Satın Alma Öncesi Konut İnceleme Raporu Hatalıysa Kimin Sorumluluğu Var?
Ev satın almadan önce ücretle alınan teknik inceleme raporu, kararlaştırılan kontrolü gereği gibi içermiyorsa raporu hazırlayan sağlayıcının sorumluluğu gündeme gelir. Önce raporun hangi soruları yanıtlamak için sipariş edildiği belirlenir. İncelenebilir bir tesisat sorununu atlamak, erişilemeyen alanı belirtmemek ve hiç yapılmamış ölçümü yapılmış göstermek farklı ihlallerdir. Konutta sonradan bir sorun çıkması, tek başına inceleme şirketinin evdeki bütün kusurlardan sorumlu olduğu anlamına gelmez.
Temel dayanaklar, tüketici işleminde 6502 sayılı Kanun m.13–16 ile sözleşmeye aykırılık bakımından TBK 112 ve ilgili sözleşme hükümleridir. Teknik rapor hizmetinin niteliğine göre eser veya vekâlet hükümleri de değerlendirilir. Bu yazı, alıcının ayrıca satın aldığı özel konut incelemesini ele alır. Bankanın kredi değerlemesi, 6306 kapsamında riskli yapı tespiti ve satıcının ayıplı konut sorumluluğu ayrı ilişkiler olarak ele alınmalıdır.
Raporun adı değil, siparişin kapsamı belirleyicidir
“Ev ekspertizi”, “konut kontrolü” veya “teknik danışmanlık” adları tek başına standart ve sınırsız inceleme borcu yaratmaz. Teklif, kontrol listesi, reklam ve tarafların yazışmaları birlikte okunur. Görünen imalatın kontrolü, belirli ölçümler, proje karşılaştırması ve ayrıntılı taşıyıcı sistem incelemesi farklı hizmetlerdir. Müşterinin hangi incelemeyi istediği ile sağlayıcının hangi işlemi kabul ettiği açık olmalıdır. Rapor sonunda yazılan sınırlamalar, baştan vaat edilen temel incelemeyi sonradan bütünüyle kaldırmak için kullanılamaz.
Aynı paket içinde elektrik, su tesisatı, yalıtım, doğrama ve ortak alan gibi farklı başlıklar bulunabilir. Her başlıkta neyin incelendiği ve hangi sonucun verildiği açıklanmalıdır. “Kontrol edildi” işareti, kapsamı belli değilse denetimi güçleştirir. Ölçüm yapılmışsa hangi noktada ve hangi koşulda yapıldığı önem taşır. Sağlayıcının yalnız satıcının sözünü aktarmasıyla kendi teknik gözlemi aynı veri değildir. Rapor, kaynakları ayırarak okuyucunun sonucun dayanağını anlamasına imkân vermelidir.
Tüketici belirli bir şüpheyi özellikle bildirmişse bu talep dosyaya eklenir. Önceki su izi, sürekli atan elektrik koruması veya değiştirilen bir bölüm hakkında sorulan soru, genel kontrol listesinden daha somut görev oluşturabilir. Uzmanın bu talebe verdiği cevap ve önerdiği ek inceleme kaydedilir. Müşterinin açıkça reddettiği ek çalışma ile hiç önerilmeyen gerekli inceleme aynı değildir. Sonraki zarar değerlendirmesinde bu ayrım önem taşır.
Görsel inceleme, değerleme ve riskli yapı tespiti
Banka değerlemesinin amacı ve kapsamı, alıcının ayrıca yaptırdığı ayrıntılı teknik kontrolle özdeş değildir. Konutun krediye uygun bulunması bütün tesisat ve imalatın kusursuzluğunu garanti etmez. Kredi çıkmadığında ekspertiz ücretinin durumu farklı ödeme ilişkisini açıklar. Yeni başvuruda banka raporu için alınan ücret ile bağımsız teknik hizmet bedeli ayrı gösterilmelidir. İki raporun farklı sonuç vermesi, farklı inceleme amaçları açıklanmadan hata kanıtı sayılmaz.
6306 sayılı Kanun m.3 kapsamındaki riskli yapı tespiti, özel usule ve yetkili kuruluş düzenine bağlıdır. Alım öncesi gözle kontrol raporu bu işlemin yerine geçmez. Bakanlığın resmî açıklaması, yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin lisanslandırılan kuruluşlara başvuru çerçevesini belirtir. Genel kontrol raporundaki “gözle sorun görülmedi” ifadesinden deprem güvenliği hakkında sınırsız sonuç çıkarılamaz.
Sağlayıcı kendisini mühendis veya mimar olarak tanıtıyorsa 3458 sayılı Kanun m.1’deki mesleki unvan ve yetki çerçevesi dikkate alınır. Raporu kimlerin hazırladığı, imzaladığı ve hangi uzmanlıkla inceleme yaptığı belirlenmelidir. Şirketin ticari unvanında “teknik” yazması, her özel incelemeyi yapma yetkisini kendiliğinden kanıtlamaz. Buna karşılık her özel kontrol için aynı tek tip lisansın zorunlu olduğu da varsayılmamalıdır. Somut faaliyetin gerektirdiği yetki araştırılır.
İncelenen evin kimliği doğru mu?
Adres, blok, kat, bağımsız bölüm ve mümkün olan diğer tanıtıcı bilgiler raporla eşleştirilmelidir. Aynı sitedeki başka daireye ait fotoğraf veya ölçümün kullanılması temel güvenilirlik sorunudur. Satıcının ilandaki kapı numarasıyla tapu veya yerindeki numara farklıysa fark açıklanır. Kontrolün hangi tarihte yapıldığı ve raporun hangi tarihte teslim edildiği ayrıca gösterilir. Tarihlerin farklı olması her zaman hata değildir; raporun hangi durum anını değerlendirdiğinin anlaşılması gerekir.
İnceleme sırasında ev boş, eşyalı veya tadilatta olabilir. Bu durum erişilebilen alanları ve yapılabilen kontrolleri etkiler. Dolabın arkasının görülmemesiyle bütün duvarın hiç incelenmemesi aynı değildir. Sağlayıcı erişim engelini açıklamış mı, yeniden ziyaret önermiş mi ve tüketici buna ne cevap vermiştir? Bu bilgiler raporun gerçek kapsamını belirler. Sonradan kaldırılan eşyanın arkasında görülen her sorunu ilk raporda kesinlikle fark edilebilir kabul etmek doğru değildir.
İncelenemeyen alan raporda nasıl gösterilmeli?
Bir sistem çalıştırılamamışsa “çalışıyor” sonucu yerine kontrolün yapılamadığı açık gösterilmelidir. Kapalı vana, kesik elektrik veya erişim izni bulunmaması ölçüm sonucuyla aynı bilgi değildir. Tüketiciye raporun eksik bölümünün alım kararına etkisi açıklanmalıdır. İnceleme yapılamamasının kime veya hangi duruma bağlı olduğu kaydedilir. Müşterinin bilgisi dışında kalan sınırlama, raporun bütün kalemleri doğrulanmış gibi anlaşılmasına yol açıyorsa sözleşmeye uygunluk bakımından önem taşır.
Satıcının numune almaya veya kapalı bölümü açmaya izin vermemesi, inceleme şirketine izinsiz müdahale yetkisi sağlamaz. Aynı zamanda bu engel, yapılmamış testi yapılmış göstermeyi haklı kılmaz. Teknik olarak hangi sonucun verilemediği açık yazılmalıdır. Alıcı da satıcının izin vermediği işlemin yapılmadığını biliyorsa bunu başvurusunda gizlememelidir. Teknik rapor sözleşmesi, başkasının mülkiyet veya kullanım hakkına müdahale serbestisi yaratmaz.
Mesleki özen ve sonradan çıkan kusur
Hukuki incelemenin sorusu yalnız “evde kusur var mı” değildir. Sözleşmedeki yöntem ve inceleme koşullarıyla bu kusurun fark edilmesi veya hakkında uyarı yapılması gerekir miydi? Eser niteliğindeki edimde TBK 471, vekâlet niteliğindeki hizmette TBK 506 mesleki özen bakımından değerlendirilir. Nitelendirme tarafların kullandığı başlıkla otomatik belirlenmez. Raporun hazırlanması, teknik danışmanlık ve belirli sonuç tesliminin ilişkideki ağırlığı incelenir.
Sorun incelemeden sonra doğmuşsa raporun verildiği tarihteki durumla karıştırılmamalıdır. Sonraki tadilat, kullanım veya dış etkenler teknik değerlendirmeye dahil edilir. Önceden var olan ve belirti veren sorunla sonradan oluşan arıza aynı sonuç doğurmaz. Fotoğrafların çekim zamanı, satıcının önceki onarım kayıtları ve teslim tutanağı bu ayrımı aydınlatabilir. Başvuruda kusurun ne zaman var olduğuna ilişkin kesin bilgi ile teknik değerlendirmeyle araştırılacak husus ayrılmalıdır.
Raporun bir bölümünde uyarı bulunurken özetinde “sorunsuz” yazıyorsa metnin bütünlüğü değerlendirilir. Tüketicinin yalnız ilk sayfayı okuyup açık ve anlaşılır önemli uyarıları yok sayması ile uyarının belirsiz dipnota gizlenmesi farklıdır. Sağlayıcının sonuç cümlesi dayanak bulgularla tutarlı olmalıdır. Sonradan gönderilen düzeltmenin satın alma kararından önce mi sonra mı ulaştığı da önemlidir. Yeni raporun tarihi, önceki teslim tarihinin yerine geriye dönük yazılmamalıdır.
Hizmet bedeli iadesi ile evin onarım gideri
6502 m.15 çerçevesinde hizmetin yeniden görülmesi, uygun indirim veya sözleşmeden dönme gibi haklar değerlendirilir. Hatalı raporun ücretsiz düzeltilmesi bazı dosyalarda yeterli olabilir; ev satın alındıktan sonra yapılan düzeltme ise önceki kararın bütün sonuçlarını ortadan kaldırmayabilir. Hangi hakkın neden seçildiği açıklanmalıdır. Tüketici aynı hizmet için hem tam ücretin iadesini hem de eksiksiz yeniden ifayı çelişen biçimde talep etmemelidir. Ek zararlar ayrıca kurulabilir.
İnceleme şirketi evdeki yapım kusurunu bizzat oluşturmamış olabilir. Bu nedenle bütün onarım bedelini otomatik olarak rapor firmasına yüklemek yeterli gerekçe değildir. Rapor doğru olsaydı tüketicinin nasıl hareket edeceği ve hatalı incelemenin hangi ek zarara yol açtığı somutlaştırılır. Satıştan önce fiyat indirimi, onarım şartı veya satın almama kararına ilişkin kayıtlar önem taşır. Varsayımsal en yüksek pazarlık kazancı kesin zarar olarak yazılamaz.
Rapor ücretinin iadesi, yeniden inceleme masrafı, zorunlu ek gider veya başka zarar kalemi ayrı hesaplanmalıdır. Aynı kusur için satıcıdan ödeme alınmışsa bu ödeme açıklanır. Aynı zararın iki kez karşılanması istenemez. Öte yandan satıcının sorumluluğu bulunması, teknik hizmet sağlayıcısının kendi borcunu ihlal edip etmediği incelemesini ortadan kaldırmaz. Her kişinin hukuki sebebi ve nedensel katkısı ayrı gösterilmelidir; tüm taraflar belirsiz bir toplamın muhatabı yapılmamalıdır.
Alım kararında rapora güvenildiği nasıl gösterilir?
Raporun teslim tarihi ile kapora, satış sözleşmesi ve tapu işlemi tarihleri karşılaştırılır. Evin satın alınması tamamlandıktan sonra alınan raporun önceki alım kararını etkilediği söylenemez. Buna karşılık rapor belirli ödeme veya teslim aşamasından önce alınmışsa hangi karara esas olduğu açıklanır. Sağlayıcıya “bu sorunu bilmeden satış yapmayacağım” denilmişse yazışmanın bütünü korunur. Sonradan oluşturulan açıklama, işlem öncesindeki gerçek karar sürecinin yerine geçirilmemelidir.
Alıcı rapordaki uyarıyı bilmesine rağmen aynı şartlarla satın almışsa bu davranışın talebe etkisi incelenir. Uyarının anlaşılır olması, konuyu gerçekten kapsaması ve ne zaman ulaştığı önemlidir. Bir başlıkta yapılan genel uyarı, farklı bir ciddi kusurun gizlenmesini kendiliğinden açıklamaz. Tüketici de raporda açıkça belirtilen sorunu hiç söylenmemiş gibi anlatmamalıdır. Nedensellik değerlendirmesi gerçek belge sırasına dayanır; yalnız “rapora güvendim” ifadesiyle tamamlanmaz.
Satıcı ve emlak işletmesinin rolü
Raporu satıcı sipariş etmiş ve alıcıya hazır dosya olarak vermişse, alıcının rapor şirketiyle doğrudan sözleşme kurup kurmadığı ayrıca belirlenir. Bu durumda her talebin otomatik olarak tüketicinin kendi hizmet sözleşmesine dayandığı söylenemez. Raporun kimin için ve hangi kullanım amacıyla hazırlandığı önemlidir. Satıcının raporun kapsamını aşan pazarlama sözü de ayrı değerlendirilir. Rapor şirketinin sözüyle satıcının ek iddiası birbirine karıştırılmamalıdır.
Emlak işletmesinin belirli inceleme şirketini önermesi, her olayda raporun bütün hatalarından müteselsil sorumluluk doğurmaz. Bununla birlikte aralarında açıklanmış veya gizlenmiş ilişki, birlikte verilen taahhüt ve tüketiciyi yanıltan beyan varsa somut olarak incelenir. Kimden hangi hizmetin satın alındığı belgelerle gösterilir. Bir kişinin yalnız iletişim bilgisi paylaşması ile incelemeyi kendi paketinde satması farklıdır. Ödeme ve fatura zinciri bu ayrımın temel kayıtlarındandır.
Sorumluluk sınırı ve standart rapor şartları
Hizmetin teknik kapsamının dürüstçe sınırlandırılması ile bütün kusurlar için önceden sorumsuzluk yazılması aynı değildir. TBK 115 ağır kusurdan önceden sorumsuzluğu geçersiz kılar. Tüketici işlemindeki standart şartlar 6502 m.5 kapsamında denetlenir. “Tazminat yalnız rapor ücretidir” cümlesi sırf imzalandığı için her olayda sınırsız biçimde uygulanamaz. Şartın niteliği, müzakere, tüketici aleyhine dengesizlik ve emredici hükümler değerlendirilir.
Sağlayıcı sözleşmede belirli kapsamı açıkça kabul ettikten sonra rapora tek taraflı yeni dışlama eklemişse, bu kaydın sözleşmeyi değiştirip değiştirmediği incelenir. Tüketicinin raporu indirmesi her yeni şartı bilinçli kabul ettiği anlamına gelmez. Buna karşılık gerçekten önceden kararlaştırılmış sınırlı inceleme de sonradan sınırsız garantiye dönüştürülemez. Haksız şart değerlendirmesi, kapsam ve sorumsuzluk ayrımını tamamlar.
Deliller onarımdan önce korunmalı
Teklif, reklam, kontrol listesi, raporun bütün sürümleri, fotoğraflar, ödeme ve satın alma belgeleri birlikte saklanır. Sadece rapordaki sonuç sayfasını almak eklerdeki sınırlamaları veya ölçümleri görünmez kılabilir. Elektronik dosyanın gerçek gönderim tarihi ve göndereni korunur. Yazışmaların delil niteliği bakımından bağlam ve bütünlük önemlidir. Sağlayıcının eksikliği kabul ettiği düşünülen cümle, önceki sorularla birlikte değerlendirilmelidir.
Kusur onarım sırasında kaybolacaksa HMK 400 ve devamındaki delil tespiti koşulları değerlendirilir. Tespitte yalnız evin bugünkü kusuru değil, önceki inceleme koşullarında fark edilebilirliği hakkında teknik sorular da önem taşır. İnceleme şirketinin sorumluluğu bu ikinci bağ olmadan açıklanamaz. Güvenlik için gecikmeden yapılması gereken işlerde gerekli müdahale ile delil koruma birlikte planlanır; ispat amacıyla tehlikeli durumun sürdürülmesi istenmez.
İkinci uzman görüşünün ilk rapordan daha uzun olması tek başına ilkin hatalı olduğunu göstermez. İki hizmetin kapsamı, tarihleri ve kullanılan yöntemler karşılaştırılır. Yeni incelemede ilkinde erişilemeyen alan açılmışsa bu fark belirtilmelidir. Delil tespiti usulü, değişecek durumun yargısal kayda alınmasını açıklar. Özel rapor ile mahkemece görevlendirilen bilirkişi raporu aynı usul belgesi değildir; her biri kendi niteliğiyle değerlendirilir.
Bildirim, süre ve başvuru
Sağlayıcıya yapılan bildirimde rapor tarihi, tartışılan bölüm, sonradan bulunan durum ve istenen giderim açık yazılır. Yeniden inceleme teklifinin ücretsiz olup olmadığı ve önceki rapor hatasını nasıl ele aldığı belirlenir. Tüketiciye yalnız “evde sorun var” demek yerine sözleşmedeki hangi kontrolün eksik veya yanlış olduğu gösterilir. Yapılan kısmi iade ya da düzeltmenin kapsamı kaydedilir. İbra metninin yalnız ücret mi yoksa diğer zararları da mı kapsadığı ayrıca okunur.
Ayıplı hizmette 6502 m.16, ilgili sözleşme nitelendirmesinde diğer süre hükümleri değerlendirilir. Konut satışındaki beş yıllık ayıp süresi, özel teknik rapor hizmetine sırf konu ev olduğu için otomatik uygulanmaz. 2026 yılında 186.000 TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıkları hakem heyeti kapsamındadır. Eşit veya üstündeki taleplerde tüketici mahkemesi ve 6502 m.73/A değerlendirilir. Satıcıya ve rapor sağlayıcısına yönelen farklı taleplerin görev ve süreleri ayrıca kontrol edilir.
Sözlü ön sonuç ve ortak alanın sınırları
Yerinde verilen sözlü ön bilgi ile daha sonra teslim edilen yazılı sonuç farklıysa çelişki açıklanmalıdır. Uzman “kesin sonuç için ek inceleme gerekiyor” demiş olabilir; bu açıklama ile kesin güvence aynı değildir. Alıcı, yazılı raporun teslim edilmesini beklemeden işlem yapmışsa bunun hangi bilgiye dayanarak gerçekleştiği gösterilir. Sağlayıcının satış tamamlanmadan önce açıkça yanlış kesin sonuç vermesi de sonradan rapora çekince eklenerek kendiliğinden giderilmiş olmaz. Bildirimlerin gerçek sırası belirleyicidir.
Daire için verilen raporun ortak çatıyı, otoparkı veya binanın bütün tesisatını kapsayıp kapsamadığı tekliften anlaşılmalıdır. İnceleme şirketinin erişim izni olmadığı bölümler ayrıca belirtilir. Alıcının tek başına bütün ortak alan üzerinde sınırsız açma, sökme veya numune alma yetkisi bulunduğu varsayılmamalıdır. Tüketicinin istediği geniş inceleme, gerekli yetkilerin sağlanması ve uzmanlıkla birlikte planlanır. Kapsam dışı bırakılan bir ortak alanın varlığı ile o alanda kesinlikle kusur bulunmadığı sonucu birbirine eşit değildir.
Raporu hazırlayan çalışan değişmişse hangi kişinin yerinde inceleme yaptığı ve son değerlendirmeyi kimin üstlendiği kayda bağlanır. İmza sahibi, şirket ve dış uzman ilişkisi ayrıca belirlenir. Şirketin yalnız raporu düzenleyen kişiyi işaret etmesi kendi sözleşme borcunu otomatik kaldırmaz. Tüketici de tek bir raporda adı geçen herkesin bütün zarardan aynı hukuki nedenle sorumlu olduğunu varsaymamalıdır. Görev paylaşımı, kabul edilen hizmet ve somut hatanın hangi aşamada oluştuğu birlikte açıklanır.
Sık sorulan sorular
Evde sorun çıkması rapor şirketini otomatik sorumlu yapar mı?
Hayır. Sipariş kapsamı, inceleme koşulları, mesleki özen, hata ve zararla bağlantı incelenir. Sonradan çıkan her kusur ilk incelemede fark edilebilir kabul edilmez.
Banka ekspertizi bütün teknik kusurları kontrol etmiş sayılır mı?
Banka değerlemesi ile ayrıca alınan teknik incelemenin amaç ve kapsamı farklıdır. Krediye uygunluk bütün tesisat, imalat veya taşıyıcı sistem için sınırsız garanti oluşturmaz.
Görsel kontrol deprem güvenliği raporu yerine geçer mi?
Hayır. 6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti özel yetki ve usule tabidir. Genel kontrolün kapsamını aşan güvenlik sonucu çıkarılamaz.
Elektrik kapalıysa rapora çalışıyor yazılabilir mi?
Yapılmayan kontrol yapılmış gibi gösterilmemelidir. İncelenemeyen sistem, engel ve verilemeyen sonuç açık belirtilir. Kontrol edilememek ile uygun sonuç almak aynı değildir.
Raporu sonradan düzeltmeleri bütün zararı giderir mi?
Düzeltme hizmetteki eksikliği giderebilir; fakat alım kararı önceden verilmişse önceki hatanın sonuçları ayrıca incelenir. Ücret hakkı ile ek zarar talebi ayrı değerlendirilir.
Evin bütün onarım bedeli rapor şirketinden alınır mı?
Otomatik olarak alınmaz. Şirketin ihlali nedeniyle hangi ek zararın doğduğu ve doğru raporun karara etkisi somutlaştırılır. Yapım kusurunun kendisiyle rapor hatası ayrılır.
Satıcı aynı zarar için ödeme yaptıysa yine tamamını isteyebilir miyim?
Aynı zarar iki kez giderilmez. Satıcıdan veya başka kaynaktan alınan ödeme açıklanır. Rapor sağlayıcısının ayrı ihlali ve varsa karşılanmamış zarar ayrıca incelenir.
Tazminat rapor ücretiyle sınırlıdır şartı kesin geçerli mi?
Her olayda kesin geçerli sayılamaz. TBK 115 ve tüketici işleminde 6502 m.5 kapsamında emredici hüküm ve haksız şart denetimi yapılır.
İkinci rapor farklıysa ilk rapor kesin hatalı mıdır?
İki raporun amaç, yöntem, tarih ve erişim koşulları karşılaştırılır. Yeni incelemede açılan alan veya sonradan oluşan değişiklik sonucu etkileyebilir. Metin uzunluğu tek başına hata ölçütü değildir.
Konutun beş yıllık ayıp süresi teknik rapora da uygulanır mı?
Sırf hizmetin konusu ev olduğu için otomatik uygulanmaz. Konut satışı ile teknik inceleme farklı sözleşmelerdir. Talebin dayanağına uygun süre ve başlangıç ayrı belirlenir.
Resmî kaynaklar ve mevzuat
- 6502 sayılı Kanun, m.5,13–16,68,73/A
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.112,115,471,506
- 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun, m.1
- 6306 sayılı Kanun, m.3
- Bakanlık, riskli yapı tespit süreci açıklaması
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.400–406
- Ticaret Bakanlığı, 2026 tüketici hakem heyeti rehberi
İstanbul ve Mersin ofisleri
İstanbul · Polaris Plaza
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbulMersin · Profit İş Merkezi
İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/MersinHukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
