Vakfa Taşınmaz Nasıl Özgülenir? TMK 105 Tapu Tescili ve Değer Tespiti | 2026

Taşınmaz vakfa kuruluş malvarlığı olarak özgülenebilir mi?

Evet. TMK m.101, vakfı gerçek veya tüzel kişilerin yeterli mal ve hakları belirli ve sürekli bir amaca özgülemeleriyle oluşan tüzel kişiliğe sahip mal topluluğu olarak tanımlar. Kanun vakıf kuruluş malvarlığını yalnız nakit parayla sınırlamaz. Ekonomik değeri bulunan ve kurucuya ait taşınmazlar da kuruluş malvarlığına dahil edilebilir.

Taşınmazın vakfa özgülenebilmesi için kurucuya ait olması ve üzerinde tasarruf yetkisinin bulunması gerekir. Paylı mülkiyette yalnız kurucunun payı bakımından tasarruf edilebilir; başkasına ait payın vakfa özgülenmesi mümkün değildir. Elbirliği mülkiyetinde ise tasarruf yetkisi, ilgili mülkiyet rejiminin hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

Taşınmazın vakıf amacıyla ekonomik bağının bulunması da önemlidir. Eğitim amacı taşıyan vakfa okul olarak kullanılacak bina, sosyal yardım vakfına gelir getiren işyeri veya çevre vakfına amaca uygun arazi özgülenebilir. Taşınmazın mutlaka doğrudan faaliyet mekânı olması şart değildir; gelir getirici akar niteliğinde de olabilir. Ancak değer ve kullanım imkânı, vakfın amacıyla birlikte değerlendirilir.

Vakıf senedinde taşınmaz nasıl gösterilmelidir?

TMK m.106, vakfın amacına özgülenen mal ve hakların vakıf senedinde gösterilmesini zorunlu kılar. Taşınmaz bakımından bu zorunluluk, malın başka taşınmazlarla karışmayacak açıklıkta tanımlanmasını gerektirir. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası gibi tapu sicili verileri senette doğru şekilde yer almalıdır.

Senette yalnız “Mersin’de bulunan taşınmazımı vakfa bırakıyorum” şeklinde belirsiz ifade kullanılması, hangi taşınmazın özgülendiği konusunda tereddüt yaratır. Kuruluş dosyasındaki tapu kayıt örneği ile senetteki bilgiler birebir uyumlu olmalıdır. Taşınmazın paylı olması halinde özgülenen pay oranı da açıkça belirtilmelidir.

Taşınmaz üzerinde ipotek, intifa, kira şerhi, haciz veya başka takyidat bulunuyorsa bunların kuruluş değerlendirmesinde göz ardı edilmemesi gerekir. Senette değer gösterilmesi, mahkemenin yaptıracağı değer tespitinin yerine geçmez. Kurucunun beyan ettiği bedel ile mahkemece belirlenen ekonomik değer farklı olabilir.

Kuruluşta taşınmazın değer tespiti nasıl yapılır?

Vakıflar Genel Müdürlüğünün güncel kuruluş rehberine göre vakfa özgülenen malvarlığı taşınmaz veya taşınır ise değer tespiti mahkemece yaptırılır. Bu tespit, TMK m.101’deki “yeterli mal ve haklar” şartının somutlaştırılmasına yardımcı olur. Mahkeme gerektiğinde bilirkişi incelemesine başvurabilir.

Değer tespitinde taşınmazın yalnız yüzölçümü veya emlak vergisi değeri esas alınmaz. Konum, imar durumu, kullanım biçimi, yapı niteliği, gelir kapasitesi, hukuki kısıtlamalar ve emsal değerler gibi ekonomik unsurlar dikkate alınabilir. Üzerindeki ipotek veya sınırlı ayni hakların taşınmazın net değerine ve kullanılabilirliğine etkisi ayrıca incelenir.

Mahkemenin değer tespiti, 2026 yılı için VGM tarafından ilan edilen 5.000.000 TL asgari kuruluş malvarlığı bakımından da önem taşır. Taşınmazın gerçek ekonomik değerinin bu eşiği karşılaması ve aynı zamanda vakfın amacı için yeterli olması gerekir. Yalnız tapu belgesinde taşınmazın varlığı, değer şartının karşılandığını göstermez.

Vakfedilen taşınmazın mülkiyeti ne zaman vakfa geçer?

TMK m.105, vakfa özgülenen malların mülkiyeti ile hakların tüzel kişiliğin kazanılmasıyla vakfa geçeceğini düzenler. Vakıf ise TMK m.102 uyarınca yerleşim yeri mahkemesi nezdindeki sicile tescille tüzel kişilik kazanır. Bu iki hüküm birlikte uygulandığında, kuruluş malvarlığı olarak özgülenen taşınmazın vakfa geçişinin hukukî dayanağı tescille doğan tüzel kişiliktir.

Bu geçiş, normal bir satım sözleşmesindeki gibi satıcı ile alıcı arasında yeni bir satış işlemi değildir. Kurucunun vakıf kurma iradesi ve mahkeme tescili sonucu, vakfa tahsis edilen taşınmaz yeni tüzel kişiliğin malvarlığına dahil olur. Tapu sicilinin de bu hukukî sonucu göstermesi için mahkeme tapu idaresine bildirim yapar.

Kuruluş öncesi dönemde henüz vakıf tüzel kişisi bulunmadığından, tapuda mevcut olmayan bir vakıf adına sıradan devir işlemi yapmak kuruluş yönteminin yerine geçmez. Doğru yol, taşınmazı vakıf senedinde özgülemek, tescil sürecini tamamlamak ve mahkeme bildirimi üzerine tapu sicilini vakıf adına güncellemektir.

Tapu tescili nasıl yapılır?

TMK m.105 ve VGM kuruluş rehberine göre tescile karar veren mahkeme, vakıf senedinin bir örneğini ekleyerek vakfedilen taşınmazın vakıf tüzel kişiliği adına tescil edilmesini tapu idaresine bildirir. Tapu idaresi bu bildirim üzerine vakıf adına tescili yapar.

VGM ayrıca tapu tescil işleminin tamamlanmasının vakıf yöneticilerinin sorumluluğunda olduğunu belirtir. Bu nedenle mahkeme yazısının gönderilmiş olmasıyla yetinmeyip tapu kaydının fiilen vakıf adına oluştuğu kontrol edilmelidir. Tapu kaydında isim, tüzel kişilik bilgisi veya taşınmaz tanımıyla ilgili hata varsa düzeltilmesi gerekir.

Tescil tamamlandıktan sonra tapu kaydı, vakfın bilanço ve malvarlığı kayıtlarıyla uyumlu hale getirilmelidir. Vakıf yönetiminin taşınmazın sigorta, vergi, bakım, kira ve kullanım süreçlerini de vakıf adına yürütmesi gerekir. Tüzel kişiliğe ait taşınmazın kurucunun kişisel malvarlığı gibi kullanılmaya devam edilmesi vakıf malvarlığının ayrılığı ilkesine aykırı sonuçlar doğurabilir.

İpotekli veya hacizli taşınmaz vakfa özgülenebilir mi?

Taşınmaz üzerindeki takyidatın varlığı, somut hukuki durumuna göre değerlendirilmelidir. İpotek, intifa, haciz, aile konutu şerhi, kira şerhi veya diğer sınırlamalar taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini, net ekonomik değeri veya vakıf amacına tahsis kabiliyetini etkileyebilir. Bu nedenle tapu kaydı kuruluş öncesinde güncel biçimde incelenmelidir.

Örneğin yüksek tutarlı ipotekle yükümlü bir taşınmazın piyasa değeri yüksek olsa bile vakfa sağlayacağı net ekonomik değer daha düşük olabilir. Hacizli taşınmazın cebrî icra riski, vakfın kuruluş amacını gerçekleştirme yeterliliğini zayıflatabilir. İntifa hakkıyla yüklü taşınmazda ise vakıf çıplak mülkiyeti edinirken kullanma ve yararlanma yetkisi başka kişide kalabilir.

Bu durumlarda “taşınmaz var, asgari malvarlığı tamam” sonucu çıkarılmamalıdır. TMK m.101’deki yeterlilik şartı, taşınmazın hukuki ve ekonomik gerçekliği üzerinden uygulanır. Mahkeme ve bilirkişi incelemesinde takyidatların etkisi değerlendirilebilir.

Taşınmaz 2026 asgari malvarlığı şartını tek başına karşılayabilir mi?

Taşınmazın mahkemece tespit edilen değeri 2026 yılı için ilan edilen 5.000.000 TL asgari kuruluş malvarlığını karşılıyor ve vakıf amacını başlangıç itibarıyla gerçekleştirmeye yeterli bulunuyorsa, kuruluş malvarlığı yalnız taşınmazdan oluşabilir. Kanun kuruluşta mutlaka belirli tutarda nakit para bulunmasını zorunlu kılmaz.

Bununla birlikte likidite ihtiyacı ayrıca düşünülmelidir. Kuruluş sonrası ilan, personel, kira, vergi, bakım veya proje giderleri için nakit kaynak gerekebilir. Değeri yüksek fakat gelir üretmeyen ve satılması amaçla bağdaşmayan tek taşınmaz, günlük faaliyetleri finanse etmekte yetersiz kalabilir. Bu nedenle kuruluş malvarlığı tasarlanırken hukukî asgari tutarın yanında işletme nakdi de planlanmalıdır.

2026 asgari tutarının ayrıntıları için 2026’da Vakıf Kurmak İçin Ne Kadar Para Gerekir? rehberi incelenebilir.

Vakıf kurulduktan sonra taşınmaz edinebilir mi?

Evet. VGM’nin güncel Sıkça Sorulan Sorular bölümünde vakıfların mal edinebileceği ve malları üzerinde mevzuat çerçevesinde tasarrufta bulunabileceği açıkça belirtilmektedir. Yeni vakıf, kuruluşta özgülenen taşınmaz dışında sonradan satın alma, bağış, miras veya diğer geçerli hukukî işlemlerle taşınmaz edinebilir.

Ancak kuruluşta özgülenen mal ve haklarla sonradan edinilen mal ve hakların bazı tasarruf işlemlerindeki rejimi aynı değildir. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu ve VGM uygulaması, başlangıçta özgülenen mal ve hakların daha yararlı olanlarla değiştirilmesi veya paraya çevrilmesi bakımından mahkeme ve denetim makamının görüşünü içeren özel bir rejim öngörmektedir. Sonradan edinilen mal ve haklarda ise bağımsız ekspertiz raporu ve yetkili organ kararı esas alınan farklı hükümler vardır.

Bu nedenle kuruluş taşınmazının satılması planlandığında “vakıf her malını serbestçe satar” şeklinde genel hükümle hareket edilmemelidir. Taşınmazın kuruluş malvarlığı mı sonradan edinilmiş mal mı olduğu ve vakıf senedindeki yetki kuralları birlikte incelenmelidir.

Sonradan edinilen taşınmaz VGM’ye bildirilir mi?

VGM’nin güncel açıklamasına göre vakıf yöneticileri, vakfın iktisap ettiği veya değiştirdiği taşınmaz malları tapuya tescil tarihinden itibaren bir ay içinde Vakıflar Genel Müdürlüğüne bildirir. Vakıflar Yönetmeliği eklerinde taşınmaz mal bildirimine ilişkin form da yer almaktadır.

Bu yükümlülük, kuruluşta vakfa geçen taşınmazın mahkeme bildirimiyle tescil edilmesinden farklı bir süreçtir. Vakıf faaliyet döneminde satın alma, bağış veya diğer yolla yeni taşınmaz edinirse, yönetim organı hem tapu işlemini hem VGM bildirimini takip etmelidir.

Bildirim süresinin başlangıcı tapuya tescil tarihidir. Yönetim kurulunun karar tarihi, satış sözleşmesi tarihi veya bedelin ödendiği tarih bu bir aylık sürenin yerine geçmez. Tapu tescil tarihi dosyada açık biçimde kaydedilmelidir.

Kuruluş taşınmazı ile sonradan edinilen taşınmaz neden ayrı izlenmelidir?

Vakıf muhasebesi ve hukukî karar süreçlerinde bir taşınmazın hangi yolla vakıf malvarlığına girdiğinin belgelenmesi önemlidir. Kuruluş senedinde özgülenen taşınmaz, vakfedenin kuruluş iradesinin parçasıdır ve vakfın amaç için başlangıçta tahsis edilmiş ana malvarlığını oluşturur. Sonradan satın alınan veya bağışlanan taşınmaz ise tüzel kişilik döneminde vakfın yaptığı ayrı bir iktisap işlemidir.

Bu ayrım özellikle taşınmazın başka bir malla değiştirilmesi, satılması veya paraya çevrilmesi gündeme geldiğinde hukukî rejimi etkiler. VGM’nin güncel açıklamasında başlangıçta özgülenen mal ve hakların, haklı kılan sebepler bulunması ve denetim makamının görüşü alınması üzerine mahkeme kararıyla daha yararlı olanlarla değiştirilebileceği veya paraya çevrilebileceği; sonradan edinilen mal ve haklarda ise bağımsız ekspertiz kuruluşunun raporuna dayanan yetkili organ kararının esas olduğu belirtilmektedir.

Bu nedenle vakıf yönetimi taşınmaz envanterinde “kuruluşta özgülenen” ve “sonradan edinilen” niteliğini açıkça göstermeli; satın alma, bağış, miras, mahkeme tescili ve diğer edinim belgelerini ayrı dosyalamalıdır. Yıllar sonra yapılacak bir satışta taşınmazın kökeni bilinmiyorsa yanlış yetki veya yanlış usulle işlem yapılması riski doğar.

Taşınmaz dosyasında güncel tapu kayıt örneği, değerleme veya bilirkişi belgesi, organ kararı, mahkeme kararı, tescil yazısı ve VGM bildirim evrakının birlikte saklanması; denetim, satış ve uyuşmazlık halinde işlemin dayanağını açıkça ortaya koyar.

Bu belgelerin sürekliliği, vakıf malvarlığının korunması ve yöneticilerin hesap verebilirliği açısından da doğrudan ve sürekli önem taşır.

Vakfa taşınmaz özgülenirken sık yapılan hatalar

Birinci hata, senette taşınmazın ada/parsel veya bağımsız bölüm bilgilerini eksik yazmaktır. İkinci hata, kurucuya ait olmayan payı vakfa özgülemeye çalışmaktır. Üçüncü hata, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa veya diğer takyidatları değer hesabında dikkate almamaktır.

Dördüncü hata, belediye emlak vergisi değerini otomatik olarak kuruluş değeri kabul etmektir. VGM uygulamasında kuruluşta taşınmazın değer tespiti mahkemece yaptırılır. Beşinci hata, mahkeme kararından sonra tapu tescilinin fiilen tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol etmemektir.

Altıncı hata, kuruluş malvarlığı olarak özgülenen taşınmazı sonradan edinilmiş sıradan vakıf malı gibi serbestçe satılabilir kabul etmektir. Yedinci hata, sonradan edinilen taşınmazın bir aylık VGM bildirimini atlamaktır. Sekizinci hata, yüksek değerli fakat gelir üretmeyen taşınmazla vakfın günlük nakit ihtiyacının tamamen çözüldüğünü varsaymaktır.

İlgili içerikler ve resmî kaynaklar

Vakıf senedinde malvarlığının nasıl yazılacağını görmek için Vakıf Senedinde Neler Yazmak Zorunlu?; mülkiyetin tüzel kişiliğe geçişi ve merkezî sicil için Vakıf Ne Zaman Tüzel Kişilik Kazanır? rehberleri incelenebilir. Tüm seri Dernek ve Vakıf Hukuku kategorisindedir.

• Vakıflar Genel Müdürlüğü – Vakıf Nasıl Kurulur?
• Vakıflar Genel Müdürlüğü – Sıkça Sorulan Sorular
• Vakıflar Genel Müdürlüğü – Mevzuat

Sık Sorulan Sorular

1. Ev veya arsa vakıf kuruluş malvarlığı olabilir mi?

Evet. TMK m.101 ve m.105 çerçevesinde ekonomik değeri olan taşınmazlar vakfa özgülenebilir.

2. Taşınmazın değerini kurucu mu belirler?

Kurucu bir değer gösterebilir; ancak VGM kuruluş rehberine göre kuruluşta taşınmazın değer tespiti mahkemece yaptırılır.

3. Tapu ne zaman vakıf adına geçer?

TMK m.105’e göre mülkiyet tüzel kişilik kazanılınca vakfa geçer; mahkeme tapu idaresine vakıf adına tescil için bildirim yapar.

4. Tapu tescilini yöneticilerin takip etmesi gerekir mi?

Evet. VGM güncel rehberi bu tescil işleminin tamamlanmasından vakıf yöneticilerinin de sorumlu olduğunu belirtir.

5. İpotekli taşınmaz vakfa verilebilir mi?

Somut takyidat ve tasarruf yetkisi incelenmelidir. İpotek taşınmazın net ekonomik değerini ve vakıf amacına yeterliliğini etkiler.

6. 5.000.000 TL değerinde taşınmaz 2026’da tek başına yeterli midir?

Asgari eşik bakımından değer şartını karşılayabilir; ancak TMK m.101 gereği malvarlığının vakfın belirli ve sürekli amacını gerçekleştirmeye de yeterli olması gerekir.

7. Vakıf kurulduktan sonra yeni taşınmaz satın alabilir mi?

Evet. Vakıflar mevzuat ve vakıf senedi çerçevesinde sonradan taşınmaz edinebilir.

8. Sonradan alınan taşınmaz VGM’ye kaç gün içinde bildirilir?

VGM’nin güncel açıklamasına göre tapuya tescil tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yapılır.

9. Kuruluşta özgülenen taşınmaz serbestçe satılabilir mi?

Başlangıçta özgülenen mal ve hakların değiştirilmesi veya paraya çevrilmesi özel hükümlere tabidir; somut işlemde 5737 sayılı Kanun, vakıf senedi ve VGM uygulaması birlikte incelenmelidir.

10. Vakıf taşınmazı kurucunun kişisel malı olarak kullanılabilir mi?

Hayır. Tescille vakıf ayrı tüzel kişilik kazanır ve taşınmaz vakıf malvarlığına ait olur; vakıf amacı ve yetkili organ kararları doğrultusunda kullanılmalıdır.