Ev Sahibi Hakları 2026: Kira ve Tahliye Rehberi
Ev sahibi hakları, kira bedelini tahsil etmekten ibaret değildir. Taşınmazın sözleşmeye uygun kullanılması, ağır hasarın önlenmesi, gerekli bakım için erişim, kanuni artış, güvence, alt kira denetimi ve şartları gerçekleşen tahliye hakkı birlikte uygulanır. Her hak yazılı belge, doğru tebligat ve kanuni süreyle kullanılmalıdır.
Kısa cevap: Ev sahibi 2026’da kirayı zamanında alma, TÜFE sınırı içinde artış uygulama, taşınmazın özenle kullanılmasını isteme, zorunlu bakım için erişim sağlama, belgeli zararı talep etme ve TBK’daki sebep-süreler gerçekleştiğinde tahliye yoluna başvurma hakkına sahiptir. Ev sahibi kiracıyı zorla çıkaramaz, hizmetleri kesemez ve izinsiz eve giremez.
İçindekiler
Ev Sahibinin Temel Hakları ve Sınırları
Kanun metni: TBK m.315 — Kiracının temerrüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de ifa edilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.
Ev sahibi kira bedelini zamanında isteme, taşınmazın özenle kullanılmasını talep etme, zorunlu bakım için erişim sağlama, sözleşmeye aykırılığın giderilmesini isteme ve kanuni şartlar gerçekleştiğinde fesih veya tahliye yoluna başvurma hakkına sahiptir. Mülkiyet hakkı, kiracının sözleşme süresindeki zilyetlik ve özel hayat hakkını ortadan kaldırmaz.
Hak kullanımı yazılı sözleşme, TBK’nın emredici hükümleri ve dürüstlük kuralıyla sınırlıdır. Kilit değiştirme, elektrik-su kesme, eşyayı dışarı çıkarma veya habersiz eve girme hukuka uygun yöntem değildir. İlk adım, kira sözleşmesini açık ödeme, artış, kullanım ve teslim hükümleriyle kurmaktır.
Kira Bedelini Tahsil ve Temerrüt Hakkı
Kiracı kira bedelini kararlaştırılan tarihte ödemezse ev sahibi yazılı ihtar veya ilamsız icra takibi başlatır. TBK m.315 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük süre verilir. Süre ihtarın tebliğiyle işler. Kiracı bu sürede borcun tamamını ödemezse kiraya veren sözleşmeyi fesheder ve tahliye talep eder.
Banka dekontu, kira ayı ve açıklama yönünden incelenir. Eksik ödeme, eski borca mahsup ve masraf kalemleri açık hesap dökümünde ayrılır. Bir kira yılında iki haklı ihtar oluştuğunda TBK m.352’deki süre içinde tahliye davası açılır. Ödeme kaynaklı tahliye yolunda tebligat ve süre hatası dosyayı reddettirir.
Kira Artışı ve Kira Tespit Hakkı
Yenilenen kira döneminde tarafların artış anlaşması, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu sınırı aşan sözleşme hükmü üst sınır ölçüsünde uygulanır. Artış oranı yenileme ayına ait resmî TÜİK verisinden alınır; geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkisinde ev sahibi kira tespit davası açar. Mahkeme TÜFE, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti birlikte esas alır. Yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı dava açma zamanı ve önceki bildirime göre belirlenir.
Depozito, Hasar ve Eski Hâle Getirme Hakkı
Güvence bedeli konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak güvencesi TBK m.342’ye göre bankada tutulur. Kiracının kusuruyla oluşan, teslim hâlini aşan zarar ile ödenmeyen kira ve yan giderler belgeye dayalı olarak talep edilir.
Olağan kullanım sonucu boya solması, küçük çizik ve doğal eskime kiracıya yüklenmez. Giriş ve çıkışta aynı açıdan tarihli fotoğraf, demirbaş listesi, sayaç ve anahtar tutanağı hazırlanır. Fatura veya uzman tespiti bulunmayan toplu kesinti ispat şartını karşılamaz. Depozito iadesi sürecinde banka güvencesi ve bildirim süreleri uygulanır.
Bakım İçin Erişim ve Taşınmazı Gösterme Hakkı
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesi ve zararın önlenmesi için zorunlu çalışmalara katlanır. Ev sahibi bakım ihtiyacını, işi yapacak kişiyi ve uygun zamanı önceden bildirir. Acil tehlikede zarar önleme önceliği uygulanır; bunun dışındaki her giriş kiracının rızası ve makul planlamayla yapılır.
Sözleşme sona ererken veya satış planlandığında taşınmaz, kiracının menfaati gözetilerek adaylara gösterilir. Sürekli ziyaret, anahtarla habersiz giriş ve özel eşyaların görüntülenmesi yasaktır. İzinsiz girişin hukuki sonuçları mülkiyet hakkından ayrı değerlendirilir.
Özenli Kullanım ve Sözleşmeye Aykırılığı Durdurma Hakkı
Kiracı taşınmazı özenle kullanır ve aynı binada oturanlara gerekli saygıyı gösterir. Ağır zarar, ruhsatsız kullanım, komşulara sürekli rahatsızlık veya sözleşme amacına açık aykırılık varsa ev sahibi ihlal türüne uygun yazılı ihtar gönderir. Konut ve çatılı işyerinde kanunun aradığı süre verilir.
İhlal çekilmez nitelikteyse, kasten ağır zarar verilmişse veya süre vermenin yararsız olduğu kanıtlanmışsa TBK m.316’daki derhâl fesih şartı uygulanır. Basit şikâyet ile ağır ihlal aynı değildir. Apartman tutanağı, fotoğraf, kolluk kaydı, bilirkişi tespiti ve tanık anlatımı somut vakıayla eşleştirilir.
Alt Kira ve Devir Üzerindeki Haklar
Kiracı konut ve çatılı işyerini kiraya verenin yazılı rızası olmadan başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Sözleşmedeki kullanım amacı dışına çıkılması ve taşınmazın sürekli üçüncü kişilere bırakılması sözleşmeye aykırılık oluşturur. Kısa süreli turizm amaçlı kullanım için ayrıca özel izin kuralları uygulanır.
İşyeri devrinde kiraya veren haklı sebep bulunmadıkça rıza vermekten kaçınamaz; konutta bu sınırlama aynı şekilde uygulanmaz. Talep edilen devirde yeni kullanıcının kimliği, ödeme gücü, faaliyet türü ve gerekli ruhsatlar yazılı incelenir. Sözlü izin iddiası yerine açık tarihli belge düzenlenir.
Ev Sahibinin Tahliye Hakları
Tahliye yalnızca kanuni sebep ve doğru usulle gerçekleşir. Kira borcu, iki haklı ihtar, geçerli yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının gerçek ve zorunlu ihtiyacı, yeniden inşa-imar ve on yıllık uzama süresi başlıca dayanaklardır. Her dayanağın ihtar, dava ve hak düşürücü süresi farklıdır.
İhtiyaç iddiası samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. Taahhüt teslimden sonra düzenlenmeli; ihtiyaç ve taahhüt davaları kanuni sürede açılmalıdır. Süre veya delil yanlışlığı tahliye talebini reddettirir. Süreçler kiracı tahliye davası rehberinde karşılaştırılmıştır.
Satış, Yeni Malik ve Yeniden Kiralama Sınırı
Taşınmaz satıldığında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz. Yeni malik TBK m.351’de sayılan gerçek ihtiyaca dayanıyorsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapar ve altı ay sonra dava açar; sözleşme dönemi sonundaki genel dava yolu da saklıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep bulunmadan üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyede de kanuni yeniden kiralama kuralları uygulanır. İhlal hâlinde eski kiracı en az son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ister.
Arabuluculuk ve Dava Öncesi Delil Dosyası
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların büyük bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye istisnadır. Başvuru öncesinde sözleşme, tapu, banka dökümü, ihtar, tebligat, fotoğraf, hasar faturası ve hesap tablosu tek dosyada toplanır. Talep türü ve tarih aralığı açık belirlenir.
Arabuluculuk anlaşmasında kira bedeli, artış dönemi, ödeme günü, tahliye tarihi, anahtar teslimi, depozito ve masraflar ayrı bentlerde yazılır. Anlaşma sağlanmazsa son tutanakla görevli sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Yanlış talep veya kaçırılan süre doğrudan hak kaybı yaratır.
Dava öncesi kontrolde tebligat mazbatası, ihtarın gönderildiği adres ve teslim tarihi ayrı başlıkta incelenir. Kiracının güncel yerleşim bilgisi doğrulanır; ödeme emrindeki tutar, faiz başlangıcı ve masraf kalemleri banka kayıtlarıyla karşılaştırılır. İhtiyaç davasında ihtiyacın kim için doğduğu ve mevcut taşınmaz seçenekleri, hasar dosyasında ise ilk teslim hâli ile çıkış hâli somut belgelerle gösterilir.
Ev sahibi, kira ilişkisi boyunca düzenli kayıt tutar. Her ödeme dönemini tek hesap çizelgesinde izler; sözlü anlaşmayı yazılı teyide bağlar; anahtar teslimini imzalı tutanakla tamamlar. Bu sistem hem tahsil talebini hem savunmaya karşı verilecek cevabı güçlendirir ve uyuşmazlığın hangi tarihte başladığını kesin olarak gösterir. Kayıt düzeni, arabuluculukta gerçek alacak tutarının ve uygulanacak çözümün kısa sürede belirlenmesini sağlar.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracıyı sözleşme bitince çıkarır mı?
Hayır. Belirli sürenin bitmesi kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Tahliye için TBK’daki sebep, bildirim ve dava süresi birlikte gerçekleşmelidir.
Kira ödenmezse ev sahibi ne yapar?
Ev sahibi yazılı ödeme ihtarı veya icra takibi başlatır. Konut ve çatılı işyerinde kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilir; sürede ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye yolu açılır.
Ev sahibi kira artışını istediği oranda belirler mi?
Hayır. Yenileme artışı, TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı üst sınırına tabidir. Beş yılı aşan sözleşmelerde mahkeme emsal ve hakkaniyeti de inceler.
Ev sahibi evi kontrol eder mi?
Kiracının özel yaşamını ihlal eden habersiz giriş yasaktır. Zorunlu bakım, satış veya yeniden kiralama için gösterme, makul süre önce bildirilerek uygun gün ve saatte yapılır.
Kiracı evi erken boşaltırsa kira borcu biter mi?
Anahtar teslimi tek başına tüm borcu bitirmez. Kiracının borcu, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği makul süre boyunca devam eder; TBK m.325’teki uygun kiracı istisnası uygulanır.
Ev sahibi depozitodan kesinti yapar mı?
Kiracının kusuruyla oluşan ve belgelenen zarar ile ödenmemiş borç güvence hesabında dikkate alınır. Olağan eskime ve kullanım yıpranması kiracıya yüklenmez.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Taahhüt kiralananın tesliminden sonra, kiracı tarafından ve belirli tahliye tarihi içerecek şekilde düzenlenmelidir. Kanuni başvuru süresi kaçırılırsa bu taahhüde dayalı tahliye hakkı düşer.
Ev satılınca eski ev sahibinin hakları biter mi?
Mülkiyet devriyle yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Eski malikin devir tarihine kadar doğan alacakları saklıdır; sonraki kira ve bildirimler yeni malik üzerinden yürür.
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mudur?
Kira ilişkisinden doğan davaların büyük bölümünde dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır.
Ev sahibi zararını nasıl ispatlar?
Giriş-çıkış tutanağı, tarihli fotoğraf, demirbaş listesi, fatura, servis raporu, banka kaydı ve yazılı ihtar kullanılır. Soyut zarar iddiası tek başına kesinti veya tazminat sağlamaz.
Resmî Kaynaklar
İçerik 1 Eylül 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Yenileme ayındaki TÜFE verisi ve başvuru tarihindeki kanun metni resmî kaynaktan kontrol edilir.
Türkiye Geneli Kira Dosyası Takibi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, uygun dosyalarda Türkiye genelinde sözleşme, ödeme, ihtar, arabuluculuk ve tahliye süreçlerini dijital belge inceleme ve yerel işlem koordinasyonuyla takip eder. Taşınmazın bulunduğu yer ve yetki baştan belirlenir.
Mersin Uygulaması
Mersin’de sözleşme başlangıcı, yenileme ayı, banka kayıtları, tapu ve tebligatlar birlikte incelenir. Arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi süreci uyuşmazlığın türüne göre kurulur; her talep somut belgeye dayanır.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından güncel mevzuat, resmî kaynaklar ve hukuki terminoloji yönünden incelenmiştir.
- Hazırlayan
- Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
- İnceleyen
- Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
- Son içerik kontrolü
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Hukuki değerlendirme, yürürlükteki mevzuat, somut olayın özellikleri ve hukuka uygun deliller üzerinden yapılır; sonuç garantisi verilmez.
Ev Sahibi Dosyası İçin Hukuki Değerlendirme
Kira alacağı, hasar, artış veya tahliye süreciniz için sözleşme ve belgelerinizle ön değerlendirme talep edin.
Mersin Ofis Konumu
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.