Taşınmaz Arabuluculuk Anlaşmasında İcra Edilebilirlik Şerhi Zorunlu mu? | 6325 m.17/B/4
Kısa ve net cevap: Evet. 6325 sayılı Kanun m.17/B/4, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin arabuluculuk anlaşmalarında icra edilebilirlik şerhinin alınmasını zorunlu kılar. Şerhi verme yetkisi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesindedir. Mahkeme yalnız imzaya bakmaz; anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliğini, ayrıca taşınmaz devri veya ayni hak kurulmasıyla ilgili kanuni sınırlamalara ve usullere uyulup uyulmadığını denetler.
Taşınmaz anlaşmasında şerh neden zorunludur?
6325 m.18 genel arabuluculuk anlaşmalarının icra edilebilirliği için genel rejimi düzenler. Ancak taşınmazın aynına ilişkin anlaşmalar için m.17/B özel hüküm getirir. 17/B/4’te “icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu” ifadesi kullanılmıştır. Dolayısıyla taraflar ve avukatları birlikte imzalamış olsa bile taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmanın 17/B sürecinde mahkeme şerhi atlanamaz.
Bu özel denetimin sebebi, taşınmaz mülkiyeti ve ayni hakların üçüncü kişilere karşı etkili sicil sonuçları doğurmasıdır. Kanun, taraf iradesine ek olarak sulh hukuk mahkemesinin taşınmaz mevzuatı denetimini aramıştır.
Hangi mahkeme icra edilebilirlik şerhi verir?
17/B/4 açıkça taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesini yetkili kılar. Genel m.18 rejimindeki yer kuralları değil, 17/B’nin bu özel yetki kuralı uygulanır. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse başvurunun her taşınmaz bakımından yetki yönünden ayrıca planlanması gerekir.
Başvuru dava değildir; icra edilebilirlik şerhi talebidir. Bununla birlikte mahkeme kanunun öngördüğü kapsamlı uygunluk denetimini yapar.
Mahkeme hangi konuları denetler?
Birinci denetim, anlaşma içeriğinin arabuluculuğa elverişli olup olmadığıdır. Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemeyeceği veya yalnız başka usulle sonuç doğurabilecek konu varsa şerh verilemez. İkinci denetim, anlaşmanın cebri icraya elverişli açıklıkta olup olmadığıdır. Taşınmaz, devredilecek pay ve yükümlülükler belirsiz bırakılamaz.
Üçüncü denetim, taşınmazın devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin kanuni sınırlamalar ve usul kurallarıdır. Tarım arazisi, yabancı edinimi, aile konutu, kanuni önalım, kamu hukuku kısıtları ve sicildeki takyidatlar somut olaya göre önem taşıyabilir.
Kanun mahkemeye ilgili kurum ve kuruluşlardan bilgi veya belge isteme yetkisi verir. Bu nedenle tapu kaydı, belediye bilgisi, tarım arazisi statüsü veya başka resmi kayıtlar doğrudan temin edilebilir.
Mahkeme duruşma açabilir mi?
Evet. 17/B/4 mahkemenin gerektiğinde duruşma açabileceğini açıkça düzenler. Bu durum her başvuruda zorunlu duruşma yapılacağı anlamına gelmez. Dosyadaki belgeler yeterliyse inceleme evrak üzerinden sonuçlanabilir; tereddüt varsa taraflar dinlenebilir veya resmi kayıtlar istenebilir.
Duruşma açılması, arabuluculukta yapılan gizli müzakerelerin tamamının mahkemede açıklanacağı anlamına gelmez. Mahkemenin incelemesi anlaşma belgesi ve kanuni şartlarla sınırlıdır; arabuluculuk gizliliği ve beyanların delil olarak kullanılamamasına ilişkin kurallar korunur.
Şerhten sonra tapu tescili nasıl yapılır?
M.17/B/6’ya göre icra edilebilirlik şerhi verildikten sonra anlaşma belgesinin taraflarından biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Tapu müdürlüğü taşınmaz mevzuatında öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirmeyi yaptıktan sonra, koşullar uygunsa resmi senet düzenlemeksizin tescil talebini yerine getirir.
Bu aşama mahkeme şerhinin kendiliğinden tapu tescili anlamına gelmediğini gösterir. Şerhten sonra tapu müdürlüğüne başvuru ve sicil işlemi gerekir. Sitedeki taşınmaz devrinde arabuluculuk rehberi sürecin tamamını açıklar.
Mahkeme şerh talebini hangi nedenle reddedebilir?
Anlaşma arabuluculuğa elverişli değilse, taşınmaz veya devredilecek hak belirsizse, kanuni sınırlama ihlal ediliyorsa, temsil/yetki eksikliği bulunuyorsa veya anlaşma cebri icraya elverişli şekilde kurulmamışsa şerh sorunu doğar. Mahkeme 17/B/4’te sayılan denetim alanlarını incelemek zorundadır.
Ret kararında gösterilen eksiklik giderilebilir nitelikteyse taraflar anlaşmayı ve belgeleri hukuken mümkün olduğu ölçüde yeniden düzenleyebilir. Ancak emredici bir devir yasağının taraf iradesiyle giderilmesi mümkün değildir.
Şerh başvuru dosyasında neler bulunmalı?
- Arabuluculuk anlaşma belgesinin aslı veya usulüne uygun örneği.
- Taşınmazın güncel tapu kaydı ve takyidat bilgileri.
- Taraf kimlikleri ve tüzel kişi temsil belgeleri.
- Vekil varsa arabuluculuk, sulh ve taşınmaz tasarrufu için gerekli yetkiler.
- Taşınmazın özel statüsüne ilişkin izin/uygunluk belgeleri.
- Bedel veya diğer edimler kararlaştırılmışsa açık ödeme/ifa hükümleri.
- Mahkemenin talep ettiği ek resmi kayıt ve belgeler.
Resmî kaynak olarak 6325 sayılı Kanun esas alınmalıdır.
Sık sorulan sorular
Avukatların da imzaladığı taşınmaz anlaşmasında mahkeme şerhi gerekir mi?
Evet. 17/B/4 bu anlaşmalar için özel olarak zorunlu şerh getirir.
Şerhi hangi mahkeme verir?
Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi.
Mahkeme anlaşmanın esasını inceler mi?
Kanunda sayılan ölçüde arabuluculuğa/cebri icraya elverişlilik ve taşınmaz mevzuatındaki sınırlama-usul şartlarını denetler.
Duruşma zorunlu mu?
Hayır; fakat mahkeme gerektiğinde duruşma açabilir.
Şerh verilince mülkiyet otomatik geçer mi?
Hayır. Sonrasında tapu müdürlüğünde tescil talebi gerekir.
Tapu müdürlüğü resmi senet düzenler mi?
17/B/6 şartlarıyla şerhli anlaşma üzerinden tescil yapılırken resmi senet düzenlenmeksizin işlem yapılabilir.
Genel icra edilebilirlik şerhi kuralları aynen mi uygulanır?
17/B özel hükümdür; m.18 genel hükümleri, 17/B/5’in yollaması ölçüsünde uygulanır.
Kanuni devir yasağı varsa mahkeme şerh verir mi?
Mahkeme taşınmaz devrine ilişkin kanuni sınırlamaları denetlemek zorundadır; emredici yasak taraf anlaşmasıyla aşılamaz.
Mahkeme denetimine uygun anlaşma dili nasıl olmalıdır?
Anlaşma, üçüncü bir kişinin ek açıklama yapmasına ihtiyaç bırakmayacak kadar belirli olmalıdır. “Daire devredilecektir” yerine tapudaki il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgileri yazılmalıdır. “Uygun zamanda ödeme yapılacaktır” yerine tutar, vade ve ödeme yöntemi belirlenmelidir. Sınırlı ayni hak kurulacaksa hakkın türü, süresi ve kapsamı açıkça gösterilmelidir.
Mahkeme cebri icraya elverişliliği denetlediği için karşılıklı edimlerin sırası da net olmalıdır. Önce ödeme sonra tescil veya eş zamanlı ifa kararlaştırılmışsa bunun nasıl yerine getirileceği anlaşmada düzenlenmelidir. Belirsizlik, şerh aşamasında ek açıklama veya ret riski yaratır.
Tüzel kişi taraf varsa temsil belgeleri neden önemlidir?
Taşınmazı devreden veya edinen taraf şirketse, anlaşmayı imzalayan kişinin şirketi bu işlem bakımından temsil yetkisi bulunmalıdır. Ticaret sicili kayıtları, imza yetkisi ve gerekiyorsa organ kararı dosyaya konulmalıdır. Temsil yetkisi sınırlıysa taşınmaz edinme/devretme ve sulh yetkisinin kapsamı ayrıca kontrol edilir. Mahkeme, tescile temel olacak belgenin yetkili kişilerce oluşturulup oluşturulmadığını inceleyebilir.
Sonuç
Taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin arabuluculuk anlaşması, genel arabuluculuk anlaşmalarından farklı olarak zorunlu mahkeme denetimine tabidir. 6325 m.17/B/4 gereğince taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınmadan 17/B tescil mekanizması tamamlanmaz.
Hukuki dayanak
Bu rehber 6325 sayılı Kanun m.17/B/3-6 ve m.18 esas alınarak hazırlanmıştır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
