Kiracı Apartman Toplantısında Oy Kullanabilir mi? KMK 31 ve Vekâlet | 2026
Kısa ve net cevap: Kiracı, sırf kiracı sıfatıyla kat malikleri kurulunda oy hakkına sahip değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31’e göre kurulda oy hakkı kat malikine aittir. Ancak bağımsız bölüm maliki, kiracıyı usulüne uygun şekilde temsilci tayin ederse kiracı malik adına toplantıya katılabilir ve vekâlet sınırları içinde oy kullanabilir. Kiracının kendi kullanımını doğrudan ilgilendiren bir gündem maddesi bulunması da kendiliğinden oy hakkı yaratmaz; temsil yetkisi ayrıca aranır.
- Kat malikleri kurulunda oy hakkı kime aittir?
- Kiracı neden doğrudan oy kullanamaz?
- Kiracı vekâleten oy kullanabilir mi?
- Vekâlet ve oy sayısı sınırları
- Kiracıyı ilgilendiren kararlarda durum
- Kiracı yönetici seçilebilir mi?
- Yetkisiz oy kullanılırsa karar iptal edilir mi?
- Uygulama örnekleri ve kontrol listesi
- Sık sorulan sorular
Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı Kime Aittir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.31, kat malikleri kurulundaki oy sistemini düzenler. Temel kural, her kat malikinin arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahip olmasıdır. Bu düzenleme, apartman veya sitede kullanımın kimde olduğundan değil, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkından hareket eder.
Bu nedenle bağımsız bölüm kiraya verilmiş olsa bile oy hakkı malikte kalır. Malik dairede fiilen yaşamıyor, başka şehirde veya yurt dışında bulunuyor ya da taşınmazı yıllardır kiraya vermiş olsa da sırf kullanımın kiracıya bırakılması oy hakkını kiracıya devretmez.
Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı olmakla birlikte KMK m.31’de toplam oyların üçte birini aşamama sınırlaması vardır. Bu sınır, tek kişinin kurul kararlarını tamamen kontrol etmesini önlemeyi amaçlar. Temsil yoluyla kullanılan oylar bakımından da kanundaki vekâlet sınırları ayrıca gözetilir.
Kiracı Sırf Kiracı Olduğu İçin Neden Oy Kullanamaz?
Kiracı ile ev sahibi arasındaki temel hukuki ilişki kira sözleşmesidir. Kiracı, taşınmazı kullanma ve yararlanma hakkı elde eder; fakat bağımsız bölümün mülkiyeti kendisine geçmez. Kat malikleri kurulu ise ortak yerlerin yönetimi, yönetici seçimi, bütçe, ortak giderler, bakım, onarım ve yönetim planının uygulanması gibi mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kararlar alır.
KMK m.31 oy hakkını “kat maliki” kavramına bağladığı için, kiracının toplantıda bulunması ile oy kullanması birbirinden ayrılmalıdır. Yönetim kiracıyı bilgilendirmek veya görüşünü almak isteyebilir; kiracı söz alabilir veya gündem hakkında düşüncesini açıklayabilir. Ancak malikin temsil yetkisi yoksa bu katılım bir karar oyu niteliğine dönüşmez.
Toplantı tutanağında kiracının kendi adına oy kullanmış gibi gösterilmesi, özellikle karar çoğunluğunun sınırda olduğu durumlarda kararın geçerliliği bakımından sorun yaratabilir. Bu nedenle toplantı başında hazır bulunanların sıfatı ve temsil belgeleri kontrol edilmelidir.
Kiracı Malik Adına Vekâleten Oy Kullanabilir mi?
Evet. Kat maliki, iradesini kurulda temsilci aracılığıyla kullanabilir. Temsilci başka bir kat maliki olabileceği gibi, kiracı veya üçüncü bir kişi de olabilir. Kiracının malik adına oy kullanabilmesi için temsil yetkisinin toplantı bakımından geçerli ve ispatlanabilir olması gerekir.
Uygulamada yazılı vekâlet belgesi düzenlenmesi en güvenli yöntemdir. Belgenin hangi bağımsız bölüm malikine ait olduğu, temsilcinin kimliği, hangi toplantı veya toplantılar için yetki verildiği ve imza açıkça yer almalıdır. Yönetim planında temsil için ek şekil koşulları öngörülmüşse bunlar da kontrol edilmelidir.
Noter vekâletnamesi her olağan kat malikleri kurulu toplantısı için kanunen zorunlu genel şart olarak kabul edilmemelidir; fakat yönetim planında özel bir hüküm bulunması, temsil yetkisinin tartışmalı olması veya geniş kapsamlı işlemler bakımından noter belgesi ispat kolaylığı sağlayabilir. Toplantıda asıl önemli olan, temsil yetkisinin açık olması ve kanuni sayısal sınırlara uyulmasıdır.
Bir kişinin kaç vekâlet alabileceği ve KMK m.31’deki yüzde 5/oy sınırları hakkında ayrıntılı açıklama için Apartman Toplantısında Bir Kişi Kaç Vekâlet Alabilir? rehberi incelenebilir.
Vekâletle Oy Kullanmanın Sayısal Sınırları Nelerdir?
KMK m.31 yalnız oy hakkını değil, vekâleten temsilin sınırlarını da düzenler. Kural olarak bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıda kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bu kurallar, çok sayıda vekâlet toplayarak karar çoğunluğunu tek elde biriktirmeyi engellemeye yöneliktir.
Kiracı da temsilci olduğunda aynı sınırlara tabidir. “Ben bu binada oturuyorum” veya “birçok komşu bana yetki verdi” şeklindeki fiilî durum, kanuni vekâlet sınırlarını aşma hakkı vermez. Toplantı divanının vekâlet belgelerini oy hesabından önce kontrol etmesi gerekir.
Bir malik birden fazla bağımsız bölüme sahipse kendi oylarına ilişkin üçte bir sınırı ile vekil sıfatıyla kullanacağı oyların sınırı birlikte değerlendirilebilir. Özellikle büyük sitelerde toplam bağımsız bölüm sayısı ve toplantıya katılan değil, kanunun esas aldığı toplam oy yapısı dikkatle hesaplanmalıdır.
Gündem Kiracıyı Doğrudan İlgilendiriyorsa Oy Hakkı Değişir mi?
Hayır. Ortak giderin artırılması, otopark düzeni, asansör kullanımı, güvenlik hizmeti, kapıcı hizmeti veya ortak alan kuralları kiracının günlük yaşamını doğrudan etkileyebilir. Buna rağmen kanunun oy hakkını malik sıfatına bağlayan sistemi değişmez. Kiracı ancak malik adına temsil yetkisi varsa oy kullanır.
Bununla birlikte kat malikleri kurulunun aldığı bazı kararlar kiracı bakımından da bağlayıcı sonuç doğurabilir. KMK m.18, kat maliklerinin borçlarına ilişkin kuralların bağımsız bölümlerde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette yararlananlara da uygulanacağını düzenler. Dolayısıyla oy hakkına sahip olmamak, kiracının yönetim planı ve ortak yaşam kurallarından tamamen bağımsız olduğu anlamına gelmez.
Kiracı ortak giderlerden bazıları bakımından malikle birlikte sorumluluk ilişkisine girebilir; fakat hangi giderin kira sözleşmesine göre kiracıya yansıtılacağı ile KMK’ya göre yönetime karşı kimin sorumlu olduğu ayrı incelenmelidir. Bu konuda Kiracının Ödemediği Aidattan Ev Sahibi Sorumlu mu? yazısı tamamlayıcıdır.
Kiracı Apartman veya Site Yöneticisi Seçilebilir mi?
Yöneticinin mutlaka kat maliki olması zorunlu değildir. KMK m.34, ana gayrimenkulün yönetiminin kat malikleri kurulunca kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik kurula verilebileceğini düzenler. Bu nedenle kiracı, kurul tarafından yönetici olarak seçilebilir.
Kiracının yönetici seçilebilmesi ile kurulda oy hakkı farklı konulardır. Kiracı yönetici adayı olabilir ve seçilebilir; ancak aynı toplantıda malik adına geçerli vekâleti yoksa kendi kiracı sıfatıyla oy kullanamaz. Bugünkü yönetici sayısı ve hangi yapılarda yönetici seçiminin zorunlu olduğu hakkında Apartman Yönetimi Kaç Kişiden Oluşur? rehberi incelenebilir.
Kiracı Yetkisiz Oy Kullanırsa Kurul Kararı Geçersiz mi Olur?
Yetkisiz kişinin oy kullanması, kullanılan oyun karar çoğunluğu üzerindeki etkisine göre kurul kararına karşı iptal tartışması doğurabilir. Ancak her usulsüzlük otomatik olarak bütün toplantıyı ve tüm kararları yok saydırmaz. Hangi kararın hangi çoğunlukla alındığı, yetkisiz oyun sonucu değiştirip değiştirmediği ve KMK m.33’teki dava süreleri değerlendirilmelidir.
Karar aleyhine oy kullanan kat maliki veya toplantıya katılmayan malik bakımından iptal davası süreleri farklı başlangıçlara bağlanabilir. Mutlak butlan veya yokluk iddiaları ise farklı değerlendirilir. Bu nedenle “kiracı oy verdi” tespiti yapıldığında toplantı tutanağı, hazirun cetveli, vekâlet belgeleri ve kararın oy sayısı birlikte incelenmelidir.
Uygulama Örnekleri
Örnek 1: Ev sahibi şehir dışında, kiracı toplantıya gidiyor
Daire sahibi şehir dışında olduğu için kiracısına yazılı vekâlet veriyor. Kiracı toplantıda malik adına oy kullanabilir; ancak kendi adına ikinci bir oy hakkı doğmaz. Oy, bağımsız bölüm malikinin oyu olarak hesaba katılır.
Örnek 2: Kiracı vekâletsiz toplantıya katılıyor
Kiracı toplantı salonunda bulunuyor ve güvenlik hizmeti hakkında görüş bildiriyor. Malik adına vekâleti yoksa yapılan oylamada oy kullanamaz. Hazirun listesinde “kiracı/katılımcı” olarak yer alması oy hakkı yaratmaz.
Örnek 3: Kiracı yönetici adayı oluyor
Kat malikleri dışarıdan yönetici seçebildiği için kiracının yönetici seçilmesi mümkündür. Ancak seçimin yapıldığı toplantıda malikinin vekâleti yoksa yönetici adayı olması kendisine kurul oyu vermez.
Örnek 4: Bir kiracı çok sayıda vekâlet topluyor
Kiracı, on ayrı malikten vekâlet almış olsa bile KMK m.31’deki temsil sınırları uygulanır. Taşınmazdaki bağımsız bölüm sayısına göre yüzde beş veya kırk ve altındaki yapılara özgü iki vekâlet sınırı kontrol edilmelidir.
Toplantı Öncesi Kontrol Listesi
- Tapu veya yönetim kayıtlarından bağımsız bölüm maliklerini doğrulayın.
- Kiracı adına düzenlenmiş vekâlet belgesinde malik, bağımsız bölüm ve toplantı tarihini kontrol edin.
- Toplam oy sayısına göre vekâlet sınırını hesaplayın.
- Hazirun cetvelinde “malik” ve “vekil” sıfatlarını ayrı gösterin.
- Toplantı kararlarında kabul, ret ve çekimser oy sayılarını açık yazın.
- Yetkisiz oy iddiası varsa vekâlet belgesini ve tutanağı saklayın.
Resmî Hukuki Dayanaklar
Oy ve temsil kurallarının temel kaynağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olup özellikle m.18, m.31, m.33 ve m.34 birlikte değerlendirilmelidir. Güncel mevzuat metni Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden kontrol edilebilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Kiracı apartman toplantısına katılabilir mi?
Katılması mümkündür; ancak sırf katılım oy hakkı vermez. Malik adına oy kullanabilmesi için temsil yetkisi gerekir.
2. Kiracı vekâlet olmadan oy kullanırsa ne olur?
Oy yetkisiz kabul edilebilir. Oy karar çoğunluğunu etkiliyorsa KMK m.33 çerçevesinde iptal uyuşmazlığı doğabilir.
3. Ev sahibinin WhatsApp mesajı vekâlet sayılır mı?
Temsil iradesini ispat bakımından yazılı elektronik mesaj delil olabilir; ancak yönetim planındaki şekil şartları ve toplantının niteliği kontrol edilmelidir. En güvenli yol açık yazılı vekâlet belgesidir.
4. Kiracı yönetici olabilir mi?
Evet. KMK m.34 yöneticinin mutlaka kat maliki olmasını şart koşmaz; dışarıdan bir kişi de yönetici seçilebilir.
5. Yönetici olan kiracı otomatik oy hakkı kazanır mı?
Hayır. Yöneticilik görevi ile kat malikleri kurulundaki oy hakkı farklıdır. Oy için malik olmak veya malik adına geçerli temsil yetkisi gerekir.
6. Kiracı aidat ödüyorsa oy kullanabilir mi?
Aidatı fiilen kiracının ödüyor olması mülkiyet hakkını veya kurul oyunu kiracıya geçirmez.
7. Ev sahibi kiracıya tüm toplantılar için vekâlet verebilir mi?
Temsil yetkisinin kapsamı belgenin içeriğine göre belirlenir. Yönetim planı ve kanuni vekâlet sınırları da her toplantıda gözetilmelidir.
8. Kiracının eşi toplantıda oy kullanabilir mi?
Eşin de malik adına temsil yetkisi bulunması gerekir. Kiracıyla aile bağı kurul oyu bakımından kendiliğinden yetki yaratmaz.
9. Bir kiracı iki farklı malik adına oy kullanabilir mi?
Temsil belgeleri varsa ve KMK m.31’deki sayısal sınırlar aşılmıyorsa mümkündür. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılardaki iki vekâlet sınırı özellikle dikkate alınır.
10. Kiracı karara karşı iptal davası açabilir mi?
KMK m.33’te iptal davası esas olarak kat malikliği ve kurul kararından etkilenme çerçevesinde düzenlenir. Kiracının bağımsız bir dava hakkı somut kararın niteliğine ve hukuki menfaatine göre ayrıca değerlendirilmelidir; malik adına temsil edilmiş olması tek başına mülkiyet sıfatı kazandırmaz.
Hukukçu İncelemesi ve Güncellik
Yazar / hukukçu incelemesi: Av. Halil Bakırcı – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Bu içerik 23 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, 31, 33 ve 34 esas alınarak hazırlanmıştır. Toplantı uyuşmazlıklarında yönetim planı, hazirun cetveli, vekâlet belgeleri, bağımsız bölüm sayısı ve kararın hangi çoğunlukla alındığı birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
