Kat Mülkiyeti Hangi Belgelerle Kurulur? KMK 12 Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12’ye göre tamamlanmış bir anagayrimenkulde kat mülkiyeti kurulabilmesi için malik veya bütün paydaşların tapu idaresinde istemde bulunması; yetkili kamu kurumlarınca onaylanıp elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesinin ve KMK m.28 esaslarına göre hazırlanmış yönetim planının bulunması gerekir. Mimari projede bağımsız bölümler, eklentiler, ortak yerler, ölçüler, bağımsız bölüm numaraları, kullanım türleri, yapı inşaat alanları ve değerleriyle oranlı arsa payları açıkça gösterilmelidir.
Bu içerik 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Temel hükümler KMK m.10, m.12, m.13 ve m.28’dir. 2018 ve 2021 değişiklikleri nedeniyle eski internet içeriklerindeki fotoğraf, noter tasdikli bağımsız bölüm listesi ve bazı eski belge prosedürleri güncel metinle karıştırılmamalıdır. KMK m.12’nin (c) bendi 2009’da yürürlükten kaldırılmıştır.
Kat Mülkiyeti Kurulmasının Temel Şartı Nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının daire, dükkân, ofis, depo gibi bağımsız kullanıma elverişli bölümleri üzerinde ayrı mülkiyet hakkı kurulmasını sağlayan özel bir mülkiyet rejimidir. KMK m.10’a göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senet ve tapu siciline tescille doğar. Bu nedenle fiilen bir binanın katlara veya dairelere ayrılmış olması tek başına kat mülkiyeti oluşturmaz.
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapı tamamlanmış olmalı ve her bağımsız bölüm başlı başına kullanıma elverişli bulunmalıdır. Tapu kaydında yalnız “arsa” veya kat irtifakı bulunması, fiilen dairelerin teslim edilmiş olmasıyla kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşmez. Kanunun öngördüğü teknik ve idari belgelerin bulunması ve tescil işleminin tamamlanması gerekir.
KMK m.12, kat mülkiyetine geçişte tapu idaresine esas olacak belgeleri iki ana grupta toplar: onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı. Belgelerin içeriği kanunda ayrıntılı biçimde belirlenmiştir. Bunlara ek olarak tapu işleminin taraflarını ve temsil yetkisini ortaya koyan genel tapu belgeleri somut işleme göre ayrıca aranır.
KMK m.12’ye Göre Mimari Projede Neler Bulunmalıdır?
KMK m.12/a uyarınca mimari proje, proje müellifi mimar tarafından hazırlanmalı ve yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malikin veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanıp elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmelidir. Kanun, projenin yalnız bir kat planı olmasını yeterli görmez; kat mülkiyeti sicilinin kurulmasına yarayacak bilgilerin açık biçimde projede bulunmasını ister.
Projede yapı veya yapıların dış cepheleri ve iç taksimatı gösterilmelidir. Bağımsız bölümlerin sınırları, eklentiler ve ortak yerler açık biçimde ayırt edilmelidir. Bağımsız bölümlerin ölçüleri, kat, daire, iş bürosu gibi kullanım türleri ve birden başlayarak sırayla giden numaraları yer almalıdır. Her bağımsız bölümün yapı inşaat alanı ayrıca gösterilmelidir.
En önemli unsurlardan biri arsa payıdır. KMK m.3 ve m.12 birlikte değerlendirildiğinde her bağımsız bölüme ayrılan arsa payı, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olmalıdır. Arsa payının gelişi güzel veya yalnız metrekareye göre dağıtılması ileride arsa payı düzeltme davasına yol açabilir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? yazımıza bakabilirsiniz.
Projede eklentilerin de doğru gösterilmesi önemlidir. Depo, garaj, kömürlük gibi belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilen eklentilerin hukuki statüsü KMK m.6 kapsamında bağımsız bölüme bağlıdır. Eklenti konusunda Eklenti Nedir? Depo, Garaj ve Kömürlük Ayrı Satılabilir mi? rehberini inceleyebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kurmak İçin Yapı Kullanma İzin Belgesi Gerekir mi?
Evet. KMK m.12/a güncel metninde mimari proje ile birlikte yapı kullanma izin belgesini açıkça sayar. Yapı kullanma izin belgesi, uygulamada “iskan” olarak adlandırılır. Bu belge yapının ruhsat ve eklerine uygun biçimde tamamlandığının ve kullanılmasına idarece izin verildiğinin temel göstergelerinden biridir.
2018’de 7099 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik, belgelerin elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesine ilişkin sistemi güçlendirmiştir. 2021’de 7327 sayılı Kanun’la KMK m.10’da yapılan değişiklik ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılarda cins değişikliği ve kat irtifakından kat mülkiyetine dönüşümün belirli koşullarda resen yapılmasını düzenlemiştir.
Bu nedenle 2026 yılında “iskan belgesini malikin elden tapuya götürmesi her durumda zorunludur” şeklinde eski prosedüre dayalı açıklamalar doğru değildir. Belgenin hukuki gerekliliği devam eder; ancak ilgili idareler ve tapu-kadastro birimleri arasındaki elektronik/resen iş akışı nedeniyle belgenin fiziken malik tarafından sunulması her işlemde aynı şekilde gerçekleşmez.
Kat irtifaklı tapunun iskan anlamına gelmediği ve kat mülkiyetiyle farkları için Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark başlıklı rehberimize bakabilirsiniz.
Yönetim Planı Neden Zorunludur?
KMK m.12/b, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve birden çok yapı varsa yapıların özelliklerine göre KMK m.28 çerçevesinde hazırlanmış bir yönetim planını kat mülkiyetinin kurulması için gerekli belgeler arasında sayar. Yönetim planı, kat mülkiyeti kuran malik veya malikler tarafından imzalanır.
Yönetim planı anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. KMK m.28’e göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Sonradan bağımsız bölümü satın alan yeni malik de tapudaki kat mülkiyeti ilişkisine dahil olmakla bu plana tabi olur.
Yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenleme yapamaz. Örneğin KMK’nın özel olarak oybirliği aradığı bir işlemi yönetim planıyla basit çoğunluğa indirmek mümkün değildir. Aynı şekilde ortak mülkiyet niteliğindeki bir alanın tapu mülkiyetini yalnız yönetim planı cümlesiyle tek bir malike geçirmek mümkün olmaz.
Yönetim planının değiştirilmesine ilişkin güncel kurallar için Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir? rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Eski İnternet İçeriklerindeki Fotoğraf ve Noter Tasdikli Liste Hâlâ Zorunlu mu?
Kat mülkiyeti işlemleriyle ilgili eski makalelerde, belediye onaylı cephe fotoğrafı veya noter tasdikli bağımsız bölüm listesi gibi belgeler zorunlu belge olarak sıralanabilir. Bunun nedeni Kanun’un önceki metinlerinde bu belgelerin ayrıca yer almış olmasıdır. Ancak KMK m.12 zaman içinde önemli değişiklikler geçirmiştir.
23 Haziran 2009 tarihli 5912 sayılı Kanun’la m.12’nin (c) bendi yürürlükten kaldırılmıştır. 15 Şubat 2018 tarihli 7099 sayılı Kanun’la m.12/a yeniden düzenlenerek mimari projenin yetkili kamu kurumlarınca onaylanması ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi sistemi benimsenmiştir. Bu nedenle 2026 yılında belge listesi hazırlanırken eski kanun metni değil güncel m.12 esas alınmalıdır.
Bu durum, tapu müdürlüğünün kimlik, temsil, vekâletname, vergi/harç veya işleme özgü başka belgeleri hiçbir zaman isteyemeyeceği anlamına gelmez. KMK m.12 kat mülkiyeti rejimine özgü temel teknik belgeleri düzenler; tapu işlemlerinin genel mevzuatı ayrıca uygulanır.
Taşınmaz Birden Fazla Paydaşa Aitse Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
KMK m.12, anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının tapu idaresinde istemde bulunmasını esas alır. Paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerindeki tamamlanmış yapıda kat mülkiyeti kurulurken bütün paydaşların kat mülkiyetine geçiş iradesi gerekir. Bağımsız bölümlerin hangi maliklere tahsis edileceği ve arsa paylarının nasıl dağıtılacağı resmi işlemde belirlenir.
Paydaşlardan biri kat mülkiyeti kurulmasına yanaşmıyorsa, sırf çoğunluk kararıyla normal idari başvuru yoluyla diğerleri tarafından tek başına kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak taşınmaz ortaklığının giderilmesi davasına konuysa KMK m.10’daki özel düzenleme gündeme gelebilir. Kat mülkiyetine elverişli yapı varsa ortaklardan birinin istemi üzerine hâkim, m.12’deki belgelere dayanarak kat mülkiyeti kurulmasına ve bağımsız bölümlerin ortaklara tahsisine karar verebilir.
Bu özel yol hakkında Kat Mülkiyetli Binada Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi? rehberimizde ayrıntılı açıklama bulunmaktadır.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçişte Aynı Belgeler Yeniden mı Hazırlanır?
Kat irtifakı daha önce kurulmuş ve yapı tamamlanmışsa 2021’de değiştirilen KMK m.10 özel bir resen dönüşüm sistemi getirir. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği resen yapılır. İlgili idare tarafından elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre tescil bildirimi hazırlanır.
Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmi senet ve KMK m.12’de yazılı belgelere dayanılarak başkaca belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Kanun bu işlemlerin döner sermaye hizmet bedelinden muaf olduğunu da düzenler.
Bu nedenle eski dönemdeki “kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek için bütün maliklerin yeniden tek tek tapuya gitmesi gerekir” şeklindeki genel ifade 2026 sistemi bakımından eksiktir. Somut taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin ve cins değişikliği sürecinin hangi aşamada olduğu ilgili belediye, kadastro ve tapu kayıtlarından kontrol edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Başvurusu Öncesinde Hangi Kontroller Yapılmalıdır?
İlk kontrol yapının ruhsat ve onaylı mimari projeye uygun olup olmadığıdır. Sonradan yapılmış kaçak kapatma, bağımsız bölüm birleştirme, ortak alanın bağımsız bölüme katılması veya projeye aykırı yapılaşma, kat mülkiyeti sürecinde sorun yaratabilir. İkinci kontrol yapı kullanma izin belgesidir.
Üçüncü kontrol arsa paylarıdır. Projede bağımsız bölümlere verilen arsa paylarının KMK m.3’e uygun, konum ve büyüklüğe göre hesaplanan değerlerle oranlı olması gerekir. Dördüncü kontrol eklenti ve ortak yer ayrımıdır. Beşinci kontrol yönetim planının kanunun emredici hükümlerine uygunluğudur.
Altıncı kontrol tapu takyidatlarıdır. Ana taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, irtifak, şerh ve diğer hakların bağımsız bölümlere etkisi belirlenmelidir. KMK m.5, kat mülkiyetinden önce ana taşınmaz üzerinde kayıtlı hakların kat mülkiyeti kurulmasından sonra da belirli şekilde bağımsız bölümleri etkileyebileceğini düzenler.
Kat mülkiyeti kurulduktan sonra KMK m.13 uyarınca her bağımsız bölüm ayrı sayfaya tescil edilir; arsa payı, ana taşınmaz bağlantısı ve eklenti bilgileri sicilde gösterilir. Bu tescil, dairelerin ayrı taşınmaz olarak alım satım ve ayni hak işlemlerine konu olmasını sağlar.
Kat Mülkiyeti Kurulmadan Önce Proje ile Fiilî Durum Neden Karşılaştırılmalıdır?
Tapu sicili kat mülkiyetini onaylı proje üzerinden kurar. Binanın fiilî kullanım biçimi proje ile uyuşmuyorsa, tescilden sonra da kat malikleri arasında ciddi uyuşmazlıklar çıkabilir. Örneğin projede ortak yer olan bir depo fiilen bir daireye dahil edilmiş, yangın kaçış koridoru kapatılmış veya iki bağımsız bölüm arasında duvar kaldırılmış olabilir.
Bu tür durumlarda yalnız tapu işlemini tamamlamak yapı mevzuatına aykırılığı meşrulaştırmaz. Projeye aykırı değişiklikler İmar Kanunu, belediye mevzuatı ve KMK m.19 bakımından ayrıca sonuç doğurabilir. Bağımsız bölüm tadilatları konusunda Bağımsız Bölümde Tadilat İçin Kat Maliklerinin Onayı Gerekir mi? içeriğimizi inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
1. Kat mülkiyeti kurmak için hangi iki temel belge gerekir?
KMK m.12’ye göre onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi ve KMK m.28’e göre hazırlanmış yönetim planı temel belgelerdir.
2. İskan olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?
KMK m.12/a yapı kullanma izin belgesini açıkça gerekli belgeler arasında sayar.
3. Mimari projede arsa payı yazılmak zorunda mı?
Evet. Bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı arsa payları projede açıkça gösterilmelidir.
4. Depo ve garaj projede gösterilir mi?
Eklenti veya ortak yer niteliğine göre projede açık biçimde gösterilmelidir. Eklenti bağımsız bölüme bağlıdır.
5. Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Hayır. Yönetim planı KMK m.12/b’de gerekli belge olarak düzenlenmiştir.
6. Eski kanundaki noter tasdikli bağımsız bölüm listesi hâlâ zorunlu mu?
KMK m.12’nin eski (c) bendi 2009’da yürürlükten kaldırılmıştır. Güncel belge listesi esas alınmalıdır.
7. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş resen olabilir mi?
Evet. KMK m.10’daki 2021 değişikliği, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen ve cins değişikliği yapılan kat irtifaklı taşınmazlarda resen dönüşüm öngörür.
8. Bütün paydaşların başvurması gerekir mi?
Normal kuruluşta KMK m.12 malikin veya bütün paydaşların istemini esas alır. Ortaklığın giderilmesi davasındaki KMK m.10 özel hükmü saklıdır.
9. Kat mülkiyeti kurulunca her daire ayrı tapu olur mu?
Evet. KMK m.13 uyarınca her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya tescil edilir.
10. Kat mülkiyeti için nereye başvurulur?
Kanun tapu idaresinde istemde bulunulmasını düzenler; teknik belgeler ilgili idarelerden elektronik ortamda tapu/kadastro birimlerine gönderilebilir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – güncel metin
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Web Tapu
- Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
- Arsa Payı Düzeltme Davası
- Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10, m.12, m.13 ve m.28’in 15 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metni esas alınarak hazırlanmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
