Komşu Arsada Kazı Binaya Zarar Verirse Ne Yapılır? TMK m.738 | 2026
Kısa ve net cevap: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.738’e göre taşınmaz maliki kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazların toprağını sarsmamak, tehlikeye düşürmemek ve üzerindeki tesisleri etkilememek zorundadır. Komşu parseldeki temel kazısı, hafriyat, istinat duvarı çalışması veya inşaat sizin binanızda çatlak, oturma, eğilme, su alma ya da taşıyıcı sistem riski yaratıyorsa önce güvenlik ve delil tespiti sağlanmalı; aykırılığın giderilmesi ve gerekiyorsa zararın tazmini istenmelidir. Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır. Acil geçici hukuki koruma ihtiyacı varsa HMK kapsamında ihtiyati tedbir ve delil tespiti ayrıca değerlendirilir.
TMK m.738 Komşu Arsada Kazı İçin Hangi Kuralı Getirir?
TMK m.738 açık bir komşuluk kuralıdır: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Maddenin ikinci fıkrası, komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtir.
Bu hüküm yalnız tamamlanmış bina zararını hedeflemez. Kazı nedeniyle komşu taşınmazın toprağının stabilitesinin bozulması, mevcut yapının tehlikeye girmesi veya tesislerin etkilenmesi de maddenin koruma alanındadır. Bu nedenle “henüz duvar yıkılmadı” gerekçesi, açık ve teknik olarak saptanmış bir tehlikenin göz ardı edilmesine izin vermez.
Temel kazısı yapılırken bitişik nizam yapıların temelleri açığa çıkabilir, zeminde oturma oluşabilir veya istinat sistemi yetersiz kalabilir. Komşu yapıda yeni çatlaklar ortaya çıkması, kapı-pencere kasalarının sıkışması, zeminde eğim oluşması, bodrumda su girişi, bahçe duvarının yatması gibi belirtiler kazıyla bağlantılı yapısal hareketin işareti olabilir. Nedensellik teknik incelemeyle belirlenmelidir.
TMK m.738’in amacı komşunun inşaat yapmasını tamamen engellemek değildir. Mülkiyet hakkı kullanılabilir; ancak bu kullanım komşu taşınmazın güvenliğini ihlal edemez. İnşaat sahibi gerekli mühendislik ve koruma önlemlerini almak zorundadır.
Komşu Kazısından Doğan Hangi Zararlar Hukuken Önemlidir?
Hukuki değerlendirmede zarar yalnız duvar çatlağıyla sınırlı değildir. Yapının taşıyıcı sistemi, zemin güvenliği, tesisatlar, su yalıtımı, çevre duvarı, ortak sınır elemanları ve taşınmazın kullanılabilirliği birlikte incelenir.
| Belirti / zarar | Neden önemlidir? |
|---|---|
| Yeni duvar ve kolon çatlakları | Kazı sonrası yapısal hareket veya oturmanın göstergesi olabilir. |
| Zeminde oturma veya eğilme | Temel çevresinde zemin kaybı veya stabilite sorunu araştırılır. |
| İstinat/çevre duvarında yatma | Kazı derinliği ve destekleme yetersizliğiyle bağlantılı olabilir. |
| Bodruma su veya çamur girişi | Kazı drenajı ve yeraltı suyu yönetimi incelenir. |
| Tesisat kırılması | Zemin hareketi veya kazı ekipmanı etkisi araştırılır. |
| Binanın kullanılamaması | Onarım ve güvenlik süresindeki kullanım kaybı tazminat hesabını etkileyebilir. |
Eski binada önceden bulunan çatlaklarla yeni çatlakların ayrılması önemlidir. Bu nedenle kazı başlamadan önce mevcut durum fotoğrafları veya komşuluk tespit tutanakları varsa dosyaya alınmalıdır. İnşaat sahibinin “çatlak zaten vardı” savunması ile komşunun “tamamı kazıdan sonra oluştu” iddiası teknik delille karşılaştırılır.
Komşu Kazısı Binaya Zarar Verirse İlk Ne Yapılmalıdır?
Birinci öncelik can ve yapı güvenliğidir. Taşıyıcı sistemde ciddi hasar, göçme riski, zemin kayması veya gaz-su-elektrik tesisatında tehlike varsa ilgili acil birimler ve belediye/yapı kontrol birimleriyle derhal iletişim kurulmalıdır. Hukuki delil toplamak güvenlik tedbirlerinin önüne geçirilmemelidir.
İkinci olarak olay güncel haliyle belgelenmelidir. Çatlakların genel ve yakın plan fotoğrafları, video kayıtları, tarih bilgisi, kazının mevcut derinliği, kullanılan makineler ve komşu yapıyla mesafe kayda alınabilir. Görsellerin sonradan düzenlenmemesi ve orijinal dosyaların saklanması önemlidir.
Üçüncü olarak komşu taşınmaz malikine, yükleniciye ve biliniyorsa şantiye şefine yazılı bildirim yapılmalıdır. Bildirimde tehlike veya zarar somutlaştırılmalı, gerekli destekleme ve güvenlik tedbirlerinin alınması istenmelidir. Acil tehlikede yalnız ihtar gönderip beklemek doğru değildir; idari ve yargısal geçici koruma yolları da değerlendirilmelidir.
Dördüncü olarak ruhsat, şantiye bilgileri ve yapı denetim kuruluşu gibi veriler belediyeden ve şantiyedeki levhadan tespit edilmelidir. Böylece sorumluluk zincirindeki kişiler doğru belirlenebilir.
Mahkemeden Delil Tespiti Nasıl İstenir?
Hasarın onarım başlamadan önce teknik olarak saptanması çoğu dosyada kritiktir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun delil tespitine ilişkin hükümleri çerçevesinde mahkemeden keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilebilir. Amaç, ileride görülmesi güçleşecek veya kaybolacak mevcut fiziki durumu güvenilir biçimde kayıt altına almaktır.
Delil tespiti talebinde kazı yapılan parsel ile zarar gören parsel açıkça belirtilmeli; yeni çatlaklar, zemin hareketi, istinat sistemi, kazı derinliği ve gerekli görülen taşıyıcı sistem unsurları incelenmelidir. İnşaat mühendisi, geoteknik uzmanı veya olayın niteliğine uygun diğer teknik uzmanların incelemesi gerekebilir.
Bilirkişiden yalnız “zarar var mı?” sorusu değil; zararın kazıyla teknik nedensellik ilişkisi, mevcut yapının önceki durumu, acil güçlendirme ihtiyacı, onarım yöntemi ve yaklaşık gider kalemleri de somut biçimde istenebilir. Bilirkişinin hukuki karar vermesi değil teknik tespit yapması beklenir.
Noter tespiti, fotoğraf ve özel uzman raporu da delil değerine sahip olabilir; ancak uyuşmazlığın ağırlığına göre mahkeme delil tespiti daha güçlü bir koruma sağlayabilir.
Komşu Arsada Kazı Durdurulabilir mi?
Kazının devamı ciddi ve yakın zarar tehlikesi yaratıyorsa mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi değerlendirilebilir. HMK m.389 ve devamında düzenlenen tedbir şartları bakımından mevcut durumda meydana gelebilecek değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya tamamen imkânsız hâle gelmesi ya da gecikme nedeniyle ciddi zarar doğması ihtimali ortaya konulmalıdır.
Tedbir talebi, “bütün inşaat süresiz dursun” biçiminde ölçüsüz kurulmak zorunda değildir. Tehlikeli kazı bölümünün gerekli iksa ve destek önlemleri alınana kadar durdurulması, belirli mühendislik tedbirlerinin uygulanması veya riskli faaliyetin sınırlandırılması istenebilir. Mahkeme somut tehlike ve ölçülülüğü değerlendirir.
İdari yönden belediye ve ilgili yapı kontrol makamlarının ruhsat, proje ve güvenlik yönünden denetim yetkileri de ayrıdır. Mahkeme tedbiri ile belediyenin imar-yapı güvenliği denetimi birbirinin yerine geçmez.
Kazı Zararından Kim Sorumlu Olabilir?
İlk hukuki muhataplardan biri komşu taşınmaz malikidir. TMK m.730, bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal sınırlamalara aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişiye durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini isteme hakkı tanır. TMK m.738 bu yükümlülüğü kazı ve yapılar bakımından somutlaştırır.
Somut olaya göre yüklenici, alt yüklenici, şantiye şefi, yapı denetim kuruluşu veya kusurlu teknik kişiler de sorumluluk zincirinde yer alabilir. Her kişinin sorumluluğu aynı hukuki sebebe dayanmayabilir. Sözleşmesel ilişki bulunmayan komşu bakımından TBK m.49 haksız fiil sorumluluğu, kusurlu ve hukuka aykırı fiille zarar arasında nedensellik varsa gündeme gelebilir.
Sadece “şantiyede çalışıyordu” diye herkesi davalı göstermek doğru değildir. Ruhsat sahibi, malik, yüklenici ve teknik sorumluların görevleri belgelerle belirlenmeli; zararı doğuran fiil veya ihmal ile kişiler arasındaki bağ kurulmalıdır.
Kat karşılığı inşaat veya arsa payı karşılığı sözleşmelerde malik ile yüklenici arasındaki iç ilişki, zarar gören komşunun haklarından farklıdır. İç sözleşmedeki risk paylaşımı üçüncü kişinin kanundan doğan haklarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
Hangi Zararlar Talep Edilebilir?
Temel amaç gerçek zararın giderilmesidir. Onarım ve güçlendirme giderleri, hasar nedeniyle zorunlu boşaltma varsa makul geçici konaklama veya kullanım kaybı, zarar gören tesisat ve eşyalar, teknik inceleme giderleri ve olayla uygun illiyet bağı bulunan diğer maddi kayıplar somut delillerle istenebilir.
Taşınmazın onarımdan sonra kalıcı değer kaybı oluştuğu iddia ediliyorsa bunun teknik ve ekonomik olarak ayrıca ispatlanması gerekir. Her çatlak otomatik olarak piyasa değer kaybı doğurmaz. Onarımın zararı tamamen giderip gidermediği, taşıyıcı sistemde kalıcı etki kalıp kalmadığı ve taşınmazın değerine gerçek etkisi bilirkişiyle incelenir.
Manevi tazminat, her taşınmaz hasarında kendiliğinden doğmaz. TBK m.58 ve kişilik hakkı ihlali koşulları ayrıca aranır. Maddi zarar ile manevi zarar birbirine karıştırılmamalıdır.
Onarım faturaları, teklif dosyaları, mühendislik raporları, tahliye nedeniyle yapılan zorunlu giderler ve kira kaybı belgeleri düzenli tutulmalıdır. Tahmini ve belgesiz tutarlar yerine gerçek ekonomik kayıp ispatlanmalıdır.
Komşu Kazısı Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-ç, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları açıkça dava şartı arabuluculuk kapsamına alır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023’ten beri uygulanmaktadır.
Arabuluculuk dava şartı olması, acil tedbir ve delil tespiti ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Geçici hukuki korumalar bakımından özel usul hükümleri uygulanır. Esas hakkındaki dava açılmadan önce arabuluculuk son tutanağının alınması gerekir.
Arabuluculukta yalnız para tazminatı değil, kazının güvenli sürdürülmesi, iksa sisteminin güçlendirilmesi, bağımsız teknik inceleme, onarım yöntemi, masrafların paylaşımı ve çalışma saatleri gibi uygulanabilir çözümler de müzakere edilebilir.
Belediye, Ruhsat ve Yapı Denetimi Neden Önemlidir?
TMK m.738 özel hukuk kuralıdır; ancak kazı ve inşaat aynı zamanda imar ve yapı güvenliği mevzuatına tabidir. Yapı ruhsatı, onaylı proje, zemin ve temel sistemi, iksa projesi, yapı denetim kayıtları ve şantiye sorumluları somut olayda önem taşıyabilir. TMK m.739 da kazı ve yapılarda uyulması gerekli kuralların özel kanunlarla belirleneceğini ifade eder.
Belediyeye yapılan başvuruda yalnız “inşaat bizi rahatsız ediyor” demek yerine gözlenen yapısal riskler somutlaştırılmalıdır. Yeni çatlakların fotoğrafları, kazının parsel sınırına mesafesi, istinat veya iksa durumu ve varsa mühendis raporu eklenebilir.
İmar mevzuatına aykırılık bulunması ile komşunun özel hukuk zararının tazmini farklı süreçlerdir. Belediye işlemi yapılması özel hukuk tazminatını kendiliğinden sağlamaz; özel hukuk davası da idari denetimin yerine geçmez.
Dosyada Toplanması Gereken Belgeler
- Tapu ve parsel bilgileri,
- İnşaat ruhsatı ve şantiye levhası bilgileri,
- Kazı öncesi ve sonrası tarihli fotoğraf/video,
- Belediye başvuruları ve tutanaklar,
- Varsa yapı denetim ve mühendislik raporları,
- Mahkeme delil tespiti raporu,
- Onarım/güçlendirme teklif ve faturaları,
- Geçici tahliye veya kira kaybı belgeleri,
- Komşuya ve yükleniciye yapılan yazılı bildirimler,
- Arabuluculuk son tutanağı.
İlgili Site İçi Kaynaklar
Taşınmaz uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku çalışma alanı, güncel kira ve mülkiyet yazıları için gayrimenkul ve kira hukuku arşivi, diğer güncel içerikler için hukuk rehberi ve yazar bilgisi için Av. Halil Bakırcı sayfası incelenebilir.
Komşu Arsada Kazı ve Bina Zararı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Komşu arsada kazı benim duvarımı çatlatırsa hangi madde uygulanır?
TMK m.738 doğrudan kazı ve yapı sırasında komşu taşınmazın toprağını sarsma, tehlikeye düşürme veya tesislerini etkileme yasağını düzenler. TMK m.730 ve şartları varsa TBK m.49 da uygulanabilir.
Henüz bina yıkılmadıysa işlem yapılamaz mı?
Hayır. Kanun zarar kadar tehlikeyi de önemser. Teknik olarak ciddi zarar riski varsa delil tespiti, idari başvuru ve şartları oluşursa ihtiyati tedbir değerlendirilebilir.
Kazıyı kendim durdurabilir miyim?
Fiilen şantiyeye müdahale etmek yerine belediye/idari denetim ve mahkemeden geçici hukuki koruma yolları kullanılmalıdır. Acil can güvenliği tehlikesinde ilgili acil birimlere bildirim yapılır.
Çatlakların kazıdan olduğunu nasıl ispatlarım?
Kazı öncesi-sonrası fotoğraflar, teknik bilirkişi incelemesi, mahkeme delil tespiti, zemin ve yapı verileri, belediye kayıtları ve tanıklar birlikte değerlendirilir.
Delil tespiti için dava açmak gerekir mi?
HMK’nın delil tespiti hükümleri kapsamında esas dava açılmadan önce de şartları varsa tespit istenebilir. Amaç kaybolabilecek mevcut fiziki durumun korunmasıdır.
Komşuluk uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-ç uyarınca komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
İhtiyati tedbir arabuluculuktan önce istenebilir mi?
Geçici hukuki koruma talepleri esas dava ve dava şartı arabuluculuk sürecinden ayrı usul kurallarına tabidir. Acil tehlikede HMK m.389 ve devamı kapsamında tedbir şartları değerlendirilir.
Zarardan sadece arsa sahibi mi sorumludur?
Hayır. Somut olayın belgelerine göre malik dışında yüklenici ve kusurlu teknik kişilerin de farklı hukuki sebeplerle sorumluluğu doğabilir. Her kişinin fiili ve görevi ayrı incelenir.
Belediye inşaatı ruhsatlı bulursa tazminat isteyemem mi?
Ruhsat bulunması komşuya zarar verme hakkı vermez. İdari ruhsat denetimi ile özel hukukta TMK m.738’e uygunluk ve zarar sorumluluğu ayrı meselelerdir.
Binada değer kaybı da istenebilir mi?
Onarım sonrasında kalıcı ve ekonomik olarak ölçülebilir değer kaybı kaldığı teknik ve piyasa verileriyle ispatlanırsa talep değerlendirilebilir; her hasar otomatik değer kaybı doğurmaz.
Resmî Kaynaklar
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından hukuki terminoloji ve güncel mevzuat yönünden incelenmiştir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir; Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut dosyada kazının teknik etkisi, ruhsat ve proje kayıtları, parsel ilişkisi, mevcut yapı durumu ve zarar kalemleri birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
