İşgalcinin Ektiği Ürün ve Yaptığı Tesis Ne Olur? 3091 m.10 (2026)
3091 m.10 hangi sorunu çözer?
Taşınmaza yapılan müdahale yalnız bir kişinin araziye girmesinden ibaret olmayabilir. Mütecaviz tarlayı ekip biçmiş, ağaç dikmiş, sulama sistemi kurmuş, çit çekmiş, temel açmış, kulübe veya başka bir tesis yapmış olabilir. 3091 sayılı Kanun m.10, tecavüzün önlenmesine karar verildikten sonra bu ekim, tesis ve değişikliklerin hukukî sonucunun nasıl ele alınacağını düzenler.
Hüküm çok nettir: müdahalesi önlenen kişi, taşınmaz üzerinde meydana getirdiği her türlü ekim, tesis ve değişiklikten doğan iddiasını ancak genel hükümler çerçevesinde yargıya taşıyabilir. Bu nedenle kaymakamlık veya valilik, 3091 dosyasında “bu ağaçlar şu kişinindir, şu kadar bedel ödensin” şeklinde özel hukuk hükmü kurmaz.
Hangi davranışların tecavüz veya müdahale sayıldığı Yönetmelik m.12’de örneklenmiştir. Başkasının taşınmazına ekim-dikim yapmak, mahsul toplamak, temel açmak, hendek kazmak veya bina yapmak bu örnekler arasındadır. Dolayısıyla m.10, uygulamada oldukça geniş bir alanı ilgilendirir.
Ekim yapmak 3091 bakımından müdahale sayılır mı?
Evet. Uygulama Yönetmeliği m.12, bahçe, tarla ve arsa gibi taşınmazlarda başkasının zilyetliğini ihlal eden ekim ve dikim faaliyetlerini tecavüz veya müdahale örnekleri arasında sayar. Burada önemli olan yalnız ürünün ekonomik değeri değildir; başkasının fiilî hakimiyet alanına girilerek arazi üzerinde tasarrufta bulunulmasıdır.
Örneğin zilyedin kullandığı tarlanın bir bölümünü sürerek buğday ekmek, bahçeye fidan dikmek veya ürün yetiştirmek fiilî hakimiyeti ihlal edebilir. Soruşturma bu müdahalenin varlığını ve önceki zilyetliği araştırır. Ürünün kime ait olduğu, yapılan masrafın geri istenip istenemeyeceği veya haksız zilyedin tazminat talebi ise m.10 gereği genel hükümlerin konusudur.
İşgalcinin ektiği ürün kimin olur?
3091 m.10 bu soruya doğrudan “ürün kesin olarak şu kişinindir” şeklinde cevap vermez. Hükmün amacı tam tersine, ekim ve tesis nedeniyle doğan hak uyuşmazlığını idari soruşturmanın dışına çıkarmaktır. Ürün üzerindeki mülkiyet, gider, semere ve tazminat talepleri Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere genel özel hukuk hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Bu nedenle tecavüzün önlenmesi kararı alan zilyet yalnız kararı göstererek henüz hasat edilmemiş ürünü kendiliğinden sahiplenmemelidir. Aynı şekilde müdahalesi önlenen kişi de “ürünü ben ektim, bu nedenle taşınmazı kullanmaya devam ederim” diyemez. Zilyetlik koruması ile ürün üzerindeki özel hukuk iddiası iki ayrı konudur.
Ağaç veya fidan dikilmişse ne olur?
Dikili ağaç ve fidanlar da m.10’daki “ekim, tesis ve değişiklikler” çerçevesinde değerlendirilir. İnfaz memuru, yalnız ekonomik değeri bulunduğu için dikili unsurlar üzerinde mülkiyet hükmü kuramaz. Taraflardan biri ağaçların bedelini, sökülmesini, mülkiyetini veya giderlerini talep ediyorsa genel hükümlere göre görevli mahkemeye başvurmalıdır.
Özellikle uzun yıllık meyve ağaçları veya yüksek bedelli süs bitkilerinde uyuşmazlık daha karmaşık olabilir. Dikimin kimin malzemesiyle, hangi hukuki ilişkiye dayanılarak ve hangi iyi/kötü niyet durumunda yapıldığı tazminat değerlendirmesini etkileyebilir. 3091 soruşturmasının görevi bunları nihai biçimde çözmek değildir.
İşgalci bina veya kulübe yaptıysa kaymakamlık yıkar mı?
3091 kararının verilmiş olması tek başına infaz memuruna her yapıyı yıkma yetkisi vermez. m.10, taşınmaz üzerinde meydana getirilen tesis ve değişikliklerden kaynaklanan hakların genel hükümlere göre yargıda ileri sürüleceğini düzenler. Bir yapı imar mevzuatına aykırıysa belediye veya diğer yetkili idarelerin imar mevzuatından doğan ayrı yetkileri bulunabilir; ancak bu yetki 3091 kararından farklı hukuki dayanağa sahiptir.
Dolayısıyla “işgal tespit edildi, bina derhal 3091 dosyasında yıkılır” şeklindeki genelleme doğru değildir. İnfazın amacı zilyetliğe tecavüzü sona erdirmektir. Yapının mülkiyeti, sökülmesi, muhdesat bedeli veya haksız yapı hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Çit, duvar veya kapı gibi değişiklikler nasıl ele alınır?
Çit, duvar, kapı, hendek veya benzeri fiziksel engeller bazen doğrudan müdahalenin aracıdır. Örneğin zilyedin kullandığı geçişi kapatan bir tel çit, müdahalenin kendisini oluşturabilir. Bu durumda infazın hangi işlemi gerektirdiği karar metninden anlaşılmalıdır. Ancak çitin malzemesinin mülkiyeti veya bedeli gibi özel hukuk iddiaları m.10 kapsamında ayrı kalır.
İnfaz memuru kararın sınırını aşmamalıdır. Karar yalnız belirli geçişin açılmasına ilişkinse, taşınmaz üzerindeki başka ve kararla ilgisiz tesislerin sökülmesi yeni bir uyuşmazlık doğurabilir. Bu nedenle soruşturma ve karar aşamasında müdahalenin fiziki kapsamının açık tanımlanması önemlidir.
3091 infazında ekili ürün biçilebilir mi?
Kanun m.10 nedeniyle ekili ürünün mülkiyet ve bedel uyuşmazlığı genel hükümlere bırakılmıştır. İnfaz sırasında ürünün ne şekilde korunacağı veya tarafların fiilî tasarrufunun nasıl düzenleneceği, kararın kapsamı ve somut durum dikkate alınarak yürütülmelidir. İnfaz memurunun ürün hakkında özel hukuk hak sahipliği kararı vermesi mümkün değildir.
Hasat zamanı yakın ürünlerde tarafların hak kaybını önlemek için delil tespiti, ürün miktarının belirlenmesi veya görevli mahkemeden uygun koruma tedbiri istenmesi gündeme gelebilir. Bu tür tedbirler 3091 kararının yerini almaz; ürün kaynaklı ayrı hakkın korunmasına yöneliktir.
Yapılan masraflar geri istenebilir mi?
Müdahalesi önlenen kişi, yaptığı masraf nedeniyle otomatik olarak idareden ödeme alamaz. Kanun m.10 açıkça genel hükümlere göre yargı yolunu gösterir. Masraf, değer artışı, zorunlu veya faydalı gider, sebepsiz zenginleşme veya haksız yapı iddiaları somut hukuki ilişkinin niteliğine göre değerlendirilir.
Talebin kabul edilip edilmeyeceği; kişinin iyi veya kötü niyeti, taşınmazı hangi nedenle kullandığı, malik veya zilyedin bilgisi, yapılan harcamanın niteliği ve özel hukuk mevzuatındaki şartlara bağlıdır. 3091 kararı yalnızca müdahalenin önlendiğini gösterir; masraf alacağını kendiliğinden ispatlayan ilam değildir.
Hangi mahkemede dava açılır?
m.10 “genel hükümler dairesinde yargı yolu” ifadesini kullanır. Görevli ve yetkili mahkeme ileri sürülen talebin niteliğine göre belirlenir. Muhdesatın aidiyeti, sebepsiz zenginleşme, haksız elatma, tazminat, kira ilişkisi veya ayni hak iddiası farklı görev ve hukuki sebepler doğurabilir.
Bu nedenle yalnız “3091 dosyası var” denilerek tek bir mahkeme türü bütün uyuşmazlıklar için söylenemez. Dava dilekçesinde talep sonucu ve hukuki sebep somutlaştırılmalıdır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki bakımından HMK’daki kesin yetki kuralları ayrıca incelenir.
3091 kararı özel hukuk davasında delil olur mu?
3091 dosyası, olay tarihindeki fiilî kullanım ve müdahaleye ilişkin önemli belgeler içerebilir. Yerinde soruşturma tutanağı, tanık beyanları, kroki, fotoğraflar ve infaz tutanağı daha sonra açılacak özel hukuk davasında delil olarak sunulabilir. Ancak idari karar özel hukuk mahkemesinin mülkiyet veya alacak konusunda kesin hükmü değildir.
Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre kendi delil değerlendirmesini yapar. 3091 kararının varlığı özellikle fiilî zilyetlik ve müdahale tarihini göstermede yardımcı olabilir; fakat muhdesatın aidiyeti veya bedeli için ayrıca bilirkişi, keşif ve diğer deliller gerekebilir.
Tecavüzün önlenmesi kararı ile elatmanın önlenmesi davası aynı mıdır?
Hayır. 3091 hızlı idari zilyetlik korumasıdır. Elatmanın önlenmesi davası ise özel hukuk hakkına dayanan adli yargı yoludur. İdari kararda fiilî zilyetlik korunurken, adli davada mülkiyet veya başka üstün hak temelinde daha kapsamlı hüküm kurulabilir.
Bu ayrım m.10 bakımından özellikle önemlidir. Taşınmaz üzerindeki tesis, ürün veya değişiklik nedeniyle ayni veya şahsi hak iddiası doğduğunda adli yargı yolu gerekli olabilir. 3091 kararı bu davayı gereksiz hale getirmez.
Kira ilişkisi varsa ekim ve tesisler nasıl değerlendirilir?
Kiracı veya başka sözleşmeye dayalı kullanıcı taşınmazda ekim, tesis veya değişiklik yapmış olabilir. Uygulama Yönetmeliği m.14, kira veya ortaklık ilişkisinin varlığının fiilî zilyetlik soruşturmasına tek başına engel olmadığını düzenler. Ancak sözleşmenin verdiği yetki, sona erme, yatırımın kime ait olacağı ve sökme/bedel talepleri özel hukuk hükümlerine göre çözülür.
Örneğin kiracının sözleşme süresinde malik izniyle yaptığı sera ile sözleşme bittikten sonra izinsiz yaptığı yapı aynı hukuki değerlendirmeye tabi olmayabilir. 3091 dosyası bu ayrıntılı sözleşme hesabını yapmaz; yalnız zilyetliğe müdahale iddiasını inceler.
Hissedarlar arasındaki ekim veya tesis uyuşmazlığında m.10 uygulanır mı?
Müşterek veya iştirak hâlinde mülkiyette fiilen tasarruf eden hissedarın zilyetliği Yönetmelik m.13 şartlarıyla korunabilir. Hissedarlar arasında belirli alan üzerinde ekim veya tesis yapılmış olması halinde de 3091 idari koruması ile paylı mülkiyet/ortaklık hesapları birbirinden ayrılır.
Bir hissedarın yaptığı masrafın diğer hissedarlardan istenip istenemeyeceği, muhdesatın aidiyeti veya ortaklığın giderilmesindeki etkisi özel hukuk meselesidir. 3091 soruşturması pay oranlarını yeniden belirlemez veya ortaklık hesabını tasfiye etmez.
Kötü niyetli işgalci bedel isteyebilir mi?
Kanun m.10, müdahalesi önlenen kişinin genel hükümlere göre yargıya başvurabileceğini söyler; bu ifade talebin mutlaka kabul edileceği anlamına gelmez. Kişinin kötü niyeti, taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmesi, yapılan tesisin hukuka aykırılığı ve diğer somut koşullar özel hukuk bakımından sonucu etkiler.
Mahkeme, talebin dayandığı Türk Medeni Kanunu veya Türk Borçlar Kanunu hükmündeki şartları ayrı ayrı inceler. 3091’in görevi “bedel verilecek” veya “hiç bedel verilmeyecek” sonucunu peşinen belirlemek değildir.
İnfaz sırasında ürün veya tesisin zarar görmesi halinde ne yapılır?
İnfaz memuru kararın gereğini yerine getirirken yalnız gerekli ve kararla bağlantılı işlemleri yapmalıdır. Ürün veya tesise kararın gerektirmediği ölçüde zarar verilmesi, somut olayda ayrı tazminat ve idari sorumluluk tartışması doğurabilir. Bu nedenle uygulamanın fotoğraf, tutanak ve gerektiğinde teknik kayıtlarla belgelendirilmesi önemlidir.
Taraf, infaz sırasında zarar oluştuğunu düşünüyorsa hangi unsurun hangi işlem nedeniyle zarar gördüğünü derhal tutanağa yazdırmalı ve mümkünse görsel delil oluşturmalıdır. Sonradan ileri sürülecek zarar iddiası için olayın ilk andaki durumu önem taşır.
Ürün bozulabilecek nitelikteyse ne yapılabilir?
m.10 ekim ve tesis hakkındaki özel hukuk uyuşmazlığını mahkemeye bırakır. Bunun yanında taşınmaz içindeki mütecavize ait taşınır eşyalar için Ek m.2’de bozulabilir eşyanın tebligat beklenmeksizin miktar ve bedel tespiti sonrası satılması gibi özel düzenleme vardır. Tarımsal ürünün taşınır hale gelmiş kısmı ile tarladaki ekili ürün aynı hukuki kategoride olmayabilir.
Bu nedenle bozulma riski bulunan malvarlığı unsurlarında hangi hükmün uygulanacağı somut niteliğe göre belirlenmelidir. İnfaz memuru m.10’un kapsamını Ek m.2 ile karıştırmamalı; gerektiğinde hukuki ve teknik değerlendirme yapılmalıdır.
İnfaz öncesi delil tespiti neden önemlidir?
Ekim, dikim ve tesis uyuşmazlıklarında zaman geçtikçe delil değişebilir. Ürün hasat edilir, yapı sökülür veya arazi yeniden sürülürse sonraki özel hukuk davasında başlangıçtaki durumun ispatı zorlaşabilir. 3091 dosyasındaki fotoğraf ve tutanaklar bu nedenle önem taşır.
Tarafın ayrıca mahkemeden delil tespiti istemesi gereken haller olabilir. Özellikle yüksek değerli sera, meyve bahçesi, sulama altyapısı veya yapı gibi unsurlarda miktar, nitelik ve değer tespitinin zamanında yapılması ispat bakımından koruyucudur.
3091 m.9 ile m.10 arasındaki fark nedir?
m.9 kararın nasıl ve ne kadar sürede infaz edileceğini düzenler. m.10 ise infaz edilen taşınmaz üzerindeki ekim, tesis ve değişikliklerden doğan özel hukuk iddialarını genel yargı yoluna bırakır. Bu iki madde birlikte okunmalıdır.
İnfazın ayrıntıları için 3091 m.9 infaz rehberi incelenebilir. Soruşturma ve tanık aşaması için ise m.6 rehberi ayrı arama niyetine hizmet eder.
Uygulamada kontrol listesi
- Ekim, dikim, yapı veya tesisin müdahaleden önce mi sonra mı yapıldığını belgeleyin.
- Ürün veya tesisin fotoğraf, video, kroki ve mümkünse ölçümünü saklayın.
- 3091 kararının ürün/tesis mülkiyetini kesin olarak çözmediğini dikkate alın.
- İnfaz tutanağında mevcut ürün ve tesislerin durumunu açıkça gösterin.
- Yüksek değerli muhdesat için delil tespiti ihtiyacını gecikmeden değerlendirin.
- Bedel veya masraf talebinde kullanılacak özel hukuk hükmünü somutlaştırın.
- İmar mevzuatına aykırı yapı varsa 3194 sayılı Kanundaki idari süreci 3091’den ayrı değerlendirin.
- Görevli ve yetkili mahkemeyi talep türüne göre belirleyin.
Sık sorulan sorular
İşgalcinin ektiği ürün otomatik olarak zilyede mi geçer?
Hayır. 3091 m.10 ürün ve tesis kaynaklı hakları genel hükümlere göre yargı yoluna bırakır.
İnfaz memuru ürünün kime ait olduğuna karar verebilir mi?
Hayır. İnfaz memurunun görevi 3091 kararını uygulamaktır; özel hukuk mülkiyet ve bedel uyuşmazlığını çözemez.
İşgalcinin yaptığı bina hemen yıkılır mı?
3091 kararı tek başına her yapının yıkım yetkisi değildir. Yapı ve muhdesatın özel hukuk ve imar hukuku sonuçları ayrı değerlendirilir.
Ağaçların bedeli istenebilir mi?
Talep genel özel hukuk hükümlerine göre mahkemede ileri sürülebilir; kabul şartları somut olaya göre incelenir.
Masrafı yapan kötü niyetliyse hiç dava açamaz mı?
Dava açabilir; fakat talebin kabulü ilgili özel hukuk hükmünün şartlarına ve iyi/kötü niyet durumuna bağlıdır.
3091 kararı özel hukuk davasında kesin delil midir?
Mülkiyet veya alacak yönünden kesin hüküm değildir; ancak fiilî zilyetlik ve müdahale hakkında önemli deliller içerebilir.
Kiracının yaptığı sera m.10 kapsamında değerlendirilebilir mi?
Evet; fakat sözleşmeden doğan yetki ve bedel hakkı kira hükümleriyle birlikte ayrıca incelenir.
Hissedarın yaptığı yapı 3091 ile diğer hissedara geçer mi?
Hayır. Muhdesat ve ortaklık hesapları özel hukuk hükümlerine göre çözülür.
İnfaz sırasında ürün zarar görürse ne yapılmalı?
Zarar derhal tutanağa geçirilmeli ve delillendirilmelidir. Tazminat yolu olayın hukuki niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.
m.10 hangi mahkemeyi doğrudan gösterir?
Belirli tek mahkeme göstermez; “genel hükümler dairesinde yargı yolu” der. Görev ve yetki talebin niteliğine göre belirlenir.
Hukukçu incelemesi ve resmî kaynaklar
İnceleyen: Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil 3472. Güncelleme: 23 Eylül 2026. Rehber 3091 sayılı Kanun m.9–10, Ek m.2 ve Uygulama Yönetmeliği m.10–12 ile Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanununun somut talebe uygulanabilecek genel hükümleri dikkate alınarak hazırlanmıştır.
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 3091 sayılı Kanun
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Türkiye genelindeki zilyetlik ve taşınmaz uyuşmazlıkları Mersin’den takip edilebilmektedir. Ekim, muhdesat ve tesis taleplerinde hukuki sebep somut belge ve kullanım ilişkisine göre belirlenmelidir.
Yazar bilgisi
Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde gayrimenkul, idare ve sözleşme uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takibi yürütmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
