlamı ayrıca, Türkiye’deki taşınmaz bakımından hangi kişisel veya aynî sonucu doğurabileceği ayrıca incelenir. Belgeyi İngiltere’de geçerli kabul etmek ile Türk tapusunda mülkiyetin değiştiğini söylemek birbirinden ayrılmalıdır.

MÖHUK m.21/1: taşınmaz mülkiyetinde uygulanacak hukuk

5718 sayılı MÖHUK m.21/1, taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer aynî hakları malın bulunduğu ülke hukukuna bağlar. İstanbul’da bulunan daire, Mersin’deki arsa veya Antalya’daki yazlık bakımından lex rei sitae Türk hukukudur. Belgenin İngiltere’de düzenlenmesi, yararlanıcının İngiliz vatandaşı olması ya da trustee’nin Londra’da yaşaması bu özel bağlama kuralını tek başına değiştirmez.

İngiliz bare trust belgesinin Türk taşınmazı üzerinde ne sonuç doğuracağı incelenirken asıl sorulacak şey, hak sahibinin Türk hukukunda hangi talebi ileri sürebileceğidir. Tapu kaydının değiştirilmesi, bedel iadesi, hesap verme, taşınmazdan elde edilen gelirin talebi ve haksız tasarrufun önlenmesi farklı hukukî yollardır. Tek belge bütün yolları otomatik açmaz.

MÖHUK m.21/4: tapu işleminin şekli

MÖHUK m.21/4, taşınmazlar üzerindeki aynî haklara ilişkin hukuki işlemlerin şeklinin taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tâbi olduğunu düzenler. Bu nedenle Türkiye’deki taşınmaz bakımından Türk resmî şekil kuralları dikkate alınır. İngiliz belgenin noterden tasdik edilmesi veya üzerine apostil eklenmesi, bu özel bağlama kuralını ortadan kaldırmaz.

Türk Medeni Kanunu m.706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde düzenlenmesini şart koşar. Tapu Kanunu m.26 uyarınca gerekli tapu işlemlerinin yapılması ayrı bir aşamadır. İngiliz bare trust deed üzerindeki imzaların doğrulanmasıyla Türk resmî senet düzeni birbirine karıştırılmamalıdır.

Türk Medeni Kanunu m.705: tescil ilkesi ve istisnalar

TMK m.705 kural olarak taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağını düzenler. Miras, mahkeme kararı ve kanunda belirtilen bazı tescilden önce kazanım hâllerinde mülkiyetin kazanılması bakımından istisnalar bulunur; fakat bu durumlarda dahi tasarruf işlemleri yönünden tescil ihtiyacı gündeme gelebilir. İngiltere’de yapılan trust beyanı, bu kanuni istisnalardan biri olarak kendiliğinden gösterilemez.

Örneğin tapuda anne adına kayıtlı daire için İngiltere’de yaşayan çocuk lehine düzenlenen bare trust metni bulunduğunda, mevcut mülkiyetin annede mi, çocukta mı olduğu hakkındaki Türk aynî hukuk incelemesi ayrı yapılır. Çocuğun bedeli ödemiş olması ya da belgeyi imzalaması hukuken önem taşıyabilir; fakat mülkiyetin otomatik şekilde çocuk adına tescil edildiği sonucunu vermez.

Türk Medeni Kanunu m.706 neden devreye girer?

TMK m.706 taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler için resmî şekil şartını ortaya koyar. Türk taşınmazını başkasına geçirmeyi amaçlayan bir İngilizce sözleşme, içerdiği taraf ve bedel bilgileri ne kadar ayrıntılı olursa olsun Türk hukukundaki resmî şekil şartı yönünden ayrıca incelenmelidir. İngiltere’de deed usulünün tamamlanması, Türk tapu memurluğunca düzenlenen resmî senedin eşdeğeri olarak otomatik kabul edilmez.

Bir belge mülkiyet devrini değil belirli şekilde hareket etmeyi veya gelirleri yararlanıcıya aktarmayı öngörüyorsa bu kez kişisel borç ilişkisinin niteliği araştırılır. Şekil eksikliği ile geçerli kişisel taahhüt olasılığı ve somut olayın diğer hükümleri arasında ayrım yapılması gerekir. ‘Trust yok sayılır’ veya ‘tapuda kesin tescil sağlar’ gibi iki uç sonuç hukuki değerlendirmeyi yansıtmaz.

İnançlı işlem ve bare trust aynı şey midir?

Türk hukukunda inançlı işlem, tarafların malvarlığı değeri hakkında dış ilişki ve iç ilişki çerçevesinde kurdukları özel hukuki ilişki olarak gündeme gelebilir. İngiliz hukukundaki bare trust ile aynı kelimeyle çevrilebilse de iki sistemin aynî hak ve ispat yapısı birebir örtüşmez. Mahkemeye sunulacak belge, önce gerçek taraf iradeleri ve somut ifa ilişkisi bakımından yorumlanmalıdır.

Örneğin bir kişinin Türkiye’de ev alımı için gönderdiği para başka kişi tarafından kullanılmış, tapu da para alıcısı adına düzenlenmiş olabilir. Bu olguların haklı bir güven ilişkisini, ödüncü, bağışı veya farklı taahhüdü gösterip göstermediği sözleşme, yazışma, para transferi ve taraf davranışlarıyla belirlenir. İngiliz trust kavramını Türk hukuku kavramlarına mekanik biçimde aktarmak yanlış dava açılmasına neden olabilir.

Trust belgesindeki kişisel taahhüde hangi hukuk uygulanır?

Trustee ile beneficiary arasındaki belirli sözleşmesel taahhütler, taşınmazdaki aynî hak sorusundan ayrıldığında MÖHUK’un borç ilişkilerine ilişkin kanunlar ihtilafı hükümleri gündeme gelebilir. MÖHUK m.24 tarafların hukuk seçimi ve seçim bulunmadığında uygulanacak hukukla ilgili genel esasları düzenler. Ancak hangi ilişkinin sözleşmeden kaynaklandığı, hangisinin trust veya başka yabancı statüden doğduğu önce nitelendirilmelidir.

Türk taşınmazının mülkiyetine ilişkin MÖHUK m.21, tarafların arasındaki muhtemel kişisel alacak için incelenen kurallarla birlikte değerlendirilebilir. İngiliz hukukunun seçilmesi, Türkiye’deki taşınmazın aynî statüsünü yöneten Türk hukukunu bertaraf eden genel yetki doğurmaz. Dava dilekçesinde ‘evin benim adıma tescili’ ile ‘karşı tarafın sözleşmeye aykırılıktan sorumluluğu’ talepleri ayrı hukuki temellerle değerlendirilmelidir.

Bare trust deed belgesinde hangi kayıtlar kritik?

Belgenin tam taraf adları, kimlikleri, taşınmazın açıklaması, trust varlığının kapsamı, yararlanıcının payı, trustee’nin yetkileri, bedeli kimin ödediği, belgenin tarihi ve imzaların doğruluğu ayrı ayrı incelenir. Bir metinde sadece ‘property in Turkey’ yazılması, Türk tapu sicilindeki ada-parsel-bağımsız bölümü belirlemeye yetmeyebilir. Kişilerin eski ve yeni soyadları, iki ülke kimlik kayıtları da önemlidir.

Yalnızca ilk ve son sayfayı görmek yerine trust deed’in bütün ekleri ile değişiklik veya fesih hükümleri de dosyaya alınmalıdır. Belge sonradan değiştirilmişse eski ve yeni sürümlerin ilişkisi netleştirilir. Beneficiary’nin hakkının belirli bir tarih veya olaya bağlı olup olmadığı ve trustee’nin hesap verme yükümlülüğü açıkça gösterilir.

Türk tapu sicilindeki kaydın kapsamı

Türkiye’deki taşınmaza ilişkin güncel tapu kaydı, malik, mülkiyet payı, ada, parsel, bağımsız bölüm, ipotek, haciz, intifa ve diğer takyidat bilgileriyle incelenir. Bare trust belgesi İngiltere’de bir kişinin beneficial owner olduğunu öne sürebilir; ancak Türk sicilindeki malik ile ilgili kaydın nasıl oluştuğunun ayrıca belirlenmesi gerekir.

Bir taşınmaz malikinin ölüm, satış veya cebrî icra yoluyla değişmesi mümkündür. İngiltere’de düzenlenen belgenin varlığı diğer üçüncü kişilerin sicildeki haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Özellikle taşınmazın satışına ilişkin bir işlem söz konusuysa tapuya güven ve üçüncü kişinin hukuki konumu ayrıca değerlendirilir.

Ev bedelinin İngiltere’den gönderilmesi mülkiyeti ispatlar mı?

İngiltere’deki banka hesabından Türkiye’deki satıcıya gönderilen para, ödeme kaynağını ve işlem tarihini ortaya koyabilir. Buna karşılık transfer dekontu tek başına taşınmazın Türk hukuku bakımından kime ait olduğunu kesin olarak göstermez. Ödeme yapan kişinin borç veren, bağış yapan, vekâlet veren veya alıcı sıfatlarından hangisiyle hareket ettiği ve transfer açıklamasının ne ifade ettiği ayrıca incelenir.

Bu nedenle delil dosyasında sözleşme, banka Swift kaydı, satış tarihi, satıcıyla yazışmalar ve tapu resmî senedi birlikte değerlendirilmelidir. Satış bedelinin parçalı ödenmiş olması veya başka aile üyelerinin katkısı bulunması hâlinde bu akış tabloda gösterilir. Tek bir banka transferine dayanarak bütün Türk taşınmaz mülkiyetini değiştirecek dava sonucu vaat edilmez.

Bare trust kapsamında Türkiye’deki evin kira gelirini kim alır?

Bir İngiliz bare trust düzenlemesi, yararlanıcının gelir üzerinde hakkı olduğunu öngörebilir. Ancak Türkiye’deki dairenin kiraya verilmesi, kira sözleşmesinin tarafı, kiracı tarafından kime ödeme yapılacağı ve bu gelir üzerinde kimin talep hakkı bulunduğu ayrı Türk hukuku ve kanunlar ihtilafı sorularıdır. Kira gelirinin ekonomik yararlanıcısı ile tapu maliki aynı kişi olmayabilir; bunun hukuki sonucu sözleşmeyle açıklanmalıdır.

Taşınmazdan elde edilen kiraların belirli kişiye aktarılması taahhüdü bulunuyorsa hesap dökümü, kira kontratı, banka transferleri ve sözleşmesel taahhütler incelenir. Türk vergi ve kira mevzuatının sonuçları İngiliz bare trust vergilendirme yaklaşımından otomatik çıkarılamaz. Bu yazı ayrı bir vergi beyanı tavsiyesi değil, hak sahipliği ve alacak talebinin ispat yolunu gösterir.

Trustee Türkiye’deki evi satarsa yararlanıcı ne yapabilir?

Tapu maliki sıfatıyla kayıtlı kişinin Türk hukukuna uygun satış yapması ile bare trust iç ilişkisindeki taahhüdüne aykırı davranması aynı işlem değildir. Trustee tarafından yapılan devrin Türk tapu sicilindeki geçerliliği, devralanın hukuki konumu ve kayıt koşulları Türk aynî hukukuna göre değerlendirilir. Yararlanıcının uğradığını ileri sürdüğü zarar veya gelir kaybı ise ayrıca borç ilişkisi ve hak sahipliği temelinde incelenebilir.

Yararlanıcı, satışın yapıldığı tarihi, devralanın kimliğini, bedelin nasıl ödendiğini, ilgili taahhütleri ve karşı tarafın belgeyle belirlenmiş yükümlülüklerini ortaya koymalıdır. Her satışın otomatik muvazaalı veya hükümsüz sayılması doğru değildir. Türk hukukunda somut olgu ve talep türüne uygun dava seçimi yapılır.

Trustee veya beneficiary ölürse Türk taşınmazı ne olur?

Trustee veya beneficiary’nin ölümü, İngiliz trust ilişkisinde halefiyet, görevin devri ve dağıtım şartları bakımından etkili olabilir. Buna karşılık Türkiye’de kayıtlı taşınmaz üzerindeki miras ilişkisi için MÖHUK m.20, mülkiyet açısından m.21 ve Türk Medeni Kanunu’nun miras hükümleri ayrıca incelenir. İngiltere’deki probate grant belgesinin varlığı, Türk taşınmazının miras paylarını otomatik değiştirmez.

Ölüm tarihi itibarıyla Türk tapu maliki kimdir, trust sözleşmesi neyi öngörmektedir, vasiyetname var mıdır ve yararlanıcının ileri sürdüğü hak aynî mi kişisel mi soruları ayrı cevaplanır. Türkiye’deki mirasçılık belgesi ile İngiliz executor yetkisi birbirine karıştırılmamalıdır.

Boşanmada İngiltere bare trust kapsamındaki ev nasıl ele alınır?

İngiltere’de yaşayan eşlerden biri adına Türk tapusunda kayıtlı ev için başka eş yararına bare trust belgesi bulunabilir. Böyle bir durumda eşlerin mal rejimine uygulanacak hukuk MÖHUK m.15 kapsamında, Türkiye’deki taşınmazların tasfiyesi ise m.15/2’nin özel kuralıyla değerlendirilir. Taşınmazın aynî hakları bakımından ayrıca m.21 uygulanır. İngiltere’de yapılan mali açıklamalar veya Form E kayıtları, Türk mülkiyet kaydını kendiliğinden değiştirmez.

Her eşin malvarlığına yaptığı katkı, malın edinim tarihi, trust belgesinin düzenlenme tarihi, tapu kaydı ve herhangi bir yabancı mahkeme mali kararı birlikte incelenmelidir. Bu inceleme sırasında ‘beneficial interest’ teriminin Türk mal rejimindeki katılma alacağıyla her durumda aynı şey olmadığı unutulmamalıdır.

HMK m.199, 223 ve 224: İngiliz trust belgesinin ispatı

HMK m.199 belge kavramını geniş şekilde ele alır. HMK m.223 yabancı dildeki belgelerin tercümesine, m.224 yabancı resmî belgelerin usulüne uygun onanmasına ilişkin kuralları içerir. İngiltere’de hazırlanmış bir trust deed çoğu kez taraflar arasındaki özel belgedir; yabancı bir kamu görevlisinin yaptığı tasdik, belgenin içerdiği tüm iddiaların maddî doğruluğunun Türk makamlarınca kesin kabul edildiği anlamına gelmez.

Belgenin noter veya solicitor tarafından hazırlanmış olması, tarafların gerçekten imzalaması, eklerin tümü, kayıtlı taraflar ve olası değişiklikler ayrı denetlenir. Türkçe tercümede legal title, beneficial interest, bare trustee ve settlement gibi sözcüklerin hangi hukukî anlama karşılık geldiği açıklanmalıdır. İngilizce metni yalnız ’emanet’ diye çevirmek bazen belgenin hukuki niteliğini belirsizleştirebilir.

Apostil, İngiliz trust belgesinin Türk tapusunda geçerliliğini sağlar mı?

Apostil, uygulanabildiği resmî tasdik rejiminde belgenin imza veya mühür kaynağının doğrulanmasına hizmet eder. İngiliz belgenin apostilli olması, onun Türkiye’deki taşınmaz üzerinde mülkiyet devri yaptığını tek başına göstermez. Özellikle özel bir sözleşme söz konusuysa imza onayı ile belgenin içerdiği hukukî taahhüdün geçerliliği farklı inceleme konularıdır.

Türkiye’deki taşınmazın devri bakımından MÖHUK m.21/4 ve TMK m.706 uygulanır. Apostilli trust deed’in geçerli bir kişisel taahhüde veya ispat belgesine dönüşebilme ihtimali ise somut belge ve olaylara bağlıdır. İki etki arasındaki farkı yazılı olarak göstermek, müvekkilin yanlış tapu başvurusu yapmasını önler.

İngiltere’den Türk avukata vekâletname nasıl planlanır?

Türkiye’deki taşınmazla ilgili dava, tapu veya uzlaşma işlemleri avukat aracılığıyla takip edilebilir. Bununla birlikte taşınmaz mülkiyetini devretme, sulh, feragat veya bağış gibi özel yetki gerektiren işlemler için vekâletname metni önceden belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu m.504 temsilcinin belirli tasarrufları özel yetki olmadan yapamayacağını düzenler.

İngiltere’deki Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname ile İngiliz noter veya yetkili makam önünde düzenlenmiş belgenin Türkiye’de kabul prosedürü aynı varsayılmamalıdır. Dava açacak kişi trustee, beneficiary veya mirasçı sıfatlarından hangisine dayanıyorsa vekâlet ve taraf bilgileri bununla uyumlu olmalıdır.

Taşınmaz elden çıkarılma tehlikesindeyse hangi koruma yolu vardır?

Türk tapusunda malik görünen kişinin taşınmazı devretmesi tehlikesi ileri sürülüyorsa, Türk hukukunda istenen hakkın niteliğine göre geçici koruma araçları değerlendirilir. HMK m.389 ihtiyati tedbirin genel koşullarını düzenler. Ancak bare trust belgesinin varlığı tek başına tedbir kararı alınacağını garanti etmez; hakkın korunmasının neden gerekli olduğu ve gecikme sebebiyle doğabilecek somut sakınca açıklanmalıdır.

Karar verilirse tedbirin kapsamı ve taşınmaz siciline etkisi Türk mahkeme ve tapu usulüne göre yürütülür. İngiltere’de trust belgesi imzalanması veya İngiliz avukat tarafından ihtar gönderilmesi, Türk tapusuna kendiliğinden devir yasağı koymaz. Tedbir ile esasa ilişkin mülkiyet davasının ayrı olduğu unutulmamalıdır.

Bir taşınmaz için hangi hukukun uygulanacağı tablosu

İngiliz bare trust ilişkisiyle bağlantılı dosyada tek bir ülke hukuku bütün meseleleri çözmeyebilir. MÖHUK m.21/1 aynî haklarda taşınmazın bulunduğu ülkeyi, m.21/4 aynî işlemlerin şeklinde yine bulunduğu ülkeyi esas alır. Taraflar arasındaki belirli borç ilişkilerinde MÖHUK m.24, miras ilişkisinde m.20, eşlerin mal rejiminde m.15 devreye girebilir.

Bu kurallar birlikte uygulanırken aynı olguya birden fazla hukuki etiket yapıştırılmamalıdır. Tapu tescili, sözleşmesel hesap verme ve bedel iadesi farklı taleplerdir. Dilekçede talep edilen sonucun ne olduğu açıkça yazılmalı; yabancılık unsuru ayrıca somut bağlama noktalarıyla gösterilmelidir.

Örnek dosya: Londra’daki alıcı, Mersin’de kardeşi adına ev aldı

İngiltere’de yaşayan kişi Mersin’deki daire için satış bedelini gönderiyor, tapu kardeşinin adına düzenleniyor ve aralarında İngilizce bare trust deed imzalanıyor olsun. Kişi sonradan ‘ev aslında benim’ iddiasıyla karşılaşınca ilk işlem, tapu kayıtlarını ve trust metnini aynı dosyada değerlendirmektir. Para transferleri ve yazışmalarla tarafların gerçekte ne amaçladığı araştırılır.

Bu örnekte trust belgesi Türk tapusunda kendiliğinden tescil doğurmaz. Ancak somut şartlara göre kişisel taahhüt veya başka hukuki ilişki bakımından belge değeri taşıyabilir. Hukuki talepler, MÖHUK m.21, TMK m.705–706 ve ilgili borçlar hukukuna dayanılarak ayrı kurulur. Örnek dosya belirli bir davanın kazanılacağını ileri sürmez.

Örnek dosya: Antalya yazlığının kira geliri İngiltere yararlanıcısına aktarılmıyor

İngiltere’de düzenlenen bare trust belgesinde yararlanıcıya Türkiye’deki yazlığın kira gelirlerinin ödenmesi kararlaştırılmış olsun. Trustee tapuda malik ve kira kontratında kiraya veren olarak görünüyorsa öncelikle belgenin iç ilişki açısından neyi borçlandığı incelenir. Kira ödemelerini kimin aldığı, hesap hareketleri ve ilgili dönemler belirlenir.

Bu uyuşmazlık, her zaman taşınmazın mülkiyet devrini gerektirmez. Hesap verme veya belirli dönem kira gelirini ödeme talebiyle tapu iptali ve tescili talebi farklı hukuki zeminlere sahip olabilir. Bu ayrım doğru yapıldığında müvekkilin takip etmek istediği ekonomik menfaat ile talep sonucu arasında daha net bağ kurulur.

Örnek dosya: Trustee ölür ve İngiltere’deki beneficiary Türkiye’de intikal ister

Türkiye tapusunda trustee adına kayıtlı evin maliki öldüğünde İngiltere’deki beneficiary kendisine ait olduğunu iddia ettiği bare trust deed’e dayanabilir. Mirasçılar ise tapuda kayıtlı kişinin mirasını ileri sürebilir. Çözüm, İngilizce trust belgesini mirasçılık belgesiyle aynı saymak değildir. Önce taşınmazın Türk aynî hukukundaki durumu ve mirasa uygulanacak özel hükümler belirlenir.

İngiltere probate grant veya yabancı vasiyetname varsa bunların hukuki kapsamı da incelenir. MÖHUK m.20 ve 21 ile Türk Medeni Kanunu’nun miras hükümleri birbirinin yerine geçirilmez. Trustee’nin kişisel edim borcu iddiası ile mirasçıların tapudaki mülkiyet durumu ayrıştırılır.

Bare trust uyuşmazlığında belge kontrol ve dava seçimi

İlk sırada orijinal trust deed ve bütün ekleri; ardından kişinin tam kimlik bilgileri, vekâlet, Türkiye tapu kaydı ve tarihçesi, para transferleri, kira sözleşmeleri, yazışmalar ve varsa İngiliz mahkeme kararları toplanır. İkinci aşamada kişisel taahhüt, tapu mülkiyeti, miras veya mal rejimi bağlantısı ayrı başlıklar altında sınıflandırılır. Üçüncü aşamada belge onayı ve tercüme tamamlanır.

Sonrasında Türk hukukuna göre görevli mahkeme, ilgili taşınmazın bulunduğu yer ve gerekli koruma tedbiri değerlendirilir. Hedeflenen sonuç yalnız tapu devri mi, başka kişinin hesap vermesi mi, yoksa para alacağının tahsili mi açıkça belirlenir. Bu sıra, işlem yapılmadan önce müvekkilin gerçek talebini ve ilgili delil türünü ayırt etmeyi amaçlar.

İlgili site yazıları ve resmî mevzuat bağlantıları

Yabancı hukukun Türkiye’de uygulanması için MÖHUK m.21 taşınır-taşınmaz rehberi, yabancı belgelerin mahkemede ispatı, İngiltere HM Land Registry kaydının delil değeri ve İngiliz mali kararının Türk tapusuna etkisi sayfaları konuya göre ayrı ayrı okunabilir.

Resmî İngiliz kaynağı HMRC TSEM1563 Bare Trust, GOV.UK trust türleri, Law of Property Act 1925 m.53; Türkiye kaynakları MÖHUK 5718 ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde incelenir.

Sık Sorulan 12 Soru

İngiltere Bare Trust belgesi Türk tapusunda malik değiştirir mi?

Hayır. İngiliz bare trust belgesi Türkiye’de tapuya kayıtlı taşınmazın malikini kendiliğinden değiştirmez; MÖHUK 21 ve TMK 705–706 incelenir.

Bare trustee ve beneficiary aynı haklara sahip midir?

İngiltere’de trustee ve beneficiary farklı hukuki konumları ifade eder. Türkiye tapu sicilindeki aynî mülkiyet sorusu ayrı Türk hukuku kurallarıyla çözülür.

Law of Property Act 1925 m.53 Türk dairesi için yeterli mi?

Hayır. İngiliz trust belgesinin ispat ve şekil rejimi, Türkiye’deki taşınmazın devrini amaçlayan işlemlerde MÖHUK 21/4 ve TMK 706’nın yerine geçmez.

Türkiye’deki evin bedelini İngiltere’den ödemek mülkiyeti kanıtlar mı?

Banka dekontu ödeme kaynağını ortaya koyabilir; ancak mülkiyetin kime ait olduğunun Türk aynî hukukuna göre incelenmesi gerekir.

Apostilli trust deed ile tapuya gidilebilir mi?

Apostil belge kaynağıyla ilgilidir; Türk tapu sicilindeki mülkiyet devrinin maddî ve şekil şartlarını tek başına yerine getirmez.

Beneficiary Türkiye’de tapu iptali ve tescil talep edebilir mi?

Somut hukukî ilişki, delil ve Türk hukukunun aradığı koşullar değerlendirilmeden bu dava sonucunun doğrudan mümkün olduğu varsayılamaz.

Trust belgesi kişisel alacak davasında kullanılabilir mi?

Belgenin taraflar arasında ne tür taahhütler doğurduğu, uygulanacak hukuk ve HMK belge kuralları kapsamında ayrıca değerlendirilir.

İngiltere’deki solicitor imzası Türk tapusunda yeterli midir?

Hayır. Yabancı imza veya belgenin tasdiki, Türk taşınmaz devrine ilişkin resmi şekil ve tescil şartlarını otomatik karşılamaz.

Trustee Türkiye’deki evin kirasını yararlanıcıya ödemezse ne olur?

Hesap verme ve gelir aktarımı yükümlülüğü, trust belgesinin içeriği ve uygulanacak borçlar hukuku yönünden ayrı incelenir.

Trustee ölürse İngiltere’deki beneficiary doğrudan Türk mirasçısı olur mu?

Yalnız bare trust belgesi nedeniyle otomatik Türk mirasçılığı sonucu doğmaz; MÖHUK 20–21 ve ilgili miras belgeleri gerekir.

Türkiye’deki ev satılacaksa tedbir istenebilir mi?

HMK m.389 uyarınca talep konusu hak ve somut tehlike bakımından ihtiyati tedbir koşulları değerlendirilir; İngiliz trust belgesi tek başına tedbir garantisi değildir.

Türk avukat İngiltere’deki beneficiary adına işlem yapabilir mi?

Usulüne uygun temsil belgeleriyle işlemler takip edilebilir; taşınmaz satışı veya diğer özel tasarruflar için vekâlet yetkisinin kapsamı ayrıca belirlenir.