Önalım Davasında Artık Satış Bedeli Değil Rayiç Bedel Esas: TMK 734 (2026)
Son mevzuat kontrolü: 11 Eylül 2026.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
TMK 734 değişikliği: önalım davasında rayiç bedel, kesin süre ve nemalandırma.
7571 Sayılı Kanun TMK 734’ü Nasıl Değiştirdi?
Türk Medenî Kanunu’nun yasal önalım hakkına ilişkin 734. maddesi, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle önemli biçimde değiştirildi. Değişiklik 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girdi. Önceki düzenlemede önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere yatırıyordu. Yeni metin bu sistemi değiştirdi ve dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini zorunlu hâle getirdi.
Değişikliğin pratik sonucu büyüktür. Tapuda düşük bedel gösterilmiş olsa bile önalım hakkı artık o beyan edilen bedel üzerinden kullanılmaz. Hâkim, dava konusu payın rayiç değerini belirler. Önalım hakkı sahibi, bu rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Böylece önalım davasında bedel tartışmasının merkezi “resmî satış bedeli”nden “rayiç bedel”e taşınmıştır.
Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?
TMK 734/2’nin yeni metni, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceğini emreder. Rayiç bedel, taşınmazın piyasa koşullarındaki gerçek değerinin dava konusu paya düşen kısmını ifade eder. Mahkeme bu değeri belirlerken taşınmazın niteliği, konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım biçimi, emsal satışlar ve değerlemeye etki eden somut özellikleri inceler.
Uygulamada rayiç bedel çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle tespit edilir. Bilirkişinin yalnız belediye emlak vergi değerini esas alması yeterli değildir; piyasa emsallerinin, taşınmazın fiziksel ve hukuki özelliklerinin karşılaştırılması gerekir. Taraflar bilirkişi raporuna usul hükümleri çerçevesinde itiraz edebilir. Mahkeme, nihai olarak yatırılması gereken rayiç bedeli belirler.
Kanun “gecikmeksizin” ifadesini kullanır. Bunun nedeni önalım davasının yıllarca düşük satış bedeli üzerinden yürütülmesi veya bedel yatırma aşamasının gereksiz biçimde geciktirilmesini önlemektir. Rayiç bedelin erken belirlenmesi, davacının gerçekten önalım hakkını kullanıp kullanmayacağını da netleştirir.
Rayiç Bedeli Yatırma Süresi Neden Kesin Süredir?
Yeni TMK 734/2, hâkim tarafından verilen yatırma süresinin “kesin süre” olduğunu açıkça belirtir. Bu nedenle önalım hakkı sahibi belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderlerini bu süre içinde nakden yatırmazsa kanunun öngördüğü sonuç doğar: önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
Kesin süre, mahkemece verilen sıradan usul süresinden farklı sonuç doğurur. Davacı, süreyi takip etmek ve gerekli tutarı zamanında yatırmak zorundadır. Kararda veya ara kararda yatırılacak tutar, yer ve süre açıkça gösterilmelidir. Tebligat tarihi ve sürenin sona erdiği gün dosyada titizlikle hesaplanmalıdır.
Bedelin kısmen yatırılması da yükümlülüğün tamamlandığı anlamına gelmez. Kanun rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin birlikte yatırılmasını ister. Eksik tutar, mahkemenin ara kararının içeriğine ve usul durumuna göre davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle ödeme yapılmadan önce kalem hesabı kontrol edilmelidir.
Alıcıya Düşen Tapu Giderleri de Yatırılır
Yeni düzenleme yalnız rayiç bedelle yetinmez. Önalım hakkı sahibi, alıcıya düşen tapu giderlerini de yatırmak zorundadır. Buradaki esas, alıcının payı edinirken hukuken üzerine düşen tapu giderleridir. Satıcının yükümlülüğündeki kalemlerin otomatik olarak davacıya yüklenmesi söz konusu değildir.
Mahkeme yatırılacak toplam tutarı belirlerken tapu giderlerini ayrı kalem olarak göstermelidir. Davacı da dekontta dosya numarasını ve ödeme amacını açıkça belirtmelidir. Bedelin mahkemenin gösterdiği yere, belirtilen yöntemle ve süresinde yatırılması gerekir.
Yatırılan Bedel Neden Nemalandırılır?
TMK 734/2’nin yeni metni, rayiç bedel ve tapu giderlerinin “nemalandırılmak üzere” hâkimin belirlediği yere yatırılacağını düzenler. Bunun amacı, dava devam ederken büyük tutardaki paranın uzun süre değer kaybına uğramasını azaltmaktır. Hüküm kesinleştiğinde yatırılan bedel nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Bu hüküm özellikle yüksek değerli taşınmazlarda önemlidir. Dava süresi boyunca bedelin atıl tutulması, alıcı açısından ekonomik kayıp yaratabilirdi. Yeni sistem, paranın yargılama devam ederken nemalandırılmasını kanuni ilke hâline getirmiştir.
Yeni Rayiç Bedel Kuralı 25 Aralık 2025’ten Önce Açılan Davalara Uygulanır mı?
Evet. 7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle Türk Medenî Kanununa eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası açıktır: TMK 734’te yapılan değişiklikler, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalar hakkında da uygulanır. Bu nedenle 25 Aralık 2025’te henüz sonuçlanmamış bir önalım davasında yeni rayiç bedel sistemi dikkate alınır.
Bu geçiş hükmü, TMK 733’teki süre değişikliğinden farklıdır. TMK 733 değişikliği, yürürlükten önceki satışlara uygulanmaz; eski satışlarda önceki hüküm uygulanmaya devam eder. Buna karşılık TMK 734’teki rayiç bedel ve depo sistemi derdest davalara da uygulanır. İki geçiş kuralının ayrılması gerekir.
Önalım Hakkında Hak Düşürücü Süre 2026’da Nedir?
7571 sayılı Kanun, TMK 733’teki üst hak düşürücü süreyi de değiştirmiştir. Noter bildirimiyle başlayan üç aylık süre korunurken, her hâlde satış tarihinden başlayan üst süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Ancak TMK geçici 1/1 gereği, 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda değişiklikten önceki hüküm uygulanır. Bu nedenle önce satış tarihi belirlenmeden “bir yıl” kuralı otomatik uygulanmamalıdır.
Önalım hakkı sahibi satışın kendisine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde dava açmalıdır. Noter bildirimi yapılmamış olsa bile yeni dönemde satış tarihinden itibaren bir yıllık üst süre uygulanır. Süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re’sen dikkate alınır.
Önalım Hakkı Hangi Davayla Kullanılır?
TMK 734/1 değişmemiştir: önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Davanın konusu, payın önalım hakkı sahibi adına tescilidir. Yetkili mahkeme taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK m.12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.
Davacı, paydaş olduğunu, üçüncü kişiye satış yapıldığını, süre içinde dava açtığını ve önalım hakkını ortadan kaldıran bir durum bulunmadığını ortaya koymalıdır. Davalı ise satışın niteliği, süre, paydaşlık, feragat, fiilî taksim gibi savunmalar ileri sürebilir. 2026 sonrası davaların en kritik ekonomik aşaması rayiç bedelin belirlenmesi ve kesin sürede depo edilmesidir.
Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlarda Önalım Kullanılır mı?
7571 sayılı Kanunla TMK 733’te yapılan diğer önemli değişiklik, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışların da önalım hakkının kullanılamayacağı satışlar arasına eklenmesidir. Cebrî artırmayla satışlarda zaten önalım kullanılamıyordu; yeni düzenleme Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları da açıkça dışarıda bırakmıştır.
Bu değişiklik 25 Aralık 2025’ten önceki satışlara uygulanmaz. Geçici 1/1, eski satışlar yönünden önceki hükmün uygulanmaya devam edeceğini belirtir. Dolayısıyla satışın ihale türü kadar tarihi de kontrol edilmelidir.
Rayiç Bedel Tapu Satış Bedelinden Yüksek Çıkarsa Ne Olur?
Yeni sistemin doğal sonucu budur. Hâkimce belirlenen rayiç bedel tapuda yazılı satış bedelinden yüksekse, önalım hakkı sahibi tapudaki bedeli değil hâkimin belirlediği rayiç bedeli yatırır. Davacı bu tutarı kesin sürede yatırmazsa adına tescil kararı verilemez. Bu nedenle önalım davası açmadan önce taşınmazın güncel piyasa değeri ve finansman imkânı gerçekçi biçimde değerlendirilmelidir.
Rayiç Bedel Tapu Bedelinden Düşük Çıkarsa Ne Olur?
Kanun, esas alınacak tutarı hâkimce belirlenen rayiç bedel olarak tanımlar. Dolayısıyla bilirkişi incelemesi ve mahkeme değerlendirmesi sonunda rayiç bedel tapudaki satış bedelinden farklı çıkabilir. Taraflar rapora itirazlarını süresinde sunmalı ve emsal satışlarla değerleme yöntemini denetlemelidir.
Yargılama Sürerken Taşınmaz Değeri Değişirse
Kanunun “rayiç bedel hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir” cümlesi, değerleme zamanının gereksiz biçimde ileri tarihe bırakılmaması gerektiğini gösterir. Rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla belirleneceği ve sonraki ciddi değişimlerin nasıl ele alınacağı somut dosyanın usul aşamasına göre mahkemece değerlendirilir. Taraflar, değerleme raporunun güncelliğine ilişkin itirazlarını somut emsallerle sunmalıdır.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
TMK 733 ve 734 ülke genelinde uygulanır. Mersin’de hisseli taşınmaz, tarla, arsa, konut veya işyeri payının üçüncü kişiye satılması durumunda da 2026’daki yeni rayiç bedel ve süre kuralları geçerlidir. Taşınmazın Mersin’de bulunması hâlinde dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İstanbul Maslak/Sarıyer ve Mersin Akdeniz’deki fiziksel ofislerinden faaliyet yürütür. Türkiye genelindeki taşınmaz dosyaları İstanbul ve Mersin ofislerinden takip edilir. Önalım davası açılmadan önce tapu kaydı, satış tarihi, noter bildirimi, paydaş listesi, emsal değerler ve yeni bir yıllık üst süre birlikte kontrol edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Önalım bedeli artık tapudaki satış bedeli mi?
Hayır. 25 Aralık 2025’ten itibaren TMK 734/2 uyarınca hâkimin belirlediği rayiç bedel esastır.
Rayiç bedeli kim belirler?
Hâkim; uygulamada bilirkişi incelemesinden yararlanılır.
Bedel ne zaman yatırılır?
Hâkimin verdiği kesin süre içinde.
Süre kaçırılırsa ne olur?
Önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
Tapu giderleri de yatırılır mı?
Evet, alıcıya düşen tapu giderleri de yatırılır.
Para nemalandırılır mı?
Evet. Kanun bedelin nemalandırılmak üzere yatırılmasını ve kesinleşmede nemasıyla ödenmesini düzenler.
Eski davalara yeni rayiç kuralı uygulanır mı?
Evet. TMK Geçici m.1/2 gereği derdest davalara uygulanır.
Önalım süresi kaç yıl?
25 Aralık 2025 sonrası satışlarda noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıldır.
25 Aralık 2025 öncesi satışta bir yıl mı?
Hayır. TMK Geçici m.1/1 gereği eski satışlarda değişiklikten önceki süre hükmü uygulanır.
Devlet İhale Kanunu satışında önalım var mı?
Yeni TMK 733’e göre 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Dava kime karşı açılır?
Payı satın alan alıcıya karşı.
Görevli mahkeme hangisidir?
Kural olarak asliye hukuk mahkemesidir; kesin yetki taşınmazın bulunduğu yerdedir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Bu içerik 11 Eylül 2026 tarihinde 4721 sayılı TMK m.733, m.734 ve Geçici m.1 ile 7571 sayılı Kanun m.35-37 esas alınarak kontrol edilmiştir. 2026 Anayasa Mahkemesi ön inceleme metinleri ve güncel akademik değerlendirmeler de değişikliğin yürürlükteki metniyle karşılaştırılmıştır.
Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Resmî Dayanaklar
- 4721 sayılı TMK m.733.
- 4721 sayılı TMK m.734.
- 4721 sayılı TMK Geçici m.1.
- 7571 sayılı Kanun m.35, 36 ve 37.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
