Kiracı İzinsiz Tadilat Yaptı: Yurt Dışındaki Ev Sahibinin Başvuru ve Delil Rehberi

İzinsiz tadilat iddiasında önce ne belirlenir?

Türkiye’de kiraya verdiği evi yurt dışından yöneten malik, yapılan değişikliği bazen komşunun fotoğrafından, bazen de kiracının çıkışından sonra öğrenir. İlk tepkiyle bütün dairenin yenileme bedelini istemek yerine yapılan iş açıkça belirlenmelidir. Boya, dolap değişimi, balkon kapatma, duvar kaldırma ve tesisat müdahalesi aynı hukuki ve teknik ağırlıkta değildir. Her işlem için önceki durum, yapılan müdahale ve mevcut sonuç ayrı kayda alınır.

Kiracının olağan temizlik ve bakım yükümlülüğü ile taşınmazı değiştirme yetkisi birbirinden ayrılır. Günlük kullanımda gereken küçük bakım işlemleri, her durumda mülkün yapısını değiştiren tadilat sayılmaz. Buna karşılık bir duvarın kaldırılması veya ıslak hacmin başka yere taşınması yalnızca dekorasyon tercihi değildir. Teknik niteliği belirlemek için gerektiğinde mimar veya ilgili mühendislik uzmanlığından yararlanılır; yalnızca aile üyelerinin görüşleriyle kesin yapı güvenliği sonucu çıkarılmaz.

Kira sözleşmesinin başlangıçtaki eki, demirbaş listesi ve fotoğrafları özellikle önemlidir. Kiracıdan önce yapılmış bir değişiklik sonradan kiracıya yüklenmez. Önceki malikin verdiği izin veya sözleşmede bulunan özel tadilat hükmü de görülmelidir. Taşınmazın yeni satın alınmış olması, önceki kira düzenine ilişkin bütün belgeleri gereksiz hâle getirmez. Kim tarafından ve hangi tarihte yapıldığı belirlenmeyen bir müdahaleye ilişkin sorumluluk peşinen kurulmaz.

TBK m.321: Yazılı rıza neyi kapsar?

Türk Borçlar Kanunu m.321, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapmasını kiraya verenin yazılı rızasına bağlar. Bu nedenle iznin varlığı kadar kapsamı da araştırılır. Mutfak dolabını değiştirmeye verilen izin, taşıyıcı sisteme müdahale veya ortak alanı kapatma izni olarak okunmaz. Belgedeki iş tanımı ile fiilen yapılan iş karşılaştırılır.

İznin yalnızca bir kısmı yazılıysa kalan müdahalelerin de onaylandığı otomatik kabul edilmez. Örneğin renk değişikliği için verilen onay, bütün kapıların sökülmesini kapsamaz. Kiracı ek iş gerektiğini söylemişse malikin buna verdiği cevap ve işi kimin yönlendirdiği incelenir. Onay belgesinde tarih, taşınmaz bilgisi ve onay veren kişinin kimliği bulunması, sonradan ortaya çıkacak kapsam tartışmasını azaltır.

Yurt dışındaki malikin bir akrabası tadilata onay vermişse temsil yetkisi ayrıca değerlendirilir. Kirayı toplama görevi ile yapı değişikliğine izin verme yetkisi aynı değildir. Kiracının bu kişiyi hangi belge veya davranış nedeniyle yetkili gördüğü araştırılır. Malikin iç talimatı ile kiracıya dışarıdan açıklanan temsil düzeni farklı hukuki sorular içerir; yalnızca akrabalık bağı bütün işlemleri bağlayıcı kılmaz.

Elektronik yazışmaların gerçekliği, göndereni ve içeriği korunmalıdır. Bir mesajın bütün konuşmadan koparılarak sunulması, onayın kapsamını yanlış gösterebilir. Elektronik verinin belge olarak değerlendirilmesi ile kanuni yazılı rıza şartının somut olayda gerçekleşmesi ayrı incelenir. Kısa bir emoji veya belirsiz cevap üzerinden bütün tadilatın onaylandığı sonucu çıkarılmaz; yazılı iznin açık biçimde düzenlenmesi tercih edilir.

İzin verilmişse eski hâle getirme yine istenir mi?

TBK m.321, yenilik ve değişikliğe rıza gösteren kiraya verenin, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceğini düzenler. Bu hüküm nedeniyle malikin verdiği izin ve varsa eski hâle getirme kaydı birlikte okunmalıdır. İzin belgesine hiçbir koşul konulmamışken, kira sonunda her müdahalenin sökülmesini otomatik istemek doğru değildir. Yapılan işin izin sınırında kalıp kalmadığı ayrıca önemlidir.

İzin dışına çıkılmışsa onaylanan bölüm ile onaylanmayan bölüm ayrılır. Bir mutfak dolabının yenilenmesine izin verilmesi, tesisata zarar veren uygunsuz montajı hukuka uygun hâle getirmez. Kiraya verenin değişikliğe rızası, her türlü kusurlu uygulamadan doğan zararı peşinen kabul ettiği anlamına gelmez. Teknik zarar ile izin verilen yenilik arasındaki bağlantı açıkça gösterilmelidir.

Kiracının değer artışı istemi de aynı maddenin ayrı hükmüne tabidir. Aksine yazılı anlaşma yoksa rızayla yapılan yenilik nedeniyle ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteme hakkı bulunmaz. Bununla birlikte zorunlu onarım, başka sözleşmesel gider veya malikin ayrıca üstlendiği ödeme farklı hukuki sebeplerdir. Bütün masraflar yalnızca değer artışı başlığına sokularak gerçek anlaşma göz ardı edilmez.

Sökülmesi taşınmaza daha fazla zarar verecek bir uygulamada teknik giderim yöntemi değerlendirilir. Eski hâle getirme, malikin kişisel beğenisine göre gereksiz yıkım yapmak anlamına gelmez. Hangi müdahalenin kaldırılması gerektiği, bunun maliyeti ve taşınmazın önceki durumu raporla açıklanır. Amaç, sözleşmeye aykırılığın ve gerçek zararın giderilmesidir; kiracıyı cezalandırmak için masraf yaratmak değildir.

Malikin izni ortak alan ve imar kurallarını aşar mı?

Ev sahibinin yazılı izni, kat mülkiyeti ve imar kurallarını ortadan kaldırmaz. Cephe, ortak tesisat veya diğer ortak alanlar üzerindeki müdahalelerde ilgili mevzuat ve yönetim planı ayrıca incelenir. Sadece bağımsız bölüm içindeki kira ilişkisi çözülerek bütün bina adına izin verilmiş sayılmaz. Özellikle taşıyıcı sistem ve ortak kullanım alanları bakımından gerekli teknik ve idari şartlar ayrı karşılanmalıdır.

Kiracı tadilat nedeniyle komşu daireye zarar vermişse malikin kiracıya karşı sözleşmesel hakkı ile zarar gören komşunun talepleri ayrılır. Üçüncü kişinin muhatabı her olayda yalnızca kiracı değildir; zararın kaynağı ve uygulanacak sorumluluk hükümleri incelenir. Bu nedenle malik, yurt dışında bulunduğu gerekçesiyle bina güvenliği bildirimlerini bütünüyle göz ardı etmemelidir. Gereken koruma ve kayıt temini zamanında yürütülmelidir.

İdari başvuru, özel hukuk alacağının otomatik tahsili değildir. Belediyenin projeye aykırılığı incelemesi ile kiracının eski hâle getirme veya tazminat borcu farklı süreçlerdir. İdari kararların kesin içeriği ve hangi kişiye yöneldiği görülmelidir. Bir para cezasının varlığı, dava konusu bütün zarar tutarını tek başına ispatlamaz; özel hukuk talebinin dayanağı ve hesabı ayrıca kurulmalıdır.

Kira devam ederken hangi bildirim yapılır?

Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu TBK m.316 kapsamında değerlendirilir. Konut ve çatılı işyerinde aykırılığın giderilmesine ilişkin yazılı bildirim ve kanuni süre düzeni önemlidir. Her izinsiz değişiklik aynı gün sözleşmeyi sona erdiren ağır bir ihlal sayılmaz. Aykırılığın niteliği, giderim imkânı ve kanundaki özel istisnalar somut olarak incelenmelidir.

TBK m.316’daki genel düzen, konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük süre verilmesini ve giderilmezse fesih yapılacağının yazılı bildirilmesini içerir. Kasten ağır zarar, süre vermenin yararsızlığı veya çekilmezlik gibi özel durumlar ise ayrıca düzenlenmiştir. Bu istisnaların her tadilat uyuşmazlığında otomatik bulunduğu söylenemez. Bildirimde hangi davranışın neden sözleşmeye aykırı olduğu açıklanmalıdır.

İnceleme için taşınmaza girişte kiracının konut hakkı ve kanuni düzen gözetilir. Ev sahibi olmak, kiracı yokken izinsiz eve girme veya sürekli kamera takma yetkisi vermez. Uygun zamanda inceleme talep edilir, uyuşmazlık varsa hukuki yol kullanılır. Acil güvenlik durumlarında yetkili kurumlar ve gerekli koruyucu müdahaleler değerlendirilir; sıradan sözleşme tartışması acil durum gibi gösterilmez.

Kiracı çıkarken TBK m.334 ve 335 neden önemlidir?

Kiralananın geri verilmesi sırasında önce sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ile kiracının sorumlu olduğu zarar ayrılır. TBK m.334 bu temel ayrım bakımından önemlidir. Yıllarca kullanılan bir evde her boya aşınmasının veya her küçük yıpranmanın kiracıya yükletilmesi doğru değildir. Buna karşılık olağan kullanımı aşan kırık, izinsiz değişiklik ve kayıp demirbaşlar ayrı belirlenir.

TBK m.335, geri verme sırasında durumun gözden geçirilmesini ve kiracının sorumlu olduğu eksikliklerle ayıpların hemen yazılı olarak bildirilmesini düzenler. Olağan incelemeyle belirlenemeyen sorunlar bakımından sorumluluk devam eder; bunlar belirlenince yine hemen yazılı bildirim gerekir. Bu nedenle anahtarı alıp aylar sonra ilk kez genel bir masraf listesi göndermek, süre ve ispat yönünden sorun doğurur.

Yurt dışındaki malik teslimi temsilci üzerinden alıyorsa temsilciye yalnızca anahtarı saklama görevi verilmemelidir. Dairenin fiilen boş olup olmadığı, demirbaşlar, sayaçlar ve görünür sorunlar kayda alınmalıdır. Teknik uzmanlık gerektiren hususlarda ayrıca inceleme planlanır. Temsilcinin imzaladığı borçsuzluk veya ibra metni, sonradan yapılacak talepleri etkiler; belgenin kapsamı okunmadan imza atılmaz.

Teslim tutanağına fotoğrafların tarihi ve ek numaraları yazılmalıdır. Dairenin hangi odasında hangi sorun bulunduğu açıkça belirtilir. Kiracı tutanağı imzalamazsa bu durum ve diğer deliller korunur; imzası varmış gibi belge düzenlenmez. Kullanılabilir delil için gerçeklik ve usul, metnin uzunluğundan daha önemlidir.

Zarar ve eski hâle getirme bedeli nasıl hesaplanır?

Zarar hesabında mevcut taşınmazın eski durumu esas alınır. Eski ve ekonomik ömrünün önemli bölümünü tamamlamış bir eşyanın yerine en pahalı yeni ürünün bedelini istemek her durumda gerçek zararı göstermez. Giderimin zorunlu kapsamı, kullanım süresi ve yapılan iyileştirme ayrılır. Aynı maliyet hem tamir hem değer kaybı adıyla iki kez talep edilmez.

Teklif alınması ile masrafın gerçekten yapılması farklıdır. Yalnızca bir ustanın mesajla yazdığı toplam tutar, iş kalemlerini ve gerekliliğini açıklamaz. Malzeme, işçilik, söküm ve varsa zorunlu nakliye ayrı gösterilir. Birkaç alternatif giderim yöntemi varsa neden seçilen yöntemin gerekli olduğu belirtilir. Teknik rapor, talep edilen bedelin sözleşmeye aykırı müdahaleyle bağlantısını kurmalıdır.

Depozitonun tutulması da bütün zararın ispatlandığı anlamına gelmez. Güvence bedelinin hukuki niteliği, tutulma ve iade şartları kira sözleşmesi ve ilgili hükümlerle değerlendirilir. Kiracıdan ayrıca istenecek tutarda, hukuken mahsup edilen bedeller hesaba katılır. Güvencenin tamamını gerekçesiz alıkoymak yerine kalemli hesap ve belge düzeni oluşturulur.

Taşınmazın onarım sırasında kiraya verilememesi nedeniyle talep edilen kayıp da ayrıca ispatlanır. Gereken onarım süresi ile malikin kendi tercihiyle yaptığı kapsamlı yenileme süresi ayrılır. Yurt dışından gelemediği için aylarca beklemesi, bu sürenin tamamının kiracıya yükletilmesini kendiliğinden haklı kılmaz. Zararı azaltmak için makul ve kanuni önlemler değerlendirilir.

Delil tespiti, arabuluculuk ve dava

Değişiklik hemen kaldırılacaksa veya sonradan inceleme güçleşecekse HMK m.400 ve devamı kapsamında delil tespiti değerlendirilir. Bu işlem mevcut durumu korur; kiracının sorumluluğuna ilişkin bütün uyuşmazlığı kesin olarak çözmez. Delil tespiti talebi somut değişiklik, teknik soru ve hukuki yararla birlikte hazırlanmalıdır. Sadece genel bir inceleme isteğiyle yetinilmez.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görev ve dava şartı arabuluculuk kuralları dikkate alınır. Talebin yalnızca para, eski hâle getirme veya fesih ve tahliye içerip içermediği belirlenir. Kiracı hakları ile ev sahibi hakları birlikte değerlendirilmelidir. Taraflardan birinin yurt dışında olması bu dengeyi ve kanuni usulü ortadan kaldırmaz.

Dava hazırlanırken değişikliğin tarihi, öğrenilme tarihi, izin durumu, bildirim ve teslim kronolojisi tek çizelgede gösterilir. Kiracıdan istenen her tutarın belgesi ve hukuki nedeni belirtilir. Sözleşmeye dayalı alacak ile üçüncü kişiye verilen zarar veya idari yaptırım aynı dosya hesabına açıklamasız eklenmez. Gerekli süreler, talebin niteliğine göre ayrıca incelenir.

Örnek: İzin verilen dolap ile izinsiz duvar müdahalesi

Malikin yazılı olarak yalnızca eski mutfak dolabının yenilenmesine izin verdiği varsayılsın. Kiracı bunun yanında mutfakla salon arasındaki duvarı kaldırmış olsun. İnceleme iki kalemi ayırır: dolap işi izin ve varsa eski hâle getirme kaydı çerçevesinde; duvar müdahalesi ise izin dışı değişiklik ve teknik güvenlik bakımından değerlendirilir. Tek bir tadilat faturası bulunması bu ayrımı ortadan kaldırmaz.

Duvarın taşıyıcı olmadığı açıklansa dahi proje ve ortak alan kuralları ayrıca kontrol edilir. Dairede değer artışı olduğu iddiası, yazılı izin yokluğunu ve gerekli resmî şartları kendiliğinden gidermez. Eski hâle getirme yöntemi teknik olarak belirlenir. Malik de yalnızca uyuşmazlık nedeniyle bütün mutfağın baştan lüks malzemeyle yapılmasını kiracıya yükleyemez; gerçek zarar ve gerekli giderim esas alınır.

Yurt dışından dosya ve vekâletname hazırlığı

İlk dosyada kira sözleşmesi, tadilat yazışmaları, giriş fotoğrafları ve son durum kayıtları bulunmalıdır. Malikin Türkiye’deki temsilcisinin yetkisi açıkça belirlenir. Evin incelenmesi, teslim alınması ve sulh yapılması aynı işlem değildir. Fotoğraf gönderen komşunun beyanı ile teknik uzman raporu farklı delil türleri olarak saklanır; birinin diğerinin yerine geçtiği varsayılmaz.

Vekâletname için Dünya Türk Konsoloslukları ve Vekâletname Rehberi üzerinden yetkili temsilcilik seçilir. Şahsen başvuru ve belge şartları resmî açıklamadan kontrol edilir. Almanca bilgilendirme isteyen aile üyeleri için Almanca ana sayfa ayrıca sunulur. Bu Türkçe rehber Türkiye’deki kiralanan taşınmaz üzerindeki uyuşmazlığa yöneliktir.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye geneli dosya yönetimi Mersin’den koordine edilir. Taşınmazın bulunduğu yerde inceleme ve ilgili mahkemedeki takip ayrı planlanır. Mersin’de veya başka ilde uygulanacak izin, teslim ve ispat kuralları kanuna dayanır; yurt dışında yaşamak özel bir sonuç garantisi sağlamaz. Dosya, izin verilen işler ile izinsiz müdahalelerin ayrılmasıyla hazırlanır.

Resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.316, 321, 334 ve 335.
• TBMM: Türk Borçlar Kanunu kabul metni; güncel değişiklikler ayrıca esas alınır.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: ortak alan ve malik yükümlülükleri.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: delil ve delil tespiti.
• Dışişleri Bakanlığı: noterlik başvuruları.