Kiracı Evi Erken Boşaltırsa Kaç Ay Kira Öder? TBK m.325 ve Makul Süre | 2026
Kısa ve net cevap: Türk Borçlar Kanunu m.325’e göre kiracı, kira süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı erken geri verirse kira borcu otomatik olarak “üç ay” devam etmez. Kiracının sözleşmeden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Bu süre taşınmazın yeri, niteliği, kira bedeli, piyasa koşulları ve yeniden kiralama çabasına göre somut olarak belirlenir. Kiracı, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa kendi borçları bu tarihten itibaren sona erebilir. Kiraya veren de erken tahliye nedeniyle tasarruf ettiği giderleri ve başka kullanımdan elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararları kiracının borcundan düşmek zorundadır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
TBK m.325 Erken Tahliyeyi Nasıl Düzenler?
Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, sözleşmenin sona ermesini beklemeden taşınmazı boşaltabilir. Fiilen çıkmak mümkündür; fakat erken geri verme sözleşmeden doğan bütün borçları aynı anda kendiliğinden sona erdirmez.
TBK m.325, kiralananın sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmaksızın geri verilmesi hâlinde kiracının borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edeceğini düzenler.
Kanun böylece iki tarafın menfaatini dengeler. Kiraya veren, kiracının ani çıkışı nedeniyle taşınmazın boş kaldığı makul dönemin ekonomik zararını taşımaz; kiracı da sözleşmenin kalan tüm aylarının kirasını otomatik ödemek zorunda bırakılmaz.
Makul sürenin sonunda taşınmaz hâlâ kiraya verilmemiş olsa bile bu durum her zaman eski kiracının borcunu uzatmaz. Kiraya verenin piyasa koşullarına uygun yeniden kiralama çabası ve istediği yeni kira bedeli incelenir.
Kiracı Erken Çıkarsa Her Zaman Üç Aylık Kira mı Öder?
Hayır. TBK m.325’te sabit “üç ay kira ödenir” kuralı yoktur. Uygulamada bazı dosyalarda yeniden kiraya verme süresi üç ay olarak değerlendirilebilir; ancak bu kanuni sabit değildir.
İstanbul, Mersin veya başka bir şehirde merkezi konumdaki standart dairenin yoğun talep döneminde birkaç haftada kiralanması mümkünken, özel üretim tesisi veya yüksek kiralı büyük ticari alanın yeni kiracı bulması daha uzun sürebilir.
Taşınmazın piyasa kirası 20.000 TL iken kiraya veren erken tahliyeden sonra 35.000 TL istemekte ısrar eder ve bu nedenle aylarca kiracı bulamazsa bütün boşluk dönemini eski kiracıya yüklemek mümkün olmayabilir.
Tersine taşınmazın özel niteliği nedeniyle objektif olarak uzun pazarlama süresi gerekiyorsa makul süre birkaç haftadan daha uzun belirlenebilir. Her olayın verisi ayrı incelenir.
Makul Yeniden Kiralama Süresi Nasıl Belirlenir?
Makul süre, benzer koşullardaki taşınmazın olağan piyasa şartlarında yeni kiracıya verilebilmesi için gerekli objektif süredir. Taşınmazın kullanım amacı, büyüklüğü, konumu, bakım durumu, kira bedeli, mevsim, bölgedeki arz-talep ve kiraya verenin pazarlama çabası dikkate alınır.
Konutlarda emlak ilanı geçmişi, bölgede benzer dairelerin ne kadar sürede kiralandığı ve talep yoğunluğu delil olabilir. İşyeri kiralarında faaliyet ruhsatı, metrekare, lojistik konum, müşteri erişimi ve sektör uygunluğu önem kazanır.
Taraflar sözleşmede erken çıkış hâlinde belirli ceza veya tazminat maddesi kararlaştırmış olabilir. Bu hükmün TBK’nın emredici kira korumasıyla ve genel işlem koşullarıyla uyumu ayrıca değerlendirilir; sözleşmede “kalan tüm kiralar ödenir” yazması otomatik olarak sınırsız talep hakkı doğurmaz.
Uyuşmazlık mahkemeye taşınırsa bilirkişi çevredeki emsal kiralama süreleri ve somut taşınmazın özellikleri üzerinden makul süre hesabı yapabilir.
Kiracı Yerine Yeni Kiracı Bulursa Borcu Ne Zaman Sona Erer?
TBK m.325 kiracıya önemli bir imkân verir. Kiracı, makul süre dolmadan kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa kendi kira borcu bu adayın devralmaya hazır olduğu tarihten itibaren sona erebilir.
Kiraya veren sırf eski kiracıdan makul süre kirası almak için objektif olarak uygun adayı reddedemez. Adayın kimliği, gelir durumu, kullanım amacı ve sözleşme şartlarını kabul edip etmediği incelenir.
Kiracının yalnız bir isim vermesi yeterli değildir. Önerilen kişi gerçekten kiralamaya hazır olmalı, kiraya verenle görüşmeye ve sözleşmeyi devralmaya istekli bulunmalı ve ekonomik olarak kira borcunu karşılayabilmelidir.
Yeni aday eski sözleşmeye göre çok daha düşük kira ödemek istiyor veya kullanım amacını değiştirecekse kiraya verenin kabul etmesi beklenmeyebilir.
Kiraya Verenin Kabul Etmesi Beklenebilecek Uygun Kiracı Kimdir?
Uygunluk, kiraya verenin kişisel beğenisine değil objektif kriterlere dayanır. Adayın düzenli gelir veya ödeme gücü, sözleşme şartlarına uyma iradesi, kiralananı öngörülen amaçla kullanması ve hukuken engel bulunmaması temel ölçütlerdir.
İşyeri kiralarında adayın faaliyet alanı özellikle önemlidir. Gıda ruhsatına uygun küçük dükkânı ağır sanayi faaliyeti için kullanmak isteyen kişi objektif olarak uygun olmayabilir.
Konut kiralarında aile durumu, meslek veya yaşam tarzı üzerinden hukuka aykırı ayrımcılık yapılamaz. Kiraya verenin kira borcunun düzenli ödenmesi ve taşınmazın korunması bakımından makul güvence istemesi mümkündür.
Kiracı adayını yazılı olarak önermeli; adı, iletişim bilgisi ve mümkünse ödeme gücünü gösteren temel bilgileri kiraya verene iletmelidir. Kiraya verenin cevap vermemesi veya gerekçesiz reddi kayda alınmalıdır.
Kiraya Veren Taşınmazı Yeniden Kiralamak İçin Çaba Göstermek Zorunda mı?
TBK m.325’in sistemi zararın makul ölçüde azaltılmasına dayanır. Kiraya veren taşınmazı boş tutup eski kiracıdan mümkün olan en uzun süre kira talep etmeye çalışamaz.
İlan vermek, emlakçıyla çalışmak, makul gösterim yapmak ve piyasa seviyesinde kira talep etmek yeniden kiralama çabasını gösterir. Kiraya veren taşınmazı satmaya karar verdiği için kiraya vermekten vazgeçerse, bu tercihin boşluk döneminin ne kadarının eski kiracıya yüklenebileceğine etkisi olur.
Kiraya veren taşınmazı kendisi kullanmaya başlarsa veya üçüncü kişiye ücretsiz tahsis ederse, başka kullanımdan sağladığı yarar m.325 hesabında dikkate alınır.
Eski kiracı da yeniden kiralama sürecini engellememelidir. Anahtarı teslim etmemek, gösterime izin vermemek veya taşınmazı eşyayla dolu bırakmak makul süreyi uzatabilir ve kendi sorumluluğunu etkileyebilir.
Kiraya Veren Hangi Tasarruf ve Yararları Kiracı Borcundan Düşmelidir?
TBK m.325 açıkça kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararların kira alacağından indirilmesini öngörür.
Kiracı çıktıktan sonra kiraya verenin artık karşılamadığı bazı kullanım giderleri, yönetim veya hizmet masrafları varsa bunlar hesapta dikkate alınabilir. Hangi giderin gerçekten kiraya verene ait olduğu sözleşmeye göre belirlenir.
Taşınmaz yeni kiracıya daha yüksek bedelle kiraya verilmişse eski kiracıdan aynı dönem için ayrıca kira istenemez. Çifte tahsil yasaktır.
Kiraya veren kiralananı depo, ofis veya kendi konutu olarak kullanıp ekonomik yarar sağladıysa bu yararın da erken tahliye zarar hesabına etkisi olabilir. Kanun, zarar görenin zararı gereksiz büyütmesini korumaz.
Erken Tahliyede Anahtar Teslimi Neden Çok Önemlidir?
Kiracının “evden çıktım” demesi tek başına kiralananı hukuken geri verdiğini ispatlamaz. Anahtarın kiraya verene teslim edildiği tarih, m.325 makul süresinin başlangıcı ve kira borcu bakımından kritik olabilir.
Anahtar teslimi yazılı tutanakla yapılmalıdır. Kiraya veren anahtarı almak istemiyorsa noter aracılığıyla teslim teklifinde bulunmak veya usulüne uygun tevdi yolu değerlendirilmelidir.
Taşınmazın içindeki eşya tamamen çıkarılmalı, sayaç değerleri ve hasar durumu fotoğraflanmalıdır. Kiraya verenin taşınmazı fiilen kullanabilmesine engel kalan durum varsa gerçek teslim gerçekleşmemiş sayılabilir.
Tutanakta tarih, anahtar sayısı, sayaçlar ve “kiralanan teslim alınmıştır” ifadesi yer almalıdır. Hasar itirazı varsa taraflar bunu ayrıca yazabilir.
Erken Tahliyede Depozito Otomatik Olarak Son Kiralara Sayılır mı?
Hayır. Depozito TBK m.342’de düzenlenen güvence bedelidir ve taraflar açıkça anlaşmadıkça kiracı “erken çıktım, son aylara depozitoyu sayın” diyerek kira borcunu tek taraflı sona erdiremez.
Kiralanan teslim edildikten sonra erken tahliye nedeniyle doğan makul süre alacağı, hasar, yan gider ve diğer borçlar hesaplanır; güvence bu hesaplaşma çerçevesinde değerlendirilir.
Kiraya veren de belirsiz “ileride zarar çıkabilir” gerekçesiyle güvenceyi süresiz tutamaz. Banka güvence hesabı ve üç aylık bildirim kuralı ayrıca uygulanır.
Depozito hakkında ayrıntılı bilgi için TBK 342 güvence bedeli rehberi incelenebilir.
Erken Tahliye Uyuşmazlığında Hangi Deliller Toplanmalıdır?
- Kira sözleşmesi ve fesih hükümleri,
- Erken çıkış bildirimi,
- Anahtar teslim tutanağı veya noter kaydı,
- Taşınmazın boş ve teslim edilmiş hâlinin fotoğrafları,
- Yeni kiracı adaylarına ilişkin yazılı teklifler,
- Kiraya verenin ret cevapları,
- Emlak ilanları ve ilan tarihleri,
- Yeni kira sözleşmesinin tarihi ve bedeli,
- Bölgedeki emsal kiralama süreleri,
- Depozito ve kira ödeme kayıtları.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Makul süre ve depozito hesabı arabuluculukta topluca çözülebilir.
Mahkemede makul süre için bilirkişi incelemesi yapılabilir. Eski kiracı, taşınmazın ne zaman yeniden kiralandığını gösteren kayıtların kiraya verenden celbini isteyebilir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
- Kanunda sabit üç aylık kira borcu olduğunu sanmak.
- Anahtarı teslim etmeden evi terk etmek.
- Uygun yeni kiracı adayını yalnız sözlü bildirmek.
- Kiraya verenin fahiş yeni kira talebi nedeniyle oluşan tüm boşluk dönemini kabul etmek.
- Yeni kiralama tarihini araştırmamak.
- Kiraya verenin tasarruf ettiği gider ve elde ettiği yararları hesaptan düşmemek.
- Depozitoyu tek taraflı son kiraya mahsup etmek.
- Dava öncesi arabuluculuğu atlamak.
İlgili Site İçi Kaynaklar
Kira devri için TBK 323 rehberi, depozito için TBK 342 rehberi, kiralanandaki ayıplar için TBK 306-308 rehberi incelenebilir.
Erken Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kiracı sözleşme bitmeden çıkabilir mi?
Fiilen çıkabilir; ancak TBK m.325 uyarınca makul yeniden kiralama süresi boyunca bazı kira borçları devam edebilir.
Erken çıkınca kesin üç aylık kira mı ödenir?
Hayır. Kanunda sabit üç ay yoktur; benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilecek makul süre hesaplanır.
Ev bir haftada kiralanırsa üç aylık kira istenebilir mi?
Aynı dönem için yeni kiracıdan kira alınmışsa eski kiracıdan ayrıca kira talep edilemez. Gerçek zarar esas alınır.
Yeni kiracı bulursam borcum biter mi?
Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve devralmaya hazır uygun aday bulunursa borç daha erken sona erebilir.
Ev sahibi önerdiğim kişiyi reddedebilir mi?
Objektif haklı neden varsa reddedebilir; sırf eski kiracıdan kira almaya devam etmek için uygun adayın reddedilmesi m.325 amacıyla bağdaşmaz.
Anahtarı posta kutusuna bırakmak teslim sayılır mı?
Güvenli değildir. Anahtarın kiraya verene ulaştığı ve teslimin kabul edildiği yazılı tutanak veya usulüne uygun teslim yöntemiyle ispatlanmalıdır.
Ev sahibi evi satmak istediği için yeniden kiralamazsa ne olur?
Kiraya verenin kendi tercihiyle kiralamaktan kaçınmasının boşluk zararına etkisi değerlendirilir; bütün dönem eski kiracıya otomatik yüklenemez.
Erken tahliyede depozito ne olur?
Gerçek borç ve hasarlar hesaplandıktan sonra güvence TBK m.342’ye göre sonuçlandırılır; otomatik son kira değildir.
İşyeri kirasında da TBK 325 uygulanır mı?
Evet. Hüküm konut ve işyeri dahil kira ilişkilerinde erken geri vermenin sonuçlarını düzenler; makul süre taşınmazın ticari niteliğine göre farklı olabilir.
Erken tahliye alacağı için arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.
Resmî Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından hukuki terminoloji ve güncel mevzuat yönünden incelenmiştir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir; Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve usul kuralları çerçevesinde İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut erken tahliye dosyasında sözleşme süresi, anahtar teslim tarihi, taşınmazın niteliği, piyasa yeniden kiralama süresi, önerilen yeni kiracılar ve yeni kiralama tarihi birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
