İstanbul’da Dere İşletme Bandında Kalan Arsa: 13 Metre ve Kamulaştırma
İstanbul’da bir arsanın dereye yakın olması, tek başına bütün parsele aynı yapı yasağının veya kamulaştırma sonucunun uygulanacağını göstermez. İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği m.6/9-g, Ek-1’de sayılan derelerin orman ve tarımsal niteliği korunacak alanlar dışında kalan bölümleri için özel bir düzenleme içerir. İSKİ’nin belirleyeceği dere ıslah kesitinden sonra derenin iki yanında en az 13 metre yapı yaklaşma sınırı öngörülür; bu alanın kesitten sonraki 10 metrelik bölümü dere işletme bandıdır. Yönetmelik, dere ıslah alanı ile işletme bantlarının İSKİ tarafından kamulaştırılmasını düzenler. Yapı yaklaşma sınırı, işletme bandı ve kamulaştırılan yüzölçümü bu nedenle aynı kavram değildir.
13 metre kuralı İstanbul’daki hangi dereler için geçerlidir?
İSKİ Yönetmeliği m.6/9-g incelenirken hükmün kapsamıyla başlanır. Metin, Ek-1’de isimleri verilen dereleri ve bunların belirli alanlar dışında kalan kısımlarını esas alır. Dolayısıyla İstanbul’daki her akarsu için yalnız bu hükme dayanarak tek tip mesafe açıklaması yapılamaz. İlgili derenin listedeki adı, varsa kolu, parselin havza içindeki yeri ve uygulanacak plan birlikte belirlenir. Benzer dere adlarının farklı havzalarda kullanılması, ad üzerinden yapılan sözlü eşleştirmeyi yeterli hale getirmez.
İkinci kapsam kontrolü özel havza koruma planıdır. Yönetmelik m.5/2’ye göre koruma planı hazırlanan havzalarda o planın hükümleri geçerlidir. Bu sebeple dosyada yalnız genel yönetmelik çıktısı bulunması yeterli değildir; incelenen parsel için uygulanacak güncel plan notu da alınmalıdır. Orman veya tarımsal niteliği korunacak alanda bulunmak ise korumanın bittiği anlamına gelmez. Bu yerler için ilgili özel mevzuat ve plan hükümleri ayrıca değerlendirilir. M.6/9-g’deki kapsam dışında kalmayı, sınırsız yapı yapma izniyle eşitlemek hukuken doğru değildir.
Mesafe bugünkü su kenarından mı, ıslah kesitinden mi ölçülür?
Hükmün başlangıç noktası, İSKİ tarafından belirlenecek dere ıslah kesitidir. Mevcut suyun aktığı dar kanal, kuru mevsimde görünen dere dibi veya parsel sahibinin yaptığı duvar bu kesitin yerine kendiliğinden geçmez. Islah projesindeki kesit ve sınırlar görülmeden yapılan ölçüm, hukuki sınırı ortaya koymaz. Proje paftasında dere kesiti, işletme bandı ve yapı yaklaşma çizgisi birlikte gösterilmeli; bunların kadastro parseliyle hangi koordinatlarda kesiştiği belirlenmelidir. Bu çalışma yalnız mesafe tahmini değil, aynı koordinat düzenindeki belgelerin eşleştirilmesidir.
İncelenecek teknik kayıtlar arasında onaylı dere ıslah projesi, plan paftası, plan notları, güncel kadastro verisi ve gerektiğinde aplikasyon belgesi yer alır. Parselin tapudaki yüzölçümüyle işletme bandında kalan alanın yüzölçümü farklı sorulardır. Bir kurumun genel yazısında parselin dereye komşu olduğunun belirtilmesi, kamulaştırılacak kısmın metrekare hesabının tamamlandığını göstermez. Malikin itirazı ölçüme dayanıyorsa, hangi çizginin veya hangi koordinat eşleştirmesinin yanlış olduğunu gösterecek teknik karşılaştırma hazırlanmalıdır. Derenin adını veya taşınmazın adresini tekrar eden dilekçe bu hatayı tek başına açıklamaz.
10 metrelik işletme bandı ile 13 metrelik yaklaşma sınırı
Yönetmelikteki iki sayı farklı hukuki görev görür. En az 13 metre, ıslah kesitinden sonra yapı yaklaşma sınırıdır. Aynı alanın ilk 10 metresi dere işletme bandı olarak ayrılır. Kamulaştırma cümlesi ise ıslah alanı ve işletme bantlarına ilişkindir. Bu nedenle “13 metrenin tamamı aynı sebeple kamulaştırılır” veya “yalnız 10 metreyi bırakınca bina yapılabilir” sonuçları metinden çıkarılamaz. Planda daha geniş sınır bulunması ve parselin diğer yapılaşma koşulları da ayrıca incelenir; en az ifadesi sabit ve değişmez bir üst sınır oluşturmaz.
| Kavram | Hükmün düzenlediği husus | Malikin dosyasında aranacak kayıt |
|---|---|---|
| Dere ıslah kesiti | İSKİ’nin belirleyeceği teknik kesit | Onaylı proje ve parsel üzerine işlenmiş sınır |
| Dere işletme bandı | Islah kesitinden sonraki 10 metrelik bölüm | Bandın konumu, alan hesabı ve kamulaştırma belgeleri |
| Yapı yaklaşma sınırı | Islah kesitinden sonra iki yanda en az 13 metre | Yürürlükteki plan, plan notu ve yapılaşma çizgisi |
Bu ayrım kalan bölümün hukuki durumunu da etkiler. İşletme bandı dışında fakat yapı yaklaşma sınırı içinde kalan alan için, yalnız m.6/9-g’deki kamulaştırma cümlesinden otomatik ödeme sonucu çıkarılamaz. Buna karşılık bu alan üzerindeki başka bir idari kısıtlama veya fiili müdahale de yok sayılmaz. Talebin dayandığı işlem belirlenmelidir: kamulaştırma bedeli, yanlış sınır uygulamasının düzeltilmesi ve plan kısıtlamasına ilişkin başvuru farklı hukuki konulardır. Aynı krokide görünmeleri, bütün taleplerin tek dava veya tek süreyle yürütülmesini sağlamaz.
Planda işletme bandı görünmesi tapuyu kendiliğinden İSKİ’ye geçirir mi?
Hayır. Plan işareti, kamulaştırma kararının ve mülkiyetin idareye geçmesine ilişkin işlemlerin yerine geçmez. 2560 sayılı Kanun m.2/f, kuruluş amacı için gerekli taşınmazları kamulaştırma veya üzerlerinde kullanma hakları kurma yetkisini İSKİ’ye verir. Bu yetki somut dosyada kamulaştırma mevzuatının öngördüğü süreçle kullanılır. Tapu kaydının halen malik adına olması ile plan üzerinde kamu hizmetine ayrılmış alan bulunması birlikte görülebilir. Bu iki belgeden yalnız birini esas alarak bütün dosyanın tamamlandığı söylenemez.
Malik, İSKİ’den parseli hakkında kamulaştırma kararı bulunup bulunmadığını, kararın hangi bölümü kapsadığını ve plan-proje bağlantısını yazılı olarak öğrenmelidir. Tapudaki şerh veya beyanın dayanağı da ayrıca alınır. Taşınmazın bütünü, belirli bir şerit veya başka bir ayni hak üzerinde işlem yapılması aynı sonucu doğurmaz. Kamulaştırma sınırıyla yapı yaklaşma çizgisi birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Mevcut kadastro sınırı ile fiili dere yatağı arasında uyuşmazlık varsa, bu durumun tapu ve teknik kayıtları da ayrı incelenir.
İSKİ kamulaştırmasında anlaşma ve mahkeme aşaması
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8, tapulu taşınmazların kamulaştırılmasında satın alma usulünün öncelikle uygulanmasını esas alır. İdarenin taahhütlü daveti üzerine malik veya yetkili temsilcisi, tebliğden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satış veya trampa isteğiyle başvurur. Bu süre, henüz ortada bir davet yokken başlayan genel bir “dere bandı başvuru süresi” değildir. Kamulaştırma kararı, davet yazısı ve tebliğ belgesinin aynı dosyada bulunması, hangi aşamada olunduğunun anlaşılmasını sağlar.
M.8 kapsamında anlaşma tutanağı imzalanması ciddi bir hukuki sonuç doğurur. Hüküm, bu yolla satın alınan veya trampa edilen taşınmazı kamulaştırmayla alınmış sayar ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davalarının açılamayacağını düzenler. Bu nedenle imza öncesinde yalnız teklif edilen toplam bedel değil, hangi yüzölçümünün devredildiği ve parselin geriye kalan kısmı da görülmelidir. Tutanak, sıradan bir toplantı katılım formu gibi değerlendirilmemelidir. Temsilcinin yetkisi ve tutanağın içerdiği kabul beyanları da okunmalıdır.
Satın alma yoluyla sonuç alınamazsa m.10 uyarınca idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil talep eder. Mahkemenin değer incelemesi, İSKİ’nin ilk teklifini otomatik olarak kabul etmekten ibaret değildir. M.11’deki ölçütlerle yapılan değerleme, taşınmazın niteliği ve dosyaya sunulan deliller üzerinden değerlendirilir. Malik açısından önemli olan, ıslah projesindeki alanla mahkemeye sunulan kamulaştırma alanının aynı olup olmadığını ve değerleme raporunun doğru taşınmaz özelliklerini esas alıp almadığını denetlemektir.
Dere için şerit alınması kalan parselin değerini etkilerse
Parselin yalnız bir kısmı kamulaştırıldığında hesap, alınan metrekarenin bedeliyle sınırlanmaz; kalan bölüm üzerindeki etki de Kamulaştırma Kanunu m.12 uyarınca değerlendirilir. Kamulaştırma Kanunu m.12/b, kamulaştırma dışında kalan bölümün değerinde kamulaştırma nedeniyle azalma varsa bu kaybın da belirlenmesini düzenler. Kalan kısmın yola erişimi, geometrisi, kullanılabilirliği ve yapılaşma koşulları dosyadaki teknik verilerle incelenir. Her komşu dere parseli için aynı değer kaybı yüzdesi uygulanmaz. Kısıtlamanın önceden mevcut olup olmadığı ile kamulaştırmanın doğurduğu yeni etki birbirinden ayrılır.
M.12, kalan kısmın değer kazanması durumunu ve kesilen tesislerin yeniden kullanılabilir hale getirilmesi giderlerini de ayrıca düzenler. Bu yüzden raporda alınan bölüm, kalan bölüm ve bunların önceki-sonraki değer ilişkisi açık gösterilmelidir. Değer kaybının ayrıntılı yöntemi için kısmi kamulaştırmada kalan parselin değer kaybı incelemesi tamamlayıcıdır. Dere bandı dosyasının özelliği, değerleme varsayımlarının doğru ıslah kesiti ve gerçek kamulaştırma sınırına dayanmasıdır. Yanlış alan hesabı üzerine doğru birim fiyat uygulanması da doğru toplamı vermez.
Parselden kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse m.12’de ayrı bir talep yolu bulunur. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde, malik kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yazılı başvurarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir. Bu koşullar gerçekleştiğinde kalan kısmın da kamulaştırılması idare için zorunludur. Hükmün süre ve idari dava açılmaması koşulu birlikte okunmalıdır. Yalnız parselin küçülmesi, kullanılamaz hale geldiğinin kanıtı değildir. Bu iddia yol bağlantısı, kalan biçim ve alan ile geçerli imar koşulları üzerinden somutlaştırılır.
Kamulaştırmanın iptali ile bedel incelemesi aynı yol değildir
İSKİ’nin kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu ile kamulaştırma bedelinin miktarı farklı yargısal konulardır. 2942 sayılı Kanun m.14, malik için m.10 kapsamında mahkemenin yaptığı tebligattan, tebligat yapılamayanlarda ilgili mahkeme ilanından itibaren otuz günlük özel süre öngörür. Bu sürede kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabilir. Bu özel başlangıç ve süre, planın askıya çıkması veya İSKİ’ye herhangi bir dilekçe verilmesi tarihiyle aynı kabul edilmemelidir.
M.10 kapsamında bedel ve tescil dosyası açıldığında mahkemenin davetiyesi, idarenin proje ve taşınmaz belgeleriyle karşılaştırılır. İptal davası açılmışsa buna ilişkin belge de ilgili mahkeme dosyasına sunulur. Bedel hesabına itiraz ise hangi teknik tespit veya değerleme ölçütünün hatalı olduğunu göstermelidir. Kamu hizmetinin gerekliliğine ilişkin iddia ile fiyatın düşüklüğüne ilişkin iddianın aynı paragrafta ayrım yapılmadan ileri sürülmesi, talebin hukuki dayanağını belirsizleştirir. İptal, maddi hata ve bedel talepleri kendi görev ve süre kurallarıyla hazırlanır.
Henüz kamulaştırma davası yoksa, mevcut plan işaretine ilişkin başvuru başka bir usul sorunudur. İYUK m.10 kapsamında idari işlem veya eylem yapılması için yöneltilen başvuruya otuz gün cevap verilmemesi halinde zımni ret düzenlemesi uygulanır. Bunun ardından kullanılacak yargı yolu, talebin içeriğine ve mevcut işleme göre belirlenir. Dilekçede yalnız bilgi mi istendiği, sınırın düzeltilmesinin mi talep edildiği, yoksa kamulaştırma işlemi yapılmasının mı istendiği açık olmalıdır. Bu talepler aynı hukuki sonucu doğuran eş anlamlı başvurular değildir.
İşletme bandı belirsizken ruhsat veya satış işlemi nasıl değerlendirilir?
Taşınmazın satın alınması veya belediyeden imar durumu alınması sırasında yalnız paftadaki renge bakılmamalıdır. Plan notunun hangi kuruma ait görüş istediği, parselin ne kadarının hangi çizgi içinde kaldığı ve yapılaşabilir alanın nasıl hesaplandığı belirlenmelidir. İmar Kanunu m.3, plan ve yönetmelik hükümlerine aykırı kullanımı yasaklar. Kamulaştırmanın henüz sonuçlanmaması, malik için yapı yaklaşma sınırını ihlal etme hakkı oluşturmaz. Mülkiyetin devam etmesi ile plan koşullarına uygun yapı yapılması ayrı hukuki meselelerdir.
Dere bandı aynı zamanda havza içinde bulunuyorsa, havza koruma mesafeleri de ayrıca kontrol edilir. Derenin iki yanındaki 13 metre ölçüsü, baraj veya göl çevresindeki mutlak, kısa, orta ve uzun mesafeli koruma alanlarının yerine geçmez. İlgili ayrım İstanbul su havzasında arsa ve yapılaşma yazısında açıklanmıştır. Planın askı aşamasındaki başvuru için ise imar planına itiraz süresi ayrı incelenir. İşletme bandı itirazı ile bütün havza planına itiraz aynı kapsamda değildir.
Malikin hazırlayacağı belge dosyası nasıl düzenlenir?
Başvuru dosyasının ilk bölümünde taşınmazın kimliği bulunur: tapu, ada ve parsel bilgisi, varsa eski-yeni parsel bağlantısı ve mülkiyet payları. İkinci bölüm teknik sınırlardır: dere ıslah projesi, onay tarihi, kesit, işletme bandı, yapı yaklaşma çizgisi ve kadastro üzerine işlenmiş alan hesabı. Üçüncü bölüm idari işlemlerdir: plan ve plan notu, İSKİ yazıları, kamulaştırma kararı, satın alma daveti ve tebligatlar. Bu ayrım, aynı harita üzerindeki farklı hukuki sınırların birbirine karıştırılmasını önler.
Dördüncü bölüm, talep edilen bedel veya düzeltmenin gerekçesidir. Alınacak bölüm ve kalan kısım için hangi verinin hatalı olduğu açıkça gösterilir. Fotoğraflar çekim tarihi ve yönüyle, proje çizimleri ise pafta ve sürüm bilgisiyle ilişkilendirilir. Dilekçeye belgesiz bir toplam bedel yazılması yerine, değerleme raporundaki hangi alanın, hangi niteliğin veya hangi karşılaştırmanın düzeltilmesinin istendiği belirtilir. Tebliğ tarihlerini gösteren son bölüm de ayrıca tutulur; projenin hazırlanma tarihi ile malike yapılan tebligat tarihi birbirinin yerine kullanılmaz.
Dere işletme bandı hakkında sık sorulan sorular
İstanbul’daki her dere için 13 metre kuralı uygulanır mı?
İSKİ Yönetmeliği m.6/9-g, Ek-1’de sayılan derelerin orman ve tarımsal niteliği korunacak alanlar dışında kalan kısımlarını düzenler. Özel havza koruma planı da kontrol edilir. Bu hükümden bütün İstanbul dereleri için tek tip sonuç çıkarılamaz.
13 metre mevcut suyun kenarından mı ölçülür?
Hüküm, İSKİ’nin belirleyeceği dere ıslah kesitinden sonraki alanı esas alır. Mevsimsel su kenarı, dere dibi veya parsel duvarı kendiliğinden ölçüm başlangıcı değildir. Onaylı proje ve kadastro eşleştirmesi gerekir.
10 metre işletme bandı ile 13 metre yaklaşma sınırı aynı şey mi?
Hayır. Islah kesitinden sonraki 10 metrelik bölüm işletme bandıdır; yapı yaklaşma sınırı en az 13 metredir. M.6/9-g’nin kamulaştırma cümlesi ıslah alanı ve işletme bantlarına ilişkindir.
13 metreye kadar kalan bütün alan otomatik kamulaştırılır mı?
Yalnız m.6/9-g’deki düzenlemeden bu sonuç çıkmaz. Metin, dere ıslah alanı ve işletme bantlarının kamulaştırılmasını öngörür. Yapı yaklaşma sınırı içinde kalan diğer bölümün hukuki durumu, ilgili plan ve somut idari işlem üzerinden ayrıca incelenir.
Plan üzerinde işletme bandı yazması tapuyu İSKİ’ye geçirir mi?
Hayır. Plan işareti kamulaştırma ve tescil işlemlerinin yerine geçmez. İSKİ’nin 2560 m.2/f’deki kamulaştırma yetkisi, somut dosyada kamulaştırma mevzuatındaki işlem ve usullerle kullanılır.
İSKİ’nin satın alma davetine başvuru süresi nedir?
2942 sayılı Kanun m.8 kapsamında malik veya yetkili temsilcisi, taahhütlü davet yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satış veya trampa isteğiyle başvurur. Bu süre herhangi bir plan kaydından değil ilgili davetten hesaplanır.
Anlaşmayla imzalanan kamulaştırma bedeline sonradan itiraz edilebilir mi?
M.8, bu usulle satın alınan veya trampa edilen taşınmaza ilişkin kamulaştırmaya ve bedeline karşı itiraz davalarının açılamayacağını düzenler. Anlaşma tutanağı imzalanmadan önce kapsam, bedel, yüzölçümü ve temsil yetkisi incelenmelidir.
Dere bandı için alınan şerit kalan arsanın değerini düşürürse ne olur?
2942 m.12/b, kamulaştırma dışında kalan kısmın kamulaştırma nedeniyle azalan değerinin tespit edilip bedele eklenmesini düzenler. Kayıp sabit oranla değil, somut parselin teknik ve ekonomik özellikleriyle belirlenir.
Kalan bölüm kullanılamıyorsa onun da kamulaştırılması istenebilir mi?
M.12’deki şartlarla istenebilir. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde, malik kararın tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yazılı başvurmalıdır. Kalan kısmın yararlanmaya elverişsizliği teknik verilerle ortaya konur. Bu koşullar gerçekleştiğinde kalan kısmın da kamulaştırılması idare için zorunludur.
Kamulaştırma işlemine iptal davası açma süresi altmış gün mü?
2942 m.14 bu işlem için özel otuz günlük süre düzenler. Başlangıç, m.10 kapsamında mahkemenin yaptığı tebligat veya ilgili ilandır. Plan itirazı, bedel incelemesi ve kamulaştırma iptali aynı süreye bağlanmamalıdır.
Resmî kaynaklar
İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği m.5/2, m.6/9-g ve Ek-1 · 2560 sayılı Kanun m.2/f · 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8, 10, 11, 12, 14 · 2577 sayılı Kanun m.10 · 3194 sayılı İmar Kanunu m.3. Kaynak kontrolü: 24 Ekim 2026.
İstanbul ofisinde görüşme
Maslak · Polaris Plaza
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbulHukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
