Ürün Kirasında Kiracının İflası: Sona Erme ve Güvence

Ürün kirasında kiracının iflası, TBK 370 gereğince kira sözleşmesini iflasın açıldığı anda kendiliğinden sona erdirir. Bununla birlikte işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verilirse kiraya veren, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür. Bu özel kural, genel kira sözleşmelerindeki TBK 332 düzeninden farklıdır. Tarla, bahçe veya üretim işletmesi dosyasında önce ilişkinin gerçekten ürün kirası olduğu, ardından iflas kararı, kira yılı ve güvence kapsamı belirlenmelidir.

Ürün kirasında neden TBK 370 uygulanır?

TBK m.357, ürün veren şeyin veya hakkın kullanılmasının ve ürünlerin devşirilmesinin bedel karşılığında bırakılmasını ürün kirası olarak tanımlar. Bir taşınmazın tapuda tarla olması, tek başına sözleşmenin bütün hükümlerini belirlemez. Kiracının neyi işletmek ve hangi ürünlerden yararlanmak üzere yetkilendirildiği sözleşme ve fiili kullanım üzerinden incelenir.

Ürün kirasına özgü hüküm bulunmayan konuda genel kira hükümlerine gidilmesini TBK 358 öngörür. İflas konusunda ise özel hüküm vardır: TBK 370. Bu nedenle genel kiraya ilişkin güvence ve fesih mekanizmasını doğrudan ürün kirasına taşımak doğru olmaz. Özel hükmün sona erme anı ve devam koşulu kendi içinde uygulanır.

Ürün kirası sözleşmesinin kapsamı ve teslim kuralları bu ilk ayrımı açıklamaktadır. İflas incelemesinde kira bedelinin para veya ürün payı olması yanında, işletmeye bırakılan haklar, araçlar ve demirbaşlar da belirlenir. Sözleşmenin adına ‘işletme devri’ yazılması her durumda mülkiyetin devredildiğini göstermez.

İflasın açıldığı an hangi belgeden belirlenir?

İcra ve İflas Kanunu m.165, iflasın hükümle açılacağını ve açılma anının hükümde gösterileceğini düzenler. TBK 370’in sonucu, söylentiye veya ödeme aksamasına değil, bu hukuki olaya bağlanır. Mahkemenin kararı, borçlunun kimliği ve kararda gösterilen açılma anı dosyaya alınmalıdır.

Kiracı şirketse hakkında iflas kararı verilen tüzel kişiyle kira sözleşmesindeki unvan ve kimlik bilgileri eşleştirilir. Bir ortağın kişisel iflası şirketin iflasıyla aynı değildir. Aynı grup içindeki başka şirketin iflası da kiracının sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren olay olarak kullanılamaz.

Karara karşı başvuru yapılmış olması, iflasın açıldığı anı yok saymak için yeterli açıklama değildir. Kararın mevcut hukuki durumu ve sonradan verilen kararlar resmi dosyadan kontrol edilir. ‘Kesinleşince bakarız’ yaklaşımıyla kira yılı, eşya güvenliği ve masayla iletişim işlemleri ertelenmemelidir.

TBK 332 ile TBK 370 arasındaki esas fark

Bu karşılaştırma, her iki hükmün aynı kelimelerle kurulmadığını gösterir. Ürün kirasında önce kiracıya ve masaya TBK 332’deki uygun süreyi vermeden hiçbir sonuç doğmayacağını söylemek özel hükmü gözden kaçırır. Aynı şekilde iflasla sona erme cümlesini okuyup güvence karşılığındaki devam yükümlülüğünü yok saymak da eksiktir.

Kiracının iflasına ilişkin TBK 332 rehberi genel kira düzenini ele alır. Tarla veya tarımsal işletme dosyasında o rehberdeki sonuç kullanılmadan önce TBK 357 ve 370 kapsamı belirlenmelidir. Sözleşme türünün doğru tespiti, sonraki işlemlerin başlangıç noktasıdır.

Yeterli güvence hangi borçları kapsamalıdır?

Kanun iki kalemi birlikte sayar: işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilmiş eşya. Bu nedenle yalnız bir kira taksidini karşılayan güvence, tutanakta bulunan ve geri verilmesi gereken eşyaya ilişkin riski tamamen karşılamayabilir. Güvence talebinde kira döneminin hesabı ile teslim edilen eşyaların listesi ayrı gösterilmelidir.

TBK 359 uyarınca kira araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar bunların değerlerini birlikte takdir edip iki nüsha imzalı tutanak düzenler. İflas sonrasında bu tutanak, güvencenin eşya boyutunu belirlemek için temel belgedir. Tutanak yoksa mevcut teslim belgeleri ve envanter araştırılır; olmayan tutanak sonradan varmış gibi sunulmaz.

Yeterlilik yalnız nominal tutara bağlı değildir. Güvencenin kapsamı, süresi, ödeme koşulları ve fiilen kullanılabilirliği birlikte incelenir. Sözleşmenin kira yılı sona ermeden teminatın sona ermesi veya belirli eşyanın dışarıda bırakılması, korunması gereken menfaatle güvence arasında boşluk yaratır. Kanunda tek ve sabit bir yüzde öngörülmemiştir.

Güvence verilirse sözleşme hangi tarihe kadar sürer?

TBK 370 kira yılının sonunu esas alır. Kira yılı her dosyada takvim yılı değildir. Başlangıç tarihi, sözleşmenin süre düzeni, önceki yenilenmeler ve tarafların kabul ettiği kira dönemi belirlenerek bitiş tarihi hesaplanır. Tarımsal hasat sezonu da kendiliğinden kira yılının yerine geçirilmez.

Yeterli güvence sağlandığında kiraya verenin bu dönem sonuna kadar sürdürme yükümlülüğü doğar. Bu yükümlülük, baştan kararlaştırılan bütün uzun sözleşme süresinin aynı koşullarla devam edeceği anlamına gelmez. Kira yılı sonrasındaki ilişkinin varlığı ve hukuki dayanağı ayrıca belirlenmelidir.

Kanunda güvence sunulması için ürün kirasına özgü belirli bir gün sayısı yazılı değildir. Bu boşluk, kendiliğinden on beş, otuz veya altmış günlük bir süre uydurularak doldurulamaz. Tarafların ve iflas organlarının işlemleri, sözleşmenin mevcut durumu ve hakkın kullanımına ilişkin genel kurallar üzerinden değerlendirilir.

Kiraya veren ve iflas masası arasında iletişim

İİK 226’ya göre masanın kanuni temsilcisi iflas idaresidir. İflas işlemlerinin hangi aşamada olduğu, yetkili iflas dairesi ve oluşmuşsa iflas idaresinin bilgileri dosyadan doğrulanır. Sadece iflas etmiş şirketin eski yöneticisiyle yapılan görüşme, masayı ilgilendiren bütün işlemleri tamamlamaz.

Bildirim dosyasında kira sözleşmesi, iflas kararı, kira yılı hesabı, envanter, güvence açıklaması ve talep edilen işlem birlikte sunulmalıdır. Kanuni sona ermenin tespiti, devam için güvence, eşyanın muhafazası ve fiziki teslim talepleri ayrı başlıklarla belirtilmelidir. Bu ayrım, bir teslim talebinin yanlışlıkla bütün para alacaklarından vazgeçme olarak anlaşılmasını önler.

Telefon görüşmesinin ardından yazılı kayıt oluşturulması, hangi konuda mutabakata varıldığını göstermeye yarar. Ancak yazılı kayıt, yetkisiz kişinin beyanını yetkili işlem haline getirmez. Güvenceyi sunan, teslimi yapacak ve masayı temsil eden kişilerin sıfatları ayrıca doğrulanmalıdır.

Kiralanan arazi ve kiraya verene ait demirbaşlar masaya girer mi?

İİK 184 masayı müflisin haczi mümkün malları üzerinden tanımlar. Kiraya verenin mülkiyetindeki arazi, sırf iflas eden kiracı tarafından kullanılıyor diye kiracının malı haline gelmez. Aynı ilke mülkiyeti kiraya verene ait olduğu kanıtlanan araç ve demirbaşlar bakımından da önemlidir.

Bununla birlikte mülkiyet iddiası ile ürün kirası kapsamında tutanaklı eşyanın geri verilmesine ilişkin borç aynı mesele değildir. TBK 373, değer biçilmiş eşyada tür ve değer bakımından iade, değer eksikliği ve belirli savunmaları özel olarak düzenler. Her envanter kalemi için aidiyet ve sözleşmesel iade yükümlülüğü ayrı incelenmelidir.

Üçüncü kişiye ait olduğu ileri sürülen eşya hakkında İİK 228’deki istihkak düzeni uygulanır. İflas idaresi iddiayı reddederse kanunda düzenlenen yedi günlük dava süresi ve tebliğ işlemi önem taşır. Genel bir kira alacağı dilekçesi, mülkiyet iddiasının özel usulünü kendiliğinden karşılamaz.

İflas öncesi kira borcu ile devam döneminin hesabı

İflas öncesinde doğmuş kira alacağı, eldeki ödeme ve tahakkuk belgeleriyle ortaya konulmalıdır. Hangi borcun hangi kira yılına veya takside ait olduğu gösterilmeden tek toplam sunulması, güvence kapsamıyla alacak kaydının karışmasına neden olur. Ürüne katılmalı kirada teslim edilmeyen ürün payının miktarı ve değer hesabı ayrıca açıklanır.

Adi tasfiyede İİK 219, alacak ve istihkak iddialarının ilan üzerine kaydettirilmesini düzenler; kanuni ilan süresi bir aydır ve maddedeki özel uzatma imkanı saklıdır. İlanın tarihi, tasfiye usulü ve yapılacak başvurunun niteliği resmi dosyadan kontrol edilmelidir. Sözleşmenin iflasla sona ermesi, geçmiş kira alacağını kendiliğinden tahsil edilmiş hale getirmez.

Güvenceyle devam edilen dönemdeki edimlerin niteliği, masanın üstlendiği işlemler ve iflas hukuku kuralları üzerinden ayrıca belirlenir. Önceki borçla sonraki dönem borcu tek satırda birleştirilmemelidir. Her alacağın doğum tarihi, borçlusu, karşılığı ve varsa teminatı kaydedilmelidir.

Arazi hemen alınabilir veya hasat engellenebilir mi?

Sözleşmenin kanun gereği sona ermesi, kiraya verene zor kullanarak el koyma yetkisi vermez. Arazi, işletme ve eşyaların hangi yöntemle teslim edileceği hukuki yollarla yürütülür. Kilit değiştirme, ürünlere el koyma veya kiracıya ait makineyi satma gibi fiili işlemler, TBK 370’in açıkça tanıdığı yetkiler değildir.

Teslim için iflas organlarıyla düzenlenecek tutanakta arazi durumu, ekili alan, bakım ihtiyacı, makineler, sayaçlar ve diğer eşyalar gösterilmelidir. Güvenceye bağlı devam talebi varsa bu talebin durumu da kayıt altına alınır. Fiziki teslim, kira ve demirbaş hesaplarının tamamının sulhen kapatıldığı anlamına gelecek belirsiz ifadelerle yapılmamalıdır.

Ürünlerin bozulması veya eşyaların kaybolması tehlikesi karşısında delil ve koruma talepleri ayrıca değerlendirilir. İflasın varlığı acil kaydı önemsizleştirmez. Hangi tedbirin hangi mahkemeden veya iflas organından istendiği açık olmalıdır; taşınmazın sahibi olmak bütün usulleri tek başına ortadan kaldırmaz.

Henüz toplanmamış ürün ile demirbaş hesabının ayrılması

TBK 374, tarımsal taşınmaz kirası sona erdiğinde henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde kiracının hak ileri süremeyeceğini; buna karşılık yetiştirme giderleri için hükümdeki tazminat düzenini belirtir. İflas dosyasında önce sözleşmenin sona erdiği veya güvenceyle devam ettiği dönem kesinleştirilir. Sonra ürünün o tarihteki hukuki ve fiili durumu belirlenir.

Hasat edilmiş ürün, tarlada yetişmeye devam eden ürün ve kiraya verene ürün payı olarak teslim edilmesi gereken miktar aynı kalem değildir. Bu ayrım yapılmadan bütün ürünün mal sahibine veya bütün hasadın masaya ait olduğu söylenemez. Satış, teslim ve yetiştirme gideri kayıtları birlikte ele alınmalıdır.

Tarla kirası sonunda ekili ürünün ve yetiştirme giderlerinin durumu ile ürün kirasında demirbaş iadesi ve değer farkı ayrı hesaplar sunar. İflas bu hesapları birleştirmez; taleplerin iflas usulündeki muhatabı ve ileri sürülme şekli ayrıca belirlenir.

Konkordato, ödeme güçlüğü ve iflas aynı değildir

Kiracının ödemeleri aksatması veya konkordato talebinde bulunması TBK 370’teki iflas olgusunun yerine geçmez. İflas kararı olmadan bu hükme dayanıp sözleşmenin kendiliğinden sona erdiğini bildirmek, kanuni şartı gerçekleşmemiş bir sonuca dayanır. Kararın adı ve içeriği mutlaka görülmelidir.

İİK 296, işletme faaliyetinin devamı için önem taşıyan sözleşmeler bakımından konkordatoya başvurunun sözleşmeyi sona erdirmek için kullanılmasını sınırlar. Geçici ve kesin mühlet, komiserin yetkisi ve edimlerin ifası kendi düzenine tabidir. Konkordato dosyasına ürün kirasındaki iflas hükmü doğrudan uygulanmaz.

Kira bedelinin ödenmemesi ayrı bir hukuki yoldur. TBK 362’deki en az altmış günlük ödeme öneli ürün kirasında temerrüde ilişkin düzenlemedir. Bu önel, iflasın açıldığı ana bağlı TBK 370 sonucu ile aynı süre değildir. Bildirimin hangi sebebe dayandığı tereddütsüz yazılmalıdır.

Tarlayı iflas eden kiracı yerine başka işletme kullanıyorsa

İflas günü arazi üzerinde bulunan kişinin sözleşmedeki kiracıyla aynı kişi olup olmadığı belirlenmelidir. Bir başka işletmenin ekim yapması, onun doğrudan malikle kira sözleşmesi kurduğunu göstermez. Taraflar, izin belgeleri, alt kira ve kullanım hakkı kayıtları birlikte incelenir. Böylece asıl kiracının iflasının hangi ilişkiyi etkilediği açıkça ortaya konur.

TBK 366, kiraya verenin rızası olmadan kiralananın başkasına kiralanmasını, kullanım ve işletme hakkının devredilmesini yasaklar. Maddede bazı yerlerin zarar doğuracak değişiklik gerektirmeden kiraya verilmesine ilişkin istisna da vardır. Bu nedenle her üçüncü kişi kullanımı aynı hukuki sınıfa sokulmaz. Geçerli izin ile sadece kiracının üçüncü kişiyle yaptığı anlaşma birbirinden ayrılır.

Üçüncü kişinin yaptığı tarım giderleri, satın aldığı ekipman ve ürün üzerindeki iddiaları, kiracının masası ile kiraya verene yöneltilen talepler bakımından ayrı belgelenmelidir. Kiraya verenin imzası bulunmayan bir alt sözleşme, ona sınırsız ödeme borcu yükleyen belge olarak kullanılamaz. Aynı biçimde üçüncü kişinin arazide bulunması, mülkiyeti ona ait makineyi iflas eden kiracının malı saymak için yeterli değildir.

Teslim görüşmelerinde bütün ilgili kişilerin sıfatı belirtilmeli; arazi teslimi, güvence verilmesi ve üçüncü kişiye ait eşyanın çıkarılması ayrı işlemler olarak kaydedilmelidir. İflas idaresinin işlemi ile kiraya verenin yeni bir kira sözleşmesi yapması da farklı hukuki iradelerdir. Bir teslim tutanağındaki imzadan yeni kira ilişkisinin bütün unsurları çıkarılmamalıdır.

Görevli merci, arabuluculuk ve itirazların seçilmesi

HMK m.4 kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda sulh hukuk mahkemesinin görevini düzenler; kanundaki ilamsız tahliye istisnası saklıdır. Ancak iflas masasına alacak kaydı, sıra cetveli uyuşmazlığı veya iflasta istihkak iddiası kendi özel mercilerine ve usullerine tabidir. Her başvuruya yalnız kira davası adı verilmez.

6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk şartı dikkate alınır. Bu hüküm, iflas dosyasında yapılması gereken kayıt ve itirazların sürelerini bekletme gerekçesi olarak kullanılamaz. Başvurunun gerçek konusu ve özel usulü belirlenmeden tek bir yol önerilmemelidir.

Dosyanın sonunda üç ayrı sonuç açık olmalıdır: ürün kirasının hangi anda sona erdiği veya ne zamana kadar sürdüğü, kiraya verene ait şeylerin nasıl teslim edileceği ve para alacaklarının nerede ileri sürüleceği. Her sonuç için dayanak belge ve ilgili tarih eşleştirildiğinde iflasla kira hukukunun farklı işlemleri birbirine karışmaz.

Sık sorulan sorular

Tarla kiracısının iflası sözleşmeyi hemen bitirir mi?

İlişki TBK 357 anlamında ürün kirasıysa TBK 370, iflasın açıldığı anda kendiliğinden sona ermeyi düzenler. Ancak işlemekte olan kira ve tutanaklı eşya için yeterli güvence verilirse kiraya veren kira yılı sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.

Ürün kirasında TBK 332’deki yazılı süre aynen uygulanır mı?

İflas için özel düzenleme TBK 370’tir. Genel kira sözleşmelerindeki TBK 332 mekanizması özel hükmün yerine geçirilmez. Önce sözleşme türü belirlenir; güvence, sona erme ve devam sonuçları ilgili hükme göre değerlendirilir.

Kira yılının sonu 31 Aralık mıdır?

Her zaman değildir. Kira yılı sözleşmenin başlangıç ve dönem düzeninden belirlenir. Takvim yılı, hasat dönemi ve kira yılı birbirinden farklı olabilir. TBK 370’in öngördüğü devam süresi doğru kira yılı üzerinden hesaplanır.

Güvence yalnız ödenmemiş kira taksidini kapsasa yeterli mi?

Kanun işlemekte olan kira yanında tutanağa geçirilen eşyayı da sayar. Güvencenin tutarı, kapsamı ve süresi her iki menfaati karşılayacak biçimde incelenir. Tek taksitin ödenmesi kendiliğinden bütün güvence şartının tamamlandığını göstermez.

Kiraya verene ait traktör kiracı iflas edince onun malı olur mu?

Sırf kiracının kullanımında bulunması mülkiyeti değiştirmez. Ancak aidiyet, teslim tutanağı ve TBK 373 kapsamındaki iade borcu ayrı incelenir. Masaya karşı mülkiyet iddiası varsa İİK 228’deki istihkak usulü dikkate alınır.

İflas idaresi demirbaş üzerindeki mülkiyet iddiasını reddederse süre nedir?

İİK 228, ret halinde üçüncü kişiye icra mahkemesinde istihkak davası açması için yedi günlük süre verilmesini ve tebliğini düzenler. Tebliğ ve ret belgesi görülerek işlem yapılmalıdır; genel alacak kaydı bu başvurunun yerine geçmez.

Konkordato talebi ürün kirasını kendiliğinden sona erdirir mi?

TBK 370 iflası düzenler. Konkordatoya başvuru iflas kararı değildir. Sözleşmenin devamı ve başvuruya bağlı fesih kayıtları İİK 296 kapsamında ayrıca değerlendirilir; salt konkordato talebi iflas sonucu olarak kullanılamaz.

İflas nedeniyle tarla kapısı kilitlenip ürünler alınabilir mi?

TBK 370 fiilen el koyma yetkisi tanımaz. Teslim, eşya aidiyeti, güvence ve ürün hesabı hukuki yollarla yürütülür. Arazi maliki olmak kiracıya veya masaya ait eşyayı kendiliğinden satma veya yok etme hakkı vermez.

İflastan önceki kira borcu sözleşme bitince silinir mi?

Hayır. Geçmiş alacak ödeme ve tahakkuk kayıtlarıyla belirlenir ve iflas usulündeki uygun yolla ileri sürülür. İflas öncesi borç ile güvenceyle devam dönemindeki edimler farklı dönemler ve hukuki nitelikler olarak ayrı gösterilmelidir.

İflas dosyasında bütün işlemler sulh hukuk mahkemesinde mi yapılır?

Hayır. Kira davasındaki görev kuralıyla alacak kaydı, sıra cetveli ve istihkak usulleri farklıdır. Talebin konusu belirlenerek ilgili iflas organı veya mahkemeye başvurulur. Her talep için kendi bildirim ve süre düzeni izlenir.