Kiracı Apartman Kurallarına Uymazsa Tahliye Edilir mi? TBK 316 ve Komşuluk 2026
Kısa cevap: Kiracı apartman kurallarına uymuyor, komşuların huzurunu sürekli bozuyor veya kiralananı özenle kullanma borcuna ağır biçimde aykırı davranıyorsa TBK m.316 uygulanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak kiracıya aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre veren yazılı ihtar göndermeli ve bu sürede aykırılık düzelmezse sözleşmeyi feshetmelidir. Ancak kiracının davranışı kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler için çekilmez hâle gelmişse ya da aykırılığın giderilemeyeceği açıksa, kanundaki şartlarda yazılı bildirimle derhâl fesih gündeme gelir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
- Kiracının özen ve saygı borcu
- Apartman kuralları bağlayıcı mı?
- 30 günlük ihtar
- Derhâl fesih
- Gürültü ve rahatsızlık
- Ortak alan ihlalleri
- İspat
- Tahliye davası
- Sık sorulan sorular
TBK 316 Kiracıya Hangi Borcu Yükler?
TBK m.316’ya göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun biçimde özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Bu borç yalnız dairenin fiziksel kullanımını değil, apartman yaşamındaki davranışları da kapsar.
Sürekli yüksek ses, gece saatlerinde tekrarlanan gürültü, ortak alanlara zarar verme, komşulara hakaret veya tehdit, merdiven-boşluk gibi alanları kişisel eşya ile kapatma, yönetim planına ağır ve sürekli aykırılık bu kapsamda değerlendirilebilir. Tek seferlik küçük bir kural ihlali ise doğrudan tahliye sonucu doğurmaz.
Apartman Yönetim Planı Kiracıyı Bağlar mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 uyarınca kat malikleri ve bağımsız bölümlerden yararlananlar doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür. Kiracı da bağımsız bölümden yararlanan kişi olarak bu düzene uymalıdır.
Ancak yönetim planında yazan her kuralın ihlali otomatik tahliye sebebi değildir. Tahliye için davranışın TBK m.316 kapsamındaki sözleşmeye aykırılık düzeyine ulaşması ve gerekli ihtar/fesih prosedürünün yerine getirilmesi gerekir.
30 Günlük İhtar Ne Zaman Gerekir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracının aykırılığı giderilebilir nitelikteyse en az otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak istemelidir. İhtarda hangi davranışın sözleşmeye aykırı olduğu somut biçimde yazılmalıdır. “Apartman kurallarına uymuyorsun” gibi soyut ifade yerine tarih, olay ve ihlal türü belirtilmelidir.
Örneğin her gece 01.00-03.00 arasında yüksek sesli müzik nedeniyle komşuların şikâyeti varsa bu olaylar tarihleriyle yazılmalı, davranışın sonlandırılması istenmeli ve aksi hâlde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir.
Hangi Hâllerde 30 Gün Beklenmeden Fesih Yapılır?
TBK m.316, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren yahut komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi durumlarında kiraya verene yazılı bildirimle derhâl fesih imkânı verir.
Örneğin apartmanda tekrar eden ağır şiddet olayları, komşulara yönelik ciddi tehditler, ortak alanlarda tehlikeli davranışlar veya kiralanana kasten ağır zarar verilmesi bu değerlendirmeye girebilir. Her olayın ağırlığı ayrıca incelenir.
Sürekli Gürültü Tahliye Sebebi midir?
Sürekli ve olağan yaşam sınırını aşan gürültü, komşulara saygı borcunun ihlali olabilir. Özellikle yönetim ve kolluk tutanakları, çok sayıda bağımsız komşu şikâyeti ve tekrarlanan ihtarlara rağmen davranışın sürmesi tahliye talebini güçlendirir.
Buna karşılık çocuk sesi, gündelik yaşamın olağan sesleri veya tek seferlik kutlama gibi olaylar her durumda tahliye sebebi değildir. Gürültünün yoğunluğu, zamanı, süresi ve tekrarı değerlendirilir.
Evde Kalabalık Misafir Ağırlamak Tahliye Sebebi mi?
Kiracı konutu olağan biçimde kullanabilir ve misafir ağırlayabilir. Misafir sayısı tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak konut sürekli ticari konaklama faaliyetine çevrilmişse, aşırı gürültü ve ortak alan ihlalleri oluşuyorsa veya sözleşmede kullanım amacı açıkça ihlal ediliyorsa farklı değerlendirme yapılır.
Ortak Alanları İşgal Etmek Tahliye Sebebi Olur mu?
Merdiven, yangın çıkışı, koridor, otopark veya ortak bahçe gibi alanların sürekli işgali yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ihlal oluşturabilir. Kiracı uyarılara rağmen eşyaları kaldırmıyor veya ortak kullanım hakkını engelliyorsa TBK m.316 süreci gündeme gelir.
Özellikle yangın çıkışı veya kaçış yolunun kapatılması güvenlik açısından ağır bir ihlaldir. Site veya apartman yönetiminin tutanakları ve resmi denetimler önemli delildir.
Evcil Hayvan Nedeniyle Tahliye Olur mu?
Evcil hayvan bulundurmak tek başına otomatik tahliye sebebi değildir. Yönetim planı, kira sözleşmesi ve hayvanın fiilî etkisi birlikte değerlendirilir. Sürekli gürültü, koku, ortak alan kirliliği veya komşuların güvenliğini tehdit eden durumlar varsa aykırılık gündeme gelir.
Kiracı Komşuya Hakaret Ederse
Komşuya hakaret veya tehdit, olayın ağırlığına göre TBK m.316’daki saygı borcunu ihlal eder. Ceza soruşturması ayrıca yürüyebilir. Tek bir tartışmanın tahliye için yeterli olup olmadığı olayın ağırlığı ve tekrarına göre belirlenir.
Apartman Kuralı İhlali Nasıl İspatlanır?
Apartman yönetim tutanakları, kolluk kayıtları, belediye zabıta tutanakları, ses ve kamera kayıtları, komşu tanıkları, yönetim yazışmaları, noter ihtarları ve ceza soruşturması belgeleri kullanılabilir. Deliller hukuka uygun biçimde elde edilmelidir.
Elektronik deliller için HMK 199 Elektronik Delil rehberi incelenebilir.
Kiraya Veren Apartman Yönetimi Tutanaklarıyla Tahliye Açabilir mi?
Yönetim tutanakları tek başına kesin delil değildir ancak güçlü destekleyici delildir. Özellikle farklı tarihlerde düzenlenen, birden çok kat maliki tarafından imzalanan ve kolluk kayıtlarıyla doğrulanan tutanaklar önem taşır. Kiracıya gönderilen ihtarın içeriğiyle bu tutanakların uyumlu olması gerekir.
Tahliye Davası Nasıl Açılır?
TBK m.316 prosedürü tamamlandıktan sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanır. İhtarnamenin tebliği, verilen süre ve ihlalin devam ettiğine ilişkin deliller dava dosyasına eklenmelidir.
Genel tahliye süreci için Kiracı Tahliye Rehberi incelenebilir.
Kiracı Aidat Ödemezse Aynı Madde mi Uygulanır?
Aidat borcu ayrı bir hukuki konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22 uyarınca yönetim hem kat malikine hem belirli sınırlar içinde kiracıya başvurabilir. Aidat borcu her durumda TBK m.316 anlamında komşuluk ihlali değildir. Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur? rehberi ayrıntılı bilgi verir.
Kiracının Evi Zarar Vermesi
Kiracı, olağan kullanım dışındaki zararlardan sorumludur. Kasten ağır zarar verilmesi derhâl fesih sebebi oluşturabilir. Normal eskime ve kullanım ise kiracının tazmin sorumluluğunda değildir. Kiracı Evi Boyatmak Zorunda mı? rehberi normal yıpranma ayrımını açıklar.
Mersin Uygulaması ve Türkiye Geneli
Mersin’de TBK m.316’ya dayalı tahliye uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemelerinde görülür ve öncesinde zorunlu arabuluculuk uygulanır. Site yönetimlerinin olay kayıtlarını düzenli tutması, tarih ve daire bilgilerini açık yazması ispat açısından önemlidir. Türkiye genelinde aynı TBK ve KMK hükümleri geçerlidir.
Kontrol Listesi
- Yönetim planını ve kira sözleşmesini alın.
- İhlalleri tarih ve olay bazında kaydedin.
- Kolluk ve yönetim tutanaklarını saklayın.
- Giderilebilir ihlalde en az 30 günlük yazılı ihtarı uygulayın.
- Derhâl fesih düşünülüyorsa çekilmezlik ve ağırlığı somutlaştırın.
- Arabuluculuk şartını yerine getirin.
Sık Sorulan Sorular
Gürültü yapan kiracı tahliye edilir mi?
Sürekli ve ağır gürültü TBK m.316 kapsamında tahliye sebebi olabilir.
İlk şikâyette hemen tahliye olur mu?
Kural olarak giderilebilir aykırılıkta en az 30 günlük yazılı süre verilmelidir.
Derhâl tahliye ne zaman olur?
Kiralanana ağır zarar, sürenin yararsız olması veya komşular bakımından durumun çekilmez hâle gelmesi gibi şartlarda derhâl fesih gündeme gelir.
Yönetim planı kiracıyı bağlar mı?
Evet, bağımsız bölümden yararlanan kiracı ortak yaşam kurallarına uymalıdır.
Evcil hayvan tahliye sebebi mi?
Tek başına değil; sözleşme, yönetim planı ve fiilî rahatsızlık birlikte değerlendirilir.
Ortak alanı kapatmak tahliye sebebi olur mu?
Sürekli ve uyarıya rağmen devam eden ağır ihlal TBK m.316 kapsamında değerlendirilir.
Komşuların tanıklığı yeterli mi?
Tanıklar önemlidir; tutanak ve diğer delillerle desteklenmesi dosyayı güçlendirir.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Kira uyuşmazlığında dava öncesi kural olarak zorunludur.
Kiracıya ihtar noterle mi gönderilmeli?
Kanun yazılı bildirim arar; ispat güvenliği için noter veya doğrulanabilir yazılı yöntem tercih edilir.
Aidat borcu da TBK 316 tahliye sebebi mi?
Aidat borcu ayrı değerlendirilir; her durumda m.316 kapsamında değildir.
Apartman Kurallarına Aykırılıkta Derin Uygulama Rehberi
Kiracının apartman veya site yaşamına aykırı davranması her durumda otomatik tahliye sebebi değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.316; kiracının kiralananı özenle kullanmasını ve taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermesini zorunlu kılar. Fesih için aykırılığın niteliği, tekrarı ve kanundaki ihtar sistemi birlikte değerlendirilir.
Gürültü Ne Zaman Tahliye Sebebine Dönüşür?
Tek seferlik olağan yaşam sesi ile gece boyunca tekrarlanan yüksek müzik, sürekli bağırma, kavga veya komşuların yaşamını ciddi biçimde bozan davranış aynı değildir. Tahliye iddiasında olay tarihleri, süreklilik, kolluk tutanakları, site yönetimi kayıtları ve tanıklar önemlidir. Soyut “çok gürültü yapıyor” beyanı yerine somut olaylar gösterilmelidir.
TBK 316’da Otuz Günlük İhtar
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az otuz gün süre veren yazılı ihtar gönderir ve bu sürede aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. İhtar hangi davranışın sözleşmeye aykırı olduğunu açıkça göstermelidir. Belirsiz ve genel ihtar, sonraki tahliye davasında ispat sorununa yol açar.
Derhal Fesih Hangi Hâllerde?
TBK m.316, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde yazılı bildirimle derhal feshe imkân tanır. “Çekilmezlik” ağır bir ölçüttür; her komşuluk tartışması bu seviyeye ulaşmaz.
Site Yönetiminin Uyarısı Yeterli mi?
Site veya apartman yönetimi yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde uyarı ve yaptırım süreçleri yürütebilir. Ancak kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Yönetimin tutanakları, kiraya verenin TBK m.316 sürecinde güçlü delil oluşturabilir; yönetim yazısı tek başına kira sözleşmesini feshetmez.
Ortak Alanların İşgali
Kiracının koridor, merdiven, otopark, sığınak veya bahçe gibi ortak alanları kişisel eşya ile sürekli işgal etmesi yönetim planına ve kat mülkiyeti kurallarına aykırılık doğurabilir. İhtar sonrası devam eden ağır kullanım, kira sözleşmesindeki özen borcu yönünden de değerlendirilir. Yangın çıkışı veya kaçış yolunun kapatılması gibi güvenlik riski bulunan durumlar daha ağırdır.
Evcil Hayvan Uyuşmazlığı
Kiracının evcil hayvan beslemesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kira sözleşmesi, yönetim planı, hayvanın türü, komşulara somut rahatsızlık verip vermediği ve ilgili özel mevzuat birlikte incelenir. Hayvanın sürekli saldırgan davranışı, hijyen sorunu veya yoğun gürültüsü somut delillerle ortaya konmalıdır.
Sigara, Koku ve Hijyen Şikâyetleri
Konutun olağan kullanımından kaynaklanan kişisel tercihler ile ortak alanları etkileyen ağır koku, çöp birikimi, haşere veya sağlık riski birbirinden ayrılır. Kiralananın yapısına zarar veren veya komşuların yaşamını çekilmez hâle getiren süreklilik varsa TBK m.316 gündeme gelir.
Kiracı Misafir Kabul Edebilir mi?
Kiracının olağan sosyal yaşam kapsamında misafir kabul etmesi kullanım hakkının parçasıdır. Ancak konutun sözleşmeye aykırı biçimde pansiyon, günlük kiralama veya ticari konaklama amacıyla sürekli üçüncü kişilere kullandırılması farklıdır. Alt kira ve kullanım hakkının devri hükümleri ile belediye/turizm mevzuatı ayrıca incelenir.
Kavga ve Tehdit
Komşulara veya yöneticiye yönelik tehdit, saldırı veya sistematik taciz hem TBK m.316 açısından çekilmezlik hem de ceza hukuku bakımından sonuç doğurabilir. Kolluk tutanağı, koruma kararı, savcılık dosyası ve kamera görüntüsü tahliye davasında delil olabilir. Ceza soruşturmasının varlığı tek başına mahkûmiyet anlamına gelmez; fiil kira davasında da delillerle değerlendirilir.
İhtar Nasıl Tebliğ Edilmeli?
Noter ihtarı veya tebliği ispatlanabilir yazılı yöntem tercih edilmelidir. İhtarda somut ihlal, düzeltme talebi, kanuni süre ve devam hâlinde fesih sonucu açıkça yazılmalıdır. WhatsApp mesajı delil olabilir ancak TBK m.316’nın yazılı fesih ve süre sisteminde resmî tebliğ yöntemi daha güvenlidir.
Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında kanundaki istisnalar dışında dava öncesi zorunlu arabuluculuk uygulanır. Arabuluculuk başvurusu, TBK m.316’daki maddi hukuk ihtarının yerine geçip geçmediği somut olaya göre değerlendirilmelidir; kanuni ihtar şartı ayrı şekilde yerine getirilmelidir.
Kiracının Savunması
Kiracı ihtardaki olayların kendisiyle ilgisi olmadığını, gürültünün başka daireden geldiğini, aykırılığın giderildiğini veya ihtarın gerçeğe aykırı olduğunu belgeleyebilir. Site kamera kayıtları, yönetim yazışmaları, komşu tanıkları ve kolluk kayıtları çift yönlü delildir. Kiraya veren yalnız tek taraflı şikâyetleri kesin gerçek olarak kabul etmemelidir.
Uygulama Senaryoları
Senaryo 1: Kiracı aylarca gece 02.00’de yüksek sesli müzik açıyor, çok sayıda kolluk tutanağı ve yönetim uyarısı bulunuyorsa süreklilik ve çekilmezlik güçlü biçimde ispatlanabilir.
Senaryo 2: Bir doğum günü gecesinde tek sefer gürültü olmuş ve tekrar etmemişse doğrudan tahliye ölçüsüz olabilir.
Senaryo 3: Kiracı ortak yangın merdivenini sürekli eşya ile kapatıyor ve yazılı ihtara rağmen kaldırmıyorsa özen borcuna aykırılık ağırlaşır.
Senaryo 4: Yönetim planında hayvan yasağı bulunduğu iddia ediliyorsa planın geçerli metni ve somut rahatsızlık birlikte incelenmelidir.
Son Kontrol Listesi
- İhlaller tarih ve saatleriyle kaydedildi mi?
- Kolluk ve yönetim tutanakları alındı mı?
- TBK m.316 ihtarı somut ve yazılı mı?
- En az otuz günlük süre gereken olayda süre verildi mi?
- Derhal fesih için ağır şartlar gerçekten var mı?
- Yönetim planının güncel metni incelendi mi?
- Arabuluculuk dava şartı yerine getirildi mi?
- Kiracının aykırılığı giderip gidermediği kontrol edildi mi?
Tahliye Davasında İspatın Derinleştirilmesi
Komşuluk ve apartman kuralı ihlallerinde tek bir komşunun taraflarla kişisel husumeti bulunması hâlinde mahkeme diğer objektif kayıtları da inceler. Yönetim tutanaklarının kimler tarafından imzalandığı, kolluğun hangi tarihlerde çağrıldığı, ses veya kamera kayıtlarının hukuka uygunluğu ve ihtardan sonra davranışın sürüp sürmediği birlikte değerlendirilmelidir.
Kiraya veren ihtardan önceki olayları ve ihtardan sonraki devam eden aykırılığı kronolojik tablo hâline getirebilir. Bu yöntem, TBK m.316’daki “aykırılığın giderilmesi için süre verme” koşulunun gerçekten sonuçsuz kalıp kalmadığını gösterir. İhtar sonrası tamamen sona eren hafif bir davranış için eski olaylara dayanarak fesih talep edilmesi ölçülülük yönünden tartışılır.
Yönetim Planı ile Kira Sözleşmesinin Birlikte Okunması
Kiracı bağımsız bölümden yararlanırken kat malikinin uymakla yükümlü olduğu yönetim planı hükümlerinden fiilî kullanımı ilgilendiren kurallara da uymalıdır. Ancak yönetim planında yer alan her hüküm otomatik tahliye sebebi değildir. İhlalin aynı zamanda kira sözleşmesine, TBK m.316’daki özen ve saygı borcuna veya kanuna aykırılık oluşturması gerekir.
Kiraya Verenin Kendi Kusuru
Gürültü veya tesisat sorunu binanın yalıtım eksikliği, ortak tesisat arızası veya yapısal kusurdan kaynaklanıyorsa sorun doğrudan kiracının davranışına yüklenemez. Teknik inceleme gerektiren olaylarda yönetim veya bilirkişi raporu alınmalı; kiracının fiili ile bina kusuru ayrıştırılmalıdır.
Sonuç
Kiracının apartman kurallarına aykırı her davranışı tahliye sebebi değildir. Ancak TBK m.316’daki özen ve komşulara saygı borcu ciddi ve sürekli biçimde ihlal ediliyorsa, gerekli ihtar prosedürü tamamlandıktan sonra fesih ve tahliye mümkündür. Ağır ve çekilmez hâle gelen olaylarda derhâl fesih seçeneği ayrıca değerlendirilir.
Hukuki dayanak: TBK m.316; Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, 20, 22; HMK ve 6325 sayılı Kanun.
Resmî doğrulama: Mevzuat Bilgi Sistemi.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
