Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi 2026 | İzale-i Şuyu Word

Taşınmaz ve pay bilgileri eksiksiz yazılır

İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm ve malik/pay bilgileri tapu kaydıyla aynı yazılır. Aynen taksim isteniyorsa bölünebilirlik; satış isteniyorsa bunun nedeni açıklanır. Arabuluculuk son tutanağı eklenir.

TMK m.698-699

TMK m.698 Paylaşma İstemini Nasıl Düzenler?

TMK m.698’e göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davasının temelini bu bireysel talep hakkı oluşturur. Davacı bütün paydaşların onayını almak zorunda değildir; ancak bütün paydaşların davada taraf olarak yer alması gerekir.

Paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en çok on yıllık süre için sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmenin resmî şekle bağlı olması ve tapu kütüğüne şerh verilebilmesi de aynı maddede düzenlenir. Dava açmadan önce tapu kaydında böyle bir şerh veya ortaklığı sürdürme anlaşması bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma İstenemez

TMK m.698 son cümlesi, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını düzenler. Bu hüküm ortaklığın hiçbir zaman giderilemeyeceği anlamına gelmez; ancak paylaşma talebinin somut anda diğer paydaşlar üzerinde dürüstlük kuralıyla bağdaşmayan ağır sonuç doğurup doğurmadığı değerlendirilir. Uygun olmayan zaman itirazı genel ve soyut bırakılmamalı; hangi geçici koşulun paylaşmayı o anda sakıncalı hâle getirdiği somutlaştırılmalıdır.

Taşınmazın değerinin geçici olarak düşmüş olması, devam eden idari süreç veya diğer özel durumlar ileri sürülebilir; fakat mahkemenin değerlendirmesi dosyadaki gerçek koşullara dayanır. “Şimdi satmak istemiyorum” şeklindeki kişisel tercih tek başına kanundaki uygun olmayan zaman ölçütünü karşılamaz.

TMK m.699: Aynen Bölüşme mi Satış mı?

TMK m.699, paylaşmanın malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirileceğini düzenler. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verebilir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılabilir.

Aynen taksim hukuken ve fiilen mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir. Taşınmazda imar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü, bağımsız bölüm niteliği, tarımsal arazi sınırlamaları ve fiili bölünebilirlik bilirkişi ve ilgili kurum kayıtlarıyla incelenir. Dilekçede “öncelikle aynen taksim, mümkün değilse satış” şeklinde terditli talep kurulması çoğu dosyada inceleme sırasını doğru yansıtır.

Satış Yalnız Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?

TMK m.699, satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesini bütün paydaşların rızasına bağlar. Bu nedenle tek bir paydaşın talebiyle satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması yönünde karar verilmez. Tüm paydaşların bu yönteme açık rızası bulunmalıdır.

Paydaşlar arasında satış talep ediliyorsa her paydaşın beyanı dosyaya geçirilmelidir. Rıza yoksa satış genel satış usulüne göre yürütülür. Dilekçede bütün paydaşların kabulü bulunmadan “yalnız hissedarlar arasında satış” kesin talep gibi yazılmamalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bütün Paydaşlar Neden Taraf Olmalıdır?

Verilecek karar malın tamamındaki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdireceği için bütün paydaşların hukuki alanını etkiler. Tapu maliklerinin, ölmüş paydaş varsa mirasçılarının ve elbirliği mülkiyeti söz konusuysa ilgili hak sahiplerinin taraf teşkili tamamlanmalıdır. Eksik tarafla yargılama yürütülmesi kararın infazını ve usulü sakatlar.

Dava açılmadan önce güncel tapu kaydı alınmalı; paydaş ölmüşse mirasçılık belgesi temin edilmelidir. Tapuda pay devri dava sırasında gerçekleşirse yeni malik yönünden usul işlemleri ayrıca yürütülür. Dilekçedeki pay oranları eski tapu kaydından kopyalanmamalı, başvuru tarihine yakın güncel kayıt kullanılmalıdır.

Elbirliği Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi

Miras ortaklığında tereke malları kural olarak elbirliği mülkiyetine tabidir. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanmıyorsa miras konusu taşınmaz veya diğer mal bakımından paylaşma ve ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Mirasçılık belgesindeki mirasçı listesi ile tapu kaydı karşılaştırılmalıdır.

Miras ortaklığında dava açarken yalnız tapuda görünen murisin adı yeterli değildir. Mirasçıların tamamı belirlenmeli, ölen mirasçı varsa onun mirasçıları da taraf zincirine eklenmelidir. Veraset ilamı, nüfus kayıtları ve tapu bilgileri aynı kişi zincirini göstermelidir.

Dava Şartı Arabuluculuk Zorunludur

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Adalet Bakanlığı da ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarını bu zorunlu arabuluculuk kapsamı içinde açıkça saymaktadır.

Arabuluculuk başvurusunda uyuşmazlığa konu mal açık biçimde belirlenmelidir. Taşınmaz için il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm; paydaşların kimlikleri ve pay bilgileri mümkün olduğunca doğru yazılmalıdır. Anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.

Arabuluculukta Anlaşma Sağlanırsa Tapu İşlemi Nasıl Güvenceye Alınır?

Taşınmazın aynına ilişkin arabuluculuk anlaşma belgesinin tapuda sonuç doğurabilmesi bakımından 6325 sayılı Kanundaki özel icra edilebilirlik ve tapu siciline ilişkin koşullar uygulanır. Tarafların paylaşma biçimi, bedel, hangi taşınmazın kime kalacağı ve devir yükümlülükleri belirsiz bırakılmamalıdır.

Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi veya başka sınırlı ayni haklar anlaşma öncesinde tapudan kontrol edilmelidir. Arabuluculuk anlaşması üçüncü kişilerin mevcut ayni haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir

HMK m.4/1-b, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Dava konusunun değeri bu görevi değiştirmez. Dilekçenin üst başlığında bu nedenle görevli sulh hukuk mahkemesi gösterilmelidir.

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK m.12’deki kesin yetki kuralı ayrıca önemlidir. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerinde ise yetki ve birlikte dava koşulları somut mal listesine göre kontrol edilmelidir.

Aynen Taksim İncelemesinde Hangi Belgeler Gerekir?

Tapu kaydı, kadastro çapı, imar durumu, parsel geometrisi, yüzölçümü, yapılar, bağımsız bölüm durumu ve ilgili özel kanunlardaki bölünme sınırları incelenir. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak aynen paylaşmanın hukuken ve teknik olarak mümkün olup olmadığını belirler.

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve ilgili tarımsal arazi düzenlemeleri ayrıca kontrol edilmelidir. İmar parselinde belediyeden alınan güncel imar bilgisi kullanılmalıdır. “Parsel büyük, ikiye bölünür” şeklindeki gözleme dayalı varsayım yeterli değildir.

Üzerinde Bina Bulunan Taşınmazda Ne Olur?

Paylı taşınmaz üzerindeki yapıların kime ait olduğu, muhdesat iddiası bulunup bulunmadığı ve yapının değeri satış bedelinin dağılımını etkileyebilir. Paydaşlardan biri yapının kendisine ait olduğunu ileri sürüyorsa bu iddianın hukuki niteliği ve gerektiğinde ayrı uyuşmazlık konusu olup olmadığı değerlendirilir.

Keşifte arsa ve yapı unsurları ayrı tespit edilmeli; satış değeri hesaplanırken tapu ve fiili durum arasındaki farklılıklar gösterilmelidir. Ruhsatsız yapı bulunması hâlinde bu durum değerleme ve satış şartları bakımından ilgili belediye kayıtlarıyla birlikte ele alınır.

Kira Geliri veya Kullanım Tazminatı Bu Davada Otomatik Çözülür mü?

Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. Geçmiş kira gelirlerinin paylaşımı, ecrimisil veya kullanım tazminatı gibi parasal uyuşmazlıkların her biri ayrı talep ve hukuki sebep gerektirebilir. Dilekçede bu alacaklar ortaklığın giderilmesinin otomatik ekiymiş gibi yazılmamalıdır.

Taşınmaz kiradaysa kira sözleşmesi, kira gelirinin kime ödendiği ve satışın kira ilişkisine etkisi ayrıca değerlendirilir. Satış kararı mevcut kira sözleşmesini tek başına geçmişe etkili biçimde ortadan kaldırmaz.

İpotek, Haciz ve Şerhler Satışı Engeller mi?

Taşınmaz üzerindeki takyidatlar güncel tapu kaydından çıkarılmalıdır. İpotek veya haczin varlığı ortaklığın giderilmesi talebini her durumda ortadan kaldırmaz; ancak satış ve bedelin dağıtımı aşamasında hak sahiplerinin durumu önem taşır. Hangi takyidatın satışla birlikte nasıl işlem göreceği ilgili icra ve tapu kurallarına göre değerlendirilir.

Dava dilekçesindeki tapu kaydı yalnız malik sütunundan ibaret olmamalı; beyanlar, şerhler, irtifaklar ve rehinler bölümü de kontrol edilmelidir.

Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılır?

Satış sonucu elde edilen bedel, satış ve yargılama giderleri ile üçüncü kişilerin hakları dikkate alındıktan sonra hak sahipliği ve pay oranlarına göre dağıtılır. Tapudaki pay oranları temel başlangıç noktasıdır. Muhdesat veya ayrı mülkiyet iddiası gibi özel durumlar varsa bunların kesinleşen hukuki sonucu dağıtımı etkileyebilir.

Dilekçede pay oranlarının doğru yazılması bu nedenle kritiktir. Yüzde, kesir ve miras paylarının birbiriyle tutarlı olduğundan emin olunmalıdır.

Dava Açılmadan Önce Kontrol Listesi

• Güncel tapu kaydı ve bütün takyidatlar.
• Tüm paydaşların adları, T.C. kimlik veya tüzel kişi bilgileri ve adresleri.
• Ölen paydaş varsa güncel mirasçılık belgesi.
• Taşınmazın ada, parsel, yüzölçümü ve bağımsız bölüm bilgisi.
• Paylaşmayı sınırlandıran sözleşme veya tapu şerhi bulunup bulunmadığı.
• İmar ve aynen taksim imkânı.
• Arabuluculuk başvuru ve son tutanak bilgileri.
• Taşınmaz üzerindeki yapı, kira ve muhdesat durumu.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

• Arabuluculuk tamamlanmadan dava açmak.
• Paydaşlardan birini davaya dahil etmemek.
• Eski tapu kaydındaki pay oranlarını kullanmak.
• Aynen taksimin teknik ve hukuki mümkünlüğünü incelemeden doğrudan satış istemek.
• Bütün paydaşların rızası yokken yalnız paydaşlar arasında satış talep etmek.
• Tapudaki ipotek, haciz ve irtifakları kontrol etmemek.
• Ortaklığın giderilmesi ile ecrimisil veya kira alacağını aynı talep sanmak.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

TMK m.698-699, HMK m.4 ve 6325 sayılı Kanun m.18/B Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de ortaklığın giderilmesi dosyalarında da arabuluculuk son tutanağı, güncel tapu, imar durumu ve bütün paydaşların taraf teşkili aynı şekilde aranır.

Mersin’de tarım arazileri, sahil bölgelerindeki imar parselleri ve çok paydaşlı miras taşınmazlarında aynen taksim imkânı taşınmazın niteliğine göre değişir. Bu nedenle Mut, Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur veya merkez ilçelerdeki taşınmazlar için ilgili belediye ve kadastro verileri dosyaya özel alınmalıdır.

İlgili İçerikler

Paydaşın ağır yükümlülük ihlali nedeniyle ortaklıktan çıkarılması için TMK m.696 paydaşlıktan çıkarma dilekçesi, tapu kaydının hukuka aykırı olması hâlinde TMK m.1025 tapu iptal ve tescil dilekçesi ve genel miras işlemleri için yurt dışından miras işlemleri rehberi incelenebilir.

SSS