TOKİ Hak Sahibi Vefat Ederse Konut Hakkı Mirasçılara Geçer mi? 2026
Kısa ve net cevap
Evet; hak sahibinin vefatı TOKİ ile kurulmuş sözleşme/hak sahipliği ilişkisinin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Mirasçılar, mirasçılık sıfatlarını hukuken geçerli mirasçılık belgesiyle ispatlayarak TOKİ nezdindeki sözleşme ve devir işlemlerinin devamını talep edebilir. Ancak miras yoluyla geçen şeyin niteliği doğru belirlenmelidir: henüz tapu devri yapılmamış projede mirasçılara geçen hak, çoğu durumda tapulu bağımsız bölüm mülkiyetinden önce TOKİ satış sözleşmesinden ve hak sahipliğinden doğan malvarlığı hakkıdır. Tapu tescili daha sonra sözleşme, ödeme ve proje şartları tamamlanınca yapılır.
22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 6’ncı maddesinde yapılan değişiklikler TOKİ satış ve sözleşme süreçlerinin yürütülmesine ilişkin güncel çerçeveyi değiştirmiştir. Vefat dosyasında ayrıca 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun mirasın ölüm anında mirasçılara geçmesine ilişkin hükümleri uygulanır. Mirasçılar TOKİ’ye başvururken ölüm kaydı, mirasçılık belgesi, kimlikleri, satış sözleşmesi ve varsa borç/ödeme belgelerini birlikte sunmalıdır.
- Vefatın hukuki sonucu
- Mirasçılara hangi hak geçer?
- Mirasçılık belgesi neden gerekir?
- TOKİ’ye hangi belgelerle başvurulur?
- Kalan taksitler ne olur?
- Birden fazla mirasçı varsa
- Mirasçılardan biri hakkı tek başına alabilir mi?
- Mirasın reddi hâlinde
- Tapu henüz çıkmamışsa
- Tapu çıkmışsa
- Elektronik sözleşme kayıtları
- Sık sorulan sorular
TOKİ hak sahibinin vefatı sözleşmeyi sona erdirir mi?
Kural olarak hayır. Miras bırakanın malvarlığı hakları ölümle birlikte mirasçılara geçer. TOKİ satış sözleşmesinden doğan ve ekonomik değer taşıyan haklar da sözleşmede veya özel mevzuatta aksi yönde kişiye sıkı sıkıya bağlı bir nitelik bulunmadıkça terekeye dahil olur.
Bu nedenle kurumun yalnız “hak sahibi öldü, dosya kapandı” şeklinde işlem yapması doğru değildir. Önce mirasçılar belirlenir, sözleşmenin aşaması tespit edilir, kalan borç ve yükümlülükler hesaplanır ve TOKİ’nin güncel işlem prosedürü uygulanır.
Vefat tarihinde proje henüz teslim edilmemiş, borçlandırma devam ediyor veya tapu tescili yapılmamış olabilir. Bu durum mirasçılara hiçbir hak geçmediği anlamına gelmez; yalnız geçen hakkın tapulu mülkiyet değil sözleşmesel hak niteliğinde olabileceğini gösterir.
Mirasçılara konut mu, sözleşme hakkı mı geçer?
Bu ayrım dosyanın en önemli konusudur. Tapu henüz muris adına tescil edilmemişse mirasçılar doğrudan “tapulu evin maliki” hâline gelmez. Murisin TOKİ ile yaptığı satış/ön satış sözleşmesinden doğan hak ve borçlar terekeye girer.
Proje tamamlanıp sözleşme şartları yerine getirildiğinde ve tapu tesciline geçildiğinde mirasçılar veya onların anlaşarak belirlediği kişi adına tescil süreci yürütülebilir. Hangi kişinin adına tescil yapılacağı mirasçılar arasındaki anlaşma, miras payları ve TOKİ prosedürüne göre belgelenmelidir.
Tapu zaten muris adına tescilli ise artık mesele TOKİ hak sahipliği devrinden çok klasik miras intikali işlemidir. Bu durumda taşınmaz mirasçılık belgesi ve tapu mevzuatı çerçevesinde mirasçılar adına intikal ettirilir.
Mirasçılık belgesi neden gereklidir?
TOKİ, vefat eden kişinin mirasçısının kim olduğunu aile beyanına göre belirleyemez. Mirasçılık sıfatı hukuken geçerli mirasçılık belgesi ile ispatlanır. Türk Medeni Kanunu m.598 çerçevesinde mirasçılık belgesi yetkili merciiden alınır; somut TOKİ dosyasında talep edilen belge formatı ve güncellik şartı ayrıca kontrol edilmelidir.
Belgede bütün mirasçıların ve miras paylarının görünmesi, TOKİ’nin kiminle hangi oran veya sıfatla işlem yapacağını belirler. Nüfus kayıt örneği tek başına her durumda mirasçılık belgesinin yerine geçmez; vasiyetname, evlatlık, önce ölen çocuk veya başka miras hukuku olguları payları değiştirebilir.
Mirasçılık belgesinde hata varsa önce belgenin düzeltilmesi gerekir. TOKİ’nin hatalı pay dağılımına göre işlem yapması daha sonra tapu ve borçlandırma uyuşmazlığına yol açabilir.
TOKİ’ye vefat sonrası hangi belgelerle başvurulur?
Dosyanın aşamasına göre belge listesi değişebilir. Asgari olarak ölüm kayıt/belgesi, mirasçılık belgesi, mirasçıların kimlikleri, murisin TOKİ sözleşmesi, proje ve hak sahipliği numarası, ödeme dekontları ve varsa banka borçlandırma belgeleri hazırlanmalıdır.
Bir mirasçı diğerleri adına işlem yapacaksa vekâlet veya diğer mirasçıların hukuken geçerli yetkilendirmesi gerekir. Sırf kardeş, eş veya çocuk olmak diğer mirasçılar adına imza yetkisi vermez.
Başvuru teslim edilirken evrak kayıt numarası alınmalıdır. Elektronik başvuru kullanılıyorsa başvuru çıktısı, doğrulama kodu ve sunulan ekler saklanmalıdır.
Vefat eden hak sahibinin kalan TOKİ taksitleri ne olur?
Kalan borç, mirasın aktif ve pasifiyle birlikte tereke kapsamındadır. Mirasçılar mirası kayıtsız şartsız kabul ettiklerinde sözleşmeden doğan mali yükümlülükler de miras hukuku çerçevesinde devam eder.
Borçlandırmanın banka kredisi veya ayrı sigorta mekanizmasıyla bağlantılı olduğu projelerde ölüm teminatı bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir. Her TOKİ dosyasında hayat sigortası olduğu varsayılmamalıdır. Sigorta varsa poliçe şartları ve teminat kapsamı uygulanır.
Mirasçılar taksitleri sürdürmek istiyorsa ödeme referansı ve borçlu kaydı TOKİ/banka nezdinde güncellenmelidir. Muris adına eski referansa ödeme yapılması muhasebe eşleştirme sorunu doğurabilir.
Birden fazla mirasçı varsa TOKİ konutu nasıl devam eder?
Birden fazla mirasçı bulunduğunda tereke elbirliği hâlinde mirasçılara geçer. TOKİ nezdindeki sözleşmesel hakkın tek bir mirasçı üzerinde devam ettirilmesi isteniyorsa diğer mirasçıların hukuken geçerli iradesi gerekir.
Mirasçılar konut hakkını birlikte sürdürmeyi, içlerinden birine devretmeyi veya tereke paylaşımı içinde başka mal karşılığında belirli mirasçıya bırakmayı kararlaştırabilir. Hangi yöntemin uygulanabileceği sözleşmenin devir kısıtları ve TOKİ’nin güncel işlem usulüyle birlikte değerlendirilir.
Taraflar anlaşamıyorsa kurum miras paylaşım mercii gibi davranamaz. Uyuşmazlık miras hukukunun paylaşma ve gerektiğinde yargısal çözüm yollarına taşınır.
Bir mirasçı “hakkımdan vazgeçtim” derse yeterli midir?
Sözlü vazgeçme yeterli değildir. Mirasın tamamının reddi ile belirli bir tereke malındaki payın diğer mirasçıya bırakılması farklı hukuki işlemlerdir. Mirasçılar konut hakkını içlerinden birine bırakacaksa bunun paylaşma, devir, temlik veya somut işlem için gerekli resmî/ yazılı şekle uygun kurulması gerekir.
TOKİ’nin işlem dosyasında bütün mirasçıların iradesinin açık ve doğrulanabilir olması önemlidir. Bir mirasçının imzası eksikse ileride hak iddiası ve tapu iptali uyuşmazlığı doğabilir.
Yurt dışındaki mirasçı için vekâletname kullanılacaksa konsolosluk, apostil ve tercüme şartları belgenin düzenlendiği ülkeye göre kontrol edilmelidir.
Miras reddedilirse TOKİ hakkı ne olur?
Mirasın reddi, terekenin yalnız borçlarını değil aktif malvarlığı haklarını da kapsar. Bu nedenle TOKİ sözleşmesindeki değerli hak ayrı tutulup yalnız borçlar reddedilemez. Reddi miras süresi ve şekli Türk Medeni Kanununun miras hükümlerine göre yürütülür.
Bazı mirasçıların reddedip bazılarının kabul etmesi hâlinde hak ve borçların kimlere geçeceği yasal miras düzenine göre belirlenir. TOKİ işlemi reddi miras karar veya kayıtları görülmeden sonuçlandırılmamalıdır.
Mirasın borca batık olup olmadığı, TOKİ hakkının piyasa değeri ve kalan borç birlikte değerlendirilmeli; yalnız taksit tutarına bakılarak karar verilmemelidir.
Tapu henüz muris adına çıkmamışsa ne yapılır?
Bu durumda mirasçılar önce TOKİ sözleşme dosyasındaki hak sahipliğini mirasçılık belgeleriyle günceller. Kalan sözleşme şartları, ödemeler ve proje teslim süreçleri tamamlanır. Tapu aşamasına gelindiğinde tescil, TOKİ’nin güncel prosedürü ve tapu mevzuatına uygun biçimde gerçekleştirilir.
Elektronik sözleşme veya uzaktan işlem yapılmış olması bu sonucu değiştirmez. Elektronik kayıt murisin hak sahipliğinin ve sözleşme iradesinin delilidir; mirasçılık sıfatı ise ayrıca mirasçılık belgesiyle ortaya konur.
TOKİ satış sözleşmesinin uzaktan yapılabilmesine ilişkin güncel düzenleme için TOKİ Konut Satış Sözleşmesi Uzaktan Yapılabilir mi? rehberimiz incelenebilir.
Tapu muris adına tescil edilmişse ne değişir?
Tapu tescili tamamlandıysa bağımsız bölüm murisin taşınmaz malvarlığıdır ve ölümle terekeye girer. Mirasçılar, mirasçılık belgesiyle tapuda miras intikali işlemi yapar. Bu aşamada TOKİ satış sözleşmesinden doğan hak sahipliği devrinden ziyade tapu ve miras hukuku kuralları uygulanır.
Taşınmaz üzerinde ipotek, satış/devir kısıtı veya TOKİ lehine şerh varsa miras intikali bu takyidatları kendiliğinden kaldırmaz. Mirasçı, taşınmazı mevcut hukuki yüklerle birlikte devralır.
Tapu intikali sonrası paylaşım veya tek mirasçı adına devir yapılacaksa vergi/harç ve sözleşmesel kısıtlar ayrıca kontrol edilir.
7579 sonrası elektronik TOKİ kayıtları miras dosyasında neden önemlidir?
Elektronik sözleşme ve uzaktan işlem imkânı arttıkça murisin hak sahipliği dosyasının önemli bölümü dijital kayıt hâline gelebilir. Sözleşme sürümü, işlem numarası, elektronik doğrulama, ödeme planı ve bildirim kayıtları mirasçılar için kritik delillerdir.
Mirasçılar yalnız murisin elindeki kâğıt dosyaya bağlı kalmamalı; TOKİ’den güncel sözleşme ve borç dökümü istemelidir. Dijital kayıt ile basılı belge arasında fark varsa resmî işlem geçmişi karşılaştırılmalıdır.
Hak sahipliği dolandırıcılığına karşı mirasçılar kişisel doğrulama bilgilerini üçüncü kişilerle paylaşmamalı ve işlemleri yalnız TOKİ’nin resmî kanallarından yürütmelidir.
Vefat sonrası TOKİ dosyası için 12 adım
- Ölüm kaydını resmî belgeye bağlayın.
- Güncel mirasçılık belgesini alın.
- Bütün mirasçıların kimlik ve iletişim bilgilerini belirleyin.
- Murisin TOKİ sözleşmesinin güncel kopyasını temin edin.
- Kalan borç ve ödeme planını çıkarın.
- Varsa sigorta teminatını kontrol edin.
- Tapunun çıkıp çıkmadığını doğrulayın.
- Birden fazla mirasçı varsa temsil/paylaşım iradesini yazılı hâle getirin.
- Vekâlet varsa işlem kapsamını kontrol edin.
- TOKİ’ye kayıt numarasıyla başvurun.
- Tapu aşamasında takyidat ve devir kısıtlarını inceleyin.
- Bütün elektronik ve fiziki işlem belgelerini saklayın.
Resmî kaynaklar
- 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun
- 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- Toplu Konut İdaresi Başkanlığı
Sık Sorulan Sorular
1. TOKİ hak sahibi ölürse konut hakkı yanar mı?
Hayır. Malvarlığı niteliğindeki sözleşmesel haklar, özel bir engel bulunmadıkça miras hükümleri çerçevesinde terekeye girer.
2. Tapu çıkmadan ölüm olursa mirasçılar hak sahibi olabilir mi?
Evet. Önce sözleşmeden doğan hak ve borçların mirasçılara intikali yürütülür; tapu şartları tamamlanınca tescil yapılır.
3. Mirasçılık belgesi gerekir mi?
Evet. TOKİ’nin mirasçıları ve payları resmî olarak belirleyebilmesi için hukuken geçerli mirasçılık belgesi gerekir.
4. Nüfus kayıt örneği tek başına yeterli mi?
Her durumda değil. Mirasçılık sıfatı ve payları için mirasçılık belgesi esas belgedir.
5. Kalan TOKİ taksitlerini kim öder?
Miras kabul edilmişse sözleşmeden doğan borçlar da tereke/miras ilişkisi içinde devam eder; ödeme düzeni TOKİ/banka nezdinde güncellenir.
6. Hayat sigortası borcu kapatır mı?
Yalnız geçerli poliçe varsa ve ölüm olayı teminat kapsamındaysa poliçe şartlarına göre ödeme yapılır; her TOKİ dosyasında sigorta bulunduğu varsayılmaz.
7. Bir mirasçı konutu tek başına alabilir mi?
Diğer mirasçıların hukuken geçerli paylaşım/devir iradesi ve TOKİ prosedürünün uygunluğu gerekir.
8. Mirası reddeden kişi TOKİ konut hakkını alabilir mi?
Hayır. Mirasın reddi terekenin aktif ve pasifini birlikte etkiler.
9. Tapu muris adına çıkmışsa TOKİ’ye ayrıca hak sahipliği başvurusu gerekir mi?
Taşınmaz artık mirasın parçasıdır; esas işlem tapuda miras intikalidir. Ancak TOKİ şerh ve sözleşme yükleri ayrıca kontrol edilmelidir.
10. Elektronik TOKİ sözleşmesi mirasçılar açısından geçerli belge midir?
Resmî sistemde usulüne uygun kurulmuş elektronik sözleşme hak sahipliği dosyasının parçasıdır; mirasçılık ayrıca mirasçılık belgesiyle ispatlanır.
11. Mirasçılar anlaşamazsa TOKİ kimin adına tapu çıkarır?
Kurum miras paylaşımını kendisi yapmaz; mirasçıların geçerli ortak iradesi veya gerektiğinde yargısal paylaşım sonucu esas alınır.
12. Vefat sonrası işlemler nereden başlatılır?
İlgili TOKİ proje/başvuru biriminden güncel belge listesi alınmalı, mirasçılık belgesi ve sözleşme dosyasıyla resmî başvuru yapılmalıdır.
Hukuki değerlendirme ve E-E-A-T notu
Bu rehber 7579 sayılı Kanunla güncellenen 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, Türk Medeni Kanununun miras hükümleri ve TOKİ satış sözleşmesi mantığı birlikte değerlendirilerek hazırlanmıştır. Tapu çıkmadan önce sözleşmesel hak ile tapu tescilinden sonraki taşınmaz mülkiyeti birbirinden ayrılmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
