Vesayet Altındaki Taşınmaz UYAP e-Satışta Nasıl Satılacak? TMK 444 | 2026

16 Eylül 2026 İtibarıyla Hangi Kural Yürürlükte?

7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Kanunun 11. maddesi TMK m.440’ta, 12. maddesi ise TMK m.444’te elektronik satış sistemine geçişi düzenlemiştir. Bununla birlikte Kanunun 26/1-b hükmü, 11. ve 12. maddelerin yayımı tarihinden itibaren üç ay sonra yürürlüğe gireceğini açıkça düzenlemektedir. Bu nedenle yeni elektronik satış hükümlerinin yürürlük tarihi 31 Ekim 2026’dır.

Bugün 16 Eylül 2026 olduğundan, TMK m.444’teki yeni elektronik açık artırma sistemi henüz yürürlükte değildir. 31 Ekim 2026 tarihine kadar mevcut satış usulü uygulanmaya devam eder. Bu tarih ayrımı özellikle devam eden vesayet dosyalarında önemlidir; çünkü yeni sisteme geçilip geçilmeyeceği yalnız satış talebinin veya satış izni kararının tarihine göre değil, geçici hükümde belirtilen ilan ölçütüne göre belirlenir.

31 Ekim 2026’da TMK 444 Bakımından Ne Değişecek?

Türk Medenî Kanunu m.444 vesayet altındaki kişinin taşınmazlarının satışını düzenler. 7589 sayılı Kanunun 12. maddesiyle maddenin ikinci fıkrası yeniden yazılmıştır. Yeni düzenleme üç temel kural getirmektedir:

Düzenleme yalnız ihalenin teknik ortamını değiştirmemektedir. Açık artırmanın elektronik ortama alınması, artırmaya yer sınırlaması olmaksızın daha çok kişinin katılabilmesini ve kısıtlının malının rekabetçi koşullarda satılmasını amaçlamaktadır. TBMM’deki kanun gerekçesinde de elektronik portalın fizikî yer sınırlamasını kaldırarak daha fazla kişinin pey sürmesine imkân vermesi ve kısıtlının menfaatinin en yüksek seviyede korunması hedefi açıkça ifade edilmiştir.

Yeni düzenleme, vesayet makamını sistemden çıkarmamaktadır. Aksine ihale elektronik portalda sonuçlandıktan sonra satışın tamamlanması yine vesayet makamının onamasına bağlıdır. Bu nedenle “UYAP’ta en yüksek teklif verildi, mülkiyet kendiliğinden kesinleşti” şeklinde bir sonuç çıkarılamaz.

Satış İzni ile Satış Usulü Aynı Şey Değildir

Vesayet dosyalarında en sık karıştırılan iki kavram satışa izin verilmesi ile satışın hangi usulle yapılacağıdır. TMK m.444/1’deki esas kural korunmaktadır. Kısıtlıya ait taşınmaz ancak vesayet makamının talimatıyla ve kısıtlının menfaati gerektiriyorsa satılabilir. 31 Ekim 2026’da yürürlüğe girecek değişiklik bu ön koşulu ortadan kaldırmaz.

Dolayısıyla vasi, sırf taşınmazın ekonomik olarak değerli olduğunu veya alıcı bulunduğunu ileri sürerek doğrudan e-Satış portalında ihale başlatamaz. Önce vesayet dosyasında satışın kısıtlının menfaatine neden uygun olduğu somut olarak ortaya konulmalıdır. Kısıtlının bakım, barınma, sağlık, eğitim, borçların ödenmesi, malvarlığının korunması veya taşınmazın atıl kalması gibi dosyada gerçekten mevcut olan olgular delilleriyle açıklanmalıdır. Mahkeme satışın kısıtlının menfaatine olmadığı kanaatindeyse yalnız elektronik satış yöntemi mevcut diye satış yapılması mümkün değildir.

Satış izni talebi bakımından kullanılabilecek belge ve talep yapısını ayrı olarak hazırladığımız Vesayet Altındaki Taşınmazın Satış İzni Dilekçesi sayfasında ayrıntılı biçimde açıklıyoruz. Bu yazının konusu ise izin talebinden sonraki satış usulünde 31 Ekim 2026’da başlayacak yeni sistemdir.

UYAP e-Satış Süreci Nasıl İşleyecek?

Yeni TMK m.444/2 hükmüne göre taşınmaz satışı UYAP’a entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılacaktır. İcra hukukunda kullanılan elektronik satış altyapısı nedeniyle uygulamada temel erişim noktası UYAP e-Satış Portalıdır. Vesayet satışlarının teknik ayrıntıları, yürürlük tarihi itibarıyla UYAP ekranları ve ilgili ikincil düzenlemeler çerçevesinde yürütülecektir; ancak kanunun belirlediği ana çerçeve şimdiden kesindir: satış elektronik portalda, açık artırma suretiyle yapılacaktır.

Bu sistemde hedef, fizikî artırma salonuna gelme zorunluluğunun kaldırılmasıdır. Elektronik ortamda pey sürülmesi, taşınmazın daha geniş bir katılımcı kitlesine ulaşmasını sağlar. Vesayet hukukunda asıl ölçüt kısıtlının menfaati olduğundan, rekabeti artıran satış yöntemi taşınmazın gerçek piyasa değerine yaklaşan bedelle satılması bakımından doğrudan önem taşır.

Elektronik satışa geçiş, vasiye sınırsız işlem yetkisi vermez. Vasi vesayet makamının talimatına, satış şartlarına ve dosyadaki sınırlandırmalara uymak zorundadır. Taşınmazın tapu bilgileri, hukuki durumu, değer tespitine esas belgeler ve satışa ilişkin mahkeme kararları dosyada eksiksiz bulunmalıdır. Satış sonucunda elde edilen bedel de kısıtlının malvarlığının bir unsurudur ve vasi bu bedeli kendi malvarlığından ayrı tutmak, yönetmek ve hesabını vermek zorundadır.

İhale Ne Zaman Tamamlanır? 10 Günlük Onama Kuralı

Yeni TMK m.444/2’nin en önemli unsurlarından biri, elektronik artırmanın tek başına satışı tamamlamamasıdır. Kanun açıkça “ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur” demektedir. Buna göre elektronik artırma sonunda en yüksek teklifin oluşması, vesayet makamının onama kararından önce tek başına tamamlanmış bir vesayet satışı meydana getirmez.

Vesayet makamının onamaya ilişkin kararını ihale gününden başlayarak on gün içinde vermesi gerekir. Kanun koyucu böylece ihale sonrasında uzun süreli belirsizliğin önüne geçmek için açık bir karar süresi öngörmüştür. Onama incelemesinde temel referans kısıtlının menfaatidir. İhalenin mahkemenin talimatına, satış şartlarına ve kanuni usule uygun yürütülüp yürütülmediği değerlendirilir.

Buradaki onama, satış izninin ikinci kez verilmesi anlamına gelmez. Satış izni/talimatı satıştan önceki aşamadır; onama ise elektronik açık artırma tamamlandıktan sonra ihale sonucunun vesayet makamınca hukuken tamamlanmasına ilişkin aşamadır. Uygulamada bu iki kararın tarih ve içeriklerinin ayrı ayrı dosyada takip edilmesi gerekir.

31 Ekim 2026’dan Önce İlan Edilmiş Açık Artırmalar Ne Olacak?

7589 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesinin beşinci fıkrası bu soruyu doğrudan cevaplamaktadır. TMK m.440 ve m.444’te yapılan elektronik satış değişiklikleri, açık artırma suretiyle satışına karar verilmiş olup değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu açık artırmalarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir.

Bu nedenle geçiş hesabında kritik tarih 31 Ekim 2026 ve kritik işlem de artırma ilanıdır. Satışa ilişkin karar daha önce verilmiş olsa bile ilan 31 Ekim 2026’dan sonra yapılacaksa yeni sistemin yürürlük hükümleri dikkate alınır. Buna karşılık açık artırma satışına karar verilmiş ve ilanı 31 Ekim 2026’dan önce yapılmışsa eski düzenleme uyarınca süreç devam eder.

Devam eden vesayet dosyalarında bu nedenle yalnız mahkeme karar tarihine bakılması yeterli değildir. Satış kararı, ilan tarihi ve artırma işlemlerinin hangi aşamada olduğu birlikte kontrol edilmelidir. Özellikle Ekim 2026 içinde verilen satış kararlarında bu ayrım doğrudan uygulanacak usulü belirleyecektir.

Pazarlıkla Satış İstisnası Devam Ediyor mu?

Evet. 7589 sayılı Kanunun 12. maddesi TMK m.444’ün yalnız ikinci fıkrasını değiştirmiştir. Maddenin üçüncü fıkrasındaki istisnai pazarlıkla satış imkânı kaldırılmamıştır. Taşınmazın niteliği, değeri veya özel durumlar haklı kılıyorsa denetim makamı pazarlıkla satışa karar verebilir.

Bu istisna, elektronik açık artırmayı vasinin tercihine bağlı bir yöntem hâline getirmez. Kural açık artırmadır; pazarlıkla satış için kanunda öngörülen özel koşulların bulunması ve denetim makamının kararı gerekir. Vasi tek başına “alıcı hazır”, “satış daha hızlı olur” veya “taraflar anlaştı” gerekçesiyle açık artırmayı kaldırıp doğrudan satış yapamaz.

Bu ayrım özellikle aile içi satışlarda, kısıtlının bir yakınının taşınmazı almak istemesinde veya piyasası sınırlı özel nitelikteki taşınmazlarda önemlidir. Somut dosyada pazarlıkla satış şartları yoksa e-Satış portalında açık artırma yöntemi uygulanır.

Vasinin Satış Öncesi ve Sonrası Yükümlülükleri

Vasi, kısıtlının malvarlığını kendi malvarlığı gibi serbestçe yönetemez. Görevin özü kısıtlının hak ve menfaatlerinin korunmasıdır. Taşınmaz satışı bu nedenle yalnız bedel elde etmek amacıyla değil, kısıtlının gerçek menfaatine dayanmalıdır. Satış gerekçesinin dosyada açık, belgeli ve denetlenebilir olması gerekir.

1. Taşınmazın hukuki durumunun belirlenmesi

Tapu kaydı, bağımsız bölüm bilgisi, pay oranı, takyidatlar, şerhler, beyanlar ve varsa devam eden uyuşmazlıklar satış talebinden önce kontrol edilmelidir. Eksik veya yanlış taşınmaz bilgisi elektronik satış ilanının da hatalı kurulmasına yol açabilir.

2. Kısıtlının menfaatinin belgelenmesi

TMK m.444/1’in aradığı menfaat şartı soyut bir cümleyle geçiştirilemez. Satış bedelinin hangi ihtiyaç için kullanılacağı, mevcut taşınmazın korunmasının kısıtlıya yüklediği giderler, varsa bakım veya tedavi gereksinimleri ve malvarlığının genel durumu dosyadaki gerçek belgelere dayanılarak açıklanmalıdır.

3. Değerin korunması

Elektronik açık artırmanın temel işlevlerinden biri daha geniş katılım yoluyla rekabet sağlamaktır. Vasi de satış öncesinde taşınmazın ekonomik değerinin doğru tespitine yarayan belgelerin dosyaya sunulmasını ve ilan bilgilerinin taşınmazı doğru yansıtmasını gözetmelidir.

4. Satış bedelinin ayrı tutulması

Satıştan elde edilen bedel kısıtlının malıdır. Vasi bu bedeli kendi hesabıyla karıştıramaz; vesayet dosyasındaki talimatlar ve hesap verme yükümlülüğü çerçevesinde muhafaza etmek ve kullanmak zorundadır. Bedelin kısıtlının ihtiyacı dışında harcanması vesayet hukukundaki sorumluluğu gündeme getirir.

Elektronik İhaleye Katılacak Alıcı Ne Kontrol Etmeli?

Vesayet altındaki kişiye ait taşınmazın elektronik satışında alıcı bakımından en önemli fark, ihalenin vesayet makamının onamasıyla tamamlanmasıdır. Teklif vermeden önce satış ilanı, tapu bilgileri, taşınmazın fiilî ve hukuki durumu, kıymet bilgisi, artırma şartları ve portalda belirtilen ödeme/teminat hükümleri okunmalıdır.

Alıcı ayrıca satışın vesayet satışı olduğunu ve onama aşamasını dikkate almalıdır. Elektronik artırmada en yüksek teklifin verilmesi ile satışın vesayet hukuku bakımından tamamlanması aynı an değildir. Yeni TMK m.444/2, tamamlanma anını vesayet makamının onamasına bağlamaktadır.

UYAP e-Satış Portalındaki ilan ve artırma kayıtları esas alınmalı; portal dışından gönderilen ödeme bağlantıları, kişisel banka hesapları veya “ihaleyi sizin adınıza kazanırız” şeklindeki teklifler kullanılmamalıdır. Resmî elektronik satış işlemleri esatis.uyap.gov.tr adresindeki sistem üzerinden takip edilmelidir.

Yurt Dışında Atanmış Vasi Bulunması Hâlinde

Vasinin Almanya veya başka bir ülkede atanmış olması, Türkiye’deki taşınmazın satış usulünü kendiliğinden değiştirmez. Türkiye’de bulunan taşınmaz bakımından yabancı vesayet kararının Türkiye’deki etkisi, temsil yetkisinin tanınması ve satış izni ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konuya ilişkin ayrıntılı açıklama için Almanya’da Vasi Atandım: Türkiye’deki Ev İçin Satış Yetkisi Yeterli mi? rehberimize bakabilirsiniz.

31 Ekim 2026’dan sonra Türk vesayet makamınca açık artırma yöntemiyle satışa karar verilen ve geçiş hükmü dışında kalan taşınmazlarda elektronik satış kuralı uygulanacaktır. Yabancı ülkede verilmiş karar, Türkiye’deki e-Satış usulünün yerine geçen bağımsız bir satış yöntemi oluşturmaz.

Eski ve Yeni Sistem Arasındaki Temel Farklar

12. Yargı Paketiyle Bağlantısı

Bu değişiklik kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanunun parçasıdır. Paket yalnız vesayet satışını değil; icra satışları, idari yargı, kanuni faiz, ceza muhakemesi ve hukuk muhakemesi alanlarında da çok sayıda değişiklik içermektedir. Paketin diğer hükümlerini topluca görmek için 12. Yargı Paketi 2026 rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Vesayet satışları bakımından ise özellikle 7589 m.11, m.12, Geçici m.1/5 ve m.26 birlikte okunmalıdır. Yalnız yeni TMK m.444 metnine bakmak geçiş kuralının ve yürürlük tarihinin gözden kaçmasına neden olur.

Uygulamada Dosya Kontrol Listesi

Sıkça Sorulan Sorular

1. Vesayet altındaki kişinin evi 2026’da UYAP e-Satıştan mı satılacak?

31 Ekim 2026’dan itibaren, geçiş hükmü dışında kalan ve açık artırmayla satılacak vesayet taşınmazları UYAP’a entegre elektronik satış portalında satılacaktır. 31 Ekim 2026’dan önce ilan edilmiş artırmalar eski hükümlere göre devam eder.

2. Yeni kural bugün, 16 Eylül 2026’da yürürlükte mi?

Hayır. 7589 sayılı Kanunun 11 ve 12. maddeleri yayım tarihinden üç ay sonra yürürlüğe gireceği için TMK m.444 değişikliği 31 Ekim 2026’da yürürlüğe girecektir.

3. Vasi tek başına e-Satış ilanı açabilir mi?

Hayır. TMK m.444/1 uyarınca satış vesayet makamının talimatıyla ve kısıtlının menfaati gerektiriyorsa yapılabilir. Elektronik portal bu izin ve menfaat şartını ortadan kaldırmaz.

4. İhaleyi en yüksek teklifi veren kişi kazandığında satış hemen tamamlanır mı?

Hayır. Yeni TMK m.444/2’ye göre ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur.

5. Mahkeme ihale sonucunu kaç gün içinde onamalı?

Yeni hükme göre onamaya ilişkin karar ihale gününden başlayarak 10 gün içinde verilmelidir.

6. 20 Ekim 2026’da ilan edilmiş artırma 31 Ekim’den sonra devam ederse ne olur?

7589 sayılı Kanun Geçici m.1/5 gereğince değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümlerin uygulanmasına devam edilir.

7. Pazarlıkla satış tamamen kaldırıldı mı?

Hayır. TMK m.444’ün üçüncü fıkrasındaki istisnai pazarlıkla satış imkânı kaldırılmamıştır. Kanundaki özel koşulların bulunması ve denetim makamının kararı gerekir.

8. Satış izni kararı e-Satışla aynı işlem mi?

Hayır. Satış izni/talimatı, kısıtlının menfaati nedeniyle taşınmazın satılmasına izin veren önceki aşamadır. e-Satış ise bu izin sonrasında uygulanacak satış yöntemidir.

9. Yabancı ülkede atanmış vasi UYAP e-Satış kuralından muaf mı?

Hayır. Türkiye’deki taşınmaz bakımından yabancı vesayet kararının Türkiye’deki etkisi ayrıca çözülür; satış Türkiye’deki vesayet makamının kararına bağlı olarak yürütülüyorsa yürürlükteki Türk satış usulü uygulanır.

10. Resmî mevzuat ve satış portalı nereden kontrol edilir?

Kanunun kabul edilen metni TBMM’den, yürürlükteki mevzuat Mevzuat Bilgi Sistemi’nden, Resmî Gazete yayımı resmigazete.gov.tr’den ve elektronik satış işlemleri UYAP e-Satış Portalı’ndan kontrol edilmelidir.

Sonuç

Vesayet altındaki kişiye ait taşınmazların satışında 31 Ekim 2026 önemli bir dönüm noktasıdır. Bu tarihten itibaren TMK m.444/2 uyarınca açık artırma UYAP’a entegre elektronik satış portalında yürütülecek, ihale vesayet makamının onamasıyla tamamlanacak ve onama kararı ihale gününden başlayarak 10 gün içinde verilecektir. Buna karşılık 31 Ekim 2026’dan önce ilan edilmiş açık artırmalar eski hükümlere göre devam edecektir.

Yeni sistem, TMK m.444/1’deki kısıtlının menfaati + vesayet makamının talimatı şartını değiştirmemektedir. Bu nedenle doğru uygulama için satış izni, ilan tarihi, elektronik artırma ve ihale onaması birbirinden ayrı aşamalar olarak takip edilmelidir. Vesayet dosyasındaki satış izni ve e-Satış işlemlerinin somut dosya belgeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Resmî Kaynaklar

• TBMM – 7589 sayılı Kanun bilgileri ve kanun metni
• Adalet Bakanlığı – 12. Yargı Paketi Resmî Gazete’de yayımlandı
• Mevzuat Bilgi Sistemi – 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu
• T.C. Resmî Gazete – 31.07.2026 tarihli 33326 sayılı nüsha
• UYAP e-Satış Portalı