Kiralanan Tarla Satılırsa Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kiralanan tarla satıldığında ürün kirası sırf satış nedeniyle sona ermez. TBK 358 üzerinden uygulanan TBK 310 gereğince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin tarlayı kendisinin ekmek istemesi, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin TBK 351’deki bir aylık bildirim ve altı aylık dava yolunu tarla kirasına otomatik olarak taşımaz.

Satış mevcut ürün kirasını neden ortadan kaldırmaz?

TBK m.310, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan el değiştirirse yeni malikin sözleşmenin tarafı olacağını düzenler. TBK 358 ise ürün kirasında özel hüküm bulunmayan konularda genel kira hükümlerinin uygulanmasını sağlar. Bu iki madde birlikte okunur.

Ürün kirası, yalnız araziye girmekten farklı olarak kullanma ve ürünleri devşirme imkanını içerir. TBK 357’deki bu sözleşmesel yetki, mülkiyet değiştiği gün kendiliğinden ortadan kalkmaz. Yeni malik, devam eden ilişkiye kiraya veren sıfatıyla girer.

Bu yazı, özel kişiler arasındaki tarımsal ürün kirasında olağan mülkiyet devrini ele alır. TBK 310 kamulaştırmaya ilişkin hükümleri ayrıca saklı tutar. Kamulaştırma veya başka özel edinim rejimleri, sıradan satışla aynı usul ve sonuçlara indirgenmemelidir.

Önce gerçekten ürün kirası olup olmadığı belirlenir

Tapudaki tarla niteliği tek başına sözleşmenin bütün hukuki yapısını açıklamaz. Arazinin üretim ve ürün devşirme amacıyla kiralanması, salt depolama veya başka kullanım için bırakılmasından farklıdır. Yapıların ve işletme araçlarının birlikte teslimi de sözleşme kapsamından anlaşılmalıdır.

Ürün kirası sözleşmesinin temel özellikleri TBK 357–366 çerçevesini açıklar. Buradaki satış incelemesi, ürün kirasına tabi olduğu belirlenen tarla ilişkisinden hareket eder. Konut veya çatılı işyeri bölümünün ayrı kiraya verilmesi halinde o bölümün rejimi ayrıca değerlendirilir.

Bu sınıflandırma önemlidir; çünkü sözleşmenin sona erme takvimi kira türüne göre değişir. Genel bir konut tahliye formu, yalnız malik değişikliği gerçekleşti diye tarımsal üretim sözleşmesine uygulanmamalıdır. İlk belge incelemesinde kullanım amacı, süre, bedel ve teslim konusu açıkça çıkarılır.

Yeni malik eski sözleşmeyi imzalamadığını ileri sürebilir mi?

TBK 310’un sonucu yeni sözleşme imzalanmasına bağlı değildir. Yeni malik, sözleşmeyi eski malikin kurduğunu söyleyerek devam eden ilişkinin bütün hükümlerini yok sayamaz. Kanundan doğan taraf değişikliği ile tarafların daha sonra yapacağı yeni anlaşma ayrı işlemlerdir.

Aynı nedenle kiracı da yeni malikle hiç görüşmediği için kira bedeli borcunun sona erdiğini ileri süremez. Taraf sıfatının değişmesi, devam eden kullanımı bedelsiz hale getirmez. Uygulanacak ödeme zamanı ve diğer yükümlülükler mevcut sözleşmeden belirlenir.

Satıştan sonra düzenlenen protokol, mevcut ilişkiyi ve ödeme bilgilerini açıklığa kavuşturabilir. Ancak protokolün sadece bilgi güncellemesi mi yoksa bedel, süre veya borçlarda değişiklik mi yaptığı açık olmalıdır. İmzalanan metnin gerçek içeriği kontrol edilmelidir.

Alıcının kendi ekim ihtiyacı TBK 351 anlamına gelmez

TBK 351, konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesine ilişkin bölümde yer alır. Yeni malikin belirli kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğuna bağlı özel dava yolunu düzenler. Tarımsal ürün kirasının özel sona erme sistemi ise TBK 367 ve devamındadır.

Yeni malikin TBK 351 kapsamındaki ihtiyaç tahliyesi konut ve çatılı işyerleri için bir aylık bildirim ve altı aylık dava yolunu açıklar. Bu süreler, açık tarla üzerindeki ürün kirasında yalnız satın alma ve kendi ekme isteği gerekçesiyle kullanılamaz.

Yeni malik tarlanın kullanımını geri almak istiyorsa ürün kirasının geçerli sona erme sebebini ve takvimini belirlemelidir. Sadece satın alma amacı, devam eden sözleşmenin süresini kısaltmaz. Önemli sebeple fesih gibi ayrı bir yola dayanılıyorsa onun kendi koşulları ortaya konmalıdır.

Satış tarihi kira dönemini yeniden başlatmaz

Mevcut kira başlangıcı ile tapu devir tarihi farklı hukuki olaylardır. TBK 310, yeni maliki mevcut ilişkinin tarafı yapar; sözleşmenin bütün takvimini yeniden kurmaz. Belirli sürenin bitimi eski sözleşme ve geçerli değişiklikler üzerinden hesaplanır.

Aynı şekilde hasat dönemi, kira ödeme günü ve varsa ürün payının teslim takvimi satış tarihiyle otomatik değişmez. Alıcı, satış öncesi incelemede bu bilgileri öğrenmelidir. Sözleşmede yıllık bedel bulunması ile sözleşmenin toplam süresinin bir yıl olması da aynı değildir.

Takvimde kira başlangıcı, belirli sürenin bitişi, yenilenme, mülkiyet devri ve bildirimlerin ulaşması ayrı satırlara yazılmalıdır. Tek bir devir tarihiyle bütün hesapların yapılması, özellikle uzun dönemli bahçe ve tarla sözleşmelerinde yanlış sonuca götürür.

Belirli süreli ürün kirasında sürenin bitmesi

TBK 367, belirli süreli ürün kirasının sürenin bitiminde kendiliğinden sona ereceğini düzenler. Yeni malik, satın almakla sıfırdan yeni bir süre elde etmez; mevcut sürenin durumunu devralır. Sözleşme ve eklerinde bitiş tarihinin nasıl belirlendiği kontrol edilir.

Süre dolduğu halde taraflar örtülü biçimde ilişkiyi sürdürürse aynı madde, aksi kararlaştırılmadıkça birer yıllık yenilenme öngörür. Bu sonuç, genel kiradaki her örtülü devamı belirsiz süreye dönüştüren anlatımla karıştırılmamalıdır. Ürün kirasının özel hükmü uygulanır.

Yenilenen sözleşme, yasal bildirim süresine uyularak her kira yılının sonu için feshedilebilir. Satıştan önce örtülü yenilenme gerçekleşmişse yeni malik bunu dikkate alır. Devirden sonra devamın nasıl yürütüldüğü de belge ve taraf davranışlarıyla belirlenir.

Belirsiz süreli sözleşmede altı aylık bildirim ne demektir?

TBK 368’e göre fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel adetle belirlenmemişse, en az altı aylık bildirim süresine uyularak sözleşme feshedilebilir. Bu altı ay, yeni malikin ediniminden sonra otomatik başlayan özel bekleme süresi değildir. Bir fesih bildiriminin süresidir.

Aksine anlaşma yoksa tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel adetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için bildirim yapılabilir. Dolayısıyla yalnız altı ay eklenerek rastgele bir günün sona erme tarihi seçilmesi yeterli değildir. Geçerli dönem ve bildirim süresi birlikte ele alınır.

Ürün kirasında süre, örtülü yenilenme ve fesih bu takvimi ayrıntılandırır. Yeni malik, satın aldığı sözleşmenin belirli mi, yenilenmiş mi yoksa belirsiz süreli mi olduğunu saptamadan tek tip tahliye tarihi bildirmemelidir.

Yeni malik bakımından doğru takvim tablosu

Takvimde kullanılan her tarih belgeyle eşleştirilmelidir. Satıcının alıcıya verdiği sözlü bilgi, kiracıyla yapılmış yazılı anlaşmanın yerine geçmez. Yenilenme veya sona erme tartışması varsa hangi davranışın hangi tarihte gerçekleştiği açıklanmalıdır.

Önemli sebeple fesih satışla otomatik oluşmaz

TBK 369, kira ilişkisinin devamını taraf için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığında yasal fesih bildirim süresine uyularak feshi düzenler. Bu nedenle maddede aranan ağırlık ve süre, yalnız taşınmazı satın almış olmaktan ayrı olarak değerlendirilir.

Tarlayı kendi üretim planında kullanmak istemek ile devamı çekilmez kılan somut önemli sebep aynı açıklama değildir. Dayanılan olay, ilişkiye etkisi ve delilleri gösterilmelidir. Yeni malik, hükmün koşullarını belirtmeden yalnız madde numarası yazarak sonucu kesinleştiremez.

M.369, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre hakimin belirleyeceğini de düzenler. Dolayısıyla bu yolun kullanılması bütün karşılıklı hesapların kendiliğinden sıfırlandığı anlamına gelmez. Süre, teslim ve parasal sonuçlar ayrı incelenir.

Kira ve ürün payı kime ödenir?

Mülkiyet devrinden sonra kiraya veren sıfatı yeni malike geçer. Ödeme için bu sıfat ve bildirilen hesap doğrulanmalıdır. Eski ve yeni malik arasında geçmiş alacaklara ilişkin ayrıca yapılmış düzenlemeler varsa ilgili dönem ve hukuki işlem açıkça gösterilmelidir.

Para kirasında dekonta parsel ve dönem yazılması, ürün payında ise miktar ve teslim tutanağı tutulması önemlidir. Ödeme konusu sadece toplam yıllık tutar olarak bırakılmamalıdır. Aynı hasat dönemine ilişkin taleplerin hangi sözleşme borcuna dayandığı belirlenir.

Malik değişikliğini öğrenen kiracı, doğrulama sorununu kira borcunu tamamen bırakmanın gerekçesi haline getirmemelidir. Alacaklı veya ifanın kabulü konusunda gerçek uyuşmazlık bulunuyorsa kanundaki uygun hukuki araçlar değerlendirilir. Ödeme iradesi ve yapılan bildirimler kayıt altında tutulur.

Satıştan önce peşin ödenmiş kira nasıl belgelenir?

Peşin ödeme iddiasında tutar, tarih, kapsam ve hangi kira döneminin karşılandığı belirlenmelidir. Eski malikin aldığı her para, açıklama olmadan bütün gelecek kira yıllarını kapatan ödeme sayılamaz. Banka kaydı, makbuz ve sözleşmedeki ödeme hükmü birlikte okunur.

Alıcının satıcıyla yaptığı satış bedeli hesabı ile kiracının gerçekten yaptığı kira ödemesi ayrı ilişkilerdir. Satış protokolünde kira gelirinin nasıl paylaşıldığı açık tutulmalıdır. Bu protokolün varlığı, kiracıya yapılmamış bir ödemenin yapılmış gibi gösterilmesine izin vermez.

Kiracı da aynı dönemin ikinci kez talep edilmesi halinde ödeme belgesini ve dönem açıklamasını sunmalıdır. Eski ve yeni malikin farklı açıklamaları dosyada birlikte değerlendirilir. Bilinen kayıtlar gizlenerek yapay bir borç veya yapay bir ödeme savunması oluşturulmamalıdır.

Yeni malik kira bedelini hemen değiştirebilir mi?

TBK 310 mevcut sözleşmeye taraf olma sonucunu doğurur. Sırf satış bedelinin yüksek olması, devam eden dönem içinde kararlaştırılmış kira bedelinin tek taraflı olarak yeniden yazılması hakkı vermez. Sözleşmedeki bedel, değişiklik düzeni ve tarafların sonraki anlaşmaları incelenir.

Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarındaki TBK 344 sistemi de her ürün kirasına otomatik aktarılmaz. Tarla kirasında hangi kira rejiminin uygulandığı belirlenmeden genel konut kira artış hesaplayıcısının sonucu kanuni sınır gibi kullanılmamalıdır.

Ürün payı kararlaştırılmışsa para kirasına geçiş, pay oranının değiştirilmesi veya teslim yerinin değişmesi ayrı anlaşma konusudur. Yeni malik mevcut kaydı önce belirlemeli; istediği yeni düzeni gerçekleşmiş bir değişiklik gibi göstermemelidir. Anlaşma varsa yürürlük tarihi açıkça yazılır.

Ekilmiş ürün üzerinde satış nedeniyle hemen hak iddia edilemez

Devam eden ürün kirasında kiracının kullanma ve devşirme yetkisi TBK 357’den ve sözleşmeden kaynaklanır. Yeni malikin mülkiyeti kazanması, bu sözleşmesel yetkiyi satış günü ortadan kaldırmaz. Bu yüzden yalnız tapu devrine dayanılarak kiracının hasat imkanının tamamen kesilmesi doğru değildir.

Ürünün ayni mülkiyeti ile kiracının sözleşmesel üretim ve devşirme yetkisi farklı hukuki konulardır. Araziye bağlı ürünler hakkında bütün aşamalarda bağımsız mülkiyet sonucu kurulmadan önce ayrılma ve sözleşmenin durumu belirlenmelidir. İncelemenin odağı gerçek kullanım ve sona erme tarihidir.

Tarımsal faaliyet engelleniyorsa olayın zamanı, ürünün gelişme durumu ve müdahalenin etkisi belgelenir. Sulama kayıtları, teknik inceleme ve üretim giderleri bu nedenle önemlidir. Sadece tahmini toplam hasat bedeli yazılarak zarar ile müdahale arasındaki bağ kurulmuş olmaz.

Sözleşme gerçekten bittiğinde hasat hesabı farklıdır

TBK 374, tarımsal taşınmaz kirasının sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde kiracının hak ileri süremeyeceğini düzenler. Ancak ürün yetiştirme için yapılan tarım giderlerinin hakim tarafından belirlenecek miktarı tazminat olarak istenebilir ve bu tazminat işlemiş kiralardan indirilir.

Bu hüküm satışa değil sözleşmenin sona ermesine bağlanmıştır. İki tarihin karıştırılması, devam eden kira sırasında m.374’ün erken uygulanmasına yol açar. Önce hukuken geçerli sona erme, ardından ürün ve gider hesabı incelenmelidir.

Ürün kirası sona erince devşirilmemiş ürün ve yetişme giderleri bu hesabı ayrıca açıklar. Devir sırasında ürünün durumu kaydedilmişse sonradan hangi döneme ait gider ve zarar tartışıldığı daha açık biçimde ortaya konur.

Sulama tesisi, demirbaş ve onarım borçları devam eder

Kiraya verenin elverişli teslim ve önemli onarım yükümlülükleri TBK 360–361 çerçevesinde incelenir. Malik değişikliği, mevcut sözleşmede kime ait olduğu belirlenen bütün bakım ve onarım borçlarını ortadan kaldırmaz. Yeni malik de devam eden ilişkiyi bu borçlarla birlikte ele almalıdır.

Satış dosyasında teslim tutanağı, sulama sistemi, makineler ve mevcut arızalar gösterilmelidir. Kiracıya ait araç ile kiralananla birlikte verilen demirbaş ayrılmalıdır. Satıcının üçüncü kişiye ait malı kendi demirbaşı gibi tanıtması kira tarafları arasındaki gerçek mülkiyet durumunu değiştirmez.

Sözleşme sonunda TBK 372–373 uyarınca yapılacak eşya ve değer hesabı için başlangıç kayıtları korunur. Devir günü yeni tutanak yapılması, önceki eksikliklerin kayıtsız biçimde kiracıya yüklenmesi anlamına gelmemelidir. Önceki ve sonraki durum karşılaştırılmalıdır.

Tapuda kira şerhi bulunmaması tek başına sona erme sebebi değildir

TBK 312, taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceğini düzenler. TBK 310 ise olağan el değiştirmede yeni malikin taraf olmasını ayrıca şerh şartına bağlamaz. Bu iki hükmün işlevleri birbirinden ayrılmalıdır.

Bu nedenle sırf tapu kaydında kira şerhi görülmemesi, mevcut kira sözleşmesinin hiç bulunmadığını veya satışla bittiğini kanıtlamaz. Alıcı, fiilî kullanıcıyı ve sözleşme belgelerini de incelemelidir. Kiracı da sözleşmenin varlığını, süresini ve kullanımını gösteren kayıtları korumalıdır.

Şerhin kapsamı, farklı ayni haklar veya özel satış rejimleri ayrıca tartışılıyorsa o konu kendi hükümleriyle değerlendirilir. Buradaki sonuç, olağan satışta TBK 310’un açık taraf değişikliği kuralına ilişkindir; her tür tapu uyuşmazlığına tek başına cevap oluşturmaz.

Dava ve uzlaşma dosyasının kapsamı

Kiracı, yeni malik ve eski malik arasında hangi talebin ileri sürüldüğü belirlenmelidir. Kira bedeli, geçerli sona erme, kullanımın engellenmesi ve satış sözleşmesinden doğan alıcı-satıcı talepleri aynı hukuki ilişki değildir. Her kişinin taraf sıfatı ve talebin dayanağı ayrı gösterilir.

HMK m.4, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesinin görevini düzenler. HMK 190 ve199 uyarınca iddia edilen olgular ve elektronik kayıtlar dosyada açıklanır. Kira uyuşmazlığı ile tapunun aynına ilişkin dava birbirine karıştırılmaz.

6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk dikkate alınır; kanundaki icra yoluyla tahliye istisnası saklıdır. Anlaşmada teslim tarihi, ürün ve kira hesabı, demirbaşlar ve karşılıklı ödemeler açıkça belirlenmelidir.

Sık sorulan sorular

Kiralanan tarla satılırsa eski kira sözleşmesi biter mi?

Sırf satışla bitmez. Ürün kirasında TBK 358 üzerinden uygulanan TBK 310, yeni maliki mevcut kira sözleşmesinin tarafı yapar. Sözleşmenin ayrıca geçerli biçimde sona erip ermediği, ürün kirasının süre ve fesih hükümlerine göre belirlenir.

Yeni malik tarlayı kendisi ekeceği için altı ayda çıkarabilir mi?

TBK 351’in konut ve çatılı işyerlerine özgü yeni malik ihtiyaç yolu tarımsal ürün kirasına otomatik uygulanmaz. TBK 368’deki altı aylık süre ise belirsiz süreli ürün kirasının fesih bildirim süresidir. İki düzenleme birbirinden ayrılmalıdır.

Satış gününden itibaren yeni bir yıllık kira mı başlar?

TBK 310 böyle bir yeni başlangıç düzenlemez. Mevcut sözleşmenin başlangıcı, bitimi ve varsa örtülü yenilenmesi esas alınır. Tapu devri, kiraya veren tarafın değiştiği tarihtir; bütün kira takvimini kendiliğinden yeniden kurmaz.

Belirli süreli tarla kirası süre sonunda devam ederse ne olur?

TBK 367, tarafların örtülü devamı halinde aksi kararlaştırılmadıkça sözleşmenin birer yıl için yenilenmiş sayılacağını düzenler. Yenilenen ilişki yasal bildirim süresiyle her kira yılının sonu için feshedilebilir. Satış bu yenilenmeyi kendiliğinden silmez.

Yeni malikle yeniden sözleşme yapmak zorunda mıyım?

Kanundan doğan taraf değişikliği için yeni sözleşme zorunlu değildir. TBK 310 mevcut ilişkiyi yeni malikle sürdürür. Taraflar protokol yaparsa bunun bilgi güncellemesi mi yoksa bedel ve süre değişikliği mi olduğu açıkça belirlenmelidir.

Tapuda kira şerhi yoksa yeni malik sözleşmeyi tanımayabilir mi?

Olağan satışta TBK 310’un taraf değişikliği sonucu ayrıca tapu şerhine bağlanmamıştır. TBK 312 şerhin kararlaştırılmasını ayrıca düzenler. Şerh bulunmaması tek başına mevcut kira ilişkisinin satışla sona erdiğini göstermez.

Satıştan sonra ekili ürünü yeni malik hemen alabilir mi?

Devam eden ürün kirasında kullanma ve devşirme yetkisi sözleşmeyle birlikte sürer. Satış, sözleşmenin sona ermesiyle aynı olay değildir. TBK 374’ün devşirilmemiş ürün ve gider hesabı gerçek sona erme tarihinde değerlendirilir.

Eski malike peşin ödenen kira nasıl gösterilir?

Tutar, ödeme tarihi, ilgili parsel ve karşılanan dönem belgelenmelidir. Banka dekontu, makbuz ve sözleşme kaydı birlikte incelenir. Satıcının alıcıyla yaptığı kendi hesaplaşması ile kiracının gerçekten yaptığı ödeme ayrı konulardır.

Yeni malik kirayı satın alma bedeline göre hemen artırabilir mi?

Salt satış, devam eden sözleşmedeki bedeli tek taraflı değiştirme yetkisi vermez. Sözleşme ve geçerli değişiklikler esas alınır. Bununla birlikte konut ve çatılı işyerlerine ait TBK 344 sistemi de ürün kirasına otomatik taşınmamalıdır.

Tarla satışından doğan her dava sulh hukukta mı görülür?

Kira ilişkisinden doğan talepte HMK 4’ün görev düzeni değerlendirilir. Alıcı ile satıcının satış sözleşmesi veya tapunun aynına ilişkin uyuşmazlığı farklıdır. Taraf sıfatı ve talebin hukuki kaynağı belirlenmeden bütün davalara tek görev sonucu verilemez.