Konut Kredili Ev Satışında Güvenli Ödeme Sistemi Nasıl Uygulanır? 2026 Ek Madde 1/2

Güncel tarih notu — 30 Eylül 2026: Önceki 1 Ekim takvimi, 28 Eylül tarihli Bakanlık açıklaması dikkate alınmadan güncel başlangıç olarak kullanılamaz. Açıklama, yapılacak Yönetmelik değişikliğine işaret eder; tüm bankaların teknik uygulamasının hazır olduğunu göstermez. Kredi tahsisi, öz kaynak aktarımı ve varsa eski ipoteğin kapanışı ilgili bankalarla ayrı ayrı teyit edilmelidir.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Konut kredili satışlarda para akışı peşin satıştan daha karmaşıktır. Alıcı bir bölümünü kendi birikiminden, kalanını bankadan kredi olarak öder. Satıcının üzerinde mevcut kredi/ipotek bulunabilir. Yeni banka tapuya ipotek tesis etmek isterken eski bankanın borç kapanış ve fek işlemi de aynı güne denk gelebilir. 2026 Güvenli Ödeme Sistemi bu çok taraflı ödeme zincirinde alıcının kendi kaynaklarıyla yaptığı ödeme için açık kural getirmiştir.

Ek Madde 1/2, kredi tutarı ile kredi dışı ödeme arasında ayrım yapar. Bu ayrımın doğru kurulması, “bütün satış bedeli sisteme mi girecek?” ve “kredi bankası parayı kime gönderecek?” sorularını cevaplamada temel noktadır. Bankanın kredi kullandırım prosedürü devam eder; alıcının kredi dışındaki peşinatı ise zorunlu güvenli ödeme mekanizmasına bağlanır.

Ek Madde 1/2’nin kredili satış kuralı nedir?

Yönetmelik, satış bedelinin bir kısmı veya tamamı 5411 sayılı Bankacılık Kanununda tanımlanan banka ya da 6361 sayılı Kanunda tanımlanan finansman ve tasarruf finansman şirketleri tarafından kredilendirilirse, kredi tutarı haricindeki ödemeler için güvenli ödeme sisteminin kullanılacağını emreder.

Bu nedenle alıcının bankadan 3 milyon TL konut kredisi kullanıp 2 milyon TL kendi kaynağından ödediği 5 milyon TL’lik satışta, kredi dışındaki 2 milyon TL sistem kapsamındaki öz kaynak ödemesidir. Kredi veren bankanın 3 milyon TL’lik kullandırım işlemi ise kendi kredi ve ipotek prosedürüyle yürütülür.

Kuralın amacı bankanın teminatlı kredi kullandırım sistemini bozmak değil, alıcının kendi cebinden çıkardığı kısmı tapu devriyle eş zamanlı güvenli ödeme mekanizmasına bağlamaktır. Tarafların bu iki akışı işlemden önce ayrı ayrı planlaması gerekir.

Konut kredili satışta peşinat nasıl ödenir?

Zorunlu uygulama kapsamındaki kredili satışta, alıcının kendi öz kaynağıyla karşılayacağı peşinat için Ek Madde 1/2’de güvenli ödeme sistemi öngörülür. Başlangıç bakımından eski 1 Ekim takvimi yerine güncel resmî açıklama ve işlem günündeki yürürlük hükümleri kontrol edilmelidir. Peşinatın tapudan günler önce satıcıya doğrudan EFT edilmesi yeni sistemin temel amacına aykırı risk yaratır.

Peşinat tutarı kredi onayından sonra netleştirilmelidir. Banka ekspertizi satış fiyatından düşük çıkarsa kredi oranı beklendiğinden az olabilir ve alıcının öz kaynak ihtiyacı artar. Alıcı güvenli sisteme yatıracağı miktarı bankanın nihai kredi tahsis yazısına göre hesaplamalıdır.

Peşinatın bir kısmı daha önce kapora olarak ödenmişse, bu tutarın satış bedelinden mahsup edilip edilmeyeceği sözleşmeyle belirlenir. Aynı tutar hem kapora olarak verilmiş hem tapu gününde öz kaynak içinde tekrar ödenmiş olmamalıdır.

Banka kredisi satış bedeline nasıl dahil olur?

Konut kredisi, kredi veren bankanın tapu üzerinde ipotek tesis edilmesi ve diğer teminat şartlarının yerine getirilmesine bağlı olarak kullandırılır. Banka, onayladığı tutarı kendi prosedürüne göre satıcıya veya ilgili ödeme akışına yönlendirir. Ek Madde 1/2 bu kredi tutarını güvenli ödeme sisteminden geçirilen öz kaynak bölümünden ayırır.

Alıcı kredi onayı verilmiş olsa bile kullandırım şartlarının tamamlandığını teyit etmelidir. Ekspertiz, sigorta, gelir belgesi veya tapu hukuki kontrolündeki eksik nedeniyle kredi “onaylı” görünmesine rağmen tapu günü kullandırılamayabilir.

Satıcı da “banka kredisi zaten garanti” varsayımıyla tapuyu devretmemelidir. Kredi bankasının tescil ve ödeme mekanizması ile güvenli sistemdeki öz kaynak ödemesinin aynı işlem planında eşleştirilmesi gerekir.

Satıcının taşınmazında eski banka ipoteği varsa ne olur?

Satıcının mevcut konut kredisi devam ediyorsa taşınmaz üzerinde banka ipoteği bulunabilir. Satışın gerçekleşebilmesi için eski bankanın kapanış borcu, ipotek fek prosedürü ve yeni alıcının bankasının şartları önceden belirlenmelidir. Eski bankanın alacağı çoğu zaman satış bedelinin belirli kısmından kapatılır.

Bu durumda üç para akışı ortaya çıkabilir: alıcının güvenli sistemdeki öz kaynağı, yeni bankanın kredi tutarı ve eski bankanın kapanış alacağı. Hangi tutarın hangi hesaba ve hangi aşamada gideceği yazılı banka talimatlarıyla belirlenmelidir.

Alıcı “satıcı krediyi sonra kapatır” sözüne dayanarak ipotekli taşınmazı kontrolsüz biçimde almamalıdır. İpoteğin kaldırılması veya yeni bankanın kabul ettiği hukuki yapı tapu işleminden önce netleşmelidir.

Banka satış fiyatından daha az kredi verirse ne olur?

Konut kredisi genellikle ekspertiz değeri ve bankanın kredi politikası üzerinden belirlenir. Satış fiyatı 5 milyon TL iken banka 2 milyon TL kredi verirse kalan 3 milyon TL alıcının öz kaynağıdır. Bu kredi dışı bölüm Ek Madde 1/2 kapsamında güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenir.

Alıcının bu farkı karşılayacak kaynağı yoksa satışın tamamlanması mümkün olmayabilir. Bu nedenle kapora sözleşmesinde kredinin belirli miktarın altında çıkması veya kredi reddi hâlinde ne olacağı açık düzenlenmelidir. Aksi hâlde satıcı kaporanın iadesini reddedebilir ve taraflar TBK hükümleri çerçevesinde uyuşmazlığa düşebilir.

Banka ekspertizinin düşük olması taşınmazın mutlaka hukuken ayıplı olduğunu göstermez; piyasa fiyatı ile banka teminat değeri farklı olabilir. Ancak büyük fark alıcı açısından yeniden fiyat müzakeresi sebebi olabilir.

Kredili satışta kapora öz kaynak hesabından nasıl düşülür?

Kapora satış bedeline mahsup edilecek avans niteliğindeyse alıcının toplam öz kaynak yükünden düşülür. Örneğin 5 milyon TL satışta 3 milyon TL kredi, 200 bin TL daha önce verilmiş ve satış bedeline mahsup edilecek kapora varsa kalan öz kaynak 1,8 milyon TL olarak hesaplanır.

Ancak kaporanın hukuki niteliği farklıysa veya emlakçıya hizmet bedeli olarak verilmişse satış fiyatından otomatik düşülmez. Dekont açıklaması, kapora sözleşmesi, aracılık sözleşmesi ve satıcının kabulü birlikte kontrol edilmelidir.

Güvenli ödeme sistemindeki tutar belirlenirken gerçek satış bedeli, banka kredisi ve daha önce geçerli şekilde yapılmış ödemelerin matematiksel olarak tutarlı olması gerekir. Aksi hâlde tapu günü fazla veya eksik ödeme uyuşmazlığı çıkar.

Tapu günü işlem sırası nasıl planlanmalıdır?

Tapu günü gelmeden önce kredi bankası kullandırım şartlarının tamamlandığını, güvenli ödeme sistemindeki öz kaynak tutarının hazır olduğunu ve taşınmaz üzerindeki hukuki kayıtların son kez kontrol edildiğini teyit etmek gerekir. Taraflar işlem referanslarını birbirine karıştırmamalıdır.

Alıcı bankadan gelen gerçek kredi tutarını; satıcı kendisine gelecek net bedeli; varsa eski banka kapanış alacağını bilmelidir. Tapu harcı, döner sermaye, emlakçı hizmet bedeli ve avukatlık hizmeti gibi yan masraflar taşınmaz satış bedelinden ayrı kalemlerdir.

Tapu tesciliyle ödeme akışları birbirine bağlanır. İşlem tamamlandığında hem banka kredi dekontu hem güvenli ödeme sistem kaydı hem tapu tescil belgesi saklanmalıdır.

Kredi tapu günü son anda kullandırılmazsa ne olur?

Kredi bankası son anda eksik belge, hukuki takyidat, ekspertiz sorunu veya kredi koşulunun sağlanmaması nedeniyle kullandırımı durdurabilir. Bu durumda alıcının güvenli sistemde para hazırlamış olması satışın tek başına tamamlanmasını sağlamaz. Tapu devri yapılmadan önce toplam satış bedelinin ödeme planı tamamlanmalıdır.

İşlem gerçekleşmezse güvenli ödeme sistemindeki öz kaynak sistemin iade/çözme usulüne göre alıcıya geri döner. Ancak taraflar arasındaki kapora, ceza koşulu veya zarar talebi ayrı sözleşmesel uyuşmazlıktır.

Krediye bağlı satış sözleşmesinde “kredi çıkmazsa sözleşme sona erer” veya “kapora iade edilir” şeklindeki şartlar açık yazılmadıysa kredi reddinin riskini kimin taşıdığı TBK ve sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir.

Kredili satışta hangi belgeler saklanmalıdır?

Alıcı kredi tahsis yazısı, ekspertiz raporu, kredi sözleşmesi, güvenli ödeme işlem kaydı, banka dekontları, kapora belgesi ve yeni tapu kaydını saklamalıdır. Satıcı mevcut ipoteğin kapatılmasına ilişkin banka yazısı ve fek belgesini ayrıca muhafaza etmelidir.

Satış fiyatı ve ödeme kalemlerini gösteren aracılık/alım satım sözleşmesi önemlidir. Tarafların toplam bedel, kredi, öz kaynak ve önceki ödeme tutarlarını aynı şekilde kabul ettiğini gösterir. Uyuşmazlıkta yalnız tapu senedindeki rakam değil, gerçek ödeme akışı incelenebileceğinden banka kayıtları ve sistem dekontları uzun süre saklanmalıdır.

Konut kredili satışta Güvenli Ödeme Sistemi emlakçı komisyonunu etkiler mi?

Hayır. Emlakçı hizmet bedeli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20’ye tabidir. Satış aracılığında toplam hizmet bedeli KDV hariç satış bedelinin yüzde dördünü geçemez. Güvenli ödeme sistemi bu üst sınırı değiştirmez.

Emlakçıya ödenecek komisyon satış bedelinden ayrı hizmet karşılığıdır. Banka kredisi ve öz kaynak hesabında taşınmazın gerçek satış bedeli esas alınmalı; aracılık hizmet bedeli ayrıca sözleşmede gösterilmelidir.

Kredi tutarının tamamı satıcıya mı gider?

Satıcının eski ipoteği veya banka alacağı yoksa kredi bankasının kullandırım prosedürüne göre bedel satıcıya yönelir. Mevcut borç varsa kredi veya satış bedelinin bir bölümü borcu kapatmak üzere ilgili bankaya gidebilir. Bu, satış öncesi banka yazılarıyla netleştirilmelidir.

Alıcı, satıcının kişisel başka borçları için kredi tutarının üçüncü hesaplara yönlendirilmesini kabul etmeden önce işlemin tapu ve teminat yapısına uygunluğunu kontrol etmelidir.

Taşınmazın tamamı krediyle alınırsa güvenli sistem hiç kullanılmaz mı?

Ek Madde 1/2 kredi tutarı dışındaki ödemeler için sistemi zorunlu kılar. Satış bedelinin tamamı gerçekten mevzuatta sayılan kredi sağlayıcı tarafından kredilendiriliyorsa kredi dışı öz kaynak kalmayabilir. Bununla birlikte sistemin teknik uygulamasında tapu ve ödeme entegrasyonuna ilişkin güncel Bakanlık/banka prosedürü işlem tarihinde ayrıca kontrol edilir.

Tapu harcı, ekspertiz, sigorta, komisyon gibi masraflar satış bedelinin kredi tutarıyla aynı şey değildir. Bunların ödeme biçimi kendi mevzuatına göre yürür.

Yabancı alıcı konut kredisi kullanırsa ne değişir?

Yabancı gerçek kişinin Türkiye’de kredi kullanması bankanın kredi politikası, ikamet/gelir belgeleri, döviz ve müşteri tanıma süreçlerine tabidir. Ek Madde 1/2’nin kredi dışı ödeme kuralı vatandaşlık ayrımı yapmaz; kapsam dahilindeki satışta kredi harici öz kaynak güvenli sistem üzerinden yürütülür.

Yurt dışından getirilen öz kaynağın Türkiye’deki bankacılık sistemine zamanında ulaşması, AML/uyum kontrollerinin tamamlanması ve gerekli döviz belgelerinin hazırlanması işlemden önce planlanmalıdır.

Satış sözleşmesinde ödeme maddesi nasıl yazılmalı?

Kredili satışın ödeme planında toplam satış bedeli, krediyle karşılanacak azami veya kesin tutar, alıcının öz kaynağı, daha önce ödenmiş kapora ve güvenli sistemden geçirilecek tutar birbirinden ayrılmalıdır. Kredi henüz kesin değilse tutarın bankanın nihai tahsisine göre güncelleneceği belirtilmelidir.

Kredinin hiç çıkmaması veya belirli seviyenin altında kalması hâlinde sözleşmenin akıbeti de açık olmalıdır. Böylece tapu günü finansman açığı çıktığında kaporanın kime kalacağı tartışması azaltılır.

Satıcının hesabına aktarılacak net tutar nasıl hesaplanır?

Brüt satış bedelinden daha önce ödenmiş ve mahsup edilecek tutarlar, varsa eski banka kapanış borcu ve güvenli sistem kullanım bedelinin teknik mahsubu dikkate alınır. Emlakçı komisyonu veya tarafların başka borçları ancak ayrı hukuki ilişki kapsamında değerlendirilir; satış bedelinin yapısını gizleyecek şekilde karıştırılmamalıdır.

Satıcı, tapu devrinden önce kendi hesabına net geçecek tutarı bilmelidir. Alıcı da toplam ödeme yükünün satış sözleşmesindeki bedeli aşıp aşmadığını kontrol etmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Konut kredili satışta Güvenli Ödeme Sistemi zorunlu mu?

Ek Madde 1/2 kredi tutarı dışındaki ödemeleri kapsar. Zorunlu uygulamanın başlangıcı bakımından 28 Eylül açıklamasındaki yeni takvim ile işlem günündeki yürürlük metni birlikte kontrol edilmelidir.

Peşinat satıcının IBAN’ına gönderilebilir mi?

Zorunlu uygulama kapsamındaki işlemde kredi dışındaki peşinat/öz kaynak için güvenli sistem öngörülür. Sıradan EFT aynı güvenceyi sağlamaz; başlangıç ve banka prosedürü işlem öncesinde teyit edilmelidir.

Banka kredisi de aynı sisteme mi yatırılır?

Ek Madde 1/2 kredi tutarını sistemden geçirilen kredi dışı ödemelerden ayırır; kredi bankasının kullandırım ve ipotek prosedürü ayrıca yürür.

Satıcının eski konut kredisi varsa satış yapılabilir mi?

Evet; kapanış borcu ve ipotek fek süreci eski ve yeni bankalarla tapu işleminden önce planlanmalıdır.

Banka az kredi verirse ne olur?

Aradaki fark alıcının öz kaynağıdır ve güvenli sistemde ödenir; alıcı farkı karşılayamazsa satış sözleşmesinin sonuçları sözleşmeye göre değerlendirilir.

Kapora peşinattan düşülür mü?

Satış bedeline mahsup edilen kapora ise evet; hizmet bedeli veya farklı nitelikte ödeme ise otomatik düşülmez.

Kredi son anda çıkmazsa güvenli sistemdeki para ne olur?

Tapu gerçekleşmezse para sistem prosedürüne göre alıcıya iade/serbest bırakma sürecine girer; kapora ve zarar uyuşmazlığı ayrı değerlendirilir.

Güvenli ödeme sistemi komisyonu kapsar mı?

Hayır. Emlakçı hizmet bedeli m.20 kapsamında ayrı bir hizmet bedelidir.

Tamamen krediyle alımda sistem gerekir mi?

Ek Madde 1/2 kredi dışındaki ödemeleri hedefler; işlem tarihindeki teknik Bakanlık ve banka usulleri ayrıca uygulanır.

Sistem ne zaman zorunlu oluyor?

28 Eylül 2026 tarihli açıklama, başlangıcın 1 Aralık 2026 olarak yeniden belirlenmesi kararını bildiriyor. Güncel yürürlük metni ayrıca kontrol edilmelidir.

Kapsam ve başlangıç takvimi için taşınmaz güvenli ödeme ana rehberine; EFT ile sistem işlemi arasındaki fark için ev satışında IBAN ile ödeme açıklamasına bakılabilir.

Resmî kaynaklar

• Ticaret Bakanlığı – 28 Eylül 2026 tarihli yeni takvim açıklaması
• Ticaret Bakanlığı – 26 Haziran 2026 tarihli önceki takvim duyurusu
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik – Ek Madde 1/2

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →