OSB Sanayi Parselinde Tapuda Bağımsız Bölüm Oluşturulabilir mi? | Yönetmelik m.63/5
Kısa ve net cevap: Hayır. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/5 uyarınca sanayi parsellerindeki tesislerin tapu kaydında bağımsız bölüm oluşturulamaz. Bu yasak, fabrikanın birden fazla kiracı tarafından fiilen kullanılmasına engel değildir; aynı fıkra katılımcının tesisini üretim amacıyla bir veya birden fazla kiracıya kiralayabileceğini de açıkça düzenler. Ancak fiili kullanım alanlarının duvar, kroki veya kira sözleşmesiyle ayrılması, Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında tapuda ayrı bağımsız bölüm meydana getirmez. Her kiracının kullandığı bölüm aynı sanayi parseli ve tesis bütününün parçası olarak kalır.
Bağımsız bölüm yasağının hukuki dayanağı
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/5, OSB sanayi parsellerinin kiralanmasına ilişkin özel bir düzenleme içerir. Hüküm bir taraftan tesisin bir veya birden fazla kiracıya üretim amacıyla kiralanabilmesine izin verirken, diğer taraftan sanayi parsellerindeki tesislerin tapu kaydında bağımsız bölüm oluşturamayacağını kesin biçimde belirtir. Bu iki kural birlikte okunmalıdır.
Dolayısıyla mevzuat, ekonomik ve fiili kullanım bakımından bir fabrikanın farklı üreticilerce paylaşılmasını kabul eder; fakat sanayi parselinin tapusal bütünlüğünün ayrı bağımsız bölümlere parçalanmasına izin vermez. Bu sistem OSB parsellerinin tahsis amacı, sanayi planlaması ve teknik altyapı bütünlüğünün korunmasıyla bağlantılıdır.
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18 de OSB’de tahsis veya satışı yapılan arsaların tahsis amacı dışında kullanılamayacağını düzenler. Arsa tahsisinden tapu devrine kadar süreç, sıradan bir ticari arsa satışı mantığıyla değil OSB’nin yatırım ve üretim amacıyla yürütülür. Bağımsız bölüm yasağı bu özel statünün taşınmaz hukukundaki sonuçlarından biridir.
OSB’de neden tapuda bağımsız bölüm kurulamaz?
OSB sanayi parseli, üzerinde belirli sanayi yatırımının gerçekleştirilmesi için tahsis edilen planlı bir üretim alanıdır. Parselin büyüklüğü, yapılaşma koşulları, altyapı kapasitesi, yol bağlantıları, yangın güvenliği ve çevresel etkiler bu bütünlük üzerinden değerlendirilir. Fabrika binasının tapuda onlarca bağımsız bölüme çevrilmesi, OSB’nin parsel ve katılımcı sistemini fiilen farklı bir gayrimenkul rejimine dönüştürürdü.
Bağımsız bölüm oluşturulması hâlinde her bir bölüm ayrı mülkiyet, satış, ipotek ve devir işlemine konu olabilirdi. Yönetmelik bu sonucu önleyerek sanayi parselinin hukuki bütünlüğünü korur. OSB’ye katılımcı olarak kabul edilen kişi veya şirket ile parsel arasındaki bağ devam eder; kiracılar ise kullanım hakkını kira sözleşmesinden alır.
Bu yasak aynı zamanda tahsis sürecinin spekülatif gayrimenkul geliştirme faaliyetine dönüşmesini önler. OSB arsaları sanayi üretimi amacıyla tahsis edilir. Fabrika yapıldıktan sonra binanın ofis veya küçük ticari bağımsız bölümlere ayrılıp ayrı ayrı satılması, tahsis sisteminin amacını zedeler. Yönetmelik m.63/5 bu noktada açık bir tapu sınırı koyar.
Çoklu kiralama ile bağımsız bölüm arasındaki fark
Bir fabrikanın birden fazla kiracıya verilmesi kullanım hakkı doğurur; bağımsız bölüm kurulması ise ayni hak ve tapu statüsü doğurur. Kiracı, sözleşmede kendisine ayrılan üretim alanını kullanır fakat o alanın maliki olmaz. Tapuda ayrı sayfa veya bağımsız bölüm numarası açılmaz.
OSB’de bir fabrikanın birden fazla kiracıya kiralanması başlıklı yazıda açıklandığı üzere Yönetmelik çoklu kiralamaya izin verir. Kiralanacak bölüm büyüklüğü ve kiracı sayısı OSB’nin teknik altyapısı dikkate alınarak müteşebbis heyet veya genel kurul kararlarıyla belirlenebilir. Bu nedenle birden fazla kiracı mümkündür; ancak her kullanım OSB onayına ve teknik sınırlara tabidir.
Örneğin 10.000 metrekare kapalı alanlı bir fabrikanın 4.000 metrekarelik kısmı A şirketine, 3.000 metrekarelik kısmı B şirketine ve kalan üretim alanı C şirketine kiralanabilir. Sözleşmelerde alanlar krokiyle gösterilebilir. Buna rağmen A, B ve C için üç ayrı tapu bağımsız bölümü oluşturulamaz. Taşınmaz tapuda tek sanayi parseli ve tesis bütünlüğünü korur.
Fabrika fiziken bölünebilir mi?
Mevzuatın tapuda bağımsız bölüm yasağı, tesis içinde hiçbir fiziksel bölümleme yapılamayacağı anlamına gelmez. Üretim güvenliği, farklı kiracıların faaliyetlerinin ayrılması veya yangın bölmeleri nedeniyle duvar, panel, kapı, kontrollü giriş veya başka mimari düzenlemeler yapılabilir. Ancak bu müdahaleler yapı ruhsatı, imar mevzuatı, yangın mevzuatı ve OSB teknik şartlarına uygun olmalıdır.
Taşıyıcı sisteme müdahale, kullanım amacını değiştiren tadilat, asma kat, ilave kat, yeni bağımsız giriş, yangın kaçış düzeni veya tesisat değişikliği izin gerektiriyorsa gerekli proje ve ruhsat süreçleri tamamlanmadan uygulama yapılmamalıdır. “Tapuda bölüm kurmuyoruz, sadece içeriyi ayırıyoruz” gerekçesi ruhsatsız tadilat hakkı vermez.
Fiziki bölümleme, ortak altyapı bakımından da planlanmalıdır. Elektrik panoları, alt sayaçlar, doğalgaz hatları, proses suyu, atıksu, yangın suyu, sprinkler sistemi ve havalandırma gibi tesisatlar kiracılar arasında güvenli şekilde ayrılmalıdır. OSB’nin ana bağlantı ve kullanım kuralları değişmeden devam eder.
Tapu ve ayni hak bakımından sonuçlar
Bağımsız bölüm oluşturulamadığı için kiracının kullandığı alan ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmaz. Kiracı, kira sözleşmesinden doğan şahsi kullanım hakkına sahiptir. Kullandığı alanı bağımsız taşınmaz gibi satamaz, ayrı tapu tescili isteyemez veya malik sıfatıyla devredemez.
Kira hakkının tapuya şerhi, bağımsız bölüm oluşturulmasıyla aynı değildir. Şerh şartları ve etkileri Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve tapu mevzuatı çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Bir kira ilişkisinin tapuya şerh edilmesi, kiralanan fabrika bölümünü bağımsız taşınmaza dönüştürmez.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı rejiminin uygulanabilirliğini değerlendirirken OSB Uygulama Yönetmeliğinin özel hükmü esas alınır. Genel taşınmaz mevzuatında belirli yapılarda bağımsız bölüm kurulabilmesi, OSB sanayi parselindeki özel yasağı ortadan kaldırmaz.
Parsel devri ile fabrikanın bir bölümünü satmak aynı şey değildir
OSB parselinin devri, Yönetmelikte ayrıca düzenlenen bir işlemdir. Katılımcının parsel üzerindeki hakkının veya tapulu taşınmazın başka bir yatırımcıya devri belirli koşullara ve OSB onayına tabidir. OSB parseli başkasına devredilebilir mi? başlıklı rehberde devir şartları ayrıntılı olarak incelenmiştir.
Buna karşılık fabrikanın yalnız bir katını veya bölümünü ayrı tapu gibi satmak m.63/5’teki bağımsız bölüm yasağıyla bağdaşmaz. Katılımcı, “parseli devretmiyorum, binanın yüzde 30’unu satıyorum” şeklinde tapuda yeni bağımsız mülkiyet oluşturamaz. Ekonomik ortaklık, şirket hissesi devri veya kullanım hakkı sözleşmeleri ise farklı hukuki işlemlerdir ve her biri kendi mevzuatına göre incelenir.
Şirket hissesi devri yoluyla katılımcı şirketin ortaklık yapısının değişmesi de taşınmazın bağımsız bölüme ayrılması değildir. Ancak OSB mevzuatında ortaklık yapısı, hakim ortak veya tahsis şartları bakımından bildirim/onay yükümlülüğü bulunuyorsa bunlara uyulmalıdır.
İpotek ve finansman bakımından sonuçlar
Tapuda bağımsız bölüm bulunmadığından finansman işlemleri de parsel ve mevcut tapu kaydı üzerinden değerlendirilir. Kiracının kullandığı fiziksel alanın ayrı tapusu olmadığı için bu alan tek başına bağımsız taşınmaz ipoteğine konu edilemez. Malik, taşınmaz üzerindeki ayni hakkı çerçevesinde ipotek işlemi yapabilir; OSB mevzuatındaki tahsis, geri alım ve devir kısıtları ayrıca dikkate alınır.
Finansal kiralama işlemleri OSB mevzuatında özel olarak düzenlenmiştir. 4562 sayılı Kanun Ek Madde 1 ve Yönetmelik m.63/7, OSB taşınmazlarının finansal kiralamaya konu edilmesi için ayrı kurallar getirir. Bu işlem klasik kiralama ve bağımsız bölüm oluşturulmasından farklıdır. Finansal kiralama yoluyla da m.63/5’teki sanayi parseli bütünlüğü göz ardı edilemez.
Yatırım finansmanı sözleşmesi hazırlanırken bankanın veya finansal kiralama şirketinin teminat talebi ile OSB tapu statüsü baştan uyumlaştırılmalıdır. Genel gayrimenkul finansmanı şablonları OSB parsellerinde her zaman doğrudan uygulanamaz.
Kira sözleşmesinde kiralanan alan nasıl tanımlanmalı?
Tapuda bağımsız bölüm bulunmadığı için kira sözleşmesinde alanın açık ve tereddütsüz tanımlanması özel önem taşır. Parsel numarası, bina adı, kat veya bölüm, yaklaşık/net metrekare, giriş noktaları ve sınırlar sözleşme eki krokide gösterilmelidir. Ortak alanlar ve münhasır kullanım alanları birbirinden ayrılmalıdır.
Elektrik, su, doğalgaz, atıksu, yangın sistemi, yükleme sahası, otopark, yemekhane, güvenlik ve diğer ortak hizmetlerin paylaşımı ayrıca yazılmalıdır. Sözleşmedeki alan tarifinin OSB’ye sunulan kiralama başvurusu ve teknik bilgi formuyla aynı olması gerekir. OSB başka bir alan için onay verirken tarafların fiilen farklı bir bölümü kullandırması mevzuat sorunu yaratır.
Kira sözleşmesinde kiracının kullandığı bölümün “bağımsız bölüm” olarak adlandırılması da teknik olarak sakıncalıdır. Tapusal bağımsız bölüm izlenimi veren ifade yerine “kiralanan bölüm”, “üretim alanı” veya “kullanım alanı” gibi hukuki statüyü doğru yansıtan tanımlar kullanılmalıdır.
Uygulamada dikkat edilmesi gerekenler
İlk olarak güncel tapu kaydı ve OSB parsel bilgileri incelenmelidir. Tesisin sanayi parselinde mi, hizmet destek alanında mı bulunduğu belirlenmelidir. İkinci olarak çoklu kiralama planlanıyorsa OSB’nin bölüm büyüklüğü ve kiracı sayısına ilişkin müteşebbis heyet veya genel kurul kararları istenmelidir.
Üçüncü olarak planlanan fiziksel bölme için mimari ve yangın projeleri kontrol edilmelidir. Ruhsat veya proje tadilatı gerekiyorsa kiralama öncesinde süreç planlanmalıdır. Dördüncü olarak her kiracı için Yönetmelik m.63/2’deki belgeler ayrı hazırlanmalı ve OSB yönetim kurulu onayı alınmalıdır.
Beşinci olarak tapuda bağımsız bölüm bulunmadığı gerçeği tüm ticari belgelerde korunmalıdır. Satış vaadi, ön ödemeli satış, ayrı tapu vaadi veya bölüm mülkiyeti gibi ifadeler kullanılmadan önce işlemin m.63/5 yasağıyla uyumu mutlaka incelenmelidir. Bir kullanım hakkını mülkiyet hakkı gibi pazarlamak sonradan ciddi sözleşme ve tazminat uyuşmazlıkları doğurur.
Son olarak, onaysız üçüncü kişi kullanımı yapılmamalıdır. OSB yönetim kurulu onayı alınmadan kullanım başlatılırsa Yönetmelik m.63/3 uyarınca elektrik, su ve doğalgaz dâhil hizmet verilmez.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Temel dayanak 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18 ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’tür. Güncel mevzuat için T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Kanunlar, T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yönetmelikler ve 5 Eylül 2024 tarihli Resmî Gazete kaynakları esas alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. OSB fabrikasını iki ayrı tapuya bölebilir miyim?
Sanayi parselindeki tesiste Yönetmelik m.63/5 gereği tapuda bağımsız bölüm oluşturulamaz.
2. Fabrika iki kiracıya verilebilir mi?
Evet. Çoklu kiralama mümkündür; ancak OSB onayı, bölüm büyüklüğü ve teknik altyapı şartları uygulanır.
3. Fiziksel olarak duvar çekmek bağımsız bölüm oluşturur mu?
Hayır. Fiziksel kullanım ayrımı tapusal bağımsız bölüm değildir; ayrıca tadilatın ruhsat ve yangın mevzuatına uygun olması gerekir.
4. Kiracı kullandığı bölümü satabilir mi?
Hayır. Kiracı mülkiyet değil sözleşmesel kullanım hakkına sahiptir.
5. Kira hakkının tapuya şerhi bağımsız bölüm yaratır mı?
Hayır. Şerh, kiralanan alanı ayrı taşınmaz hâline getirmez.
6. Bir katı ayrı ipotek edebilir miyim?
Ayrı tapusal bağımsız bölüm yoksa fiziksel kat tek başına bağımsız taşınmaz ipoteğinin konusu olmaz.
7. Hizmet destek alanında da aynı yasak var mı?
m.63/5’teki bağımsız bölüm yasağı sanayi parsellerindeki tesislere ilişkin açık hükümdür; taşınmazın alan türü tapu ve OSB planlarından belirlenmelidir.
8. Çoklu kiralamada her kiracının ayrı sözleşmesi olmalı mı?
Alan, faaliyet ve sorumlulukların netliği açısından ayrı sözleşme ve ayrı OSB başvuru dosyası hazırlanması gerekir.
9. OSB parselinin tamamı devredilebilir mi?
Devir Yönetmelikte ayrıca düzenlenir ve şartları sağlandığında mümkündür; bu işlem bağımsız bölüm satışından farklıdır.
10. Tapuda bağımsız bölüm yasağı sözleşmeyle kaldırılabilir mi?
Hayır. Yönetmelik hükmü tarafların özel sözleşmesiyle bertaraf edilemez.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir.
Mersin ofis ve harita
OSB taşınmazı, kiralama ve devir uyuşmazlıkları için Mersin ofis konumu ve harita bilgileri iletişim sayfasındadır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
