Tapu Devri Sonrası Ertelenen Teslimde Hasar Kime Ait? TBK 245

Tapunun alıcı adına tescil edilmesi, taşınmazın aynı gün fiilen teslim edildiği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 208. maddesindeki genel kurala göre taşınmaz satışında yarar ve hasar tescille alıcıya geçer. Ancak taraflar teslimi tescilden sonraki belirli bir zamana bırakmış ve bunu yazılı şekilde kararlaştırmışsa TBK 245 uygulanır: yarar ve hasar teslimle geçer. Alıcının usulüne uygun biçimde önerilen teslimi haklı sebep olmadan reddederek temerrüde düşmesi hâlinde de hasar, teslim gerçekleşmiş gibi alıcıya geçer.

Bu düzen, tescil ile anahtar teslimi arasındaki dönemde taşınmazın beklenmedik olay sonucu zarar görmesinin ekonomik yükünü belirler. Satıcının kusurla verdiği zarar, mevcut yapı ayıbı, sigorta teminatı ve apartman aidatı aynı başlık altında çözülmez. Her birinin dayanağı farklıdır. Satış dosyasında tescil, yazılı teslim anlaşması, fiilî hâkimiyetin devri ve zarar tarihinin ayrı gösterilmesi bu nedenle zorunludur.

Genel tescil kuralı ile özel teslim kuralı nasıl ayrılır?

TBK 208’in temel düzeninde, taşınmazın yarar ve hasarı tescil anına kadar satıcıya aittir. Bu kural, kanun, durumun gereği ve sözleşmedeki özel koşullardan kaynaklanan istisnaları da saklı tutar. TBK 245, teslimin tescilden sonraya bırakılması için açık bir özel düzen getirir. Tescil yapılmış olsa da geçerli erteleme anlaşması kapsamındaki teslim gerçekleşinceye kadar hasarın satıcıda kalması bu hükme dayanır.

Önce satışa konu taşınmaz, tescil tarihi ve teslim anlaşması saptanır. “Tapuyu aldım ama eve girmedim” açıklaması tek başına bütün koşulları göstermez. Teslimin gerçekten sonraya bırakılıp bırakılmadığı ve bu anlaşmanın yazılı şekli incelenir. Satıcı taşınmazı gereği gibi teslim etmiş, alıcı kendi tercihiyle henüz kullanmaya başlamamışsa teslimin hiç gerçekleşmediği sonucu çıkarılmaz.

Hasar sözcüğü burada hangi riski anlatır?

Yarar ve hasar düzeni, satış konusu taşınmazın taraflara yüklenemeyen bir olay nedeniyle yok olması veya değer kaybetmesinin ekonomik sonuçlarını belirler. Tapuda malik görünen kişi ile satış ilişkisinde bu riski taşıyan kişi geçerli erteleme döneminde farklılaşır. Mülkiyetin geçmesi, borç ilişkisindeki bütün yüklerin aynı anda ve aynı kapsamda değiştiğini göstermez.

Bu nedenle zarar dosyasında yalnız fotoğraf ve onarım bedeli bulunması yeterli değildir. Olayın ne zaman meydana geldiği, teslimin hangi aşamada bulunduğu ve zararın kaynağı ortaya konulur. Satıcı kendi davranışıyla taşınmaza zarar vermişse kusura dayanan sorumluluk ayrıca değerlendirilir. TBK 245’in hasar dağılımı, zarar veren kişinin kendi borca aykırı davranışını görünmez kılan bir hüküm değildir.

Teslimi erteleme anlaşması yazılı olmalıdır

TBK 245/2, bu sözleşmenin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Anlaşmada taşınmazın tanımı, tescilden sonra teslim edileceği zaman ve teslimin kapsamı açık gösterilmelidir. Tarafların imzalı protokolü bu nedenle temel belgedir. Sadece sonradan bir tarafın hazırladığı teslim planı, karşılıklı yazılı anlaşmanın yerine geçmez.

Taşınmazın satışına ilişkin resmî şekil ile teslimi erteleme düzeninin yazılı şekli birbirinden ayrılır. TBK 237 ve TMK 706’daki taşınmaz satış şekli korunur; TBK 245’teki yazılı protokol taşınmazı kendi başına devretmez. İmzalı teslim anlaşması, tamamlanmış veya usulüne uygun kurulan satışın teslim zamanını düzenler. Satış vaadi, asıl satış ve sonradan düzenlenen teslim tutanağı da dosyada aynı hukuki belge gibi kullanılmamalıdır.

Sözlü konuşma ve elektronik yazışmaların yeri

Teslim tarihinin emlakçıyla sözlü konuşulması, kanunun aradığı yazılı anlaşmanın yerine otomatik olarak konulamaz. Yazışmalar tarafların görüşmelerini veya fiilî teslimi ispat bakımından önem taşır; ancak geçerlilik şekli ile delil değeri farklı sorulardır. TBK 14 ve 15 uyarınca yazılı şeklin unsurları, HMK 199 uyarınca elektronik verinin belge niteliği ayrı değerlendirilir.

Tarafların hangi metni hangi imzayla kabul ettiği açık olmalıdır. Bir mesajda tarih önerilmesi, karşı tarafın sessizliği veya üçüncü kişinin plan paylaşması tek başına aynı sonucu doğurmaz. Yazılı anlaşmanın sonradan değiştirildiği ileri sürülüyorsa TBK 13’teki değişiklik şekli de dikkate alınır. Dosyada eski ve yeni tarihlerin bulunması hâlinde hangi metnin geçerli kabul edildiği deliliyle açıklanır.

Satıcının taşınmazda kalması tek başına kira sözleşmesi kurmaz

Teslimin ertelenmesiyle satıcıya belirli süre içinde taşınma imkânı tanınması, tek başına yeni bir kira ilişkisinin bütün unsurlarını oluşturmaz. TBK 299 kapsamında kira, kullanımın bırakılması ve bunun karşılığında kira bedeli ödeme borcu bakımından değerlendirilir. Satış bedeline ilişkin indirim, taşınmazda kalmaya ilişkin ayrı ödeme ve teslim gecikmesi için ceza koşulu birbirinden farklı kayıtlardır. Bunların aynı isim altında sunulması hukuki nitelendirmeyi değiştirmez.

Taraflar ayrıca geçerli bir kira ilişkisi kurmuşsa o ilişkinin borçları kendi hükümleriyle incelenir. Yalnız teslim tarihini erteleyen protokol ise TBK 245 bakımından değerlendirilir. Protokolde satıcının taşınmazı hangi durumda bırakacağı, kullanım süresindeki olağan giderler ve teslim hazırlığı açıklaştırılmalıdır. Hasar paylaşımı ile elektrik, su veya aidat hesabı aynı hükümden çıkarılmaz. Alıcının malik sıfatıyla üçüncü kişilere karşı konumu ile satıcının alıcıya karşı üstlendiği giderler ayrıca gösterilir.

Teslim yalnız anahtar sayısıyla belirlenmez

Taşınmazın zilyetliğinin devri, alıcının fiilî hâkimiyeti elde etmesiyle ilişkilidir. Anahtarın verilmesi bu durumu gösteren önemli bir kayıttır; fakat tutanakta hangi bölümün ve hangi kullanım imkânının teslim edildiği de bulunmalıdır. Satıcının taşınmazda eşyalarını tutması, bazı kapıların erişime kapalı olması veya fiilî kullanımın başka kişide bulunması teslimin kapsamı bakımından incelenir.

TBK 207’deki devir borcu ile TMK 973 ve 977’deki zilyetlik düzeni birlikte değerlendirilir. Sırf belediye veya abonelik kaydında alıcının adının yazması, bütün fiziksel teslim koşullarının gerçekleştiğini tek başına göstermez. Tutanak, tarih ve saat, teslim alan kişi, anahtarlar, erişim kartları, sayaç durumu ve çekincelerle düzenlendiğinde olayın zamanını daha açık ortaya koyar.

Alıcının teslim almada temerrüdü hasarı geçirir

TBK 245’in ilk fıkrasındaki ikinci cümle, teslimi kabul etmeyen alıcının temerrüdünü de kapsar. Bu durum, fiilî teslim gerçekleşmese bile hasarın alıcıya geçmesini sağlar. TBMM’deki resmî madde gerekçesi, tasarıdaki 244. madde açıklamasında bu sonucu teslim gerçekleşmiş gibi geçiş olarak açıklar; düzenleme kanunda 245. madde numarasıyla yer almıştır.

Ancak teslim almada temerrüt, takvimde teslim gününün görünmesiyle otomatik oluşmaz. TBK 106 uyarınca edimin gereği gibi önerilmesi ve alıcının haklı sebep olmaksızın kabulden veya gereken hazırlıktan kaçınması aranır. Satıcının hazır olmadığı, sözleşmedeki teslimi sunmadığı veya alıcının haklı ret nedeninin bulunduğu durumlarda yalnız “gelmedi” kaydı yeterli değildir. Gerçek teslim önerisinin içeriği ve ulaşması belgelenir.

Haklı ret ile teslim almaktan kaçınma nasıl ayrılır?

Alıcının her çekincesi haklı ret oluşturmaz; satıcının her daveti de gereği gibi ifa önerisi değildir. İnceleme sözleşmede üstlenilen taşınmaz, teslim kapsamı ve bildirilen eksikliğin etkisi üzerinden yürütülür. Eksiklikler tutanağa somut biçimde yazılır. “Sorunlu ev” gibi genel ifade, hangi nedenle teslimin kabul edilmediğini açıklamaz.

Alacaklının temerrüdünün koşulları başlıklı yazı, haklı sebep olmaksızın kabulden kaçınma ölçütünü ayrıca açıklar. TBK 245 dosyasında bu genel koşulların taşınmazın teslimine uygulanması gerekir. Alıcının taşınmazı teslim alıp kullanmaya başlaması ile teslimi bütünüyle reddetmesi de farklı olgulardır. Ayıp nedeniyle haklarını saklı tutarak teslim almak, hasarın hangi anda geçtiği incelemesinden ayrı kaydedilir.

Satıcının kendi kusuruyla verdiği zarar ayrı sorumluluktur

Satıcı, hasar riskinin alıcıya geçtiğini ileri sürerek taşınmaza kendi kusuruyla verdiği zarardan otomatik olarak kurtulamaz. TBK 112 uyarınca sözleşmeye aykırılık ve kusursuzluk savunması; TBK 114 kapsamında sorumluluğun kapsamı incelenir. Taşınmazın korunması, teslim kapsamına uygun muhafazası ve satıcının fiilî davranışları bu çerçevede değerlendirilir.

Hasar olayını gerçekleştiren üçüncü kişinin veya kullanılan yardımcının rolü de saptanır. Yangın raporu, tesisat incelemesi ve müdahale kayıtları olayın kendiliğinden mi yoksa borca aykırı davranışla mı bağlantılı olduğunu gösterir. Risk paylaşımının belirlenmesi, kusur ve nedensellik araştırmasını gereksiz kılmaz. Aynı zarar için farklı sorumluluk sebepleri ileri sürüldüğünde tahsilatın tek ekonomik kaybı aşmaması sağlanır.

Teslim gecikmesi ile teslime kadar hasar farklı hesaplanır

Teslimin kararlaştırılan tarihten sonra yapılması hâlinde TBK 117 ve devamındaki borçlu temerrüdü düzeni gündeme gelir. Geç teslim nedeniyle doğan kira veya kullanım kaybı, taşınmazın fiziksel hasarından farklı bir kalemdir. Her kalemin başlangıcı, süresi ve nedensellik bağı ayrı gösterilir. Teslim tarihinin geçirilmesi tek başına ileri sürülen her giderin otomatik kabulünü sağlamaz.

TBK 119, temerrüde düşen borçlunun beklenmedik olaydan sorumluluğunu ve kanundaki kurtuluş ispatını düzenler. Bu nedenle yalnız TBK 245’in teslim ölçütüne bakmak, satıcının teslim borcunda temerrüdünü değerlendirmemek eksik incelemedir. Tarih çizelgesinde tescil, sözleşmesel teslim günü, fiilî teslim ve hasar günü ayrı tutulduğunda hangi kuralın hangi döneme uygulanacağı anlaşılır.

Önceden var olan yapı ayıbı ile sonradan oluşan hasar

Satış sırasında mevcut olan ayıp ile tescilden sonra ortaya çıkan hasar aynı kavram değildir. Yapının ayıplı olmasından doğan talepler için TBK 244 ve uygun düştüğü ölçüde TBK 246 yoluyla satışın ayıp hükümleri değerlendirilir. Teslimden sonra fark edilmiş olması, her kusurun teslimden sonra oluştuğunu göstermez. Teknik inceleme ayıbın kökenini ve ne zaman mevcut olduğunu belirlemelidir.

TBK 244’teki yapı ayıbına ilişkin beş ve ağır kusurda yirmi yıllık süreler, bütün taşınmaz zararlarına gerekçesiz uygulanmaz. Alıcının talebinin mevcut ayıba, teslim borcunun ihlaline veya yeni fiziksel zarara dayanması ayrılır. İnceleme raporunda eski bozukluk, olayın tetiklediği yeni zarar ve onarımın sağladığı iyileştirme farklı kalemlerle gösterildiğinde tazminat hesabı da denetlenebilir olur.

Satış kapsamındaki donanım ve teslim listesi

Taşınmazda bulunan donanımın satış kapsamında olup olmadığı ayrıca belirlenir. Satıcının teslim öncesi sözleşmede yer alan parçaları sökmesi, sırf tescil gerçekleşmiş olduğu için serbest hâle gelmez. Bu olayın değerlendirilmesi beklenmedik hasar paylaşımından farklı olarak teslim borcunun kapsamına ilişkindir. Sözleşme eki eşya listesi ve tarihli görüntüler bu konuda önem taşır.

Satılan evden kombi ve sabit mutfağın sökülmesi hakkındaki yazı, bütünleyici parça ve eklenti ayrımını ele alır. TBK 245 incelemesinde bu ayrımın tamamı yeniden kurulmaz; teslimin vaat edilen kapsamda yapılıp yapılmadığı saptanır. Tutanakta yalnız anahtar teslim edildiğinin yazılması, ayrıca belirtilmiş cihaz veya sabit donanım eksikliğinin hangi tarihte oluştuğunu çözmez. Bu kayıtlar birbirini tamamlamalıdır.

Sigorta bulunması satıştaki risk paylaşımını ortadan kaldırmaz

Taşınmaz için sigorta poliçesi bulunması, satıcı ile alıcı arasındaki yarar ve hasar düzenini kendiliğinden değiştirmez. Sigortalanan menfaat, sigorta ettiren, sigortalı, teminat dönemi ve olayın poliçe kapsamında olup olmadığı kendi belgeleriyle değerlendirilir. Satıştan doğan talep ile sigortacıya yöneltilen talep birbirinin yerine geçirilmez.

Satış dosyasında hangi hasar için kimden ne tutarda ödeme alındığı açık tutulmalıdır. Aynı zarar bütünüyle karşılandıktan sonra başka başlıkla ikinci kez tahsil amaçlanmaz. Sigorta ödemesinden sonra kalan açık zarar veya farklı gider varsa bunlar belgeleriyle ayrılır. Poliçe değişikliği, hasar ihbarı ve ekspertiz tarihi de teslim çizelgesine eklenir. Böylece sigorta varlığı genel bir sorumluluktan kurtulma cümlesine dönüştürülmez.

Delil tespiti ve teknik raporun konusu

Hasarın onarılması, taşınmazın temizlenmesi veya kullanımın başlaması öncesindeki durumun kaybolması ispatı güçleştirir. HMK 400’deki koşullar gerçekleştiğinde delil tespiti istenebilir. Amaç, hasar kaynağı, kapsamı, oluşum zamanı ve onarım ihtiyacının belgelenmesidir. Tespit kararı, taraflardan hangisinin hukuken bütün zararı ödemesi gerektiğine ilişkin nihai hüküm değildir.

HMK 266 kapsamındaki bilirkişi incelemesinde teknik sorular açık belirlenir. Hasar mevcut yapı kusurundan mı, belirli olaydan mı kaynaklanmaktadır; onarım hangi bölümleri kapsamaktadır; olaydan önce var olan değer kaybı nedir soruları ayrı yanıtlanmalıdır. Fotoğrafların çekim zamanı ve konumu, raporun dayandığı diğer kayıtlarla uyuşmalıdır. Genel bir tadilat teklifi, hasarın tamamının olayla bağlantısını tek başına ispatlamaz.

Teslimi temsilci alıyorsa yetki kaydı neden gerekir?

Alıcı adına anahtar veya tutanak teslim alan kişinin yetkisi de dosyada bulunmalıdır. TBK 40 ve devamındaki temsil hükümleri, başka kişi adına yapılan işlemin sonuçlarını belirler. Emlakçının satış görüşmelerini yürütmüş olması, her türlü teslim kabulü ve haklardan vazgeçme açıklaması için sınırsız yetkiye sahip olduğunu tek başına göstermez. Teslimi almaya yetki ile ayıp veya tazminat hakkından vazgeçmeye yetki aynı kabul edilmemelidir.

Tutanakta teslim alan kişinin kimliği, hangi sıfatla hareket ettiği ve dayandığı yetki belgesi belirtilir. Yetkili temsilciye yapılan gerçek teslim ile yalnız anahtarın üçüncü kişide muhafazası farklı olaylardır. Anahtar saklanmak üzere bırakılmışsa bunun amacı ve kime teslim edileceği kaydedilir. Bu belgeler, teslim gününün sonradan yalnız tarafların farklı anlatımlarıyla belirlenmesini önler.

Talep dosyasında taraf, dönem ve tutar eşleştirmesi

HMK 190 ve 194 uyarınca iddia edilen olgular ve delilleri somutlaştırılır. Tescil kaydı mülkiyet tarihini, yazılı protokol ertelenen teslim düzenini, teslim belgesi fiilî hâkimiyetin geçmesini, teknik rapor ise hasarı gösterir. Bu belgelerden yalnız biriyle diğer bütün olguların kanıtlandığı kabul edilmez. Sonradan verilen ödeme veya onarım sözü varsa kapsamı ayrıca kaydedilir.

Teslim tesellüm tutanağının delil değeri hakkındaki açıklama, teslim kaydının olayla eşleştirilmesini destekler. Talep hazırlanırken hasar tutarı, gecikme zararı, alınmış sigorta ödemesi ve satıcının yaptığı onarım ayrı gösterilir. Taşınmazın veya tarafların farklı şehirlerde bulunması kanundaki risk kuralını değiştirmez; görev, yetki ve dava öncesi başvuru koşulları ise ilişkinin niteliğine göre ayrıca belirlenir.

Sık sorulan sorular

Tapu devredilince hasar her durumda alıcıya mı geçer?

TBK 208’deki genel kural tescil anıdır. Ancak teslimin tescilden sonraki zamana yazılı anlaşmayla bırakılması hâlinde TBK 245 uygulanır ve hasar teslimle geçer. Bu özel düzenin koşulları mevcutsa yalnız tapu tarihine dayanılarak bütün teslim öncesi hasar alıcıya yüklenemez.

Teslimi erteleme anlaşması sözlü yapılabilir mi?

TBK 245/2 bu anlaşmanın geçerliliğini yazılı şekle bağlar. İmzalı metinde taşınmaz, ertelenen teslim zamanı ve tarafların iradesi açık olmalıdır. Sözlü konuşma veya tek taraflı hazırlanmış takvim, karşılıklı yazılı erteleme anlaşmasının yerine otomatik olarak geçmez.

Alıcı teslimi haklı sebep olmadan reddederse risk kime geçer?

TBK 106’daki koşullarla teslim almada temerrüde düşen alıcı bakımından TBK 245 uyarınca hasar, teslim gerçekleşmiş gibi alıcıya geçer. Satıcının gereği gibi ifa önermesi ve haklı ret sebebi bulunmaması gerekir. Sadece takvimdeki teslim gününün geçmesi bu koşulları tek başına göstermez.

Anahtar almak her zaman bütün teslimin tamamlandığını gösterir mi?

Anahtar teslimi önemli bir delildir; ancak fiilî hâkimiyetin ve sözleşmede vaat edilen kapsamın devri birlikte incelenir. Hangi bölümün, erişim imkânının ve donanımın teslim edildiği tutanakta gösterilmelidir. Alıcının henüz taşınmamış olması da tek başına teslimin gerçekleşmediği anlamına gelmez.

Satıcı teslim öncesi kendi kusuruyla zarar verirse TBK 245 yeterli midir?

Kusurlu davranıştan kaynaklanan sorumluluk TBK 112 ve 114 kapsamında ayrıca değerlendirilir. Yarar ve hasarın hangi anda geçtiği, zarar verenin kendi sözleşmeye aykırı davranışını ortadan kaldırmaz. Olayın kaynağı, zararla bağlantısı ve kusursuzluk savunması ayrı incelenmelidir.

Yapı ayıbı ile tescil sonrası hasar aynı şey mi?

Hayır. Önceden var olan yapı kusuru ile sonradan meydana gelen zarar farklı olgulardır. Yapı ayıbı bakımından TBK 244 ve ilgili ayıp hükümleri; teslim dönemi hasarı bakımından TBK 208 ve 245 değerlendirilir. Kusurun geç fark edilmesi, onun mutlaka teslimden sonra oluştuğunu göstermez.

Sigorta ödeme yaparsa aynı zarar satıcıdan da bütünüyle istenir mi?

Aynı ekonomik kayıp iki kez tahsil edilmez. Sigorta ödemesi, kapsamı ve kalan açık zarar hesapta ayrı gösterilir. Poliçenin varlığı tek başına satıcının bütün yükümlülüklerini ortadan kaldırmadığı gibi, sigortadan karşılanan aynı tutarın yeniden tam zarar olarak eklenmesini de haklı kılmaz.

Hasar onarılmadan önce hangi kayıtlar korunmalıdır?

Tescil belgesi, yazılı teslim anlaşması, teslim önerisi ve tutanağı ile tarihli görüntüler korunmalıdır. Hasarın teknik sebebi ve kapsamı uzman raporuyla belirlenir. HMK 400’ün koşulları varsa delil tespiti istenir; onarım teklifi tek başına hasarın oluşum tarihini ve sorumlusunu kanıtlamaz.

Kanun dayanakları ve resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 13–15, 40–48, 106, 112, 114, 117–119, 207–208, 237, 244–246, 299.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m. 705–706, 973, 977.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 190, 194, 199, 266, 400.