Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Şekil, Şerh ve Dava

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, belirli bir taşınmazın ileride tapuda devredilmesini isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. İmzalanması mülkiyeti kendiliğinden geçirmez; geçerlilik için resmî şekil, sonuçların üçüncü kişilere karşı güçlendirilmesi için ise tapuya şerh önem taşır. Bedel, vade, taşınmaz ve taraf yükümlülükleri açık kurulmadığında tescil yerine bedel ve tazminat uyuşmazlığı doğabilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Bu sözleşmede vaat borçlusu, kararlaştırılan şartlar gerçekleştiğinde taşınmaz mülkiyetini tapuda devretmeyi; vaat alacaklısı da sözleşmedeki bedeli ve diğer edimleri yerine getirmeyi üstlenir. Hak, sözleşmenin kurulmasıyla kişisel alacak hakkı olarak doğar. Taşınmazın mülkiyeti ise kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Bu nedenle noter senedi, alıcıyı doğrudan malik yapmaz ve tek başına tapu senedi yerine geçmez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile doğrudan satış sözleşmesi karıştırılmamalıdır. Doğrudan satışta mülkiyetin devrine yönelik resmî işlem ve tescil tamamlanır; vaat sözleşmesi gelecekte bu işlemin yapılmasını isteme yetkisi verir. Noterlerin günümüzde doğrudan taşınmaz satışı yapabilmesine ilişkin Noterlik Kanunu m.61/A yetkisi, iki işlemin hukuki farkını ortadan kaldırmaz.

Vaadin ekonomik amacı; bedelin taksite bağlanması, inşaat veya kat irtifakı işlemlerinin beklenmesi, satıcının mülkiyeti daha sonra kazanacak olması ya da devir için bir koşulun tamamlanması olabilir. Ancak ileride satış düşünülmesi, araştırmanın ertelenmesini haklı kılmaz. Tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu, temsil yetkisi ve taşınmazın fiilî durumu imzadan önce incelenmelidir. Genel bir kontrol listesi için Ev Alırken Dolandırılmamak İçin Tapuda Nelere Bakılır? rehberi yararlı bir başlangıçtır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerlilik Şartları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237, taşınmaz satış vaadinin geçerliliğini resmî şekle bağlar. 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 notere bu sözleşmeyi yapma ve şartları varsa tapu siciline şerh verme görevi yükler; m.89 ise gayrimenkul satış vaadinin düzenleme şeklinde yapılmasını emreder. Bu nedenle adi yazılı metin ve yalnız imza onayı geçerlilik şartını karşılamaz.

Kanun metinleri: TBK m.237 ile Noterlik Kanunu m.60 ve m.89

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 — Şekil

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60 — Noterlerin görevleri

Noterlerin görevleri:

1. Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek,
2. Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak,
3. (Değişik: 23/6/2022-7413/11 md.) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,
4. Bu kanuna uygun olarak dışarda yazılıp getirilen kağıtların üzerindeki imza, mühür veya herhangi bir işareti veya tarihi onaylamak,
5. Bu kanun hükümlerine göre yapılan işlemlerin dairede kalan asıl veya örneklerinden veya getirilen kağıtlardan örnek çıkarıp vermek,
6. Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çevirmek,
7. Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek,
8. Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek,
9. Bu ve diğer kanunlarla verilmiş sair işleri yapmak.

1512 sayılı Noterlik Kanunu m.89

Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.

TBK resmî metni · Noterlik Kanunu resmî metni

Resmî senette tarafların kimliği ve temsil yetkisi, vaat konusu taşınmaz ve üstlenilen temel edimler belirlenebilir olmalıdır. Ada, parsel, bağımsız bölüm, pay oranı ve tapu bilgileri çelişmemelidir. Henüz bağımsız bölüm kurulmamış bir projede arsa, proje, kat, bağımsız bölüm numarası ve vaat edilen arsa payının somutlaştırılması özellikle önemlidir. Belirsizlik her olayda aynı sonucu doğurmaz; fakat tescil hükmünün infaz edilememesi riskini büyütür.

Satıcının sözleşme tarihinde malik olmaması, vaadi her durumda kendiliğinden geçersiz yapmaz; kişi ileride kazanmayı umduğu taşınmazın devrini borçlanabilir. Buna karşılık mülkiyet hiç kazanılamazsa aynen ifa mümkün olmayabilir ve uyuşmazlık bedel iadesi ile tazminata dönüşebilir. Malik olmayan kişinin vaadi ile tapu malikinin satışa rızası aynı kabul edilmemelidir.

Sözleşmede Hangi Bilgiler Bulunmalıdır?

Geçerli şekil tek başına iyi hazırlanmış bir sözleşme anlamına gelmez. Satış bedeli veya hesaplama yöntemi, ödeme tarihleri, tapu devrinin günü ya da objektif koşulu, harç ve gider paylaşımı, teslim tarihi, taşınmazın mevcut hukuki durumu ve aykırılık hâlindeki sonuçlar açıkça yazılmalıdır. Ödemenin hangi banka hesabına ve hangi açıklamayla yapılacağı belirlenirse ispat kolaylaşır.

• Tarafların tam kimliği, adresi ve varsa temsil belgesinin kapsamı,
• Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgileri,
• Toplam bedel, kapora veya taksitler ile ödeme belgelerinin yöntemi,
• Tapu devri için kesin tarih ya da gerçekleşmesi denetlenebilir koşul,
• İpotek, haciz, kira, aile konutu şerhi ve benzeri takyidatların akıbeti,
• Teslim, kullanım, aidat, vergi, hasar ve cezai şart düzenlemeleri,
• Temerrüt, ifa imkânsızlığı, dönme ve bedel iadesinin sonuçları.

Cezai şart yazılması, asıl borcun ve zararın her koşulda tartışmasız tahsil edileceği anlamına gelmez. Hâkim fahiş cezai şartı TBK çerçevesinde indirebilir; tacirler bakımından özel kurallar gündeme gelebilir. Dönme, fesih ve ifa taleplerinin farkı için Sözleşmeden Dönme ile Sözleşmenin Feshi Arasındaki Fark içeriğiyle birlikte sözleşme metni somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Tapuya Şerh Nasıl Verilir ve Beş Yıl Ne Anlama Gelir?

Türk Medenî Kanunu m.1009, satış vaadinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilebileceğini ve şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebileceğini düzenler. Noterlik Kanunu m.60/3 uyarınca noter, taraflardan birinin talebi ve harç ile giderlerin ödenmesi hâlinde satış vaadini tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verir. Tapu Kanunu m.26 ise şerh ve beş yıllık resen terkin kuralını düzenler.

Kanun metinleri: TMK m.1009 ve Tapu Kanunu m.26

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1009

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

2644 sayılı Tapu Kanunu m.26

(Değişik: 6/1/1954 – 6217/1 md.) Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.

(Ek fıkra: 4/7/2019-7181/1 md.) Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.

(Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden akitli ve akitsiz işlemleri yıllık 500’ün altında olan yerlerde işleri yapmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürü veya görevlendirilen yetkili memura belirli günlerde yetki verilebilir.

(Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.

Alakalıların isteği halinde resmi senedi tanzim için memurlar ikametgahlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için ikametgaha gitmiş olan memura tebliğ olunur.

(Ek hüküm: 2/4/1998 – 4358/3 md.) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir.

(Değişik: 6/3/1981-2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar. Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır. 11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır.

Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re’sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taallük ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder. Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.

(Ek: 26/4/1984 – 3000/1 md.; Değişik: 15/2/2018-7099/1 md.) Kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerince açılmış veya açılacak tüm borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde, taraflarınca imzalanan kredi veya borç sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur.

(Ek: 12/3/1985 – 3163/1 md.; Mülga son fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.)

(Ek fıkra: 4/3/2021-7292/19 md.) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu kapsamındaki tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan veya sağlanacak finansmana karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi hâlinde, imzalanan tasarruf finansman sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur.

TMK resmî metni · Tapu Kanunu resmî metni

Şerh, alıcıyı malik yapmaz ve taşınmazın hiçbir işlem göremeyeceği mutlak bir bloke oluşturmaz. Etkisi, kişisel hakkı sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hâle getirmesidir. Şerh bulunmadığında vaat esas olarak sözleşmenin tarafını bağlar; taşınmazı sonradan edinen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK m.1023 kapsamındaki kazanımı korunabilir. Bu nedenle şerh talebinin sözleşme sonrasına bırakılması önemli risk yaratabilir.

Tapu Kanunu m.26’daki beş yıl, şerhin sicilde kalma süresidir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış ve tescil gerçekleşmezse görevli tapu personeli şerhi resen terkin eder. Bu terkin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borcunu aynı anda otomatik olarak yok etmez; sözleşmeden doğan talebin zamanaşımı ayrıca TBK ve somut vade üzerinden incelenir. “Şerh süresi” ile “dava zamanaşımı” aynı takvim değildir.

Alıcı ve Satıcının Borçları Nelerdir?

Vaat borçlusunun temel borcu, vade geldiğinde taşınmazı sözleşmeye uygun hukuki ve fiilî durumda devretmek için tapu işlemine katılmaktır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa ipotek, haciz veya üçüncü kişi hakkının kaldırılması da ifanın kapsamı bakımından önem kazanabilir. Vaat alacaklısı ise bedeli kararlaştırılan zamanda ödemeli, gerekli belgeleri sağlamalı ve tapu işlemine hazır olmalıdır.

Karşılıklı edimlerde taraflardan biri kendi borcunu ifa etmeden veya usulünce ifayı teklif etmeden diğer taraftan ifa isteyemeyebilir. Bu yüzden dava öncesinde ödeme dekontları, noter ihtarı, anahtar veya teslim tutanağı, vergi ve aidat kayıtlarıyla hangi tarafın edime hazır olduğu belgelenmelidir. Nakit ve açıklamasız ödemeler, bedelin hangi sözleşme için verildiği konusunda ispat sorunu doğurur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmazı fiilen teslim etmiş olsa bile mülkiyeti geçirmez. Alıcının uzun süre kullanması tescil yerine geçmediği gibi, kullanıma ilişkin gider ve ürün hesabını da ortadan kaldırmaz. Taraflar teslimin erken yapılacağını kararlaştırıyorsa risk, aidat, kira geliri, hasar ve geri verme şartları ayrıca yazılmalıdır.

Satıcı Tapuyu Devretmezse Hangi Yollar Kullanılır?

Vade geldiği ve alıcı kendi edimini yerine getirdiği hâlde satıcı tapu işlemine katılmazsa, sözleşmenin aynen ifası ve tescil talebi gündeme gelir. Uygulamada dava, vaade dayalı tapu iptali ve tescil istemi biçiminde kurulabilir. Mahkeme; sözleşmenin geçerliliğini, taşınmazın belirlenebilirliğini, satıcının tasarruf yetkisini, bedelin ifasını ve tescilin hukuken mümkün olup olmadığını birlikte inceler.

TMK m.716 uyarınca, mülkiyetin kazanılmasına esas bir hukukî sebebe dayanan kişisel hak sahibi, malik tescilden kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini hâkimden ister. Tescile karar veren hüküm kesinleştiğinde, malikin ayrıca tapu beyanı olmaksızın sicil işlemine dayanak olur. Dava türü ve diğer tapu uyuşmazlıkları arasındaki ayrım için Tapu İptal ve Tescil Davası: Nedenler, Süre ve Deliller rehberi incelenebilir. Ancak her satış vaadi otomatik tescil kararı doğurmaz; imar yasağı, üçüncü kişinin korunan kazanımı veya vaat borçlusunun hiçbir zaman malik olamaması ifayı engelleyebilir.

Kanun metni: TMK m.716 — Tescili isteme hakkı

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.

Türk Medenî Kanunu resmî metni

Aynen ifa imkânsızsa sözleşmenin niteliğine ve kusura göre ödenen bedelin iadesi, cezai şart veya zararın giderilmesi istenebilir. Geçersiz harici satışta ise geçerli sözleşmenin olumlu zarar sonuçları yerine sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet tartışmaları doğabilir. Talep sonucu seçilirken “hem tapu hem bütün bedelin koşulsuz iadesi” gibi birbiriyle çelişen sonuçlar terditli talep kurallarına uygun düzenlenmelidir.

Üçüncü Kişi, Haciz, Hisseli Tapu ve Proje Riskleri

Sözleşmeden sonra taşınmazın başkasına satılması, haczedilmesi veya ipotek edilmesi davanın sonucunu değiştirebilir. Şerhin tarihi, sonradan kazanılan hakkın niteliği ve üçüncü kişinin iyiniyeti ayrı ayrı incelenir. Sicildeki kayıtları görmeden yalnız satıcının “tapu temiz” beyanına güvenilmemelidir. Sahte temsil veya vekâlet sorunu varsa Sahte Vekâletname veya Vekâletin Kötüye Kullanılmasıyla Tapu Satışı rehberindeki ayrımlar da önem kazanır.

Paylı mülkiyette bir paydaş kural olarak kendi payı üzerinde vaat borcu kurabilir; diğer paydaşların paylarını onların geçerli iradesi olmadan devredemez. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş bağımsız payı bulunmadığından bütün mirasçıların veya yetkili temsilcinin durumu araştırılmalıdır. Ortaklığın sona erdirilmesi gerekirse Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 içeriği farklı dava amacını açıklar.

Projeden veya müteahhitten alımda ruhsat, arsa maliki–yüklenici sözleşmesi, bağımsız bölümün yükleniciye düşüp düşmediği ve tüketici işlemi niteliği incelenmelidir. Ön ödemeli konutlarda 6502 sayılı Kanun özel korumalar getirebilir. Gecikme veya hiç devir yapılmaması hâlinde Müteahhit Tapu Vermiyorsa Haklar ve Dava Yolları yazısı tamamlayıcıdır; fakat her proje sözleşmesi noter satış vaadi sayılmaz.

Görevli Mahkeme, Yetki ve Deliller

Tescil talebi taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açacağından, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Görev, tarafların sıfatı ve işlemin amacıyla belirlenir: genel durumda asliye hukuk mahkemesi; tüketici işlemi varsa tüketici mahkemesi; özel ticari bağ varsa görev kuralları ayrıca incelenir. Yalnız sözleşmenin adına bakılarak mahkeme seçilmemelidir.

Arabuluculuk bakımından da talep sonucu ayrılmalıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.17/B, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkları ihtiyari arabuluculuğa elverişli sayar. Buna karşılık tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan tescil uyuşmazlığı, 6502 sayılı Kanun m.73/A/1-d uyarınca tüketici dava şartı arabuluculuğunun istisnasıdır. Tescil mümkün olmadığı için yalnız bedel iadesi veya tazminat isteniyorsa uyuşmazlığın tüketici ya da ticari niteliğine göre dava şartı arabuluculuk ayrıca gündeme gelebilir. Taşınmaz devrine ilişkin arabuluculuk anlaşması için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Tescil ile para talebi aynı arabuluculuk varsayımıyla değerlendirilmemelidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter düzenleme senedi, güncel ve geçmişe dönük tapu kayıtları, şerh belgesi, ödeme dekontları, ihtarnameler, teslim tutanağı, yazışmalar, belediye ve kadastro kayıtlarıyla birlikte incelenir. Proje uyuşmazlığında mimari proje, yapı ruhsatı, kat irtifakı listeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gerekebilir. Bedel veya zarar hesabı bilirkişi incelemesine konu olsa da sözleşmenin hukuki yorumu hâkime aittir.

Dava açılırken taşınmazın üçüncü kişiye devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbir otomatik değildir; yaklaşık ispat, uyuşmazlık konusu ve ölçülülük değerlendirilir, mahkeme teminat isteyebilir. Dava sonunda verilen kararın tapuda uygulanabilmesi için kesinleşme gerekebileceğinden Kesinleşme Şerhi Nedir? rehberindeki hüküm ve kanun yolu ayrımı da takip planına eklenmelidir.

Zamanaşımı, Şerh Süresi ve 2026 Güncel Uygulama

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taleplerinde özel bir süre yoksa TBK m.146 uyarınca on yıllık genel zamanaşımı uygulanır; TBK m.149 uyarınca süre alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Muacceliyet bir bildirime bağlıysa süre, bildirimin yapılabileceği günden başlar. Tescilin imkânsızlaşması üzerine doğan iade veya tazminat taleplerinin başlangıcı, o talebin muacceliyetine göre ayrıca belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2022/7415, K.2022/8976 sayılı resmî kararında, taşınmaz zilyetliğinin alıcıya devredilip devam etmesinin zamanaşımı değerlendirmesindeki özel etkisi vurgulanmıştır.

Kanun metinleri: TBK m.146 ve m.149 — Zamanaşımı

TBK m.146

Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.

TBK m.149

Zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Alacağın muaccel olmasının bir bildirime bağlı olduğu hâllerde, zamanaşımı bu bildirimin yapılabileceği günden işlemeye başlar.

Türk Borçlar Kanunu resmî metni

Bu içtihat, her teslim olayında bütün sürelerin sonsuza kadar ortadan kalktığı biçiminde genellenmemelidir. Fiilî zilyetlik, teslimin kime ve hangi hukuki nedenle yapıldığı, ifanın ne zaman reddedildiği ve talebin tescil mi tazminat mı olduğu dosyada ispatlanır. Ayrıca beş yıllık şerh süresi 10 yıllık zamanaşımının başlangıcı değildir. En güvenli yöntem, vade ve ihlal görülür görülmez tapu kaydını yenileyip talebi yazılılaştırmaktır.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, HMK m.107’deki belirsiz alacak davasını kaldırıp kısmi davada talep artırımına ilişkin m.109/4 düzenlemesini getirdi. HMK m.109/4 uyarınca kısmi davada talep, tahkikat sona erene kadar aynı davada bir defa artırılabilir ve artırılan bölüm yönünden zamanaşımı dava tarihinde kesilmiş sayılır. Kanunun geçici m.1/10 hükmü gereğince 31 Temmuz 2026’dan önce açılmış davalarda ise önceki HMK m.107 uygulanmaya devam eder; geçiş tarihi özellikle kontrol edilmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuyu geçirir mi?

Hayır. Sözleşme gelecekte devri isteme yönünde kişisel hak doğurur. Mülkiyet, kural olarak tapu siciline tescille kazanılır.

Adi yazılı veya imzası onaylı sözleşme geçerli midir?

Hayır. Taşınmaz satış vaadi TBK m.237 ile Noterlik Kanunu m.60 ve m.89 uyarınca noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli değildir; adi yazılı metin veya yalnız imza onayı geçerlilik şartını karşılamaz.

Satıcının sözleşme tarihinde malik olması şart mı?

Her durumda şart değildir; ileride kazanılacak taşınmaz vaat edilebilir. Ancak satıcı mülkiyeti kazanamazsa tescil imkânsızlaşabilir ve bedel veya tazminat gündeme gelebilir.

Tapuya şerh zorunlu mudur?

Şerh sözleşmenin geçerlilik koşulu değildir; fakat kişisel hakkı taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürmek bakımından güçlü koruma sağlar.

Beş yıl dolunca sözleşme geçersiz olur mu?

Hayır. Tapu Kanunu m.26 uyarınca şerh, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa resen terkin olunur. Bu terkin sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; şerh süresi ile zamanaşımı aynı değildir.

Satıcı tapuya gelmezse ne yapılabilir?

Geçerli sözleşme ve ifa koşulları varsa tescil davası; tescil mümkün değilse olayın niteliğine göre bedel iadesi, cezai şart veya tazminat talebi değerlendirilebilir.

Tescil davası hangi yerde açılır?

Ayni hak değişikliğine yol açacak tescil davasında HMK m.12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; görev taraf ve işlem türüne göre belirlenir.

Satış vaadinde zamanaşımı kaç yıldır?

Özel bir süre yoksa TBK m.146 uyarınca on yıllık zamanaşımı uygulanır; TBK m.149 uyarınca süre alacağın muaccel olmasıyla başlar. Zilyetliğin devrinin etkisi somut dosya ve güncel içtihat üzerinden incelenir.

Hisseli taşınmazın tamamı vaat edilebilir mi?

Bir paydaş kendi payı üzerinde borç kurabilir; diğer paydaşların payları onların geçerli iradesi olmadan devredilemez. Elbirliği mülkiyetinde ayrıca bütün ortakların durumu incelenir.

Başka şehirdeki taşınmaz dosyası Mersin’den takip edilir mi?

Yetki ve vekâlet koşulları içinde Türkiye genelinde dosya takibi planlanabilir. Büronun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir; dava taşınmazın bulunduğu yerde görülür.

Resmî Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m.146, m.149 ve m.237)
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu (özellikle m.60 ve m.89)
• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu (özellikle m.716 ve m.1009)
• 2644 sayılı Tapu Kanunu (özellikle m.26’daki satış vaadi şerhi)
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/7415, K.2022/8976 – resmî karar metni

Son kaynak kontrolü: 31 Ağustos 2026. Mevzuat değişiklikleri somut dosya bakımından ayrıca kontrol edilmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Dosyalarında Türkiye Geneli Takip

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Uygun vekâlet ve görev-yetki koşulları çerçevesinde Türkiye genelindeki dosyalar UYAP üzerinden incelenebilir ve takip planı oluşturulabilir; bu ifade başka şehirlerde şube bulunduğu anlamına gelmez. Süre ve talep, somut tapu kaydı ile sözleşme üzerinden hesaplanmalıdır.

Taşınmaz Satış Vaadinde Mersin Uygulaması ve Büromuzla İletişim

Mersin’deki bir taşınmaza ilişkin satış vaadi uyuşmazlığında noter düzenleme belgesi, güncel tapu kaydı, şerhin tarihi, takyidatlar, bedel ödeme kayıtları ve teslim olgusu birlikte incelenmelidir. Tescil talebi taşınmazın aynına yönelik olduğundan HMK m.12 uyarınca taşınmaz Mersin’de ise dava Mersin’deki kesin yetkili mahkemede açılır; görev ise işlemin tüketici, ticari veya genel özel hukuk niteliğine göre ayrıca belirlenir. Tapu Kanunu m.26’daki beş yıllık şerh süresi ile özel süre bulunmayan alacaklarda TBK m.146 uyarınca uygulanan on yıllık zamanaşımı aynı şey değildir; vade, temerrüt, zilyetliğin devri ve üçüncü kişi kazanımları dosyaya özgü takvime bağlanmalıdır. Büromuzun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir; başka şehirlerdeki taşınmazlar bakımından tapu ve UYAP kayıtları uzaktan incelenebilir, kesin yetkili yerdeki duruşma ve keşif süreçleri ayrıca planlanır. Görüşme ve randevu için iletişim bilgilerini inceleyebilir veya +90 552 224 43 66 numaralı telefonu arayabilirsiniz.

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Yazar: Av. Halil Bakırcı — Mersin Barosu, sicil 3472. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.

Hukukçu incelemesi: Av. Emirhan Keskin — Mersin Barosu, sicil 5507.

Bu rehberde taşınmaz satış vaadinin TBK m.237 ve Noterlik Kanunu uyarınca resmî şekli, tapuya şerhin üçüncü kişilere etkisi, Tapu Kanunu m.26’daki beş yıllık terkin kuralı, tescil ve para taleplerinin görev-yetki ayrımı ile TBK m.146 çerçevesindeki zamanaşımı resmî mevzuat ve Yargıtay kararı üzerinden ayrı ayrı değerlendirilmiştir.

Son içerik güncellemesi: 31 Ağustos 2026. Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; somut olayda belge, süre, görev ve yetki incelemesi gerekir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofis Konumu

Adres: İhsaniye Mah. 4903 Sk. Profit İş Merkezi 3/14, Akdeniz/Mersin.