Tahliye Taahhüdüne İtiraz ve İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye Taahhüdünde Üç Ayrı Süre Birbirine Karıştırılmamalıdır

Tahliye taahhüdü dosyalarında “süre kaç gün?” sorusunun tek cevabı yoktur. Tebliğ tarihi, taahhüt edilen tahliye tarihi ve itirazın kiraya verene tebliğ tarihi farklı hukuki sonuçlar doğurur. Aşağıdaki tablo ilk kontrolü sağlar; somut dosyada tebligatın usulü ve son günün tatile rastlayıp rastlamadığı ayrıca incelenmelidir.

Geçerli Tahliye Taahhüdünün Temel Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren, taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Her imzalı kâğıt kendiliğinden geçerli tahliye taahhüdü sayılmaz.

Örnek 14 Tahliye Emri Nasıl İşler?

Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmamışsa kiraya veren, bir aylık süre içinde yetkili icra dairesinde taşınmazın tahliyesine yönelik ilamsız takip başlatabilir. İcra dairesi kiracıya uygulamada Örnek 14 tahliye emri gönderir.

1. Takip talebi: Kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, taraf ve taşınmaz bilgileri dosyaya sunulur.
2. Tebliğ: Tahliye emri kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilir. Sürelerin başlangıcı çoğunlukla bu tebliğ tarihidir.
3. İtiraz veya sessizlik: Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir.
4. On beş günlük süre: Tahliye emri, taşınmazın 15 gün içinde boşaltılıp teslimini ister.
5. İcra yoluyla teslim: İtiraz bulunmuyor veya itiraz kaldırılmışsa; 15 günlük sürenin de geçmesi üzerine tahliye icra dairesi eliyle gerçekleştirilir.

Bu takip, kira borcunun ödenmemesine dayalı Örnek 13 ödeme emri ile aynı değildir. Örnek 13’te borç, ödeme süresi ve temerrüt; Örnek 14’te ise sözleşmenin sona ermesi veya yazılı tahliye taahhüdü merkezde yer alır. Yanlış takip türü, süre ve talep kaybına yol açabilir. Kira borcu nedeniyle tahliye için kira ödemeyen kiracının tahliyesi rehberine bakabilirsiniz.

Tahliye Taahhüdüne İtiraz Nasıl Yapılır?

Kiracı, itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde takip dosyasının bulunduğu icra dairesine yazılı dilekçeyle veya mevzuatın izin verdiği usulle sözlü olarak bildirir. Genel ifadeler yerine, dosyada gerçekten mevcut savunmalar açıkça yazılmalıdır. İcra hukukunda sonradan yeni itiraz sebebi ileri sürme imkânı sınırlı olabileceğinden ilk dilekçe kritik önemdedir.

İtiraz dilekçesinde incelenebilecek başlıklar

• Tahliye taahhüdündeki imzanın kiracıya ait olmadığı iddiası,
• Belgenin düzenleme veya tahliye tarihinin sonradan ve anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası,
• Taahhüdün kiralanan teslim edilmeden önce ya da kira sözleşmesiyle aynı baskı ortamında alındığı savunması,
• Birden fazla kiracıdan birinin imzasının bulunmaması, temsil veya yetki eksikliği,
• Taahhüt edilen tarihten sonra kira ilişkisinin yenilendiğini ya da uzatıldığını gösteren belge,
• Bir aylık takip veya dava açma süresinin geçirildiği savunması,
• Tebligatın usulsüz olduğu ve öğrenme tarihinin farklı bulunduğu iddiası,
• Aile konutu, eşin rızası veya kira sözleşmesine taraf olma yönünden somut olayın özelliği.

Uygulamaya yönelik süre odaklı açıklama için tahliye taahhütnamesi icra takibine itiraz süresi yazısını da inceleyebilirsiniz.

Kiracı İtiraz Ederse Kiraya Veren Hangi Yola Başvurur?

Süresinde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. Bundan sonraki yol, taahhüdün noterlikçe düzenlenip düzenlenmediğine, imzanın veya tarihin inkâr edilip edilmediğine ve itirazın kapsamına göre belirlenir.

İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması talebi bakımından, itirazın alacaklıya tebliğinden başlayan altı aylık süre; genel mahkemede itirazın iptali bakımından ise bir yıllık süre ayrıca gözetilir. Bununla birlikte bu süreler, TBK m.352’deki taahhüt tarihinden itibaren bir aylık ilk başvuru şartını ortadan kaldırmaz. Kronoloji şu dört belgeyle kurulmalıdır: taahhüt, tahliye tarihi, takip açılış tarihi ve itirazın tebliğ tarihi.

İcra takibinin teknik adımlarını ayrıca tahliye taahhütnamesi icra takibi rehberinde bulabilirsiniz.

Bir Aylık Süre Nasıl Hesaplanır?

Taahhütte kiracının “30 Eylül 2026 tarihinde boşaltacağım” dediği varsayılsın. Kiraya veren, kural olarak 30 Eylül 2026’dan başlayan bir aylık süre içinde icra takibine başlamalı veya tahliye davası açmalıdır. Ay kavramı her zaman “30 gün” olarak hesaplanmaz; sürelerin hesaplanmasında usul hukuku kuralları, son günün resmî tatile rastlaması ve elektronik işlem saati ayrıca önem taşır.

TBK m.353’teki yazılı bildirimle dava açma süresinin bir kira yılı uzaması meselesi, seçilen yol ve talebin niteliği bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Bu hüküm, süresiz biçimde bekleme hakkı vermez. En güvenli uygulama, taahhüt tarihinden sonraki ilk bir ayı kaçırmadan dosyayı hazırlamaktır.

Boş Tarihli Taahhüt, Aynı Gün İmza ve Aile Konutu

Boş bırakılan tarih sonradan doldurulmuşsa

Tahliye veya düzenleme tarihinin imza anında boş bırakılmış olması belgenin her olayda kendiliğinden hükümsüz olduğu anlamına gelmez. Uygulamada, imzalı boş belgenin anlaşmaya uygun doldurulmak üzere verildiği yönünde değerlendirmeler yapılabilmektedir. Kiracı, tarihin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürüyorsa yalnızca “boştu” demekle yetinmemeli; mesaj, e-posta, teslim tutanağı, tanık ve diğer delillerle olay örgüsünü ortaya koymalıdır. Ayrıntı için tahliye taahhüdünde tarihin sonradan doldurulması incelemesine bakabilirsiniz.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa

Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Kira sözleşmesi ve taahhüt aynı tarihteyse anahtarın ne zaman teslim edildiği, taşınma tarihi, depozito/kira ödemeleri ve taraf yazışmaları önem kazanır. Sadece belge başlığındaki tarihe bakılarak kesin sonuca varmak doğru değildir; gerçek kronoloji ispatlanmalıdır.

Aile konutuysa

Taşınmaz aile konutu niteliğindeyse TBK m.349, eşin kira sözleşmesine taraf olma durumu ve açık rıza meselesi somut olayda incelenir. Aile konutu savunmasının ne zaman ileri sürüldüğü, kiraya verenin bu durumu bilip bilmediği ve eşin sözleşmedeki konumu sonucu etkileyebilir. “Eş imzalamadıysa taahhüt her hâlükârda geçersizdir” şeklinde kategorik bir sonuç yerine dosya özelinde değerlendirme yapılmalıdır.

Birden fazla kiracı varsa

Sözleşmeyi birden çok kiracı imzalamışsa tahliye taahhüdünün yalnızca bir kiracı tarafından verilmesi çoğu dosyada önemli bir eksikliktir. Bir kiracının diğerleri adına yetkili temsilci olup olmadığı yazılı yetki belgeleriyle denetlenmelidir.

Kiracı ve Kiraya Veren İçin Delil Kontrol Listesi

Telefon ekran görüntüleri tek başına bırakılmamalı; mümkünse konuşmanın tamamı, tarih-saat bilgisi ve karşı tarafla bağlantıyı gösteren kayıtlar korunmalıdır. Belgenin aslının kaybolması, imza incelemesi gereken dosyalarda ciddi ispat sorunu yaratabilir.

Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Yetki

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Ancak 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kanuni istisnadır. Bu nedenle doğrudan Örnek 14 takibi ile sulh hukuk mahkemesinde açılacak genel tahliye davası aynı usul ön şartlarına tabi değildir.

İtirazın kaldırılması ve takibin devamı niteliğindeki başvurular ile genel mahkemede açılacak itirazın iptali/tahliye davası ayrımı dikkatle yapılmalıdır. Genel dava yolunda arabuluculuk son tutanağı çoğu durumda dava şartıdır. Görevli mahkeme genel olarak sulh hukuk mahkemesidir; icra takibine bağlı kaldırma talebi ise icra hukuk mahkemesinde görülür. Yetki, takip yeri, taşınmazın bulunduğu yer ve sözleşmenin ifa yeri kuralları birlikte incelenir.

Kiraya Veren Kiracıyı Kendisi Çıkarabilir mi?

Hayır. Kilidi değiştirmek, elektrik-su aboneliğini kestirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya baskıyla tahliyeye zorlamak hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir. Geçerli bir taahhüt bulunsa ve takip kesinleşse dahi zorla tahliye, icra dairesinin resmî işlemleriyle yapılır. Kiracının da tebligatı görmezden gelmesi hak kaybını önlemez.

Tahliye sebebinin seçimi konusunda daha geniş karşılaştırma için Mersin’de kiracı tahliye davasının dokuz sebebi ve dosya stratejisi için Mersin kiracı tahliye avukatı rehberi incelenebilir.

Tebligat Geldiğinde İlk 24 Saatte Ne Yapılmalı?

1. Tebliğ tarihini ve tebliğ yöntemini belgeleyin; zarfı atmayın.
2. UYAP veya icra dairesinden takip talebiyle dayanak belgelerin tamamını alın.
3. Taahhütteki imza, düzenleme tarihi ve tahliye tarihini kira sözleşmesiyle karşılaştırın.
4. Kiralananın gerçek teslim tarihini kanıtlayan kayıtları ayırın.
5. Yedi günlük son günü takvim üzerinde belirleyin; son güne bırakmayın.
6. Yalnız gerçek ve ispatlanabilir itiraz nedenlerini açıkça yazın.
7. Adres değişikliği, usulsüz tebligat veya gecikmiş itiraz ihtimali varsa ayrıca değerlendirin.