Tapu Satışında DASK Zorunlu mu? 2026: 6305 Sayılı Kanun m.11
Taşınmaz satışında DASK poliçesi, tapu randevusu sırasında son anda fark edilen eksiklerden biri olabilir. Satıcı “geçen yıl yaptırmıştım” diye düşünürken poliçe süresi dolmuş, adres kodu yanlış girilmiş veya poliçe başka bağımsız bölüme ait olabilir. Bu durumda tapu işlemi gecikebilir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
6305 sayılı Kanun, DASK zorunluluğunu yalnız deprem sonrası tazminat sistemi olarak değil, belirli kamusal işlemlerde poliçe kontrolüyle destekler. Tapu işlemleri bu kontrol noktalarından biridir. Bu nedenle satış planlayan malik, randevudan önce poliçe numarasını, başlangıç-bitiş tarihini ve taşınmaz bilgilerini kontrol etmelidir.
6305 sayılı Kanun m.11 tapu işlemleri için ne diyor?
Afet Sigortaları Kanunu m.11, Zorunlu Deprem Sigortası kapsamındaki binalarla ilgili tapu sicil müdürlüklerinde yapılacak işlemlerde geçerli poliçenin bulunup bulunmadığının kontrol edilmesini öngörür. Böylece poliçe yenileme yükümlülüğü mülkiyet işlemleriyle bağlantılı hale getirilmiştir.
Kontrol, her taşınmaz için kör biçimde yapılmaz; öncelikle yapının Kanun m.10 kapsamında Zorunlu Deprem Sigortasına tabi olup olmadığı önemlidir. Kamu binaları, Kanundaki şartları taşıyan köy yapıları veya tamamen ticari/sınai bazı yapılar zorunlu kapsam dışında olabilir.
Taşınmaz kapsamdaysa geçerli poliçenin bulunması işlem şartıdır. Depremden sonra poliçe yaptırmak geçmiş hasarı teminat altına alamayacağı gibi tapu işlemi günü poliçeyi son anda düzenlemek de yanlış veri nedeniyle gecikme yaratabilir.
DASK yalnız satışta mı kontrol edilir?
Kanun tapu işlemlerini genel olarak ifade eder. Uygulamada satış/devir başta olmak üzere kapsam dahilindeki taşınmaza ilişkin tapu işlemlerinde poliçe kontrolü yapılır. İşlem türüne göre Tapu ve Kadastro’nun güncel elektronik kontrol prosedürü uygulanır.
Satış en sık karşılaşılan durumdur. Satıcı tapu randevusu almadan önce e-Devlet veya DASK kanallarından poliçenin geçerliliğini kontrol etmelidir. Alıcı da kendisine gösterilen poliçenin gerçekten satın alacağı bağımsız bölüme ait olduğundan emin olmalıdır.
Miras intikali, ipotek veya diğer tapu işlemlerinde uygulanacak kontrolün teknik ayrıntısı işlem günündeki TKGM/DASK entegrasyonuna göre yürütülür. Kanundaki zorunluluk kapsamı değişmeden güncel elektronik uygulama takip edilmelidir.
DASK poliçesinin süresi dolmuşsa tapu satışı yapılabilir mi?
Zorunlu kapsamda olan taşınmaz için geçerli poliçe kontrol edildiğinden, süresi bitmiş eski poliçe yeterli değildir. DASK poliçesi bir yıllıktır ve her yıl yenilenir. Satış günü poliçenin geçerlilik dönemi içinde olması gerekir.
Poliçe yenilenirken yapı tipi, brüt yüzölçümü, adres kodu ve diğer veriler güncel girilmelidir. Bir önceki yıl yapılan yanlışın otomatik yenilemede tekrar etmesi, tapu işleminde veya hasar tazminatında sorun yaratabilir.
Satışın ertesi günü poliçe süresi dolacaksa işlem günü geçerli olsa dahi yeni malik deprem korumasının devamı için yenileme sorumluluğunu takip etmelidir.
DASK poliçesinde adres veya bağımsız bölüm yanlışsa ne olur?
DASK poliçesi belirli bir binaya/bağımsız bölüme ilişkin düzenlenir. UAVT adres kodu, ada-parsel/bağımsız bölüm veya diğer tanımlayıcı bilgiler yanlışsa poliçe ile tapu kaydı eşleşmeyebilir.
Bu durumda satıştan önce sigorta şirketi veya acente aracılığıyla düzeltme işlemi yapılmalıdır. Sadece isim benzerliği veya aynı binadaki başka daireye ait poliçenin varlığı yeterli değildir. Özellikle apartmanda daire numarası ile tapu bağımsız bölüm numarasının farklı kullanılması hataya yol açabilir.
Hasar halinde de yanlış taşınmaz bilgisi tazminat sürecini zorlaştırır. Poliçe düzenlenirken tapu ve adres kayıtlarının birlikte kontrol edilmesi gerekir.
DASK kapsamı dışındaki taşınmaz tapuda satılabilir mi?
Evet. Taşınmaz 6305 sayılı Kanun m.10 gereği Zorunlu Deprem Sigortası kapsamı dışındaysa, zorunlu DASK poliçesi bulunmaması satışa engel oluşturmaz. Ancak kapsam dışılık somut yapının niteliğine göre doğru tespit edilmelidir.
Örneğin tamamı sınai amaçla kullanılan bir fabrika binası veya Kanundaki köy istisnasını karşılayan yapı zorunlu kapsam dışında olabilir. Buna karşılık apartman içindeki dükkan sırf işyeri olduğu için kapsam dışı sayılamaz.
Tapu sistemi poliçe istiyor ancak malik kapsam dışı olduğunu düşünüyorsa işlemden önce DASK/TKGM kayıtlarının düzeltilmesi için resmi belgelerle başvuru yapılmalıdır.
Tapu satışında DASK’ı satıcı mı yaptırır?
Satış öncesinde taşınmazın maliki satıcı olduğundan, geçerli poliçenin bulunması pratikte satıcının takip ettiği bir yükümlülüktür. Alıcı satış henüz tamamlanmadan malik sıfatını kazanmadığı için mevcut taşınmazın poliçe bilgilerini satıcıdan ister.
Taraflar prim masrafını kendi aralarında farklı paylaşabilir; ancak tapu işleminin yapılabilmesi için sistemde geçerli poliçenin bulunması gerekir. DASK primi satış bedelinden veya tapu harcından ayrı bir masraftır.
Satıcı poliçeyi yalnız tapu işlemi için “belge” olarak görmemelidir; deprem satıştan önce gerçekleşirse bina üzerindeki sigorta menfaati bakımından poliçenin doğru olması doğrudan mali sonuç doğurur.
Alıcı DASK poliçesinde neleri kontrol etmeli?
Alıcı poliçe numarası, sigorta başlangıç-bitiş tarihi, sigortalı taşınmaz adresi, bağımsız bölüm, brüt yüzölçümü, yapı tarzı ve sigorta bedeli gibi temel bilgileri kontrol etmelidir. Poliçe satın alınacak taşınmazla eşleşmelidir.
DASK’ın varlığı binanın deprem dayanıklılığı hakkında olumlu rapor değildir. Poliçe düzenlenmiş olması yapının güçlendirilmiş, ruhsatlı veya hasarsız olduğunu garanti etmez. Alıcı bina yaşı, deprem performansı, ruhsat/iskan ve geçmiş hasar bilgilerini ayrıca incelemelidir.
DASK azami teminatı taşınmazın piyasa satış bedelini değil yeniden yapım maliyetini esas alır. Milyonlarca liralık daire için poliçe bedelinin satış fiyatından düşük olması tek başına hata değildir.
Satıştan sonra mevcut DASK poliçesi ne olur?
Mülkiyet değişikliği sigorta menfaatini etkiler. Yeni malik, DASK poliçesindeki sigortalı ve iletişim bilgilerini güncellemelidir. Poliçenin kalan süresinin yeni malik bakımından nasıl devam edeceği DASK/sigorta uygulamasına göre işlemden hemen sonra kontrol edilmelidir.
Eski malik adına kalan telefon veya e-posta bilgileri yenileme bildirimlerinin yanlış kişiye gitmesine neden olabilir. Yeni malik kendi e-Devlet/DASK kayıtlarında poliçeyi görmeli ve yenileme tarihini takip etmelidir.
Satış sırasında geçerli poliçe bulunması, yeni malikin sonraki yıllarda poliçeyi yenileme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Tapu satışında DASK ve güvenli ödeme nasıl ayrılır?
DASK kontrolü, kapsam dahilindeki yapılar için 6305 sayılı Kanun m.11’e dayanır. Güvenli ödeme ise satış bedeli ile mülkiyet devrinin eş zamanlı gerçekleşmesine yönelik ayrı bir düzenlemedir. Ödeme sisteminin başlangıç takvimindeki değişiklik, DASK kontrolünü kendiliğinden kaldırmaz.
30 Eylül 2026 tarih güncellemesi: Bakanlığın 28 Eylül açıklamasında, yapılacak Yönetmelik değişikliğiyle zorunlu başlangıcın 1 Aralık 2026 olarak yeniden belirlenmesinin kararlaştırıldığı duyurulmuştur. Bu yüzden eski 1 Ekim takvimi güncel kesin başlangıç olarak aktarılmamalıdır. İşlem tarihinde yayımlanmış yürürlük hükümleri ve bankanın uygulanabilir süreci ayrıca kontrol edilmelidir.
Satış dosyasında DASK kapsamı ve poliçe geçerliliği ayrı; ödeme planı ve banka işlem koşulları ayrı kontrol edilir. Ayrıntılar için güvenli ödeme sistemi ve güncel takvim rehberine bakılabilir.
Tapuda DASK olmadan satış yapıldığı ortaya çıkarsa ne olur?
Kanun kapsamındaki yapı için tapu sistemi geçerli poliçeyi kontrol etmekle yükümlüdür. Teknik veya kayıt hatasıyla kontrolün atlandığı iddiası varsa, bu durum poliçe zorunluluğunu geriye dönük olarak ortadan kaldırmaz.
Deprem gerçekleşmiş ve hasar tarihinde geçerli poliçe yoksa sonradan tapu işlemindeki hata ileri sürülerek DASK tazminatı istenemez. Tazminat için hasar anında yürürlükte geçerli sigorta sözleşmesi gerekir.
Satış günü yeni DASK yaptırmak riskli mi?
Hukuken poliçe işlem öncesinde düzenlenebilir; ancak son dakikaya bırakmak adres, metrekare veya sistem entegrasyonu hatasında tapu randevusunun kaçmasına neden olabilir. Poliçenin mümkünse randevudan birkaç gün önce kontrol edilmesi daha güvenlidir.
Poliçe başlangıç saat/tarihi de önemlidir. Deprem olmuş bir risk için sonradan poliçe düzenlenerek geçmiş hasar teminat altına alınamaz.
Sık Sorulan Sorular
Ev satarken DASK zorunlu mu?
Taşınmaz 6305 sayılı Kanun m.10 kapsamındaysa tapu işleminde geçerli DASK poliçesi kontrol edilir.
DASK süresi bittiyse tapu yapılır mı?
Kapsamdaki taşınmazda geçerli poliçe gerektiğinden önce yenileme yapılmalıdır.
Alıcı mı satıcı mı DASK yaptırır?
Satıştan önce malik satıcı olduğundan geçerli poliçeyi pratikte satıcı takip eder; taraflar prim masrafını kendi aralarında düzenleyebilir.
Dükkan satarken DASK gerekir mi?
Mesken olarak inşa edilmiş bina içindeki ticari bağımsız bölüm kapsamdaysa gerekir.
Köy evi satışında DASK gerekir mi?
Kanundaki köy istisnasının şartları varsa zorunlu kapsam dışında kalabilir; somut kayıt kontrol edilmelidir.
DASK poliçesi tapunun temiz olduğunu gösterir mi?
Hayır. Haciz, ipotek, şerh ve imar durumunun ayrıca incelenmesi gerekir.
DASK satış fiyatını sigorta eder mi?
Hayır. DASK yeniden yapım maliyetine dayalı sigorta bedelini ve azami teminatı esas alır; arsa ve piyasa değeri teminat konusu değildir.
Satıştan sonra poliçe güncellenmeli mi?
Evet. Yeni malik mülkiyet ve iletişim bilgilerini sigortacı/DASK kayıtlarında güncel tutmalıdır.
Güvenli Ödeme Sistemi DASK’ın yerine geçer mi?
Hayır. Biri ödeme güvenliği, diğeri zorunlu deprem sigortasıdır.
DASK olmadan deprem olursa sonradan poliçe yaptırıp tazminat alınır mı?
Hayır. Hasar anında geçerli poliçenin bulunması gerekir.
Resmî kaynaklar
İçerik ilk olarak 11 Eylül 2026’da hazırlanmıştır. 30 Eylül 2026 tarihinde yalnız güvenli ödeme takvimine ilişkin bölüm, Bakanlığın 28 Eylül açıklamasına göre güncellenmiştir. Bu tarih, DASK uygulamasının ve yazıdaki bütün hukuki açıklamaların yeniden incelendiği anlamına gelmez.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472 – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Yazar profili
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
