Kiracı Takas Hakkından Önceden Vazgeçebilir mi? TBK 326 Kira Alacağı Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 326. maddesine göre kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemez. Kira sözleşmesine “kiracı hiçbir alacağını kira borcuyla takas edemez” veya “kiraya veren takas hakkını kullanmayacaktır” şeklinde önceden konulan bir kayıt, TBK 326’daki yasak nedeniyle bu hakkı baştan ortadan kaldırmaz. Takasın fiilen uygulanabilmesi için ayrıca TBK 139 ve devamındaki genel takas şartlarının oluşması gerekir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Takas hakkından önceden feragat edilebilir mi? TBK 145 ve 326 farkı
Genel kural ile kira sözleşmesine ilişkin özel kural farklıdır. TBK m.145, borçlunun takas hakkını önceden bırakmasına genel olarak izin verir. Buna karşılık aynı Kanun’un 326. maddesi, kiracı ile kiraya verenin kira sözleşmesinden kaynaklanan alacaklarında bu imkânı sınırlar: bu alacaklar için önceden takastan feragat edilemez. Dolayısıyla her borç ilişkisine “önceden feragat yasaktır” sonucu uygulanamaz; önce alacağın kira sözleşmesinden doğup doğmadığı belirlenmelidir. Bu yazı, kira ilişkisine özgü yasağı ve takasın diğer şartlarını açıklar.
TBK 326 neden önemlidir?
Kira ilişkisi sadece kiracının kira bedeli ödeme borcundan ibaret değildir. Kiraya verenin de kiralananı kullanıma elverişli bulundurma, ayıpları giderme, belirli giderleri üstlenme ve kanundan ya da sözleşmeden doğan diğer yükümlülükleri vardır. Bu nedenle taraflardan biri zaman içinde diğerinden para alacağı kazanabilir. Kanun, böyle bir alacak doğmadan önce taraflardan birinin takas imkânını tamamen kaybetmesine izin vermez.
TBK 326’nın metni kısadır fakat sonucu kesindir: “Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler.” Bu hüküm yalnızca kiracıyı değil kiraya vereni de korur. Kira sözleşmesinde hangi taraf lehine yazılmış olursa olsun, gelecekte doğabilecek kira kaynaklı alacaklar için takas hakkını peşinen ortadan kaldıran kayıt kanunun çizdiği sınırla karşılaşır.
Takas nedir?
Takas, birbirine karşı aynı türden borçları bulunan iki kişinin borçlarını karşılıklı olarak sona erdirmesine yarayan borçlar hukuku kurumudur. TBK 139’a göre iki kişi karşılıklı olarak bir miktar para veya özdeş diğer edimleri birbirine borçluysa ve her iki borç muaccelse, her biri alacağını borcuyla takas edebilir. Alacaklardan birinin çekişmeli olması takası kendiliğinden engellemez.
TBK 143 ise takasın otomatik olarak gerçekleşmediğini düzenler. Takas, borçlunun takas iradesini alacaklıya bildirmesiyle gerçekleşir. Bildirim üzerine iki borç, takas edilebilecekleri anda daha az olan borç miktarınca sona erer. Bu nedenle “benim de karşı taraftan alacağım var” düşüncesi tek başına ödeme borcunu sona erdirmez; takas iradesinin açık biçimde karşı tarafa yöneltilmesi gerekir.
TBK 326 ile TBK 139 arasındaki ilişki
TBK 326 takas hakkından önceden feragat etmeyi yasaklar. TBK 139 ise takasın hangi şartlarda yapılabileceğini düzenler. Bu iki hüküm birlikte okunmalıdır. TBK 326, her kira alacağının otomatik olarak kira bedelinden düşülebileceği anlamına gelmez. Öncelikle karşılıklı, takasa elverişli ve muaccel borçların bulunması gerekir.
Örneğin kiracının kiraya verenden henüz doğmamış, şartları gerçekleşmemiş veya para alacağı niteliği kazanmamış bir talebi varsa sırf TBK 326’ya dayanarak o ayın kirasını ödememesi doğru değildir. Buna karşılık kiracının kira ilişkisinden doğan, belirlenebilir ve muaccel bir para alacağı varsa genel takas şartları ayrıca incelenir. Bu ayrım, kira bedelinin ödenmemesine bağlı temerrüt ve tahliye riskleri nedeniyle özellikle önemlidir.
“Takas yapılamaz” maddesi kira sözleşmesine yazılırsa ne olur?
Kira sözleşmesine baştan konulan ve kira sözleşmesinden doğacak bütün alacaklar bakımından takas hakkını ortadan kaldırmayı amaçlayan kayıt TBK 326’ya aykırıdır. Kanun, kiracı ve kiraya verenin bu haktan önceden feragat edemeyeceğini açıkça söyler. Bu nedenle standart kira sözleşmesindeki tek taraflı veya karşılıklı “takas yasağı” maddesi, TBK 326 kapsamındaki kira alacakları yönünden tarafları kanunun izin vermediği biçimde bağlamaz.
Hükmün “önceden” kelimesi önemlidir. Kanun, henüz somut alacak doğmamışken gelecekteki takas imkânının sözleşmeyle silinmesini engeller. Somut alacak doğduktan sonra tarafların ödeme, ibra, sulh veya başka bir tasarruf işlemi yapması ise işlemin niteliğine ve genel hükümlere göre ayrıca değerlendirilir.
Kiracı hangi alacaklarını kira borcuyla takas edebilir?
TBK 326 yalnızca “kira sözleşmesinden doğan alacaklar” için özel koruma getirir. Kiracının kiraya verenden doğan bir para alacağı bulunabilir. Örneğin kanunen kiraya verene ait bir ayıbın giderilmesi için gerekli şartlarla yapılan masrafın geri istenmesi, fazla ödenen kira bedelinin iadesi veya kira sözleşmesine dayalı başka bir para alacağı gündeme gelebilir.
Ancak her masraf otomatik alacak değildir. Kiracının kendi tercihine bağlı dekorasyon, kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılan değişiklikler veya sözleşmede kiracının üstlendiği giderler farklı hükümlere tabidir. Önce kiracının gerçekten bir alacak hakkı olup olmadığı belirlenir; sonra alacağın muacceliyeti ve takas şartları kontrol edilir.
Depozito son ay kirasına otomatik sayılır mı?
Hayır. Depozitonun varlığı, kiracının son ay kira bedelini kendiliğinden ödememe hakkı bulunduğu anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence TBK 342’de ayrıca düzenlenmiştir. Para olarak kararlaştırılan güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilememek üzere vadeli tasarruf hesabında tutulmalıdır ve üç aylık kira bedelini aşamaz.
Depozito ile kira alacağının takası konusu, güvence bedelinin hukuki niteliği, muacceliyet ve banka hesabına ilişkin özel düzenleme dikkate alınarak değerlendirilir. “Nasıl olsa depozito var, son ayı ödemiyorum” şeklindeki tek taraflı yaklaşım temerrüt riski doğurabilir. Depozito hakkındaki ayrıntılı kurallar için TBK 342 kira depozitosu rehberi incelenebilir.
Kiraya veren de takas hakkını kullanabilir mi?
Evet. TBK 326 iki taraflıdır. Madde yalnızca kiracının değil, kiraya verenin de kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemeyeceğini düzenler. Takas koşulları oluşmuşsa kiraya veren de karşılıklı para borçları bakımından TBK 139 ve devamındaki kurallara göre takas beyanında bulunabilir.
Örneğin kiraya verenin kiracıya karşı muaccel bir kira alacağı, kiracının da kiraya verenden muaccel bir iade alacağı bulunuyorsa hangi taraf takas beyanında bulunuyorsa takasın koşulları somut borçlar üzerinden incelenir. Takas, daha düşük miktarlı borç kadar sonuç doğurur; kalan kısım varlığını sürdürür.
Takas için iki alacağın da muaccel olması gerekir mi?
TBK 139’un temel şartlarından biri, karşılıklı borçların takasa elverişli hâle gelmesidir. Kanun, her iki borcun muaccel olmasını şart koşar. Muacceliyet, alacağın istenebilir hâle gelmesidir. Henüz vadesi gelmemiş bir karşı alacak, yalnızca gelecekte doğacak olması sebebiyle bugünkü kira borcunu kendiliğinden sona erdirmez.
Bu yüzden kira uyuşmazlığında takas hesabı yapılırken yalnızca tutar değil tarih de önemlidir. Kira borcunun hangi tarihte muaccel olduğu, karşı alacağın hangi tarihte doğup istenebilir hâle geldiği ve takas beyanının ne zaman yapıldığı ayrı ayrı belirlenmelidir.
Çekişmeli alacakla takas mümkün mü?
TBK 139, alacaklardan birinin çekişmeli olmasının takası ileri sürmeye engel olmadığını açıkça düzenler. Ancak karşı taraf alacağın varlığını veya miktarını kabul etmiyorsa uyuşmazlık yargılama konusu olabilir. Mahkeme, takasa dayanak gösterilen karşı alacağın varlığını ve miktarını inceleyerek takas savunmasının sonucunu belirler.
Bu nokta, kiracının “masraf yaptım” demesiyle borcun sona erdiğini düşünmemesi gerektiğini gösterir. Masrafın kira sözleşmesinden doğan alacağa dönüşüp dönüşmediği, kimin yükümlülüğünde olduğu, belgelenip belgelenmediği ve muaccel olup olmadığı ispat edilir.
Takas beyanı nasıl yapılır?
TBK 143’e göre takas, takas iradesinin alacaklıya bildirilmesiyle gerçekleşir. Kanun, genel takas bildirimi için her durumda noter şartı koymaz; ancak kira ilişkilerinde ispat güçlüğünü önlemek için bildirim yazılı ve tarih ispatına elverişli yapılmalıdır. Özellikle kira bedelinin eksik veya hiç ödenmemesi sonucu temerrüt ihtarı ve tahliye süreci doğabilecekse, takas beyanının tutarı ve dayanağı açık olmalıdır.
Bildirimde karşı alacağın hukuki sebebi, miktarı, vadesi ve hangi kira borcuyla ne ölçüde takas edildiği belirtilmelidir. Belirsiz “masraflarımı kiradan düşüyorum” cümlesi yerine, alacağın dayanağını ve hesabını gösteren açık beyan uyuşmazlık riskini azaltır.
Takas beyanından sonra borç ne kadar sona erer?
TBK 143 uyarınca iki borç, takas edilebildikleri anda daha az olan borç tutarınca sona erer. Kiracının 40.000 TL muaccel kira borcu ve kiraya verenden 15.000 TL takasa elverişli muaccel alacağı varsa geçerli takas sonucunda 15.000 TL’lik bölüm sona erer; 25.000 TL kira borcu devam eder. Karşı alacak 50.000 TL ise 40.000 TL’lik kira borcu sona erer ve kiracının 10.000 TL alacağı kalır.
Bu hesap örneği yalnızca takas mekanizmasını açıklar. Gerçek dosyada alacağın gerçekten mevcut ve takasa elverişli olup olmadığı ayrıca belirlenir. Özellikle kira bedelinin ödenmemesine bağlı tahliye riski bulunduğundan, tartışmalı karşı alacaklarda ödeme stratejisi hukuki sonucu doğrudan etkiler.
Takas ile mahsup aynı şey mi?
Günlük dilde “mahsup” ve “takas” kelimeleri birbirinin yerine kullanılabilse de hukuken her işlem aynı değildir. Takas, karşılıklı iki bağımsız borcun TBK 139 ve devamı hükümlerine göre sona erdirilmesidir. Mahsup ise bazen tek bir hukuki ilişki içindeki hesap kalemlerinin netleştirilmesini anlatır. Uyuşmazlıkta hangi kurumun uygulandığı, tarafların talepleri ve alacakların niteliğine göre belirlenir.
Kira sözleşmesinde “şu gider kira bedelinden mahsup edilir” şeklindeki özel düzenleme, somut bir hesap yöntemini gösterebilir. TBK 326 ise tarafların kira sözleşmesinden doğan alacaklarına ilişkin genel takas hakkını geleceğe yönelik olarak kaldırmasını engeller.
Kiracı onarım masrafını kiradan düşebilir mi?
Kiracının yaptığı her onarım masrafı doğrudan kira bedelinden düşülemez. Öncelikle ayıbın giderilmesi yükümlülüğünün kime ait olduğu ve TBK’nın kiralanandaki ayıplara ilişkin hükümlerindeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenir. Kiracı, kiraya verenin üstlenmesi gereken bir gider nedeniyle kanunen geri isteme hakkı kazanmışsa bu alacak daha sonra takas bakımından incelenebilir.
Kiracının kendi isteğiyle yaptığı yenilik ve değişikliklerde ise TBK 321 devreye girer. Kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılan yenilik ve değişikliklerde, aksi yazılı kararlaştırılmadıkça kiracı değer artışının karşılığını isteyemez. Bu nedenle “evde harcama yaptım, kirayı ödemiyorum” yaklaşımı TBK 326’nın anlamı değildir.
Kira borcuyla takas iddiası tahliyeyi engeller mi?
Geçerli takas kira borcunu ilgili miktarda sona erdirir. Buna karşılık takas şartları oluşmamışsa veya takas beyanı borcu karşılamıyorsa kira borcu devam eder. Kiraya verenin kira bedelinin ödenmemesine dayanarak TBK 315 veya icra yoluyla tahliye sürecine başvurması hâlinde kiracının takas savunması alacağın varlığı ve takasın hukuki koşulları üzerinden incelenir.
Bu nedenle takas savunması, soyut bir “benim de alacağım vardı” iddiası değildir. Karşı alacak, muacceliyet, miktar, takas beyanı ve kira borcunun dönemi belgelerle ortaya konulmalıdır.
Kira sözleşmesinde takas maddesi nasıl yazılmalı?
TBK 326 nedeniyle taraflar kira sözleşmesinden doğacak alacaklara ilişkin takas hakkını önceden tamamen kaldıramaz. Bunun yerine ödeme ve bildirim usulü düzenlenebilir. Örneğin taraflar karşı alacağın doğması hâlinde yazılı bildirim yapılacağını, belgelerin sunulacağını ve takas hesabının hangi kira dönemine uygulanacağının açıkça gösterileceğini kararlaştırabilir.
Bu tür usul hükümleri, kanuni hakkı tamamen ortadan kaldırmadığı sürece uyuşmazlığın yönetimine yardımcı olur. Ancak “kiracı hiçbir nedenle kira bedelinden kesinti yapamaz ve takas ileri süremez” gibi toptan feragat cümlesi TBK 326 bakımından sorunludur.
İşyeri kiralarında TBK 326 uygulanır mı?
Evet. TBK 326 kira sözleşmesinin genel hükümleri içinde yer alır ve yalnızca konut kiralarına özgülenmemiştir. Konut, çatılı işyeri ve hükmün kapsamına giren diğer kira ilişkilerinde tarafların kira sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından önceden takastan feragat etmesini engeller.
İşyeri kiralarında vergi, ortak gider, ciro kirası, bakım giderleri veya işletme kaynaklı başka alacak kalemleri bulunabildiği için hangi alacağın gerçekten “kira sözleşmesinden doğduğu” ayrıca önem taşır. Ticari ilişki içindeki başka bir satış, hizmet veya cari hesap alacağının varlığı TBK 326 ile değil genel takas hükümleriyle değerlendirilir.
Uyuşmazlık çıkmadan önce kontrol listesi
- Karşı alacağın gerçekten kira sözleşmesinden doğup doğmadığını belirleyin.
- Alacağın tutarını belgeleyin.
- Her iki borcun muacceliyet tarihini kontrol edin.
- TBK 139’daki takas şartlarının oluştuğunu doğrulayın.
- TBK 144 kapsamında özel rıza gerektiren alacak türü bulunup bulunmadığını inceleyin.
- Takas iradesini TBK 143’e uygun biçimde karşı tarafa bildirin.
- Hangi dönem kira borcunun ne kadarının sona erdiğini hesaplayın.
- Kalan borç varsa süresinde ödeyin; takasın karşılamadığı miktarı borçsuzluk sanmayın.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesinde “takas yasaktır” yazıyorsa geçerli mi?
Kira sözleşmesinden doğacak alacaklar bakımından önceden takastan feragat TBK 326’ya aykırıdır.
Takas kendiliğinden olur mu?
Hayır. TBK 143’e göre takas iradesinin karşı tarafa bildirilmesi gerekir.
Kiracının alacağı tartışmalıysa takas ileri sürülebilir mi?
TBK 139, alacağın çekişmeli olmasının tek başına takası engellemediğini düzenler; ancak alacağın varlığı ve miktarı uyuşmazlıkta ispat edilir.
Depozito son ay kirasıdır denilebilir mi?
Hayır. Güvence TBK 342’de özel olarak düzenlenir; son kira bedeline otomatik dönüşmez.
Kiracı yaptığı tadilat masrafını kiradan düşebilir mi?
Her tadilat alacak doğurmaz. Önce masrafın hukuken kiraya verenden talep edilebilir bir alacak oluşturup oluşturmadığı belirlenir.
Kiraya veren de takas yapabilir mi?
Evet. TBK 326 her iki tarafı kapsar; genel takas şartları oluştuğunda kiraya veren de takas beyanında bulunabilir.
Takas borcun tamamını mı sona erdirir?
Sadece karşılıklı borçların daha düşük olan miktarı kadar sona erme gerçekleşir. Kalan borç devam eder.
Takas beyanı noterle mi yapılmalı?
Genel takas beyanı için TBK 143’te noter şartı yoktur; ancak ispat bakımından yazılı ve tarih belirlenebilir bildirim yapılması gerekir.
Sonuç
TBK 326, kira sözleşmesinden doğan alacaklar için takas hakkını sözleşmenin başında ortadan kaldıran feragat kayıtlarını engeller. Ancak bu koruma, kiracıya dilediği masrafı kira bedelinden tek taraflı düşme yetkisi vermez. Önce gerçek bir karşı alacak bulunmalı, alacak muaccel olmalı, TBK 139’daki takas koşulları oluşmalı ve TBK 143 uyarınca takas iradesi karşı tarafa bildirilmelidir. Kira borcunun ödenmemesine bağlı temerrüt ve tahliye sonuçları nedeniyle takas hesabı tutar ve tarih bakımından açık yapılmalıdır.
Takas beyanında dönem ve tutar neden açık yazılmalıdır?
Kira ilişkisi aylık veya başka dönemsel borçlar doğurduğu için takas beyanında hangi döneme ait kira borcunun hangi karşı alacakla ne kadar tutarda sona erdirilmek istendiği açıkça gösterilmelidir. Kiracının birden fazla aylık borcu varsa belirsiz bir “alacağımdan düşüyorum” bildirimi hangi borcun hedeflendiği konusunda uyuşmazlık yaratabilir.
Karşı alacak kira borcundan düşükse kalan kısmın süresinde ödenmesi gerekir. Takasın yalnız karşı alacak miktarı kadar sonuç doğurduğu unutulmamalıdır. Kiraya veren de beyanın kendisine ulaştığı tarihi, karşı alacağın dayanağını ve varsa kalan kira borcunu ayrı kaydetmelidir.
Takas bildirimiyle birlikte karşı alacağı gösteren fatura, makbuz, yazılı anlaşma veya ödeme belgesi eklenmesi ispatı güçlendirir. Özellikle kira temerrüdü ve tahliye riski bulunan dosyada bildirim tarihi ile eklerin teslim edildiği tarih doğrulanabilir şekilde saklanmalıdır.
Kalan kira borcu varsa ödeme dekontunda ilgili kira dönemi ve kesin tutar mutlaka açıkça belirtilmeli ve takas hesabıyla birlikte saklanmalıdır.
Kanuni dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.139-145, m.321, m.326 ve güvence bakımından m.342.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
