Kira Geliri ve Kiracılık Hakkı Rehnedilebilir mi? 6750 m.5/1-g ve ğ | 2026
Kısa ve net cevap: Evet. 6750 sayılı Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu m.5/1-g “kira gelirleri”ni, m.5/1-ğ ise “kiracılık hakkı”nı rehin konusu olabilecek taşınır varlık ve haklar arasında açıkça sayar. Burada rehnedilen şey taşınmazın mülkiyeti değildir. Kira geliri bir alacak/getiri; kiracılık hakkı ise sözleşmeden doğan ekonomik hak olarak teminatlaştırılır. Rehin hakkı Rehinli Taşınır Siciline tescille kurulur; kira sözleşmesindeki devri, alt kirayı veya temliki sınırlayan hükümler ve Türk Borçlar Kanununun emredici kuralları ayrıca incelenir.
6750 sayılı Kanun kira gelirini neden ayrı bir rehin konusu sayar?
Kira geliri, işletmenin düzenli nakit akışını oluşturan ekonomik bir değerdir. Bir işletme mülkiyetindeki veya kiraya verme yetkisine sahip olduğu varlıktan sürekli kira geliri elde ediyorsa, bu gelir finansman sağlayan için teminat işlevi görebilir. 6750 m.5/1-g bu ekonomik değeri açıkça rehin konusu kabul eder.
Kira gelirinin rehni, kiralanan taşınmaz veya taşınırın aynının rehni değildir. Örneğin bir işyerinin kira geliri rehnedildiğinde tapudaki mülkiyet üzerinde ipotek kurulmuş olmaz. Teminatın konusu kira sözleşmesinden doğan ödeme alacağıdır. Bu ayrım, Sicil türü, takip yolu ve üçüncü kişilere karşı etki bakımından temel önemdedir.
Kiracılık hakkı ne demektir?
6750 m.5/1-ğ, “kiracılık hakkı”nı da ayrıca sayar. Kiracılık hakkı, kiracının kira sözleşmesinden doğan ve ekonomik değer taşıyabilen hukuki konumudur. Özellikle işletme lokasyonu, uzun süreli ticari kira, belirli işletme tesisi veya sözleşmesel kullanım hakkı ekonomik değer yaratabilir.
Ancak kiracılık hakkının rehnedilmesi, kiraya verenin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz ve kiracıya sözleşmede sahip olmadığı ek yetkiler vermez. Kira sözleşmesindeki devir, alt kira, kullanım amacı, süre ve fesih hükümleri geçerliliğini korur. Rehin, var olan hakkı teminatlaştırır; olmayan bir hakkı yaratmaz.
Kira geliri rehni ile alacak rehni aynı mıdır?
Kira geliri hukuken bir para alacağı niteliği taşır ve 6750 m.5’te ayrıca sayılmıştır. Kanun m.5/5 de her tür sözleşmeden doğan mevcut veya müstakbel alacakların rehnedilebileceğini düzenler. Bu nedenle kira geliri rehni, alacak rehni sistemiyle yakın ilişkilidir.
Bununla birlikte kira ilişkisine özgü hususlar ayrıca önem taşır. Kira sözleşmesinin süresi, fesih ihtimali, kiracının ödeme düzeni, depozito, mahsup iddiaları ve kira bedelinin dönemsel değişimi teminatın değerini etkiler. Sıradan bir fatura alacağı ile uzun süreli kira gelirinin risk yapısı aynı değildir.
Gelecekte doğacak kira gelirleri rehnedilebilir mi?
Evet. 6750 m.5/5 müstakbel sözleşme alacaklarını, m.5/4 ise mevcut veya müstakbel taşınır varlıkların getirilerini rehin konusu yapmaya izin verir. Kira geliri zaten m.5/1-g’de ayrıca sayılmıştır. Bu nedenle gelecekteki belirli dönem kira bedelleri uygun ve belirlenebilir bir sözleşme yapısıyla rehin kapsamına alınabilir.
Rehin sözleşmesinde hangi kira sözleşmesinden doğan, hangi taşınmaz veya taşınıra ilişkin ve hangi dönemleri kapsayan gelirlerin teminat olduğu açıkça yazılmalıdır. “Tüm gelecekteki gelirler” gibi sınırsız ifadeler üçüncü kişiler bakımından kapsam belirsizliği yaratabilir.
Kiracıya bildirim yapılması gerekir mi?
6750 kapsamında rehin hakkının kuruluşu Sicile tescille gerçekleşir. Bununla birlikte kira bedelini ödeyen kiracının, borçtan kurtarıcı ödemeyi kime yapacağını bilmesi uygulamada kritik önemdedir. Rehin sözleşmesinde tahsilat hesabı ve temerrüt sonrası ödeme yönlendirmesi düzenlenmeli; kiracıya yapılacak bildirim Türk Borçlar Kanunu ve somut sözleşme çerçevesinde planlanmalıdır.
Kiracı rehin ilişkisinden habersiz şekilde kiraya verene geçerli ödeme yaparsa, alacaklı ile kiraya veren arasında tahsilat uyuşmazlığı doğabilir. Bu nedenle kuruluş şartı ile ödeme yönetimi birbirinden ayrılmalı; Sicil tescili yapıldıktan sonra üçüncü kişi borçluya bilgi verilmesinin hukuki ve operasyonel etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira sözleşmesi sona ererse rehin ne olur?
Kira geliri, dayandığı kira sözleşmesi devam ettiği sürece doğar. Sözleşme sona erer veya feshedilirse gelecekteki kira alacaklarının doğmaması mümkündür. Rehin hakkı, mevcut olmayan bir kira alacağını ekonomik olarak yaratmaz. Bu nedenle finansman sağlayan taraf, kira sözleşmesinin kalan süresini ve fesih hükümlerini teminat vadesiyle karşılaştırmalıdır.
Kira sözleşmesinin geçerliliğine ilişkin devam eden dava, tahliye süreci veya kiracının ağır ödeme güçlüğü teminatın değerini etkiler. Sicilde yüksek güvence tutarı yazması, gerçekte doğmayacak kira gelirini var hâle getirmez.
Kira bedeli değişirse rehin kapsamı da değişir mi?
Kira bedeli kanun, sözleşme veya mahkeme kararı çerçevesinde zaman içinde değişebilir. Rehin sözleşmesi belirli bir kira sözleşmesinden doğan gelirleri kapsıyorsa, bedeldeki değişikliğin teminat kapsamına etkisi sözleşme metni ve Sicildeki güvence sınırı birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Azami güvence tutarı ayrı bir kavramdır. Kira gelirinin artması, Sicildeki azami güvence tutarını kendiliğinden sınırsız artırmaz. Aynı şekilde kira gelirinin düşmesi de ana borcu azaltmaz; yalnız teminatın ekonomik değerini etkileyebilir.
Kiracılık hakkının rehni için kiraya verenin onayı gerekir mi?
6750 m.5/1-ğ kiracılık hakkını rehin konusu sayar; ancak bu hüküm kira sözleşmesinin özel hükümlerini ve Türk Borçlar Kanununun kira ilişkisine ilişkin kurallarını ortadan kaldırmaz. Kiracının hakkını devretmesi, kullanımını başkasına bırakması veya sözleşmesel pozisyonunu değiştirmesi onaya tabi olabilir.
Bu nedenle kiracılık hakkı rehnedilirken kira sözleşmesi tam metin olarak incelenmelidir. Rehin kurulması ile temerrütte hakkın alacaklı veya üçüncü kişi tarafından fiilen kullanılabilmesi farklı aşamalardır. Sözleşmesel veya kanuni onay şartı varsa temerrüt anında özellikle önem kazanır.
Kiracılık hakkının ekonomik değeri nasıl belirlenir?
Kiracılık hakkı özellikle stratejik lokasyon, piyasanın altında kira bedeli, uzun kalan süre veya belirli faaliyet izniyle birleşen işyeri kullanımında ekonomik değer taşıyabilir. Buna karşılık kolay feshedilebilir, kısa süreli veya yüksek kira bedelli bir sözleşmenin teminat değeri düşük olabilir.
Değerleme yapılırken kalan kira süresi, kira bedeli, devir ve alt kira imkânı, işletmenin lokasyona bağımlılığı, fesih sebepleri ve tarafların ödeme/ifa geçmişi değerlendirilmelidir. Rehin sözleşmesindeki güvence tutarı, kiracılık hakkının gerçek piyasa değeriyle aynı değildir.
Taşınmazın kendisi de bu yolla rehnedilmiş olur mu?
Hayır. 6750 sayılı Kanunun m.1/5 hükmü, tapu kütüğüne herhangi bir nedenle tescil edilen taşınırların Kanun kapsamında olmadığını belirtir. Kira gelirinin veya kiracılık hakkının rehnedilmesi, taşınmaz mülkiyeti üzerinde ipotek kurulması sonucunu doğurmaz.
Taşınmaz mülkiyetinin ayni teminatı tapu sicili ve Türk Medeni Kanunundaki ipotek hükümlerine tabidir. TARES üzerinde kira geliri rehni ile tapuda ipotek iki farklı teminat türüdür ve aynı borç için birlikte de bulunabilir.
Kira geliri üzerinde birden fazla rehin kurulabilir mi?
6750 aynı taşınır hak veya alacak üzerinde birden fazla rehin kurulmasına izin verir. Derece kararlaştırılmışsa m.10, derece yoksa m.11’deki öncelik kuralları uygulanır. Ayrıca kira alacağının daha önce temlik edilmiş, haczedilmiş veya başka bir hukuki işleme konu olmuş olması ihtimali araştırılmalıdır.
Alacaklı yalnız rehin verenin “başka teminat yok” beyanına güvenmemeli; TARES, kira sözleşmesi, kiracı bildirimleri ve varsa icra dosyalarını kontrol etmelidir. Hak çatışması, tahsilatın hangi alacaklıya gideceğini doğrudan etkiler.
Kira geliri tahsil edilince rehin sona erer mi?
Dönemsel kira bedelinin ödenmesi, o dönem alacağını sona erdirir; ancak güvence altındaki ana borç ve gelecekteki kira dönemleri devam edebilir. Rehin sözleşmesinin kapsamı bu nedenle önemlidir. Tek bir kira taksidinin tahsil edilmesiyle bütün rehin ilişkisinin sona erdiği sonucu otomatik olarak çıkmaz.
Ana borç tamamen sona erdiğinde ise 6750 m.15 uyarınca alacaklının üç iş günü içinde Sicilden terkin için başvurması gerekir. Borçlu, ödeme ve terkin belgelerini saklamalıdır.
Temerrütte kira geliri nasıl tahsil edilir?
Borçlu temerrüde düştüğünde rehinli alacaklının 6750 m.14 kapsamındaki hakları ve genel icra hükümleri birlikte değerlendirilir. Rehin konusu bir para alacağı olduğunda, üçüncü kişi kiracıdan doğacak ödemelerin hangi prosedürle alacaklıya yöneltileceği önem taşır. Kira sözleşmesi, Sicil kaydı ve ödeme bildirimleri birlikte incelenmelidir.
Alacaklı doğrudan kiracıya gidip “bundan sonra bana öde” demeden önce rehin hakkının derecesini, muacceliyetini ve uygulanacak takip yolunu belirlemelidir. Yanlış ödeme talimatı kiracıyı iki kez ödeme riskiyle karşı karşıya bırakmamalıdır.
Dosyada kontrol edilmesi gereken belgeler
- Kira sözleşmesi ve tüm ek/protokoller.
- Kiraya veren veya kiracının hak sahipliğini gösteren belgeler.
- Rehin sözleşmesi ve TARES kaydı.
- Kira ödeme geçmişi ve banka dekontları.
- Kiracıya yapılan bildirimler.
- Varsa kira tespit, tahliye veya alacak dava dosyaları.
- Önceki temlik, rehin veya haciz kayıtları.
- Güvence tutarı ve güncel borç bakiyesi.
Uygulamada sık yapılan hatalar
- Kira geliri rehnini taşınmaz ipoteği sanmak.
- Kiracılık hakkının sözleşmedeki devir ve onay şartlarını incelememek.
- Kiracıya yapılacak ödeme bildirimini planlamamak.
- Kira sözleşmesinin kalan süresini finansman vadesiyle karşılaştırmamak.
- Kira alacağının daha önce temlik veya haciz konusu olup olmadığını araştırmamak.
- Ana borç bittiğinde Sicil terkinini yapmamak.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
6750 m.5/1-g ve ğ Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de ticari işyeri, depo, lojistik alan, üretim tesisi ve benzeri ticari kiralamalardan doğan düzenli gelirler finansman teminatı olarak gündeme gelebilir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fizikî ofisi Mersin’dedir; Türkiye genelindeki ticari kira ve teminat uyuşmazlıkları yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den takip edilebilir.
Resmî kaynaklar ve ilgili rehberler
Ticaret Bakanlığı Taşınır Rehni Mevzuatı · Mevzuat Bilgi Sistemi · Ticaret ve Sözleşmeler Hukuku · Alacak rehni · TARES tescil rehberi · Müstakbel taşınır rehni.
Sık Sorulan Sorular
Kira geliri TARES’te rehnedilebilir mi?
Evet. 6750 m.5/1-g kira gelirlerini açıkça rehin konusu sayar.
Kiracılık hakkı rehnedilebilir mi?
Evet. m.5/1-ğ kiracılık hakkını da rehin konusu kabul eder.
Kira geliri rehni tapuda ipotek yaratır mı?
Hayır. Rehin kira alacağı üzerinde kurulur; taşınmaz mülkiyeti ipotekle ayrı rejime tabidir.
Gelecekteki kira bedelleri rehnedilebilir mi?
Evet. Müstakbel sözleşme alacakları m.5/5 kapsamında teminatlaştırılabilir.
Kiracıya bildirim zorunlu mu?
Rehnin kuruluşu Sicile tescille olur; borçtan kurtarıcı ödemenin doğru kişiye yapılması için bildirim ve temel kira sözleşmesi ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira sözleşmesi feshedilirse rehin ne olur?
Gelecekte doğmayacak kira alacağı ekonomik teminat oluşturmaz; ana borç ve diğer teminatlar ayrıca devam edebilir.
Kiracılık hakkını alacaklı doğrudan kullanabilir mi?
Temerrüt, kira sözleşmesi ve onay/devir şartları birlikte değerlendirilmeden doğrudan kullanım varsayılamaz.
Aynı kira geliri birden fazla alacaklıya rehnedilebilir mi?
Birden fazla rehin mümkündür; derece ve öncelik m.10-11’e göre belirlenir.
Kira geliri artarsa rehin tutarı otomatik artar mı?
Gelir artabilir; ancak Sicildeki azami güvence miktarı ve sözleşme kapsamı ayrıca geçerlidir.
Ana borç bitince ne yapılır?
m.15 uyarınca alacaklı üç iş günü içinde Sicilden terkin için başvurmalıdır.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Bu içerik 6750 sayılı Kanun m.5/1-g, m.5/1-ğ, m.5/4-5, m.10-15 ve Kanunun taşınmazları kapsam dışında bırakan m.1/5 hükmü birlikte değerlendirilerek 23 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır. Kira geliri rehni ile taşınmaz ipoteği birbirinden açıkça ayrılmıştır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
