Tahliye Sonrası Evde Eşya Bırakılırsa Ne Olur? 2026 Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Tahliye Sonrası Evde Kalan Eşyanın Mülkiyeti Kime Aittir?

Bir kiracının taşınmazdan çıkması, içeride kalan taşınır eşyaların otomatik olarak sahipsiz hâle gelmesi anlamına gelmez. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 778. maddesi bu konuda açık bir kural koyar: taşınır mülkiyeti, malik tarafından terk edilmedikçe veya başkası tarafından kazanılmadıkça yalnız zilyetliğin kaybıyla sona ermez. Bu nedenle koltuk, masa, beyaz eşya, ticari ekipman veya kişisel eşya kiralananda kalmış olsa bile, yalnızca anahtarın teslim edilmesi bu malların mülkiyetini kiraya verene devretmez.

Terk ile unutma, geçici bırakma veya daha sonra alma amacı aynı değildir. Terkten söz edebilmek için malikin mülkiyetten vazgeçme iradesinin bulunması gerekir. Bu irade açık bir beyanla ortaya konulabileceği gibi olayın bütün koşullarından kesin biçimde anlaşılabilir; ancak kiraya verenin yalnızca “kiracı gitti, eşyayı istemiyor olmalı” varsayımıyla mülkiyet sonucu doğurması hukuken güvenli değildir. Özellikle ekonomik değeri bulunan eşyalarda kiracıya yazılı bildirim yapılması, eşyanın listelenmesi ve teslim için makul bir imkân tanınması uyuşmazlığı önler.

Bu ayrım yalnız mülkiyet bakımından değil, ceza ve tazminat riski bakımından da önemlidir. Başkasına ait eşyanın tek taraflı biçimde yok edilmesi, kullanılması, üçüncü kişiye verilmesi veya bedelsiz sahiplenilmesi; somut olayın koşullarına göre mülkiyet ve tazminat uyuşmazlığı doğurabilir. Kiraya verenin kira alacağının bulunması, eşyaların mülkiyetini kendisine geçirmez. Kanun kira alacağını korumak için ayrı bir araç olan hapis hakkını düzenlemiştir.

Kiralananın Geri Verilmesi ve Eşya Bırakılması Aynı Şey midir?

TBK m.334 uyarınca kiracı, kira sözleşmesinin sonunda kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Anahtarın teslimi, zilyetliğin ve kullanım hâkimiyetinin kiraya verene geçtiğini ispatlayan temel olaydır. Ancak taşınmazın içinde önemli miktarda eşyanın bırakılması, kiralananın gerçekten boş ve kullanılabilir biçimde geri verilip verilmediği konusunda ayrı bir uyuşmazlık yaratabilir. Özellikle eşyalar taşınmazın yeniden kiraya verilmesini veya kullanılmasını fiilen engelliyorsa teslimin kapsamı ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle tahliye günü yalnız anahtarın el değiştirmesiyle yetinilmemelidir. Taşınmazda kalan eşya varsa cinsi, adedi ve görünen durumu tutanağa yazılmalıdır. Kiracı “bu eşyaları daha sonra alacağım” diyorsa teslim tarihi ve yöntemi belirlenmelidir. Kiraya veren “eşyayı istemiyorum, hemen kaldır” diyorsa bu talebini yazılı hâle getirmelidir. Böylece kira ilişkisinin sona ermesi ile eşya teslimi birbirinden ayrıştırılır.

Anahtarın hukuken nasıl teslim edileceği ve kiraya verenin anahtarı kabul etmemesi hâlinde izlenecek yol için Kiracı Anahtarı Teslim Etmezse Kira Borcu Ne Zaman Biter? rehberimizde TBK m.107, 325 ve 334 ayrı ayrı açıklanmıştır.

Kiraya Verenin TBK m.336 Kapsamındaki Hapis Hakkı Nedir?

TBK m.336 taşınmaz kiralarında kiraya verene özel bir kanuni güvence verir. Maddeye göre kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Bu hak her türlü alacak için değil, kanunun belirlediği kira bedeli alacağı ve sınırları için öngörülmüştür.

Hapis hakkının konusu bütün eşya değildir. Eşyanın kiralananda bulunması ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan nitelikte olması gerekir. Ayrıca TBK m.336/3 açık biçimde, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde hapis hakkı kullanılamayacağını düzenler. Dolayısıyla temel kişisel veya haczi kanunen yasak eşyanın sırf kira borcu var diye alıkonulması mümkün değildir.

İİK m.82 kapsamında borçlu ve aynı çatı altında yaşayan aile bireylerine ait kişisel eşya ile ailenin ortak kullanımına hizmet eden ev eşyasının haczedilmezliği ayrıca önem taşır. Hapis hakkının kapsamı belirlenirken, yalnız eşyanın evde bulunmasına değil, haczedilebilir olup olmadığına da bakılır. Kiraya verenin hukuki güvence aracı, haczedilemezlik kurallarını bertaraf etmez.

Hapis hakkı ile mülkiyet hakkı karıştırılmamalıdır. Kiraya veren hapis hakkına sahip olduğunda eşyanın sahibi olmaz; belirli kira alacağını güvence altına alan kanuni bir rehin benzeri hak elde eder. Bu hakkın paraya çevrilmesi de icra hukukunun öngördüğü usulle gerçekleşir.

Evde Kalan Eşya Üçüncü Kişiye Aitse Ne Olur?

TBK m.337 üçüncü kişilerin haklarını ayrıca korur. Kiraya verenin, kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş ya da başka şekilde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki üçüncü kişi hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir. Bu nedenle örneğin kiralananda bulunan bir eşyanın kiracının ailesine, iş ortağına, leasing şirketine veya başka bir üçüncü kişiye ait olduğu biliniyorsa, kiraya veren yalnız kira borcunu gerekçe göstererek bu mülkiyet hakkını yok sayamaz.

Kanun bir adım daha ileri gider. Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilen taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrenmiş olmasına rağmen sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder. Böylece kiraya verenin üçüncü kişiye ait olduğunu bilerek kira ilişkisini sürdürüp daha sonra o eşyayı güvence olarak ileri sürmesi sınırlandırılmıştır.

Üçüncü kişi mülkiyet iddiası ortaya çıktığında fatura, seri numarası, satın alma belgesi, leasing veya kira sözleşmesi, teslim belgesi ve ödeme kaydı gibi deliller önem kazanır. İcra aşamasında istihkak kuralları da devreye girebilir. Bu nedenle taşınmazda kalan her eşyanın otomatik biçimde kiracının malı olduğu varsayılmamalıdır.

TBK m.338: Hapis Hakkı Nasıl Kullanılır?

TBK m.338 kiraya verene eşyayı kendi iradesiyle kapatıp sahiplenme yetkisi vermez. Madde, kiracı taşınmak veya kiralanandaki taşınırları başka yere taşımak istediğinde kiraya verenin, alacağını güvence altına alacak miktardaki taşınırı sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabileceğini düzenler. Kanun açıkça yetkili makam kararını aramıştır.

Alıkoyma kararının konusu olan eşya gizlice veya zorla götürülürse, TBK m.338/2 uyarınca götürülmesinden başlayarak on gün içinde kolluk gücü yardımıyla kiralanana geri getirilebilir. İİK m.271 de gizlice veya cebirle götürülen eşyanın on gün içinde icra dairesinin emri ve zabıta gücüyle geri alınabileceğini, iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarının saklı olduğunu düzenler.

Bu kuralların ortak sonucu nettir: hapis hakkı varsa dahi usul dışı zor kullanma, eşyayı gizleme, satma veya yok etme doğru yöntem değildir. Kiraya veren icra dairesinden kanuni korumayı istemeli; hangi eşyanın hapis hakkı kapsamında olduğunu resmi işlemle belirlemelidir.

İİK m.270 Uyarınca Hapis Hakkı İçin Defter Tutulması

İİK m.270, hapis hakkının geçici olarak korunması için pratik icra yolunu düzenler. Kiraya veren, önceden yapılması gereken esas icra takibini henüz başlatmamış olsa bile hapis hakkının geçici korunması için icra dairesinin yardımını isteyebilir. Gecikmede tehlike varsa kanunda belirtilen kolluk makamlarından yardım istenebilmesine ilişkin hüküm de vardır.

İcra dairesi, üzerinde hapis hakkı bulunan eşyanın defterini yapar. Ardından kiraya verene rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebinde bulunması için on beş günü geçmemek üzere uygun bir süre verir. Böylece hangi eşyanın hapis hakkı kapsamında bulunduğu resmi biçimde belirlenir ve kiraya verenin alacağını takip etmesi için süreli bir mekanizma kurulur.

Bu usul, özellikle “kiracı çıktı, eşyalar evde kaldı” vakalarında keyfî işlem yapılmasını önler. Kiraya veren alacağı varsa icra yolunu işletir; kiracının veya üçüncü kişinin mülkiyet iddiası varsa bu iddia hukuki denetime tabi olur. Eşyanın tasfiyesi, “ev sahibi istediği gibi satar” şeklinde özel hukuk dışı bir yöntemle yapılamaz.

Kiraya Veren Evde Kalan Eşyayı Doğrudan Satabilir veya Atabilir mi?

Kural olarak hayır. Eşyanın kiralananda bırakılmış olması, kiraya verene mülkiyet kazandırmaz. TMK m.778 uyarınca mülkiyet yalnız zilyetliğin kaybedilmesiyle sona ermediği için, kiracının veya üçüncü kişinin mülkiyeti devam edebilir. Kira alacağı varsa TBK m.336-338 ve İİK m.270-271’deki hapis hakkı ve icra mekanizması kullanılmalıdır.

Kiracının açıkça “bu eşyaları terk ediyorum, istemiyorum” şeklinde irade açıklaması yapması ayrı bir durumdur. Ancak terk iradesi ile “şimdilik burada kalsın, sonra alacağım” beyanı aynı değildir. Değerli eşya bakımından terk iradesi açık değilse kiraya verenin yazılı bildirim göndermesi, eşya listesini tutması ve teslim alma imkânı vermesi en güvenli yoldur.

Eşyanın saklanması nedeniyle zorunlu gider doğuyorsa bu giderin hukuki dayanağı ve makullüğü ayrıca değerlendirilir. Kiraya veren fahiş bir depolama bedeli oluşturarak kiracıya tek taraflı borç yükleyemez. Buna karşılık kiracının eşyasını almaması nedeniyle doğrudan ve belgeli zorunlu muhafaza gideri varsa genel borçlar hukuku ilkeleri kapsamında talep tartışması gündeme gelebilir.

Anahtar Teslim Tutanağında Kalan Eşya Nasıl Yazılmalı?

Taşınmazda eşya kalmışsa teslim tutanağının bunu açıkça göstermesi gerekir. “Taşınmaz boş teslim edilmiştir” yazıp içeride eşya bırakılması ileride ciddi ispat sorunu doğurur. Bunun yerine eşyanın cinsi ve yaklaşık adedi yazılmalı; mümkünse tarihli fotoğrafla desteklenmelidir. Kiracı eşyayı daha sonra alacaksa son teslim günü ve iletişim yöntemi belirlenebilir.

Kiraya veren hapis hakkı iddia ediyorsa bunu da tutanağa yazabilir; ancak tutanaktaki tek taraflı kayıt hapis hakkının icra usulünü ortadan kaldırmaz. Kanuni hak kullanımı için TBK m.338 ve İİK m.270 uygulanmalıdır. Kiracı da eşyanın üçüncü kişiye ait olduğunu söylüyorsa malik bilgisi ve bunu destekleyen belge tutanağa eklenebilir.

Anahtar teslimine ilişkin ayrıntılı kontrol listesi için anahtar teslim rehberine; tahliye sebepleri ve dava süreci için kiracı tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı ve Kiraya Veren İçin Uygulama Adımları

Kiraya veren açısından: Önce taşınmazdaki eşyayı fotoğraflayıp listeleyin. Kiracıya yazılı bildirim yapın ve eşyanın teslim alınmasını isteyin. Kira alacağı varsa hangi malların TBK m.336 kapsamına girdiğini değerlendirin. Hapis hakkını korumak için icra dairesine İİK m.270 kapsamında başvurun; eşyayı kendi kararınızla satmayın veya yok etmeyin. Üçüncü kişiye ait olduğu bildirilen malları ayrıca ayırın.

Kiracı açısından: Tahliyeden önce eşyalarınızı çıkarın. Bilerek bıraktığınız eşya varsa hangi tarihte alacağınızı yazılı bildirin. Anahtar teslim tutanağında kalan eşyanın mülkiyetinden vazgeçmediğinizi açıkça belirtin. Üçüncü kişiye ait eşya bulunuyorsa bunu belgeleyin. Kiraya veren hapis hakkı ileri sürüyorsa icra dosyasındaki işlemleri ve eşya listesini kontrol edin.

Her iki taraf açısından: Eşya meselesini kira, depozito ve anahtar tesliminden ayrı kalemler hâlinde tutun. Bir konuda anlaşma sağlanması diğer haklardan otomatik feragat anlamına gelmez. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamına giren talepler bakımından 6325 sayılı Kanun ve ilgili özel düzenlemeler de ayrıca dikkate alınmalıdır.

Resmî Hukuki Dayanaklar

• TBK m.334: kiralananın geri verilmesi.
• TBK m.336: kiraya verenin işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için hapis hakkı.
• TBK m.337: üçüncü kişiye ait eşya üzerindeki hakların önceliği.
• TBK m.338: sulh hâkimi veya icra müdürü kararıyla alıkoyma ve on günlük geri getirme süresi.
• TMK m.778: taşınır mülkiyetinin yalnız zilyetliğin kaybıyla sona ermemesi.
• İİK m.270: hapis hakkı için eşya defteri ve on beş günü aşmayan takip süresi.
• İİK m.271: gizlice veya zorla götürülen eşyanın on gün içinde geri alınması.
• İİK m.82: haczedilemeyen mal ve haklar.

Resmî metinler için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu ve 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu kullanılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı çıktıktan sonra evde kalan eşya ev sahibinin olur mu?

Hayır. TMK m.778 gereğince mülkiyet yalnız zilyetliğin kaybıyla sona ermez. Malik eşyayı terk etmedikçe veya mülkiyet başka yolla kazanılmadıkça eşya kiraya verene geçmez.

Ev sahibi kalan eşyayı çöpe atabilir mi?

Mülkiyetin terk edildiği açık değilse keyfî biçimde yok etmek güvenli değildir. Eşya listelenmeli, malikine bildirim yapılmalı; kira alacağı varsa TBK m.336-338 ve İİK m.270 yolu izlenmelidir.

Kira borcu varsa ev sahibi eşyayı tutabilir mi?

TBK m.336 kapsamına giren taşınırlar bakımından kanuni hapis hakkı vardır; ancak hakkın kullanılması TBK m.338 ve İİK m.270’teki yetkili makam ve icra usulüne tabidir.

Hapis hakkı bütün ev eşyasını kapsar mı?

Hayır. Kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan ve haczedilebilir nitelikteki taşınırlar kapsamda olabilir. Haczedilemeyen mallar üzerinde hapis hakkı kullanılamaz.

Eşya başkasına aitse ne olur?

TBK m.337 üçüncü kişinin mülkiyet hakkını korur. Kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya üzerindeki üçüncü kişi hakkı hapis hakkından önce gelir.

Kiracı eşyayı gizlice götürürse ne olur?

Alıkoyma kararının konusu eşya gizlice veya zorla götürülmüşse TBK m.338 ve İİK m.271 uyarınca on gün içinde icra/kolluk yoluyla geri getirilmesi istenebilir.

Hapis hakkı için doğrudan dava açmak şart mı?

İİK m.270, esas takipten önce hapis hakkının geçici korunması için icra dairesinden defter tutulmasını isteme imkânı verir. İcra dairesi daha sonra rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip için en çok on beş günlük süre verir.

Kiraya veren eşyayı kendisi satabilir mi?

Hayır. Hapis hakkı doğrudan özel satış yetkisi değildir. Paraya çevirme icra hukuku usulüyle yapılır.

Anahtar teslim edilmiş ama eşya kalmışsa tahliye tamamlanmış sayılır mı?

Anahtar teslimi geri verme bakımından güçlü delildir; ancak eşyaların taşınmazın kullanımını engelleyip engellemediği ve tarafların eşya konusunda ne kararlaştırdığı ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle kalan eşya tutanağa yazılmalıdır.

Kiracı eşyayı istemediğini mesajla yazarsa yeterli mi?

Açık ve tartışmasız terk iradesi önemlidir. Değerli eşyada yalnız yorumlanabilir bir mesaj yerine eşyanın listelendiği açık yazılı beyan alınması uyuşmazlığı azaltır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →