Mersin Kira Hukuku Avukatı ile Tahliye ve Kira Davaları

Mersin kira hukuku avukatı hangi dosyalarla ilgilenir?

Dosyanın konut, çatılı işyeri, arsa/açık alan veya ürün kirası olması uygulanacak hükümleri değiştirir. Başlıktaki “kira” sözcüğü tek başına TBK’nın konut ve çatılı işyeri korumalarını uygulamak için yeterli değildir; sözleşme amacı ve taşınmazın fiilî niteliği incelenmelidir.

Kira dosyasında ilk inceleme nasıl yapılır?

İyi bir hukuki yol haritası, talepten önce kronoloji çıkarır. Sözleşmenin başlangıç ve uzama tarihleri, malik değişikliği, bedel artışları, banka hareketleri, ihtarlar, tebligatlar ve anahtar teslimi aynı zaman çizelgesine yerleştirilir.

• Kira sözleşmesi ve tüm ek/protokoller
• Tapu kaydı veya kiraya verme yetkisi
• Ay ay kira/yan gider ödeme dökümü
• Noter ihtarı, e-posta ve yazışmalar
• Tebliğ mazbataları ve UETS kayıtları
• Depozito makbuzu veya banka hesabı
• Fotoğraf, video, tespit ve onarım faturası
• Arabuluculuk belgesi ve önceki dava/takipler

Ev sahibinin amacı yalnız tahliye değil alacak tahsili de olabilir; kiracının amacı yalnız davayı reddettirmek değil, ayıbın giderilmesi veya depozitonun iadesi olabilir. Talep doğru kurulmadığında görev, süre, harç ve ispat sorunları doğar.

Kiracı tahliye davaları ve icra yolları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin ilk belirli süresinin bitmesi, tek başına tahliye sebebi değildir. Kira borcu, gerçek ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, esaslı yeniden inşa, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracı/eşinin aynı yerde elverişli konutu, sözleşmeye ağır aykırılık veya on yıllık uzama gibi kanuni sebep gerekir.

Her sebebin süre ve belgesi farklıdır. Tahliye taahhüdünde yazılı boşaltma tarihinden itibaren bir ay; iki haklı ihtarda dönem bitiminden itibaren bir ay; yeni malik yolunda edinmeden itibaren bir aylık yazılı bildirim ve altı aylık bekleme seçeneği önemlidir. Kira borcunda TBK m.315 davası ile İİK m.269’daki Örnek 13 takip yolu birbirine karıştırılmamalıdır.

Karar matrisi için Mersin kiracı tahliye davası sebepleri, borç dosyası için kira ödemeyen kiracının tahliyesi rehberleri incelenebilir.

Kira bedelinin tespiti: TBK m.344–345

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kirasında yeni dönem bedelini belirlemeye yöneliktir. Beş yılı doldurmayan kira ilişkilerinde yenilenen dönem artışı, tarafların anlaşması olsa dahi tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını aşamaz. 1 Temmuz 2024’te sona eren geçici yüzde 25 sınırı 2026’da uygulanmaz.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE on iki aylık ortalama değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir. Eski kiracılık süresi ve hakkaniyet de uygulamada önem taşır; emsal ilanı tek başına mahkemece belirlenecek bedel değildir.

Dava her zaman açılabilir; fakat belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren etkili olması için TBK m.345’teki şartlar aranır. Dava yeni dönemden en az otuz gün önce açılmışsa veya bu sürede artış bildirimi yapılmış ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa karar dönem başından etkili olabilir. Sözleşmede artış hükmü bulunması da ayrıca değerlendirilir.

Süre örnekleri için kira tespit davasında beş yıl, ihtar ve süre hesabı rehberine bakılabilir.

Kira uyarlama davası: TBK m.138

Uyarlama, kira tespitinden farklıdır. Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmadan edimin ifasını dürüstlük kuralına aykırı derecede ağırlaştırmışsa ve borçlu edimini henüz ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak ifa etmişse sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir.

Genel ekonomik dalgalanma her dosyada otomatik uyarlama sebebi değildir. Sözleşmenin süresi, döviz/bedel yapısı, tarafların tacir olup olmaması, riskin sözleşmede üstlenilip üstlenilmediği, olayın öngörülebilirliği ve bozulan denge somutlaştırılır. Uyarlama mümkün değilse sürekli edimli sözleşmede fesih gündeme gelebilir.

Kiracı ödeme yaparken uyarlama hakkını saklı tutmamışsa veya risk öngörülebilir/üstlenilmişse talep zayıflayabilir. Dava öncesi arabuluculuk şartı ve talebin hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağı ayrıca planlanır.

Kira alacağı, aidat ve yan gider uyuşmazlıkları

Kira alacağında ay ay muacceliyet ve ödeme hesabı yapılmalıdır. Kira bedeli, işletme gideri, aidat, elektrik-su, gecikme faizi ve tazminat aynı kalem değildir. Sözleşmede kiracıya yüklenebilen yan giderler ile malike ait ana yapı/yenileme giderleri ayrılmalıdır.

Kiraya veren alacak davası veya ilamsız icra takibi yapabilir; tahliye de isteniyorsa takip türü ve ödeme emri değişir. Kiracı ise dekont, makbuz, kira açıklaması, mahsup dayanağı ve kiraya verenin ödemeyi kabulden kaçındığına ilişkin kayıtları saklamalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Kira bedeli dışında sözleşmeyle yüklenen kalemler, emredici TBK hükümleri bakımından kontrol edilmelidir.

Depozito iadesi, anahtar teslimi ve hasar

TBK m.342’ye göre konut ve çatılı işyeri kirasında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılan güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankaya yatırılmalıdır. Uygulamada doğrudan ev sahibine verilen depozitoda ödeme ve iade koşullarının ispatı ayrı sorun yaratır.

Kira sona ererken tarihli anahtar teslim tutanağı, sayaç değerleri, fotoğraf/video, demirbaş listesi ve tarafların borç/hasar iddiaları kayda alınmalıdır. Kiracı normal kullanımdan doğan eskime ve yıpranmadan sorumlu değildir. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları hemen yazılı bildirmezse, olağan incelemeyle görülebilecek hususlar yönünden hak kaybedebilir.

Bankadaki güvence bakımından kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira ilişkisiyle ilgili dava açtığını veya takip yaptığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verebilir. Ayrıntılı bilgi için kiracı çıktıktan sonra depozito iadesi rehberi kullanılabilir.

Ayıplı kiralanan, onarım ve kira indirimi

Kiraya veren, kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Rutubet, tesisat, ısınma, elektrik, yapısal güvenlik veya hukuki kullanım engeli gibi ayıplarda kiracı; ayıbın niteliğine göre giderim, kira bedelinde indirim, zarar tazmini ve önemli ayıpta fesih haklarını kullanabilir.

Kiracı, gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir. Kiraya veren uygun sürede gidermiyorsa kiracı, TBK m.306 şartlarıyla ayıbı onun hesabına gidertebilir ve alacağını kiradan indirebilir; ancak tek taraflı kesinti yapmadan önce bildirim, süre, fatura ve orantı titizlikle belgelenmelidir.

Ayıplı teslim ve seçimlik haklar için TBK 304 ayıplı kiralanan rehberi incelenebilir.

Zorunlu arabuluculuk, mahkeme ve Mersin’de yetki

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Tahliye, kira tespiti, uyarlama, alacak, depozito ve ayıp taleplerinde arabuluculuk son tutanağı dava şartı bakımından kontrol edilir.

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve geçerli yetki anlaşması ihtimaline göre belirlenir. Mersin merkez, Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur veya diğer ilçelerdeki taşınmazların adli çevresi somut adres üzerinden kontrol edilmelidir.

Arabuluculukta tahliye tarihi, kira borcu, artış, depozito, anahtar teslimi ve masraflar aynı anlaşmada çözülebilir. Fakat ifa tarihleri, gecikme sonucu, taşınmazın teslim biçimi ve icra edilebilirlik açık yazılmalıdır. “Taraflar anlaştı” biçimindeki belirsiz metin yeni uyuşmazlık doğurabilir.

Kira avukatı dosyada hangi çalışmaları yapar?

1. Sözleşmeyi, taraf sıfatını ve kiralananın hukuki niteliğini inceler.
2. Dava/takip sürelerini kronolojik çizelgeye dönüştürür.
3. Borç, artış, depozito veya zarar hesabını delillerle eşleştirir.
4. İhtar, arabuluculuk, dava veya icra yolunu seçer.
5. Tebligat, bilirkişi, keşif ve tanık stratejisini planlar.
6. Karar sonrası istinaf ve icra aşamasını dosya riskine göre yürütür.

Avukatla temsil zorunlu değildir; ancak birbirine benzeyen dava türleri, kısa hak düşürücü süreler ve teknik tebligat kuralları nedeniyle erken hukuki inceleme hak kaybını azaltabilir. Hiçbir avukat davanın sonucunu veya bitiş tarihini garanti edemez.