Mezitli’de Yeni Sitelerde Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Mezitli’de yeni yapılan sitelerde kat mülkiyeti ve yönetim planı uyuşmazlıkları çoğu zaman “küçük bir aidat tartışması” gibi başlar ama temel sorun genelde daha derindedir: arsa payı dağılımı, ortak alanların kime ait sayıldığı, bağımsız bölümün niteliği, otopark-depo-teras kullanım hakkı ve yönetim planındaki kısıtlayıcı hükümler. Tapuda kat irtifakı varken fiilen taşınılmış olması, iskan alınmış ama kat mülkiyetine geçişin tamamlanmamış olması ya da yönetim planının projeyle çelişmesi de bu tartışmaları büyütür.

Sorun nerede düğümleniyor? Çoğu zaman üç belgede: tapu kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planı. Bir dairenin “3+1 konut” diye satılması tek başına yetmez; projede eklentinin nasıl gösterildiği, arsa payının neye göre verildiği ve yönetim planında kullanım sınırlarının nasıl yazıldığı sonucu değiştirir. Bu yüzden “müteahhit öyle söylemişti” cümlesi tek başına güçlü delil olmaz.

Yeni yapılan sitelerde en sık hata, taşınma telaşı içinde herkesin fiili kullanımı esas almasıdır. Oysa uyuşmazlık çıktığında mahkeme, belediye kayıtları ve tapu siciliyle konuşur. Siz de karar vermeden önce belgeyi toplayıp uyuşmazlığın hangi başlıkta olduğunu netleştirin: kat mülkiyetine geçiş eksikliği mi, yönetim planı çelişkisi mi, ortak alan işgali mi, aidat ve arsa payı hesabı mı?

Yeni sitede “kat irtifakı” ile “kat mülkiyeti” farkı neden kavga çıkarıyor?

Yeni projelerde alıcılar çoğu zaman tapuda ne olduğunu satış günü fark etmez. Tapuda kat irtifakı varsa bina tamamlanmış olsa bile hukuk düzeni size henüz tam anlamıyla “bağımsız bölümün kurulmuş kat mülkiyeti tapusunu” vermemiş olabilir. Bu durum özellikle iskan, ortak gider, cins tashihi ve bağımsız bölüm niteliği tartışmalarında sorun çıkarır.

Peki bu fark pratikte neye yol açar? Mesela sitede herkes oturmaya başlamış, aidat toplanıyor, blok yönetimi kurulmuş olabilir. Ama tapuda hâlâ kat irtifakı görünüyorsa, bazı maliklerin “önce kat mülkiyetine geçelim, sonra kalıcı yönetim kararları alalım” itirazı gündeme gelir. Özellikle bağımsız bölüm numarası, arsa payı oranı ve eklenti alanları projeyle tam örtüşmüyorsa, ileride hem dava hem düzeltme işlemi gerekebilir.

Şunları kontrol edin:

• Tapu kaydında “kat irtifakı” mı “kat mülkiyeti” mi yazıyor?
• Yapı kullanma izin belgesi, yani iskan, alınmış mı?
• Belediyedeki onaylı projede dairenize bağlı depo, teras, bahçe kullanımı açık mı?
• Yönetim planı tapu müdürlüğüne tescil edilmiş mi?

Yönetim planı gerçekten bağlayıcı mı, yoksa sonradan değiştirilebilir mi?

Evet, yönetim planı bağlayıcıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından yönetim planı, ana taşınmazın kullanım düzenini belirleyen temel metindir ve malikleri kural olarak bağlar. Ama bu, içine yazılan her şeyin tartışmasız geçerli olduğu anlamına gelmez.

Yeni yapılan sitelerde yönetim planları çoğu zaman yüklenici tarafından hazırlanır ve ilk satışlar sırasında alıcılara standart evrak arasında imzalatılır. Sorun şu: Bazı planlarda kanuna aykırı kısıtlamalar, belirsiz aidat formülleri veya projede ortak alan görünen yerlerin fiilen belirli bloklara tahsisi gibi hükümler bulunur. Örneğin “zemin kattaki malik bahçeyi münhasıran kullanır” denmişse bunun tapu, proje ve eklenti düzeniyle uyumlu olması gerekir. Sadece broşürde yazması yetmez.

Yönetim planı sonradan değişebilir, ancak çoğu değişiklik için belirli çoğunluk gerekir. Burada kritik nokta, değişikliğin kullanım düzeni mi, gider paylaşımı mı, yoksa doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen bir tahsis mi olduğudur. Çünkü her başlıkta aynı çoğunluk uygulanmaz; somut hükmün niteliği önemlidir.

En çok hangi uyuşmazlıklar çıkıyor?

Mezitli’de yeni yapılan sitelerde kat mülkiyeti ve yönetim planı uyuşmazlıkları en sık ortak alan ve gider başlıklarında patlak verir. Özellikle teslim sonrası ilk 12-24 ay içinde aşağıdaki dosyalar öne çıkar:

• Otopark tahsisi: “Bana şu numaralı yer satıldı” denir ama projede açık/kapalı otopark ortak alan görünür.
• Bahçe ve teras kullanımı: Zemin kat malikinin fiilen kullandığı alan, tapuda eklenti değilse diğer maliklerin itirazı gelir.
• Aidat ve avans payı hesabı: Arsa payına göre mi, eşit mi, blok bazlı mı toplanacağı karışır.
• Sosyal tesis giderleri: Havuz, spor alanı veya güvenlik giderine bazı bloklar “biz kullanmıyoruz” diyerek itiraz eder.
• Bağımsız bölümün kullanım amacı: Konut olarak kayıtlı yerin ofis, kısa dönem kiralama veya ticari amaçla kullanılması tartışma yaratır.
• Müteahhidin elinde kalan daireler: Satılmayan bölümler için gider katılımı ve oy hakkı çekişmesi olur.

Burada gözden kaçan alt neden şu: Tartışma çoğu zaman komşuluk meselesi gibi görünür ama kök sorun hukuki statü ile fiili kullanımın ayrışmasıdır. Fiili kullanım yıllarca sürse bile, proje ve tescil kaydı tersini söylüyorsa uyuşmazlık büyür.

Uyuşmazlık çıktığında önce hangi belgeleri toplamalısınız?

Belgesiz hareket etmek, özellikle yeni sitelerde zaman kaybettirir. Çünkü herkesin elinde farklı bir evrak seti vardır: satış broşürü başka şey söyler, sözleşme başka, tapu başka. Siz önce aynı dosyada konuşulacak çekirdek belgeleri toplayın.

İlk bakılacak belgeler şunlar:

• Tapu kaydı ve bağımsız bölüm bilgileri
• Yönetim planı
• Onaylı mimari proje ve varsa vaziyet planı
• Yapı kullanma izin belgesi
• Kat malikleri kurulu karar defteri ve toplantı tutanakları
• Aidat işletme projesi, gelir-gider çizelgesi, ödeme makbuzları
• Müteahhit ile imzalanan satış vaadi sözleşmesi, teknik şartname, ek protokoller
• WhatsApp yazışması değil, mümkünse ihtarname, e-posta, imzalı teslim tutanağı gibi tarihli kayıtlar

Peki fotoğraf ve video işe yarar mı? Evet, özellikle ortak alanın fiili kullanımını, kapatılan bölümü, ayrılan otoparkı veya sonradan yapılan tadilatı göstermede işe yarar. Ama bunlar tek başına tapu ve projeyi yenemez; destekleyici delil olarak düşünün.

Aidat, ortak gider ve arsa payı hesabında hangi kural uygulanır?

Bu bölüm en çok yanlış bilinen yer. “Herkes eşit öder” cümlesi her zaman doğru değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı gider kalemleri için eşit, bazıları için arsa payı oranı veya kullanım mantığı öne çıkar; ayrıca yönetim planı ve tesisin niteliği sonucu etkiler.

Örnek verelim. Çatı onarımı, dış cephe, asansör bakımı gibi klasik ortak giderlerde genel kural tüm kat maliklerinin katılımıdır. Ancak ısıtma sistemi, blok bazlı güvenlik, yalnız bir bloğun kullandığı tesis gibi kalemlerde hangi bloğun hangi hizmetten yararlandığı tartışılır. Yeni sitelerde sık hata, tek bir işletme projesi hazırlanıp bloklar arası farklılıkların yok sayılmasıdır.

Arsa payı da ayrı bir başlıktır. Müteahhit bazen satış değerine göre değil, pratikte kolayına geldiği şekilde arsa payı dağıtır. Sonra geniş metrekareli daire ile küçük daire aynı ağırlıkta oy kullanır ya da gider hesabı dengesizleşir. Arsa payı düzeltilmesi gündeme geldiğinde teknik inceleme ve değer kıyası gerekir; bu, salt muhasebe meselesi değildir.

Şu işaretleri ciddiye alın:

• 1+1 ile 4+1 dairenin arsa payları birbirine çok yakınsa
• Bloklardan biri havuzu kullanmadığı halde yüksek sosyal tesis gideri ödüyorsa
• Aidat cetvelinde “genel gider” kalemi aşırı şişkin ama alt kırılım yoksa
• Karar defterinde onay görünmeden yüksek tutarlı demirbaş harcaması yapılmışsa

Yönetim planına veya kurul kararına nasıl itiraz edilir?

İtirazın yöntemi, neye itiraz ettiğinize göre değişir. Aidat miktarına mı, kurul kararına mı, yönetim planındaki bir hükme mi, yoksa doğrudan ortak alanın işgaline mi karşı çıkıyorsunuz? Önce bunu ayırın. Çünkü her sorun için aynı dilekçe ve aynı mahkeme yolu işlemez.

Kurul kararına itirazda, toplantı usulü de önemlidir. Toplantı çağrısı usule uygun yapılmadıysa, gündem dışı karar alındıysa, yeter sayı oluşmadıysa veya vekâletler sorunluysa kararın iptali gündeme gelebilir. Bu noktada kat malikleri kurulu kararının iptali için süre konusu kritik hale gelir; gecikince dava hakkınız zayıflayabilir.

Yönetim planındaki bir hüküm kanuna, tapu siciline veya mülkiyet hakkının sınırlarına açıkça aykırıysa, sadece “çoğunluk böyle istedi” denilerek her şey meşrulaşmaz. Örneğin ortak alanın fiilen belli maliklere bırakılması, diğer maliklerin kullanımını sürekli ortadan kaldırıyorsa, bu durum kurul kararıyla daima çözülemez; bazen elatmanın önlenmesi, bazen tespit, bazen de iptal davası gerekir.

Pratik başvuru sırası çoğu dosyada şöyle ilerler:

• Belgeleri toplayın ve kararın tarihini netleştirin.
• Yönetimden yazılı açıklama isteyin; sözlü cevapla yetinmeyin.
• Gerekirse noter ihtarnamesiyle itirazı somutlaştırın.
• Uyuşmazlığın türüne göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava veya başka başvuru yolunu değerlendirin.
• Ortak alan işgali sürüyorsa delili gecikmeden sabitleyin; sonradan tadilat kaldırılabilir.

Müteahhit, geçici yönetim ve ilk genel kurul üçgeninde nelere dikkat etmelisiniz?

Yeni sitelerde asıl gerilim çoğu zaman malikler arasında değil, yüklenici/kurucu yönetim ile sonradan oluşan malik iradesi arasında yaşanır. İlk dönemde geçici yönetim fiilen tüm düzeni kurar: güvenlik şirketi seçilir, aidat belirlenir, personel alınır, sosyal tesis açılır. Fakat bu işlemler sonsuza kadar sorgulanamaz değildir.

Özellikle ilk genel kurulda şu sorulara bakın:

• Defterler düzgün tutulmuş mu?
• Gelir-gider belgeleri maliklere gösterilmiş mi?
• Müteahhidin elinde kalan bağımsız bölümler için gider katılımı yapılmış mı?
• Yönetim planındaki bazı hükümler, satış sonrası maliklerin serbest iradesiyle gözden geçirilmiş mi?
• Teknik bakım sözleşmeleri piyasa rayicine yakın mı, yoksa bağlı şirketlere yüksek bedelle mi verilmiş?

BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU’nun bu tip dosyalarda dikkat ettiği noktalardan biri, uyuşmazlığı sadece “komşular kavga ediyor” diye okumamaktır. Çoğu dosyada ilk bakışta aidat tartışması görünen şeyin arkasında geçici yönetimin yetki sınırı, eksik belge devri, usulsüz karar zinciri veya projeye aykırı kullanım tahsisi çıkar. Doğru teşhis, gereksiz dava yükünü azaltır.

Hangi durumda avukat desteği almak gerçekten gerekli?

Her anlaşmazlık dava gerektirmez. Mesela karar defterindeki açık bir hesap hatası, belge isteme ve yazılı itirazla çözülebilir. Ama üç durumda profesyonel değerlendirme eşiği belirginleşir: tapu-proje-yönetim planı birbirine girmeye başladıysa, ortak alan üzerinde kalıcı fiili tahsis oluştuysa veya kısa hak düşürücü süreler işlemeye başladıysa.

Şu senaryolarda vakit kaybetmeyin:

• Dairenize satılırken vaat edilen depo/otopark projede görünmüyorsa
• Yönetim planı konut kullanımını aşırı sınırlıyor ya da bazı maliklere ayrıcalık tanıyorsa
• Yüksek tutarlı aidat veya toplu para talebi için yeterli kurul kararı yoksa
• Müteahhit, satılmayan dairelerin giderini yönetim üzerine bırakıyorsa
• Toplantıya çağrılmadan adınıza karar alınmışsa
• Ortak alanın çevrilmesi, kapatılması, terasın bir daireye bağlanması gibi kalıcı müdahale varsa

Avukatın rolü sadece dava açmak değildir. Bazen 2-3 belgeyle uyuşmazlığın dava değil, tapu düzeltme, yönetim planı incelemesi, ihtarname veya kurul kararının hedefli iptali ile çözüleceği anlaşılır. Bu da hem masrafı hem komşuluk gerilimini azaltır.

Konumumuz

• Adres: Adres: İhsaniye Mahallesi 4903 Sokak, Profit İş Merkezi No: 3/14, Akdeniz / Mersin
• Telefon: +90 552 224 43 66
• Yol tarifi: Google Maps konumunu aç

Sık Sorulan Sorular

Yeni yapılan sitede tapumda kat irtifakı yazıyorsa sorun var mı?

Her zaman sorun yoktur ama risk vardır. Bina tamamlanmış ve oturum başlamış olsa bile kat mülkiyetine geçişin tamamlanmamış olması, ileride iskan, arsa payı, bağımsız bölüm niteliği ve yönetim tartışmalarını büyütebilir.

Yönetim planını hiç okumadan daire aldıysam yine de bağlı mıyım?

Evet, kural olarak bağlısınız. Yönetim planı tapuya bağlı temel metindir; ancak içindeki bazı hükümler kanuna, projeye veya mülkiyet hakkına aykırıysa bunlar ayrıca tartışılabilir.

Otopark yerim satışta sözlü olarak vaat edildi, dava açabilir miyim?

Sırf sözlü vaat zayıf kalır. Tapu, onaylı proje, satış sözleşmesi, broşür, reklam materyali ve teslim tutanakları birlikte incelenirse talebin hukuki zemini daha net çıkar.

Aidatı haksız buluyorsam hiç ödememek doğru mu?

Genelde risklidir. Ödemeyi tamamen bırakmak icra takibi ve faiz doğurabilir; bazı durumlarda ihtirazi kayıt, kısmi ödeme veya eşzamanlı itiraz daha güvenli olur.

Bahçe kullanımını zemin kat malikine yönetim planı vermişse diğerleri itiraz edemez mi?

Edebilir, ama sonuca belge belirler. Yönetim planındaki tahsis, proje, tapu eklentisi ve ortak alan rejimiyle uyumluysa güçlüdür; değilse itiraz zemini oluşur.

İlk genel kurulda alınan kararlar sonradan iptal edilebilir mi?

Evet, edilebilir. Ama toplantı tarihi, çağrı usulü, karar yeter sayısı ve öğrenme tarihi önemlidir; kısa süreler söz konusu olabileceği için gecikmeyin.

Müteahhit satılmayan daireler için aidat ödemezse ne olur?

Ödemesi gerekir; malik sıfatı devam ettiği ölçüde ortak gider sorumluluğu da sürer. Uygulamada bu kalemler bazen diğer maliklere yayılmaya çalışılır, buna karşı belgeyle itiraz etmek gerekir.

Ortak alanın kapatıldığını fark ettim, önce belediyeye mi mahkemeye mi gitmeliyim?

Duruma göre ikisi de gündeme gelebilir. Projeye aykırı fiziksel müdahale varsa belediye boyutu olabilir; mülkiyet ve kullanım hakkı ihlali varsa özel hukuk yolunda Sulh Hukuk Mahkemesi süreci ayrıca değerlendirilir.