İrtifak Hakkı Nasıl Kaldırılır? Yarar Kalmaması ve TMK 785

1. Taşınmaz lehine irtifak ile diğer kayıtlar ayrılmalıdır

TMK 779, bir taşınmaz üzerinde başka taşınmaz lehine kurulan yükü tanımlar. İlişkide yararlanan taşınmaz ve hakkın kullanımına katlanan yüklü taşınmaz vardır. Bunların maliklerinin kim olduğu ve sicilde hangi hakkın bulunduğu belirlenmeden terkin talebi hazırlanamaz. Gündelik dilde kullanılan şerh sözcüğü, tapudaki her kaydın hukuki niteliğini doğru göstermeyebilir.

Geçit, su alma veya belirli kullanıma katlanma yükümlülüğü ile ipotek, intifa, kat irtifakı ve kişisel hak şerhi aynı kurum değildir. Bu rehber TMK 785 kapsamındaki taşınmaz lehine irtifaka odaklanır. Başka bir kayıt için aynı gerekçe ve usulün otomatik uygulanacağı söylenmemelidir. Tapunun ilgili sütunu ve kaydın dayandığı işlem görülmelidir.

Özel kanuna dayanan maden, enerji veya kamulaştırma irtifaklarında kuruluş amacı ve özel sona erme düzeni de araştırılır. TMK 785’in adını yazmak, bütün kamu hukuku işlemlerini ve özel mevzuat koşullarını ortadan kaldırmaz. Maden irtifakının kurulması farklı işlem çerçevesini açıklar. Hangi kurumun ve hangi mahkemenin görevli olduğu bu ayrım üzerinden belirlenir.

2. Hakkın kapsamı önce tescilden anlaşılır

TMK 787, yetki ve yükümlülükleri açıkça gösterdiği ölçüde tescili esas alır. Sicilde hakkın hangi taşınmazlar arasında, hangi bölümde ve ne kapsamla kurulduğu araştırılır. Sadece taşınmazın güncel özet kaydında irtifak bulunduğunun görülmesi yeterli olmayabilir. Resmî senet, kuruluş kararı, kroki ve önceki parsel değişiklikleri de incelenmelidir.

Tescilden kapsam açık anlaşılmıyorsa madde, tescilin sınırları içinde hakkın kazanılma sebebine veya uzun süredir davasız ve iyiniyetli kullanım biçimine gönderme yapar. Bu sıra önemlidir. Fiilen geniş kullanılıyor diye sicilde tanınmamış sınırsız yetki doğduğu kabul edilmez. Aynı şekilde belirsiz kayıt, bütün hakkın yok sayılması için tek başına yeterli değildir.

Kuruluş amacının belirlenmesi, bugünkü yararın neyle karşılaştırılacağını gösterir. Tarla yolu olarak tanınmış hakla ağır araçların sürekli kullanımına ilişkin farklı kapsam aynı değildir. Su alma veya tesis bulundurma hakkının değerlendirme ölçütleri de birbirinden ayrılmalıdır. Terkin incelemesi, önce neyin kaldırılmasının istendiğini netleştirmelidir.

Eski ve yeni parsel numaraları eşleştirilmelidir. İfraz, tevhit veya başka işlem nedeniyle numara değişmişse önceki krokideki yerin bugünkü taşınmazla bağlantısı gösterilir. Yanlış parselin kullanım durumu üzerinden yarar kalmadığı sonucu çıkarılmamalıdır. Belge zinciri eksikse eksiklik açıkça tamamlanmalıdır.

3. TMK 785/1: Yararlanan taşınmaz için hiçbir yarar kalmaması

TMK 785’in ilk fıkrası, lehine hak kurulan taşınmaz için artık hiçbir yarar kalmamasını arar. Yüklü taşınmaz malikinin hakkı rahatsız edici bulmasıyla bu koşul aynı değildir. Değerlendirme, hakkın yararlanan taşınmaza sağladığı işlev ve mevcut durum üzerinden yapılır. Kişisel hoşnutsuzluk objektif incelemenin yerine geçmez.

Yararın kalmadığı iddiasını destekleyen değişiklikler somutlaştırılmalıdır. Kuruluş amacı artık gerçekleşemiyor mu, hakkın taşınmaz bakımından işlevi ortadan mı kalktı, mevcut başka imkân bu işlevi gerçekten karşılıyor mu soruları cevaplanır. Teknik ve hukuki erişim birlikte değerlendirilir. Sadece haritada farklı bir çizginin bulunması, o yolun fiilen ve hukuken kullanılabilir olduğunu her durumda göstermez.

Hak sahibinin bir dönem kullanmamış olmasıyla hakkın hiçbir yarar taşımaması farklıdır. Kullanılmama bir olgu olarak sunulabilir; ancak maddedeki esas koşulu ayrıca açıklamak gerekir. Geçici bir faaliyet durması veya malikin kişisel tercihinin değişmesi, taşınmazın bütün yarar ihtiyacının kesin ortadan kalktığını otomatik kanıtlamaz.

Hiç yarar kalmadığı iddiası kabul edilmezse, yüke oranla çok az yarar konusu ayrı değerlendirmeye ihtiyaç duyabilir. Dilekçede hukuki sebepler ve bunlara bağlı talep sonuçları açık kurulmalıdır. İki fıkranın koşullarını birbirine karıştırarak bedel tartışmasını gizlemek doğru değildir.

4. TMK 785/2: Yüke oranla çok az yarar sağlayan hak

İkinci fıkrada yarar tamamen yok değildir; irtifakın yüküne göre çok az kalmıştır. Bu hâlde kanun bedel karşılığında kısmi veya tam terkin isteme imkânı verir. Yükün ve yararın ayrı belirlenmesi gerekir. Sadece yüklü taşınmazın piyasa değerinin yükseldiğini söylemek, bütün karşılaştırmanın yapılmış olduğu anlamına gelmez.

Yüklü taşınmazın kullanımında oluşan sınırlama, alan, erişim, tesis veya başka etkiler somutlaştırılır. Yararlanan taşınmazın hakkı kaybetmesiyle yitireceği işlev ayrıca değerlendirilir. Aynı para kalemini hem yük hem yarar hesabına açıklamasız eklemek karşılaştırmayı bozabilir. Bilirkişi raporu kullandığı ölçütleri anlaşılır biçimde göstermelidir.

Kanun sabit bir oran veya bütün taşınmaz bedeline bağlanan otomatik ödeme tarifesi koymaz. Bedel hesabı ilgili hak ve somut kayba göre belirlenir. Yüklü taşınmazın tüm satış fiyatının mutlaka ödeneceği ya da sembolik bir bedelin her durumda yeterli olacağı söylenemez. Talep edilen terkinin kapsamı bedel incelemesini doğrudan etkiler.

Bedelli terkin istemi, hakkı kullanan kişinin bütün diğer alacaklarının da ödendiği anlamına gelmez. Mevcut zarar, sözleşme veya başka talep varsa ayrı hukuki dayanakla ele alınır. Aynı kaybın iki kez hesaplanmaması için bedelin hangi sonucu karşıladığı açık tutulmalıdır.

5. Hakkın tamamının değil, belirli kısmının kaldırılması

TMK 785/2 kısmi terkin seçeneğini açıkça tanır. Uyuşmazlığın çözümü her zaman ya bütün hak devam eder ya tamamen silinir biçiminde iki seçenekten ibaret değildir. Hakkın hangi bölümü veya kapsamı için koşulların bulunduğu teknik ve hukuki olarak belirlenmelidir. Kısmi terkin talebi, tapuda uygulanabilecek açıklıkta kurulmalıdır.

Alan veya güzergâh bakımından daraltma ileri sürülüyorsa kroki ve ölçüler önem kazanır. Sadece gereksiz kısmın kaldırılması denilmesi, hangi kısmın kastedildiğini açıklamaz. Kararın uygulanmasında yeni belirsizlik yaratmamak için mevcut ve istenen durum karşılaştırmalı gösterilir. Hak sahibinin kalan kullanımı da değerlendirilir.

Kısmi terkin ile hakkın kullanılacağı yerin değiştirilmesi aynı işlem değildir. Birinde hakkın kapsamı azalır; diğerinde belirli koşullarla kullanıldığı yer değiştirilir. TMK 791’in ayrı düzeni vardır. Talep gerçekte yer değişikliği ise bunu yalnız terkin adıyla sunmak doğru usul ve teknik incelemeyi güçleştirir.

6. İki taşınmaz aynı kişiye geçtiğinde hak neden otomatik silinmez?

TMK 784, yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kişinin malik olması hâlinde o kişiye terkini isteme yetkisi verir. Ancak terkin yapılmadıkça irtifak ayni hak olarak varlığını sürdürür. Bu açık kural nedeniyle her iki taşınmazın aynı kişi tarafından satın alınmasıyla kaydın kendiliğinden yok olduğu söylenemez.

Sonradan taşınmazlardan birinin başkasına devri söz konusuysa mevcut kaydın devamı özellikle önemlidir. Alım veya satış öncesinde yalnız güncel fiilî kullanım değil sicil de incelenmelidir. İki taşınmaz bir dönem aynı kişideydi ifadesi, bugünkü irtifakın mutlaka sona erdiğini kanıtlamaz. Terkin yapılıp yapılmadığı ve işlem tarihi belgelerden görülür.

TMK 783’te tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erme düzenlenir. Taşınmaz üzerindeki bir binanın kaldırılması, her olayda taşınmazın kendisinin yok olmasıyla aynı değildir. Somut hakkın konusu ve kuruluş amacı araştırılmadan yapının değişmesi üzerinden otomatik sona erme sonucu kurulmaz.

7. Yeni yol açılması veya geçidin kullanılmaması tek başına yeterli mi?

Yeni ulaşım imkânı, mevcut geçit irtifakının yararını değerlendirmede önemli olabilir. Ancak yeni imkânın hukuki ve fiilî durumu görülmelidir. Ulaşımın sürekliliği, kullanılabilirliği ve yararlanan taşınmazın ihtiyacını hangi ölçüde karşıladığı somutlaştırılır. Her alternatifin aynı işlevi sağladığı varsayılmamalıdır.

Zorunlu geçit hakkının kurulması ile mevcut hakkın sona erdirilmesi farklı taleplerdir. Kuruluş sırasında aranan ihtiyacın sonradan değişmesi incelenebilir; fakat kuruluş davasındaki bütün açıklamalar terkin davasının sonucu olarak doğrudan tekrarlanamaz. Bugünkü durum yeniden değerlendirilir.

Hakkın kullanılmamasıyla maliklerin birbirine geçici kolaylık tanıması da ayrılmalıdır. Komşunun izin verdiği başka bir geçişin sürekli ayni hakla aynı güvenceyi sağladığı her durumda söylenemez. Tapu, sözleşme ve fiilî kullanımın farklı hukuki nitelikleri korunmalıdır. Uyuşmazlık yalnız gözle görülen mesafe karşılaştırmasına indirgenmemelidir.

8. İhtiyaç artışı ve hakkın daha az zarar verecek yerde kullanılması

TMK 786, irtifakın yüklü taşınmaz malikine en az zarar verecek biçimde kullanılmasını; malikin de hakkı engellememesini düzenler. Bu karşılıklı sınırlar, terkin talebi sürerken de önemlidir. Bir tarafın dava açmış olması, diğerinin mevcut hakkının kullanılmasını kendiliğinden durdurmaz.

TMK 788’e göre yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifak yükünü ağırlaştıramaz. İhtiyaç artışıyla terkin sebebi farklıdır. Hak kapsamının aşılması iddiası varsa uygun koruma talebi ayrıca belirlenmelidir. Her aşım iddiası, bütün irtifakın yararsız hâle geldiğini kanıtlamaz.

Yer değiştirme çözümü mümkün görülüyorsa TMK 791’deki menfaat, gideri üstlenme ve kullanımı güçleştirmeme koşulları incelenir. Bu seçenek, bedelli terkinin otomatik alternatifi olarak dayatılamaz. Yeni yerin teknik elverişliliği ve mevcut hakla uyumu ayrıca belirlenir. Talep hangi değişikliği amaçlıyorsa açıkça gösterilmelidir.

9. Keşif ve bilirkişide hangi durumlar karşılaştırılır?

Dosyanın temel belgeleri, iki taşınmazın güncel tapu kaydı, irtifakın kuruluş belgesi ve planıdır. Önceki parsel numaraları ve değişiklikler eşleştirilir. Mevcut kullanım, tesisler ve iddia edilen yeni imkânlar yerinde incelenir. Başka taşınmaza ait krokiler veya eski sınırlar üzerinden sonuç çıkarılmamalıdır.

Bilirkişi, hakkın fiilî kapsamını, yararlanan taşınmaza sağladığı işlevi ve yüklü taşınmazdaki etkisini açıklamalıdır. Gerekiyorsa kısmi terkin veya yer değişikliği ayrı teknik seçenek olarak gösterilir. Hukuki koşulların gerçekleştiğine karar verme görevi mahkemeye aittir. Rapor, yalnız terkin uygundur cümlesiyle teknik değerlendirmeyi atlamamalıdır.

Bedel tartışmasında kullanılan tarih, değerleme yöntemi ve hangi kaybın karşılandığı belirtilir. Emsal veya mali veri farklı taşınmaz niteliğine dayanıyorsa uygunluğu gerekçelendirilmelidir. Genel piyasa artışını tek başına bütün yarar ve yük hesabı yerine geçirmek doğru değildir. Delillerin HMK 190 ve 194 çerçevesinde somutlaştırılması gerekir.

10. Mahkeme görevi ve başvuru şartları

İrtifakın terkini, taşınmaz üzerindeki ayni hakka yönelik bir taleptir. Özel bir görev düzeni bulunmadığı durumda HMK 2’deki genel görev; taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıkta HMK 12’nin kesin yetki kuralı değerlendirilir. Sadece komşular arasında uyuşmazlık bulunduğu için bütün davaların sulh hukukta görüleceği söylenemez.

Arabuluculuk yönünden talebin gerçek kaynağı önemlidir. HUAK 18/B’deki komşu hakkı veya diğer sayılı ilişkilerden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava şartı ayrıca kontrol edilir. İrtifak kelimesi geçen bütün davalar için tek cümlelik genel zorunluluk ya da muafiyet açıklaması yapılmamalıdır. Dilekçenin konusu ve kanuni kapsam birlikte belirlenir.

Yüklü ve yararlanan taşınmazların güncel hak sahipleri doğru tespit edilmelidir. Eski malike yöneltilmiş talep, yeni tapu durumunu kendiliğinden karşılamaz. Paylı veya elbirliği mülkiyeti, diğer hak sahipleri ve taraf teşkiline ilişkin usul ayrıca incelenir. Geçerli temsil belgeleri de dosyaya alınır.

11. Rızaya dayalı terkin ve mahkeme kararının uygulanması

Hak sahibi kaldırmayı kabul ediyorsa TMK 1014’teki yazılı beyan ve TMK 1015’teki tasarruf yetkisi ile hukuki sebebin belgelenmesi kuralları uygulanır. Yüklü taşınmaz malikinin tek başına hakkı istemediğini bildirmesiyle, kaydın hak sağladığı kişinin terkine yönelik beyanı aynı değildir. Kimlik, temsil ve hangi hakkın silineceği belgelerden anlaşılmalıdır. Bedel karşılığında anlaşma varsa ödeme ve terkinin nasıl tamamlanacağı ayrıca açıklaştırılır.

Rıza yoksa TMK 785’in koşullarına dayanan mahkeme istemi ayrı yoldur. Tapu müdürlüğüne dilekçe verilmesi, tartışmalı yarar ve yük karşılaştırmasının her durumda idari işlemle çözüleceği anlamına gelmez. Bir tarafın teknik rapor alması, diğer tarafın rızasının veya gerekli yargısal kararın yerine geçmez. Başvuru hangi hukuki sebebe dayanıyorsa onun belge ve usul koşulları yerine getirilir.

TMK 1018 gereğince taşınmaz lehine irtifakın tescil ve terkini hem yüklü hem yararlanan taşınmazın sayfasına kaydedilir. Bu nedenle son kontrol yalnız tek parselin yeni kayıt örneğini almaktan ibaret olmamalıdır. Kaldırılan hakkın iki taşınmaz arasındaki bağlantısı ve kısmi terkin varsa kalan kapsam karşılaştırılır. Eski kayıt veya krokiyle yeni sicil durumu arasında çelişki görülürse ilgili işlem dosyası incelenir.

Terkin kararı alınmışsa kararın kesinleşme ve tapuda uygulanma koşulları yerine getirilmelidir. Sicile hangi hakkın ne ölçüde silineceği açık olmalıdır. Kısmi terkin varsa plan ve ölçülerin uygulamaya elverişli olması gerekir. Yalnız dava açılması veya kararın sözlü öğrenilmesi, sicil kaydının değiştiği anlamına gelmez.

Mevcut hak veya mahkeme kararı göz ardı edilerek yolun kapatılması, tesisin sökülmesi veya fiilî engel kurulması hukuki çözümün yerine geçmez. Taraflar uygun yargısal ve icrai yolları kullanmalıdır. Terkin sonrasında kalan yükümlülük, bedel veya teslim konusu varsa ayrı belgelenir.

12. Başvuru öncesindeki son belge kontrolü

İrtifakın türü, tescil kapsamı, kuruluş amacı, güncel yarar, taşınmaz üzerindeki yük ve istenen terkin biçimi ayrı başlıklarla yazılır. Bedelli talep varsa hesap dayanağı eklenir. Tapu kaydına yönelik davalar ile bu özel terkin talebi arasındaki ayrım korunur. Sonuç, sadece taşınmazın değerine veya malikin tercihine göre değil kanuni koşullara göre belirlenir.