İstanbul’da Tescilli Binada Basit Onarım: KUDEB Ön İzni ve Uygunluk Belgesi

İstanbul’da tescilli binada basit onarım için işe başlamadan önce onarım ön izin belgesi alınır; iş bittikten sonra uygulama denetlenerek onarım uygunluk belgesi düzenlenir. Bu iki belge aynı değildir. Ön izin yapılabilecek işin kapsamını belirler, uygunluk belgesi ise yapılan işin bu kapsama uyduğunu gösterir. KUDEB Yönetmeliği m.8 uyarınca tadilat ve tamirat izinleri bir yıl geçerlidir. Bu sürede uygulama yapılmazsa yeniden başvuru gerekir. Taşıyıcı sisteme müdahale veya esaslı onarım ihtiyacı ortaya çıktığında basit onarım izniyle devam edilemez.

İstanbul’daki başvuruda yalnız yapının eski olması değil, tescil kararı, yapı grubu, sit veya korunma alanı statüsü ve yapılacak müdahale belirleyicidir. Bu yazı genel restorasyon projesini değil, basit onarımın izin dosyasını ve iş sonu uygunluk kontrolünü açıklar. Temel dayanaklar 2863 sayılı Kanun m.9, 10 ve 57 ile KUDEB Yönetmeliği m.4, 5, 7 ve 8 hükümleridir.

Ruhsata tabi olmayan iş neden koruma izni gerektirir?

2863 sayılı Kanun m.57, İmar Kanunu m.21 kapsamındaki ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratları koruma hukukundan muaf tutmaz. Taşınmaz kültür varlıklarında, bunların korunma alanlarında ve sit alanlarında bu işler özgün biçim ve malzemeye uygun olarak, yetkili idarenin izin ve denetimi altında yapılır. KUDEB bulunmayan yerler için koruma bölge kurulu müdürlüğünün izin ve denetimi öngörülmüştür. Bu nedenle yapı ruhsatı gerekmemesi ile hiçbir izin gerekmemesi farklı sonuçlardır.

2863 m.9 ayrıca kurul kararlarına aykırı inşaî ve fizikî müdahaleyi yasaklar. Malik, kiracı veya işi üstlenen usta bir uygulamayı kendi tercihine göre “küçük tadilat” olarak adlandırarak bu yasağı aşamaz. İşin bedeli, kaç gün sürdüğü veya dışarıdan görünmemesi tek başına belirleyici değildir. Duvar, doğrama, özgün sıva, tavan ve cephe üzerindeki müdahalenin niteliği incelenir. Ön izin belgesinin konusu da bu somut müdahaledir; bütün bina için sınırsız yenileme yetkisi değildir.

Boya, çatı ve doğrama işleri hangi koşulla basit onarımdır?

Yönetmelik m.4; derz, sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme, belirli tavan kaplamaları, tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi işleri tadilat ve tamirat tanımında sayar. Tanımın taşıyıcı unsurları etkilememe ve özgün biçimle malzemeyi koruma sınırı vardır. Çürüyen veya eksilen ahşap, metal, pişmiş toprak ya da taş elemanların yenilenmesinde aynı malzemeye ve özgün biçime uygunluk aranır. Sırf listede doğrama bulunması, ahşap pencerenin başka malzemeyle değiştirilebileceğini göstermez.

Özgün mimari öğe veya sanat tarihi bakımından özellik taşıyan tavan kaplamaları da sıradan kaplama gibi ele alınamaz. Uygulamanın teknik tarifinde sökülecek, korunacak, onarılacak ve yenilenecek parçalar ayrılmalıdır. Çatı bakımına verilen izin, çatı biçimini değiştirme veya yeni kullanım alanı oluşturma iznine çevrilemez. Cephe temizliği adı altında özgün taşın aşındırılması da belgedeki iş tanımından bağımsız değerlendirilmez. Koruma uzmanının yöntemi ve malzemeyi açıklaması, başvurunun yalnız bir işçilik teklifinden ibaret kalmasını önler.

İstanbul’da İBB KUDEB’e mi, ilçe belediyesine mi başvurulur?

İstanbul’daki her taşınmaz için başvurunun zorunlu olarak aynı büroya yapılacağı söylenemez. Yönetmelik m.5, Bakanlıkça izin verilen ilçe belediyelerinde KUDEB kurulmasını; büyükşehir sınırları içinde ilçe KUDEB’i kurulamıyorsa görevin büyükşehir KUDEB’i tarafından yürütülmesini düzenler. Taşınmazın bulunduğu ilçe ve mevcut yetki düzeni başvurudan önce kontrol edilir. Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresindeki taşınmazlarda ise Yönetmeliğin özel hükümleri ayrıca uygulanır. Kurum seçimi yalnız binanın posta adresine bakılarak tamamlanmış olmaz.

Örneğin Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, resmî birim listesinde KUDEB birimine ayrı yer vermektedir. Bu, İstanbul’da ilçe düzeyindeki başvuru biriminin de araştırılması gerektiğini gösterir; bütün ilçelerin aynı belge listesine sahip olduğunu göstermez. Başvuruda ada, parsel, bina adresi ve varsa koruma kurulu dosya numarası birlikte belirtilmelidir. Görevli birimden yazılı yönlendirme alınması, evrakın ilgisiz bir müdürlükte beklemesini ve yanlış izin türünün istenmesini önler.

Tescil kararı ile I. ve II. grup ayrımı neden önemlidir?

2863 m.57, kültür varlıklarının gruplandırılmasını koruma bölge kurulunun görevleri arasında sayar. Yönetmelik m.8 ise tescilli I. grup yapılarda KUDEB’in tadilat ve tamirat izni vermeden önce koruma bölge kurulundan görüş almasını ve bu görüşe uymasını zorunlu tutar. Bu nedenle başvurunun yalnız tapu örneğiyle hazırlanması yeterli olmayabilir; yapının tescil ve grup kararının görülmesi gerekir. I. grup için aranan kurul görüşü, başvuranın tercihine bırakılmış bir danışma değildir.

II. grup olması da yapıyı serbest müdahale alanına dönüştürmez. Mevcut kurul kararları, onaylı projeler ve koruma amaçlı plan koşulları yine uygulanır. Eski bir kurul kararının bulunması, sonraki kararların araştırılmasını gereksiz kılmaz. Dosyada hangi kararın hangi müdahaleyi kapsadığı açık gösterilmelidir. Yapının hangi nedenle korunduğu anlaşılmadan hazırlanan standart onarım listesi, korunması gereken öğeleri atlayabilir. Kurumun genel yapısı hakkında KUDEB’in yetki ve denetim görevleri yazısı tamamlayıcı bilgi sunar.

Onarım ön izni için hangi belgeler hazırlanır?

Yönetmelik m.8, başvurunun asgari içeriğini somutlaştırır: mülkiyet durumunu gösteren belge, yapının mevcut durum fotoğrafları ve yapılacak uygulamaya ilişkin açıklayıcı bilgi. Fotoğrafların yalnız güzel görünen cepheyi değil, müdahale edilecek bölümleri de göstermesi gerekir. Mülkiyet veya temsil sıfatı açıkça belirtilmelidir. Şirket adına başvuruda şirketi kimin temsil ettiği, miras nedeniyle başvuruda taşınmazla hukuki bağın nasıl kurulduğu dosyada anlaşılmalıdır. Başvuru evrakı, ilgisiz bir kişinin malik adına talimat vermesine dayanak oluşturmaz.

Hazırlık dosyasına mevcut tescil ve grup kararları, önceki izinler, varsa onaylı proje ve müdahale yerlerini gösteren açıklama eklenmesi yararlıdır. Bunlar her durumda aynı isimle istenen evrensel bir yerel belge listesi olarak sunulamaz; ilgili İstanbul belediyesinin güncel evrak şartları ayrıca karşılanır. Fotoğraf numarası ile iş kaleminin eşleştirilmesi incelemeyi kolaylaştırır. Örneğin açıklamada belirtilen cephe bölümünün hangi fotoğrafta gösterildiği, hangi malzemenin kullanılacağı ve özgün unsurun korunup korunmayacağı anlaşılır biçimde yazılmalıdır.

KUDEB incelemesi ve ön izin belgesinin kapsamı

Yönetmelik m.8’e göre başvuru en az iki uzman tarafından incelenir; bu uzmanlardan birinin mimar olması zorunludur. Onarım öncesindeki durum fotoğraf gibi belgelerle saptanır ve uygulama koşullarını içeren izin belgesi düzenlenir. Dolayısıyla evrak kayıt numarası alınması ile onarım izni alınması aynı aşama değildir. Başvurunun teslim edildiğini gösteren fiş, ustaya işe başlama yetkisi olarak verilmemelidir. İzin belgesinin düzenlenmesi ve iş kapsamının görülmesi beklenir.

Belge teslim alındığında parsel, yapı ve başvuran bilgileri; izin verilen bölümler, yöntem, malzeme ve ek koşullar kontrol edilir. Başvuruda istenen her işin izin kapsamında kabul edildiği varsayılmaz. Kurum yalnız belirli işlere izin vermişse diğer işler için ayrıca değerlendirme gerekir. Uygulayıcıya yalnız sözlü özet değil, izin belgesi ve teknik eklerin okunabilir örneği verilmelidir. Sözleşmedeki iş tarifi ile izin belgesinin kapsamı arasında uyuşmazlık varsa işe başlamadan önce giderilmelidir.

Bir yıllık geçerlilik süresi nasıl uygulanır?

Yönetmelik m.8, tadilat ve tamirat için verilen izinlerin bir yıl geçerli olduğunu düzenler. Bu süre içinde uygulama yapılmazsa ilgili kişi veya kuruluş KUDEB’e yeniden başvurmak zorundadır. Süresi geçmiş izin, sonraki yıllarda aynı iş için süresiz dayanak olarak saklanamaz. Yeniden başvuruda mevcut durumun değişip değişmediği ve izin verilen işin hâlâ aynı kapsamda olup olmadığı açıklanmalıdır. İncelemede izin tarihi ile fiilî uygulama tarihini gösteren kayıtların birlikte tutulması gerekir.

Bir yıllık hüküm, bütün başvuruların bir yılda sonuçlanacağı veya kurumun bir yıl boyunca cevap vermeyebileceği anlamına gelmez. İznin geçerlilik süresi ile başvurunun sonuçlandırılması farklı konulardır. Uygulamanın bir kısmına başlanması, belgedeki koşulları ve süreyi otomatik olarak sınırsız uzatmaz. İş takvimi izin kapsamını aşıyorsa yeni işlem veya güncelleme gerekip gerekmediği yazılı biçimde netleştirilmelidir. Müteahhidin iş programı, yönetmelikteki sürenin yerine geçmez.

Ön izin, uygunluk ve kullanma izni arasındaki fark

Bu ayrım Yönetmelik m.4’teki tanımlara dayanır. Ön izin belgesini iş bitimindeki uygunluğun kanıtı olarak sunmak doğru değildir. Uygunluk belgesi de yapının bütün imar, işyeri açma veya kullanım şartlarının ayrı ayrı yerine getirildiğini kendiliğinden göstermez. Satış, kiralama veya işletme devrinde dosyaya hangi belgenin sunulduğu açık yazılmalıdır. Belge başlığındaki izin sözcüğü, birbirinden farklı idari işlemleri tek bir genel onay altında birleştirmez.

Uygulama sırasında hangi kayıtlar korunmalıdır?

Yönetmelik m.7/b, özgün biçim ve malzemeye uygun uygulamanın denetlenmesini KUDEB’in görevleri arasında düzenler. İş başlamadan önceki fotoğraflar, uygulama sırasında yapılan kontroller ve tamamlanma fotoğrafları aynı dosyada tutulmalıdır. Denetim yalnız bitmiş cephenin görünümünden ibaret değildir; değiştirilen parçanın niteliği ve kullanılan yöntem de değerlendirilir. Malzeme faturası tek başına izin koşullarının sağlandığını kanıtlamaz, ancak kullanılan malzemenin izlenmesine yardımcı kayıt olarak saklanır.

Uygulayıcıya verilen talimatlar yazılı olmalıdır. İzin verilen onarım yerine daha kapsamlı söküm yapılması veya işin başka bölümlere genişletilmesi, malikin bunu sonradan beğenmesiyle uygun hâle gelmez. Denetim sırasında saptanan aykırılık, ilgili tutanak ve bildirimin kapsamına göre giderilir. Belediye tarafından düzenlenen belge ile özel yüklenicinin teslim tutanağı farklı amaç taşır. Yüklenicinin işi teslim ettiğini söylemesi, KUDEB’in uygunluk incelemesinin yapıldığını göstermez.

İş sırasında esaslı onarım ihtiyacı çıkarsa ne yapılır?

Yönetmelik m.7/c ve m.8 açık bir yol öngörür: Basit tadilat ve tamirat kapsamında başlayan işte esaslı onarım gereği saptanırsa uygulama durdurulur, konu belgeleriyle koruma bölge kurulu müdürlüğüne iletilir. Ön izin, sonradan ortaya çıkan her müdahaleyi kapsayan açık yetki değildir. Uygulayıcının teknik güçlükle karşılaşması, kurul değerlendirmesini beklemeden taşıyıcı sistem veya özgün mimari üzerinde yeni işlem yapmasına dayanak olmaz.

Bu aşamada mevcut durumun belgelenmesi, hangi işlerin yapıldığının ve neden devam edilemediğinin açıklanması gerekir. Hazırlanacak proje ve kurul süreci teknik gerekliliğe göre yürütülür. Tescilli yapıda restorasyon ve proje onayı ayrı inceleme konusudur. Can ve mal güvenliği tehlikesi bulunan yapılarda ise Yönetmelik m.7/h kapsamındaki güvenlik işlemleri ihmal edilmez; güvenlik tedbiri ile malik tarafından izinsiz yıkım yapılması aynı şey değildir.

Onarım tamamlandığında uygunluk belgesi nasıl alınır?

Yönetmelik m.8, tamamlanan uygulamanın KUDEB uzmanlarınca incelenmesini ve izin doğrultusunda tamamlanmışsa onarım uygunluk belgesi düzenlenmesini öngörür. Başvuru sahibi işin tamamlandığını, hangi ön izne göre yapıldığını ve incelemeye konu bölümleri açıkça bildirmelidir. İzin belgesinin tarih ve sayısı, mevcut iş sonu fotoğrafları ve süreçte verilen yazılı talimatlar dosyada bulunmalıdır. Uygunluk değerlendirmesi, başvurudaki niyetin değil gerçekte yapılan işin denetimidir.

Yönetmelik m.7/b’deki bir aylık süre de doğru okunmalıdır. Bu hüküm, onarım tamamlandıktan sonra ön izin, denetim raporları, önce ve sonra fotoğrafları, uygunluk belgesi ve diğer evrak örneklerinin KUDEB tarafından ilgili koruma bölge kurulu müdürlüğüne iletilmesini düzenler. Her başvuru sahibine koşulsuz bir ay içinde uygunluk verileceği anlamına gelmez. Bir aylık kurumlar arası evrak gönderme yükümlülüğü ile malikin talebinin kabul edilmesi birbirine karıştırılmamalıdır.

Uygunluk verilmezse veya iş durdurulursa ne incelenir?

İlk olarak yazının niteliği belirlenir: Eksik belge bildirimi, teknik düzeltme talebi, işi durdurma işlemi ve kesin ret aynı işlem değildir. Hangi uygulamanın hangi izin koşuluna aykırı bulunduğu açıklanmalıdır. Dosyada izin verilen malzeme ile kullanılan malzeme, onarım sınırı ile fiilen müdahale edilen bölüm karşılaştırılır. Kuruma sunulan açıklama, yalnız iş için harcanan paraya değil aykırılık tespitinin maddi ve hukuki nedenlerine cevap vermelidir.

Başvuranın itiraz etmesi, izinsiz veya durdurulmuş uygulamaya kendiliğinden devam yetkisi vermez. İdari başvuru ve yargı yolunun değerlendirilmesinde işlemi yapan makam, bildirimin kapsamı ve tebliğ kayıtları esas alınır. Tescilli yapıda izinsiz tadilat yasağı ayrıca dikkate alınmalıdır. Onarım sonrasında alınacak uygunluk belgesi, önceden yapılan her izinsiz müdahaleyi otomatik olarak hukuka uygun kılan genel bir af belgesi değildir.

İstanbul’daki dosyada son kontrol

Başvuru dosyasında üç tarih ayrı tutulmalıdır: izin tarihi, uygulamanın gerçekleştiği dönem ve iş sonu inceleme tarihi. Ayrıca kurul kararları ile belediye izinleri aynı parsel ve aynı yapı bakımından eşleştirilmelidir. İstanbul’da Boğaziçi veya başka özel koruma statüsü bulunan taşınmazlarda yalnız KUDEB iznine bakılması yeterli değildir; diğer yetkili makamların işlemleri kendi mevzuatına göre incelenir. Adresin bir ilçede bulunması, o ilçenin her sokağında aynı plan ve koruma koşullarının uygulandığını göstermez.

Onarım sözleşmesi hazırlanırken iş tanımı izin ekleriyle sınırlandırılmalı; yeni müdahale ihtiyacında bildirim, işin durması ve belge hazırlığı sorumlulukları açıklanmalıdır. Hukuki inceleme mühendislik ve koruma mimarlığı değerlendirmesinin yerine geçmez. Amaç, teknik kararı doğru izin sürecine bağlamak ve malikin hangi belgeyi hangi aşamada temin edeceğini belirlemektir. Başvurunun doğru hazırlanması, yalnız onarımın başlamasını değil, iş bittikten sonra uygunluk dosyasının tamamlanmasını da kapsar.

Sık sorulan sorular

Resmî kaynaklar

2863 sayılı Kanun: m.9, 10 ve 57. KUDEB Yönetmeliği: m.4, 5, 7 ve 8. Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü KUDEB açıklaması. Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü. Kaynak kontrolü: 24 Ekim 2026.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →