Instagram, Facebook ve WhatsApp’ta Emlak İlanı Vermek EİDS’ye Tabi mi? 2026

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ilk uygulamaya girdiğinde birçok kişi düzenlemenin yalnız büyük emlak ilan sitelerini kapsadığını düşündü. Bazı yetki belgesiz aracılar veya ilan yetkisi bulunmayan kişiler, ilanı internet sitesine girmek yerine Instagram gönderisi, Facebook grubu veya WhatsApp durum/kanal mesajı üzerinden paylaşarak sistem dışında kalabileceklerini varsaydı. Ticaret Bakanlığı 2026 denetimleriyle bu yorumu açık biçimde reddetti.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Bakanlığın 22 Ağustos 2026 duyurusuna göre, sosyal medya dahil elektronik ortamda verilen taşınmaz ve taşıt ilanlarında EİDS kimlik ve yetki doğrulamasına aykırı faaliyetler denetlenmekte ve idari yaptırım uygulanmaktadır. Böylece ilan mecrasının adı değil, elektronik ortamda taşınmaz ticareti amacıyla ilan yayımlanması esas alınmaktadır.

EİDS sosyal medya ilanlarını neden kapsıyor?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmaz ilanlarının elektronik ortamda verilmesine ilişkin kimlik ve yetki doğrulama yükümlülükleri getirir. Düzenlemenin amacı sahte ilanı, yetkisiz emlakçılığı ve tüketiciyi yanıltan pazarlamayı önlemektir. Bu amaç, sadece belirli bir ilan sitesinin alan adıyla sınırlı yorumlanamaz.

Ticaret Bakanlığı 2026’da yaptığı denetim açıklamasında Instagram, Facebook ve WhatsApp’ı isimleriyle sayarak elektronik ortamda verilen tüm taşınmaz ilanlarının EİDS zorunluluğu bakımından denetlendiğini bildirdi. Bu resmi açıklama, “sosyal medya ilan değil, paylaşım” savunmasının genel ve otomatik bir istisna oluşturmadığını gösterir.

Bir paylaşım taşınmazın satışı veya kiralanması amacıyla fiyat, konum, özellik ve iletişim bilgisi içeriyorsa ticari ilan niteliği açıktır. Özellikle emlak işletmesinin kurumsal hesabından düzenli portföy paylaşımı yapması taşınmaz ticareti faaliyetinin parçasıdır.

Instagram’da ev veya arsa ilanı vermek serbest mi?

Malik kendi taşınmazı için, EİDS’nin izin verdiği bireysel ilan çerçevesinde sosyal medyada paylaşım yapabilir. Ancak profesyonel emlak işletmesinin Instagram’da başka kişilere ait portföyleri yayımlaması için geçerli taşınmaz ticareti yetki belgesi ve ilgili taşınmaz sahibinin EİDS yetkilendirmesi bulunmalıdır.

Bir emlak ofisinin “ilan sitesi kullanmıyoruz, sadece Instagram’dan satıyoruz” demesi yetkilendirme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bakanlık denetimi doğrudan sosyal medya hesaplarını da kapsar. Hesap adının şirket unvanı yerine kişisel isim olması da fiilen yürütülen ticari faaliyetin niteliğini değiştirmez.

Instagram gönderisi, hikâye, reels açıklaması veya profil bağlantısı üzerinden taşınmaz pazarlanıyorsa taşınmazın yetkilendirme durumu denetlenebilir. Fiyat, metrekare veya diğer ilan bilgilerinin gerçeğe aykırı olması da ayrıca mevzuata aykırılık oluşturabilir.

Facebook Marketplace ve gruplardaki taşınmaz ilanları EİDS’ye tabi mi?

Evet. Ticaret Bakanlığının 2026 açıklaması Facebook’u açıkça kapsam içinde sayar. Marketplace ilanı, emlak grubu paylaşımı veya ticari sayfa üzerinden yapılan taşınmaz pazarlaması elektronik ilan niteliğindedir.

Yetki belgesiz kişinin “satılık daireler” grubunda düzenli şekilde başkalarının taşınmazlarını komisyon karşılığı pazarlaması, yalnız EİDS değil taşınmaz ticareti yetki belgesi bakımından da sorun doğurur. Faaliyetin sosyal medya grubunda yapılması profesyonel aracılık niteliğini ortadan kaldırmaz.

Malik dışında bireysel ilan verebilecek kişiler sınırlıdır: malikin eşi, birinci ve ikinci derece kan hısımları. Bu kişiler ilan verebilir; ancak malik adına profesyonel emlak işletmesini EİDS üzerinden yetkilendiremez.

WhatsApp durum veya grupta emlak ilanı EİDS kapsamında mı?

Ticaret Bakanlığı WhatsApp’ı da resmî açıklamasında açıkça saymıştır. Bu nedenle emlak işletmesinin WhatsApp Business kataloğu, durum paylaşımı, toplu mesaj veya grup üzerinden taşınmaz ilanı yayımlaması yetki doğrulama kurallarının dışında değildir.

Özel bir kişinin yakın çevresine “evimi satıyorum” mesajı göndermesi ile emlak işletmesinin ticari portföy ilanı paylaşması aynı yoğunlukta denetim konusu olmayabilir; ancak elektronik ortamda taşınmaz ilanı verme kuralı ilan niteliği taşıyan faaliyetleri kapsar. Özellikle ticari faaliyet açıkça yürütülüyorsa mevzuata uygun yetkilendirme aranır.

WhatsApp’ta mesajın kısa süre sonra silinebiliyor olması hukuki sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Ekran görüntüsü, mesaj aktarımı, grup kayıtları ve işletme hesabı bilgileri denetim veya uyuşmazlıkta delil olabilir.

Emlak işletmesi sosyal medya ilanı vermeden önce ne yapmalı?

İşletmenin öncelikle geçerli Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi bulunmalıdır. Ardından taşınmaz sahibi e-Devlet’teki EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri ekranından işletmeyi ilgili taşınmaz için yetkilendirmelidir. Yetki süresi en az üç ay olarak belirlenir.

Bununla birlikte EİDS yetkilendirmesi tek başına yeterli değildir. Ticaret Bakanlığı, EİDS ilan yetkisinin Yönetmelikte öngörülen yazılı yetkilendirme sözleşmesinin yerine geçmediğini açıkça belirtir. İşletme ile malik arasında hizmetin kapsamı, satış/kiralama fiyatı, süre ve hizmet bedeli gibi unsurları içeren sözleşme ayrıca kurulmalıdır.

Sosyal medya paylaşımında işletmenin kimliği, yetki belgesi ve ilan bilgileri tüketiciyi yanıltmayacak şekilde sunulmalıdır. Başkasına ait fotoğrafı veya gerçekte portföyde olmayan “temsili” daireyi müşteri çekmek için yayımlamak haksız ticari uygulama ve yanıltıcı reklam sonucunu doğurabilir.

Malik sosyal medyada kendi taşınmazını ilan edebilir mi?

Evet. Malik kendi taşınmazını bireysel olarak satılık veya kiralık ilan edebilir. EİDS sistemi, kimlik ve taşınmaz mülkiyeti bağını doğrulamak için kurulmuştur; malikin kendi malını bizzat pazarlamasını yasaklamaz.

Malikin eşi ve birinci/ikinci derece kan hısımları da Bakanlığın belirlediği çerçevede bireysel ilan verebilir. Kimlerin bu gruba girdiği EİDS’de taşınmaz ilanını kim verebilir? rehberinde ayrıntılı açıklanmıştır.

Ancak bireysel malik de yanıltıcı fiyat, sahte fotoğraf veya gerçeğe aykırı nitelik bilgisi veremez. Satışta tüketicinin korunması, sözleşme ve ceza hukuku hükümleri somut olaya göre uygulanabilir.

Yetkisiz sosyal medya emlak ilanının yaptırımı nedir?

Ticaret Bakanlığı, taşınmaz ve taşıt ticaretinde EİDS kimlik/yetki doğrulamasına aykırı ilanlar hakkında idari para cezası uygulamaktadır. 22 Ağustos 2026 tarihli açıklamada sosyal medya hesapları üzerinden aykırı ilan yayımlayan işletmelere yönelik yaptırımlar kamuoyuna duyurulmuştur.

İdari para cezasının somut tutarı, fiilin işlendiği tarihte yürürlükteki mevzuat ve yeniden değerleme/ilgili yaptırım maddesi üzerinden hesaplanır. Bu nedenle sabit ve her dönem geçerli tek bir TL rakamı verilmemelidir.

Yetki belgesiz taşınmaz ticareti yapılması, sahte ilan veya dolandırıcılık eylemi bulunması hâlinde EİDS yaptırımından ayrı hukuki ve cezai sonuçlar da doğabilir.

“Satılık” paylaşımı mı, sadece reklam mı?

Bir emlak işletmesinin marka tanıtımı yaptığı genel paylaşım ile belirli bir taşınmazın satış/kiralama bilgilerini sunduğu ilan birbirinden ayrılır. “Mersin’de gayrimenkul danışmanlığı” gibi genel kurumsal reklam belirli taşınmaz ilanı değildir. Buna karşılık adres/mahalle, fotoğraf, fiyat, metrekare ve iletişim bilgisiyle belirli portföyün pazarlanması ilan niteliğindedir.

İşletme “reklam yaptım, ilan vermedim” adlandırmasıyla belirli taşınmazı yetkisiz pazarlayamaz. Hukuki nitelendirmede içeriğin fiili amacı ve tüketiciye sunulan teklif dikkate alınır.

Yetkisiz sosyal medya ilanı nasıl belgelenir?

Yetkisiz ilanla karşılaşan malik veya tüketici ekran görüntüsü alırken hesap kullanıcı adını, gönderi tarihini, taşınmaz fotoğraflarını, fiyatı ve iletişim bilgisini görünür tutmalıdır. Mümkünse gönderinin bağlantısı ve profil sayfası da kaydedilmelidir.

Hikâye veya durum gibi 24 saat sonra kaybolan içeriklerde ekran videosu yararlı olabilir. İşletmenin yetki belgesi bilgisi TTBS üzerinden kontrol edilebilir. Malik kendi EİDS ekranında hangi işletmelere yetki verdiğini denetlemelidir.

Yetkisiz ticari ilan Ticaret İl Müdürlüğüne ve ilgili platforma bildirilebilir. Sahte hesap, kimlik kullanımı veya dolandırıcılık şüphesi varsa adli mercilere başvuru ayrıca değerlendirilir.

Platformun sorumluluğu nedir?

Taşınmaz ilanının yayımlandığı elektronik ortam sağlayıcısı, Yönetmelikteki kimlik ve yetki doğrulama yükümlülüklerine uymak zorundadır. Klasik ilan platformlarında EİDS teknik entegrasyonu otomatik çalışır. Sosyal medya gibi genel amaçlı platformlarda ise Bakanlık denetimi ilanı veren gerçek/işletme üzerinde de yoğunlaşmaktadır.

Bir platformun teknik olarak EİDS alanı göstermemesi, emlak işletmesinin yetkisiz taşınmazı pazarlamasını hukuka uygun hale getirmez. İşletme kendi mesleki ve idari yükümlülüklerinden sorumludur.

Sık Sorulan Sorular

Instagram’da emlak ilanı EİDS’ye tabi mi?

Evet. Ticaret Bakanlığı 22 Ağustos 2026 tarihli açıklamasında Instagram’ı açıkça kapsamda saymıştır.

Facebook Marketplace’te ev ilanı vermek EİDS kapsamında mı?

Evet. Facebook da Bakanlığın saydığı elektronik ilan mecralarındandır.

WhatsApp durumunda emlak ilanı paylaşılırsa EİDS gerekir mi?

Ticari taşınmaz ilanları bakımından WhatsApp da Bakanlık açıklamasında açıkça kapsam içinde sayılmıştır.

Emlakçı kişisel Instagram hesabından ilan verirse kural değişir mi?

Hayır. Fiilen profesyonel taşınmaz ticareti yapılıyorsa kişisel hesap kullanılması yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.

Malik kendi evini Instagram’da satabilir mi?

Evet. Malik kendi taşınmazını bireysel olarak ilan edebilir.

Malikin kardeşi ilan verebilir mi?

Evet. Kardeş ikinci derece kan hısımıdır ve bireysel ilan verebilir.

Emlakçı EİDS yetkisi alınca yazılı sözleşmeye gerek kalır mı?

Hayır. EİDS yetkisi yazılı yetkilendirme sözleşmesinin yerine geçmez; sözleşme ayrıca yapılır.

Yetkisiz sosyal medya ilanına ceza var mı?

Evet. Ticaret Bakanlığı 2026’da sosyal medya dahil aykırı ilanlara idari yaptırım uyguladığını açıklamıştır.

Sosyal medya reklamı ile ilan aynı mı?

Genel marka reklamı ile belirli taşınmazın fiyat ve özellikleriyle pazarlanması farklıdır; belirli portföy paylaşımı ilan niteliğindedir.

Yetkisiz ilanı nereye şikâyet edebilirim?

Ticaret İl Müdürlüğüne ve ilgili platforma bildirim yapılabilir; sahtecilik/dolandırıcılık şüphesinde adli başvuru ayrıca yapılır.

Resmî kaynaklar

• Ticaret Bakanlığı – 22 Ağustos 2026 EİDS sosyal medya açıklaması
• Ticaret Bakanlığı – EİDS

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →