Avustralya’da Yaşayan Ev Sahibinin Mersin’de Kira Ödemeyen Kiracıya Karşı Hakları: TBK 315, İİK 269 ve Arabuluculuk

Kısa Özet Tablosu

Kira alacağı ile tahliye talebinin hukukî farkı

Kiracının bir veya birkaç aylık kirayı ödememesi, kiraya verenin iki farklı menfaatini etkiler. Birincisi vadesi gelmiş kira alacağının tahsilidir. İkincisi kanuni şartları oluşmuşsa kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve taşınmazın tahliyesidir. Alacağı tahsil etmeye yönelik bir işlem mutlaka tahliye kararı üretmez; aynı biçimde tahliye tartışması geçmiş kira borçlarını kendiliğinden silmez. TBK m.313 uyarınca kira bedelini ödeme borcu kiracıya aittir. Sözleşmenin türüne, kira dönemine ve yan giderlere ilişkin hükümlere bakılarak hangi tutarların muaccel olduğu bulunur. Yalnız sözlü görüşmeler veya WhatsApp mesajlarıyla kesin bir tahliye tarihi belirlendiği düşünülmemelidir. Yazılı sözleşme, kira bedeli ve ödeme hesap bilgisi, kiracının her ay için yaptığı ödemelerin dökümü ile varsa ihtarname dosya başında hazırlanmalıdır. Avustralya’daki malik, kira hesabını Türkiye’deki banka hesabıyla yürütüyorsa banka dekontlarını düzenli arşivlemelidir. Banka hesabına gelen para, ödemenin hangi aya ait olduğu açıklamasıyla beraber değerlendirilir.

TBK m.314 kira bedeli ne zaman ödenir?

TBK m.314, taraflar arasında aksine bir sözleşme veya yerel âdet bulunmadıkça kira bedelinin ve gerekiyorsa yan giderlerin her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmesini esas alır. Bu nedenle kanundaki genel ödeme zamanı ile sözleşmede kararlaştırılmış ödeme günü birbirinden ayrılmalıdır. Sözleşmede örneğin her ayın belirli bir günü öngörülmüşse o hükmün geçerliliği ve muacceliyet tarihi incelenir. Kiraya verenin geçmişte birkaç kez geç ödemeye sessiz kalmış olması, her gelecekteki geç ödemeyi kayıtsız şartsız kabul ettiği şeklinde otomatik değerlendirilmemelidir; ancak tarafların uygulaması somut dosyada önem taşıyabilir. Sözleşmenin başlangıcı, uzama dönemi ve kira artışına ilişkin hükümlerle gerçek ödeme kayıtları karşılaştırılır. Avustralya’dan takip edilen dosyada Türk lirası veya farklı dövizle belirlenen kira bakımından ilgili sözleşme hükümleri ve emredici düzenlemeler ayrıca araştırılmalıdır. Belli bir kira ayı için kiracının zaten ödemiş olduğu tutarı tekrar istemek, gereksiz uyuşmazlık yaratır; bu nedenle hesap dökümü önemli ilk delildir.

TBK m.315 uyarınca ihtar ve en az otuz günlük süre

TBK m.315, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemeyen kiracıya, kiraya verenin yazılı biçimde süre verebileceğini ve bu süre içinde ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceğini düzenler. Aynı maddenin ikinci fıkrasında genel kira ilişkileri için en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiraları için en az otuz gün öngörülmüştür. Sürenin başlangıcı, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen gündür. Dolayısıyla konut kiracısına örneğin beş gün süre verip süre sonunda tahliye talep edileceğini söylemek m.315’in asgari süre kuralıyla bağdaşmaz. İhtarda borcun hangi kira aylarına ilişkin olduğu, kira bedelinin miktarı, ödeme talebi ve kanuni süre sonunda fesih sonucu açıkça belirtilmelidir. Tebliğin ispatı ayrıca önemlidir. Kiracıya hiç ulaşmayan bir e-posta ile kanuni ihtarın usulüne uygun ulaştığının otomatik kabulü doğru değildir. Avustralya’daki kiraya veren, Türkiye’deki vekil aracılığıyla yazılı tebliğ ve belge denetimini yürütmelidir.

İhtarname borcu ispat eder mi?

Kiraya verenin kiracıya ihtar göndermiş olması, bildirilen borcun gerçekten mevcut olduğunu tek başına kanıtlayan kesin bir yargı kararı değildir. Borç miktarı ile ödeme tarihleri, kira sözleşmesi, banka hareketleri, yazılı makbuzlar ve varsa taraflar arasındaki hesaplaşmaya ilişkin belgeler üzerinden incelenir. İhtarname, belirli bir alacak iddiasının hangi tarihte kiracıya yöneltildiğini ve hangi sonucun bildirildiğini göstermesi bakımından önem taşır. Bununla birlikte kiracı, ödeme yaptığını veya istenen tutarın sözleşmeye uygun olmadığını ileri sürebilir. Bu yüzden hukukî strateji yalnız ihtarname yazıp göndermekle sınırlı tutulmamalıdır. İhtarın hazırlanmasından önce muaccel kira dönemleri, yapılan kısmi ödemeler ve ödeme açıklamaları kontrol edilir. Avustralya’dan uzaktan takip edilen taşınmazlarda aile bireylerinin veya emlak danışmanının teslim aldığı nakit ödemeler ayrıca kayıt altına alınmalıdır. Aksi takdirde bankada görünmeyen ancak kiraya verene fiilen ödenmiş bir tutar için takip başlatılması hukuki ihtilaf doğurur. Delilin toplanması, bildirim kadar önemlidir.

İİK m.269 kapsamındaki kira takibi ne sağlar?

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi, adi kira ve hasılat kiraları için kira alacağına ilişkin özel ödeme emri ve itiraz usulünü düzenler. Kiraya verenin talep ettiği şartlarda ödeme emrinde, kanuni süre sonunda icra mahkemesinden kiracının çıkarılmasının istenebileceği bildirilir. Borçlu, kanunda düzenlenen itiraz süresinde icra dairesine itiraz edebilir. İİK m.269’da genel itiraz süresi yedi gündür. Ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun tebliği, takipte hangi kira dönemlerinin talep edildiği ve kira sözleşmesinin varlığı kritik rol oynar. Sadece ödeme emri gönderilmesi fizikî tahliyenin derhâl gerçekleştirileceği anlamına gelmez. İtiraz varsa takip yönünden hukuki sonuçları değerlendirilir; ödeme ve tahliye bakımından ilgili icra mahkemesi usulleri gündeme gelebilir. Kiracının itirazında sözleşmeyi ve varsa imzasını açık ve kesin şekilde reddedip reddetmediği İİK m.269 bakımından özel önem taşır. Dosyadaki kira sözleşmesinin doğru taraflarca imzalanması bu nedenle takip öncesi kontrol edilir.

Ödeme emrindeki yedi günlük itiraz süresi ile otuz günlük ödeme süresi

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliyeye yönelik ilamsız icra uygulamasında, borçlunun itiraz süresi ile borcun ödenmesi için tanınan süre farklı amaçlara hizmet eder. İİK m.269 kira ödeme emrine itiraz için genel olarak yedi günlük süre düzenler. TBK m.315 ise konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt nedeniyle fesih sonucu bakımından en az otuz günlük yazılı süreyi gerektirir. Bu iki sürenin aynı şey olduğu veya yedi gün geçince derhâl zorla tahliye yapılabileceği söylenemez. İcra ödeme emrinin içeriği, kanuni uyarılar ve gerçekten hangi kira türü için takip yapıldığı incelenir. Borçlu ödeme yaparsa ödemenin kapsamı ve zamanında yapılıp yapılmadığı ayrıca değerlendirilir. İtiraz edildiğinde İİK m.269 ve devamındaki özel usul hükümleri uygulanır. Tebligat tarihini ve sürelerin son gününü belge üzerinde hesaplamak gerekir; özellikle tebliğin usulsüz olduğu iddia ediliyorsa başlangıç tartışması doğabilir. Avustralya’daki alacaklı ile Türkiye’deki vekil arasında belge ve tarih takibi kesintisiz yürütülmelidir.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

İİK m.269, borçlunun kira ödeme emrine itiraz etmesi halinde takibin durmasına ilişkin özel düzenleme içerir. İtirazın içeriği önemlidir: borçlu kira akdini ve yazılı sözleşmede imzasını açık ve kesin olarak reddetmediyse kanunun bu kabul beyanına bağladığı sonuçlar doğabilir. Kiraya veren, itirazın niteliği ve dayandığı belgeler çerçevesinde itirazın kaldırılması veya uygun yargısal yolun izlenmesi için dava ve takip şartlarını değerlendirmelidir. İİK m.269’da itirazın tebliğinden itibaren altı aylık süreye bağlanan özel sonuçlar da yer aldığından, ‘itiraz geldi, dosya kendi kendine sürer’ yaklaşımı yanlıştır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinin varlığına mı, istenen kira tutarına mı, ödeme olgusuna mı yoksa yetkiye mi ilişkin, her itiraz ayrı incelenmelidir. İcra takibinden önce sözleşme ve banka belgeleri hazırlanmışsa, itiraz sonrasındaki ispat sorunları azalabilir. Avustralya’da bulunan kiraya veren, yalnız sistemde itiraz görüldüğünü öğrenmekle yetinmemeli; itiraz dilekçesi ve tebliğ tarihini temin etmelidir.

Tahliye icra müdürlüğü eliyle hangi aşamada yapılır?

Kiracı kira bedelini ödemedi diye kiraya verenin kendi başına kilidi değiştirmesi, suyu veya elektriği kestirmesi, eşyaları dışarı atması ya da kolluk yardımı olmadan evden çıkarmaya çalışması hukukî tahliye yolu değildir. Tahliye, kanunda öngörülen yargısal ve icra prosedürü üzerinden gerçekleştirilir. İİK m.269 ve devamındaki özel hükümler, ödeme emri, sürelere uygun işlem, itirazların çözümü ve tahliye talebinin hukuki koşulları bakımından birlikte incelenir. İcra müdürlüğünün yapacağı uygulama ile kiraya verenin şahsi talebi aynı değildir. Avustralya’da ikamet edilmesi, taşınmazda fiilen bulunmayan malik lehine kanunsuz bir fiilî tahliye hakkı yaratmaz. Özellikle eşyaların korunması, mahallin teslimi, kilit değişimi ve depozito hesabı gibi konular kanuni süreçte belgelenmelidir. Kiracıyla gönüllü teslim görüşmesi yapılacaksa teslim tutanağında tarih, taşınmazın durumu, anahtar sayısı ve varsa borçların nasıl ele alındığı yazılı olmalıdır. Tek taraflı tahliye girişimleri hukukî ve cezai uyuşmazlıklara neden olabilir.

İki haklı ihtar ve TBK m.352/2 şartları

Kira bedelinin aynı kira yılı içindeki gecikmeleri, TBK m.352/2 kapsamındaki iki haklı ihtar yolunu da gündeme getirebilir. Madde, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya daha uzun sürede iki haklı yazılı ihtara sebep olması hâlinde, kiraya verenin belirlenen dönem sonundan itibaren bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirmesine imkan tanır. Buradaki ihtarların gerçekten haklı olması ve kanunun aradığı dönem koşullarını karşılaması gerekir. Herhangi iki mesajı veya aynı kira borcu için gönderilmiş iki hatırlatmayı doğrudan iki haklı ihtar saymak doğru değildir. İhtarın tarihi, hangi kira dönemine ilişkin olduğu, muaccel kira borcunun bulunup bulunmadığı ve kiracıya ulaştığı belgelenir. TBK m.315’e göre temerrüt ihtarıyla m.352/2’ye göre iki haklı ihtar yolunu birbirinin yerine geçmiş gibi göstermek hukuken isabetsizdir. İkinci yolda bir aylık dava süresi ayrıca izlenmelidir.

Tahliye taahhütnamesi ile kira borcu takibi aynı değil

TBK m.352/1, kiracının kiralanan kendisine teslim edildikten sonra belirli tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenip bu tarihte tahliye etmemesine dayalı ayrı sona erdirme imkanını düzenler. Bu halde kanun, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra yoluna başvurulması veya dava açılması koşulunu belirtir. Kira bedelinin ödenmemesiyle ilgili TBK m.315 ve İİK m.269 hükümleri bu kurumdan farklıdır. Avustralya’da yaşayan malik, kira borcunun birikmesini gerekçe göstererek daha önce düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesinin bütün şartlarının kendiliğinden oluştuğunu kabul etmemelidir. Belgenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması, yazılı olması, tarih ve tarafların iradesi yönünden ayrıca değerlendirme gerekir. Taahhütnamenin icrası ve itiraz usulleri, kira ödeme emriyle yürütülen takibin aynısı değildir. Sitedeki ayrı tahliye taahhütnamesi rehberine bağlantı verildiğinden, iki yöntemin teknik ayrıntıları karıştırılmadan okunabilir. Aynı anda birden çok hukuki yol düşünüldüğünde sürelerin birbirini ortadan kaldırmadığı kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk hangi kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmayı genel olarak dava şartı kabul eder. Ancak metin, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu kapsamın dışında tutar. Bu istisna son derece önemlidir. Bütün kira dosyalarında arabuluculuk zorunlu olduğu söylenemeyeceği gibi, bütün tahliye uyuşmazlıklarının istisnaya girdiği de söylenemez. Başvurunun konusu ile talep edilen hukuki yol doğru nitelendirilmelidir. Arabuluculuk anlaşma ve son tutanağı, mahkemeye sunulacak belgeler ve süre yönünden önem taşıyabilir. HUAK m.18/A, dava şartı yerine getirilmeden dava açılmasının usulî sonuçlarını düzenler. Avustralya’daki kiraya veren, arabuluculuk görüşmesine temsil yoluyla katılma konusunu yetki ve kimlik doğrulamasıyla planlamalıdır. Katılım şekli ve anlaşma yetkisi yazılı vekâletname kapsamıyla uyumlu olmalıdır. Anlaşma halinde belirlenen tahliye tarihi, kira borçları ve teslim koşulları açıkça yazılmalıdır.

Avustralya’daki malik Türkiye’de avukata nasıl vekâlet verir?

Türkiye’de kira alacağı takibi, icra müdürlüğü işlemleri, arabuluculuk ve tahliye sürecini yürütecek avukatın temsil yetkisi, usulüne uygun düzenlenmiş vekâletnameyle kurulur. Avustralya’daki Türk dış temsilcilikleri noterlik işlemleri için başvuru noktalarından biridir. Avustralya makamlarınca düzenlenen noterlik belgesinin Türkiye’de kullanımında apostil, tercüme ve işlemin şekline ilişkin gereklilikler ayrıca değerlendirilmelidir. Yalnız sözleşmeyi takip veya kira bedelini almaya yetki ile sulh olmak, ibra etmek, tahsilatı kabul etmek veya arabuluculukta anlaşma sağlamak aynı sonuçları doğurmayabilir. HMK m.74’teki özel yetki gerektiren işlemler ve diğer usul hükümleri, vekâletnamenin metninin hazırlanmasında dikkate alınmalıdır. Avukatın kimliği, temsil edilecek kişinin adı, taşınmazın adresi ve yapılacak işlem türleri doğru yazılmalıdır. Kiraya verenin Mersin’deki taşınmazla ilgili davayı Avustralya’dan yürütmesi, mahkemeyi otomatik olarak Avustralya’da yetkili hâle getirmez. Türkiye’deki usule uygun temsil ile dosya takibi yapılması esas yöntemdir.

Vekâletname kapsamı ile para tahsiline ilişkin yetki

Kira alacağı dosyasında avukatın takip yapmaya ve dava açmaya yetkisi bulunması, kira bedelinin herhangi bir üçüncü kişinin şahsi hesabına serbestçe aktarılmasının uygun olduğu anlamına gelmez. Tahsil yetkisi, vekâletname, avukatlık ilişkisi ve yürürlükteki meslek kuralları çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Müvekkilin Avustralya bankasında hesabının bulunması nedeniyle Türkiye’de toplanan kira alacağının hangi hesap üzerinden, hangi döviz ve banka masrafıyla ödeneceği hukuki temsilden ayrı bir finansal işlem olabilir. Bununla birlikte kambiyo ve banka bildirim yükümlülükleri göz ardı edilmemelidir. Kira borcu ödenirken ödemenin hangi döneme ve hangi kaleme mahsup edileceğinin belge üzerinde açık yazılması, sonradan ana para veya faiz tartışmasını azaltır. Avustralya’daki ev sahibi bir akrabasını kira tahsiline yetkili kılmışsa, bu kişinin avukat gibi yargısal temsil yapabileceği varsayılamaz. Temsilin sınırı ve mesleki yetki rejimi ayrı incelenir. Kira sürecinin tüm aşamalarında asıl müvekkile düzenli hesap verilmelidir.

Kiracıyla yapılan WhatsApp yazışmaları delil olarak kullanılabilir mi?

Kiracı tarafından gönderilen mesajlar, ödeme vaadi, borç kabulü, eksik ödeme açıklaması veya anahtar teslimine ilişkin beyanlar bakımından dosyanın olgusal çerçevesini gösterebilir. Ancak ekran görüntüsünün tek başına bütün borcu kesin ispat ettiği veya yazılı kanuni ihtarın yerine geçtiği genellemesi doğru değildir. Kişinin kimliği, mesajın bütünlüğü, tarih ve iletişim bağlamı değerlendirilebilir. Avustralya’daki malikin Türkiye saat diliminden farklı saatte yazışması, karşılıklı beyanların tarih sıralamasına özellikle dikkat edilmesini gerektirir. Sözleşmede bulunan tebligat adresi ve kiracının fiilen oturduğu adres de belgelerle karşılaştırılır. İhtarın ispatı gereken durumlarda kanuni tebliğ koşullarına uygun yöntem izlenmelidir. Banka dekontları, yazılı kira kontratı, noter ihtarı ve icra ödeme emri gibi belgeler birbirinden farklı ispat gücüne sahiptir. Kiracıdan alınmış bir telefon mesajı, onun hukuka uygun biçimde taşınmazdan çıkarılmasına izin veren tahliye kararı değildir. Deliller yetkisiz ifşa veya manipülasyona uğratılmadan saklanmalıdır.

Kısmi ödeme, depozito ve yan giderlerin değerlendirilmesi

Kiracı kira bedelinin yalnız bir bölümünü ödemiş olabilir. Böyle bir durumda ödeme tarihleri, banka açıklamaları ve taraflar arasında kararlaştırılmış mahsup usulü incelenir. Eksik ödemeye ilişkin alacak hesabı yapılmadan en yüksek tutar üzerinden takip başlatılması hatalı sonuçlara yol açabilir. Depozito veya güvence bedeli de otomatik olarak geciken aylık kira borcuna mahsup edildiği varsayılacak bir kalem değildir; TBK m.342’nin konut ve çatılı işyeri kiralarındaki güvence düzenlemesi, sözleşme ve ödeme koşulları göz önünde bulundurulur. Yan giderlerin kiracıya ait olup olmadığı, giderin niteliğine ve TBK hükümlerine göre ayrıca belirlenir. Bina aidatıyla malik tarafından ödenmesi gereken giderler her dosyada aynı olmayabilir. Avustralya’daki malikin emlak danışmanına yaptığı masrafın da kiracıya kendiliğinden yüklenebileceği söylenemez. Alacak hesabı, yalnız kiracının hukuken sorumlu olduğu muaccel kalemler üzerinden kurulmalıdır. İşlemden önce güncel hesap çizelgesi hazırlanması, dava veya takipte yanlış tutar talep etme riskini azaltır.

Ev sahibinin adresinin Avustralya’da olması tebligatı etkiler mi?

Kiraya verenin Avustralya’da ikamet etmesi, Türkiye’deki kiracıya yapılacak tebligatın otomatik olarak yabancı ülkeye gönderileceği anlamına gelmez. İcra ödeme emri ve ihtarnameler kiracının usule uygun tebligat adresine yöneltilir; vekille takip edilen dosyada kiraya verene yapılacak bildirimler temsil rejimi uyarınca değerlendirilir. 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun ilgili hükümleri, bildirim türü ve muhatabın durumuna göre uygulanır. Kira sözleşmesinde yazılı adresle kiracının güncel adresi farklıysa, bildirimin hangi adrese gönderileceği hukuki önem taşır. Avustralya’daki kiraya verenin telefonuna gelen kısa mesaj veya takip sisteminde görünür bir tarih, kanuni tebliğ tarihinin yerine kendiliğinden geçmez. Yetkili avukat dosyada ödeme emrinin düzenlenmesi, gönderilmesi, tebliğ belgesinin dönmesi ve itiraz tarihleri hakkında ayrı kayıt tutmalıdır. Özellikle süreye bağlı itirazın kaldırılması veya tahliye talebi söz konusuysa, tebligat evrakı görülmeden hesaplanan tarih hatalı olabilir. Elektronik tebligat yükümlülükleri de ilgili kişinin hukuki statüsüne göre incelenmelidir.

Kira sözleşmesi sözlü kurulmuşsa ne yapılır?

Kira ilişkisinin yazılı sözleşmeyle kurulması ispatı kolaylaştırır; ancak Türk hukukunda her kira ilişkisinin geçerliliğinin mutlaka yazılı metne bağlı olduğunu söylemek doğru değildir. Yazılı kontrat yoksa kiralananın teslimi, tarafların kimliği, ödenen kira bedelleri, banka dekontları, yazışmalar ve başka deliller ilişkinin içeriğini aydınlatır. Bununla birlikte özellikle İİK m.269 kapsamındaki takipte kiracının kira akdini reddedip reddetmemesi ispat açısından kritik olabilir. Avustralya’da yaşayan malik, ‘sözleşme yok ama kiracıyı hemen çıkartırım’ düşüncesiyle işlem yapmamalıdır. Sözlü sözleşme iddiası, kira bedelinin tutarı ve süresi gibi konularda ayrı uyuşmazlık yaratabilir. Taşınmazın tapuda hangi kişi adına kayıtlı olduğu, kiraya veren sıfatını kimin kullandığı ve kiraya verme yetkisinin kaynağı kontrol edilir. Miras veya paylı mülkiyet nedeniyle kiraya veren sıfatı tartışmalıysa, öncelikle maliklik ve temsil sorunu çözümlenmelidir. Tahliye ve alacak talepleri yalnız tanık anlatımına dayanarak değil, eldeki tüm kayıtlarla ele alınmalıdır.

Kiralananın el değiştirmesi ve yeni malik

TBK m.310, kiralananın sözleşme kurulduktan sonra el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olmasını düzenler. Avustralya’da yaşayan kişi taşınmazı miras yoluyla veya satın alarak edinmişse, eski malik tarafından yapılmış kira sözleşmesinin hukukî durumunu bu bağlamda değerlendirmelidir. Kiralananın el değiştirmesi, kira borcunun hangi dönemden itibaren kime ödeneceği ve kiracıya gerekli bildirimlerin yapılması bakımından önemlidir. Yeni malikin konut gereksinimi nedeniyle tahliye talebi ise TBK m.351 kapsamındaki farklı koşullara tabidir. Sadece malikin değişmiş olması, kiracıyı derhâl ve hiçbir usul olmadan tahliye etme yetkisi vermez. Bu nedenle ‘kira ödenmiyor’ gerekçesine dayalı temerrüt süreciyle ‘yeni malikin gereksinimi’ gerekçesi birbirine karıştırılmaz. Mirasçılık belgesi veya tapu intikali henüz yapılmamışsa, kiraya veren sıfatının nasıl ispatlanacağı özellikle değerlendirilir. Avustralya’daki yeni malik, eski kira sözleşmesini ve önceki ödemeleri edinim belgeleriyle birlikte incelemelidir.

Arabuluculuk anlaşması ve anahtar teslim tutanağı

Kiracıyla sulh görüşmelerinde yalnız ödenmeyen kira değil, taşınmazın tahliye tarihi, anahtar teslim şekli, birikmiş borçların hesaplaşması, varsa depozito iadesi ve yan giderlerin tasfiyesi de görüşülebilir. 6325 sayılı Kanun m.18/B’nin arabuluculuk anlaşma belgesine ilişkin hükümleri, taşınmazla ilgili anlaşmaların icra edilebilirlik şerhi bakımından özel koşullar içerir. Bu nedenle görüşmede kullanılan basit bir ‘anlaştık’ ifadesi, işlemin bütün hukukî sonuçlarını kendiliğinden üretmez. Anlaşma metninin açık, uygulanabilir ve tarafların gerçek iradesini gösteren hükümler içermesi gerekir. Tahliye gerçekleştiğinde anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi, taşınmazın boşaltıldığının ispatı açısından değerlidir. Tutanakta teslim tarihi, anahtar sayısı, kullanım durumu ve varsa eşya tespiti yazılı olur. Avustralya’da bulunan malik temsilci aracılığıyla teslim alacaksa teslim yetkisi ve temsil belgesi önceden hazırlanmalıdır. Borçtan feragat, ibra ve sulh gibi sonuç doğuracak ifadeler, özel yetki ve irade boyutuyla dikkatle kontrol edilmelidir.

Mersin’deki dosyayı Avustralya’dan takip için kontrol sırası

İlk adım, malikin kimliği ve taşınmazın güncel tapu bilgileriyle kira sözleşmesinin taraflarını eşleştirmektir. İkinci adımda vadesi gelmiş kira dönemleri, ödeme açıklamaları ve kısmi ödemelerden oluşan hesap çizelgesi hazırlanır. Üçüncü adımda hangi hukuki sonucun istendiği belirlenir: sadece kira alacağının tahsili mi, temerrüt nedeniyle sona erme ve tahliye mi, iki haklı ihtar veya başka bir sona erdirme nedeni mi? Dördüncü adım, uygun yazılı ihtar ve tebligat stratejisidir. Beşinci adımda arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı, İİK m.269 istisnası gözetilerek belirlenir. Altıncı adım icra veya dava dosyasındaki sürelerin takibidir. Yedinci adım ise ödeme ve tahliye sonrası hesaplaşmanın yazılı belgelerle tamamlanmasıdır. Avustralya’da bulunduğu için bir müvekkilin Türkiye’deki her duruşma veya takip işlemine şahsen katılmak zorunda olduğu varsayılmaz; temsil ve kişisel katılım koşulları işlem türüne göre incelenir. Hak kaybını önlemek, öncelikle doğru süre ve belge yönetimine bağlıdır.

İlgili site içi yazılar

• Tahliye taahhütnamesi icra takibi nasıl yapılır?
• Yurt dışındaki taşınmaz malikinin elatmanın önlenmesi davası
• Yurt dışındaki taraf ön inceleme duruşmasına katılmazsa?
• Avustralya Türk konsoloslukları ve vekâletname
• Yurt dışındaki müvekkiller için hukuki işlem rehberi
• Yurt dışından Türkiye’deki taşınmazın bağışlanması

Resmî mevzuat ve kurumsal kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Adalet Bakanlığı
• 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu – Adalet Bakanlığı
• İcra ve İflas Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• TBMM – Kanun ve mevzuat arşivi
• UYAP – Ulusal Yargı Ağı
• Konsolosluk İşlemleri – T.C. Dışişleri Bakanlığı
• Türkiye Barolar Birliği – Mevzuat

Sık Sorulan Sorular

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →