Almanya’da Vasi Atandım: Türkiye’deki Ev İçin Satış Yetkisi Yeterli mi?

Almanya’daki atama hangi görevleri içeriyor?

Yabancı ülkede kişiye yardımcı veya temsilci atanmış olması, Türk hukukundaki bütün vesayet sonuçlarıyla birebir aynı değildir. Kararın adı kadar içeriği önemlidir. Sağlık işlemleri, kişisel bakım, banka yönetimi ve taşınmaz tasarrufu farklı yetki alanlarıdır. Türkiye’deki ev için işlem yapılmadan önce atamanın hangi görevleri kapsadığı açıkça belirlenmelidir.

Kararda belirli işlemler için ayrıca izin gerektiği yazıyorsa bu sınır göz ardı edilmez. Temsilciye genel malvarlığı yönetimi verilmiş olması her satışın önceden onaylandığını göstermez. Ek izin veya özel karar bulunup bulunmadığı araştırılır. Yabancı makamın sonradan değiştirdiği yetkiler varsa güncel belge kullanılmalıdır.

Korunan kişi erginse yetişkin koruma kuralları, küçükse velayet ve çocuk koruma düzeni ayrıca değerlendirilir. Vasi, veli ve kayyım aynı sıfat değildir. Yurt dışındaki küçük mirasçı rehberi çocuklara ilişkin ayrı temsil sorununu açıklar. Bir sıfatın belgesi diğerinin bütün yetkilerini otomatik sağlamaz.

Atamanın süresi ve hâlen devam edip etmediği görülmelidir. Eski tarihli kararın fotokopisi, bugünkü temsil yetkisinin değişmediğini tek başına göstermez. Temsilci değiştirilmiş, görev sona ermiş veya kapsam daraltılmış olabilir. Güncel kayıt, karar ve varsa yetki belgesi birlikte incelenmelidir.

Yabancı kararın Türkiye’de kullanılması

MÖHUK m.10, kısıtlama sebebi ile vesayetin yürütülmesine uygulanacak hukuku ayırır. Birinci fıkra, vesayet veya kısıtlılık kararı verilmesi ve sona erdirilmesi sebeplerini ilgili kişinin millî hukukuna bağlar. Üçüncü fıkra ise bu sebepler dışında kalan vesayet ve kısıtlılık hususları ile kayyımlığı Türk hukukuna tabi tutar. MÖHUK m.1/2 uyarınca uygulanacak özel milletlerarası sözleşme hükümleri saklıdır. Bu nedenle Alman kararının varlığı, Türkiye’de yapılacak taşınmaz satışı için Türk hukukundaki izin ve denetimin yok sayılmasını sağlamaz.

Kararın Türkiye’de hukuki etki doğurması ayrıca incelenir. MÖHUK m.58/2, çekişmesiz yargı kararlarının tanınmasını da tanıma hükümlerine tabi tutar. Belgenin çekişmesiz olması tek başına “hiç tanınamaz” sonucu vermez; kesinleşme, kararın niteliği ve ilgili şartlar değerlendirilir. Tanıma, yabancı belgedeki temsil yetkisinin sınırını genişleten genel satış izni değildir. Dayanak: MÖHUK m.1, 10 ve 58.

MÖHUK m.50 ve devamındaki yabancı karar düzeni, kararın Türkiye’deki etkisi bakımından önem taşır. Ancak yabancı kararın tanınmasıyla Türk tapusunda belirli taşınmazın satılmasına ilişkin bütün izinler aynı şey değildir. Bir aşamanın tamamlanması diğer aşamanın şartlarını otomatik ortadan kaldırmaz. Başvurular bu ayrımı gösterecek şekilde hazırlanmalıdır.

Apostil ve tercüme, yabancı kararın resmî belge niteliğine ilişkin hazırlığın parçasıdır. Belgenin tasdik edilmiş olması içerdiği yetkinin Türkiye’de sınırsız olduğu anlamına gelmez. Apostil ve tercüme rehberi bu ayrımı açıklar. Yetki, etki ve satış izni birbirinden bağımsız kontrol başlıklarıdır.

Kararın yalnızca sonuç sayfası sunulmamalıdır. Görev sınırı, temsil biçimi ve ek izin düzeni başka sayfalarda yer alabilir. Tercümenin tamamı kapsaması gerekir. Korunan kişinin adı, doğum tarihi ve Türk kayıtlarıyla bağlantısı da açık gösterilir. Farklı soyadı veya yabancı kimlik numarası nedeniyle yanlış kişiye ait işlem yapılmamalıdır.

Vasi atanması ile taşınmaz satış izni

Türk vesayet hükümleri uygulanan taşınmaz işleminde TMK m.462 kapsamındaki izin düzeni dikkate alınır. Taşınmaz alımı, satımı ve üzerindeki belirli hakların kurulması sıradan günlük yönetim işlemi değildir. Vasi, yalnızca atama kararına dayanarak her mülkiyet tasarrufunu sınırsız yapamaz. Planlanan işlemin hangi izinlere tabi olduğu ayrı belirlenmelidir.

TMK m.444, taşınmaz satışında korunan kişinin menfaatini ve vesayet makamının rolünü düzenler. Satışın aile için kolaylık sağlaması tek başına yeterli açıklama değildir. Asıl ölçüt korunan kişinin yararıdır. Bakım gideri, uygun konut ihtiyacı, malın yükleri veya ekonomik durum gibi somut gerekçeler belgelenmelidir.

Yabancı makamın verdiği satış izni varsa bunun Türkiye’deki taşınmaza açıkça ilişkin olup olmadığı görülür. Genel malvarlığı tasarrufu izni ile belirli ada ve parsel için verilen karar aynı değildir. Kararın Türkiye’deki hukuki etkisi ayrıca değerlendirilir. Yerel tapu ve izin şartlarının tamamlandığı varsayılmadan işlem dosyası hazırlanır.

Vasinin avukata vekâletname vermesi, kendisinin sahip olmadığı satış yetkisini yaratmaz. Temsil zincirinde üstteki yetki sınırı korunur. Avukatın dava veya belge takibi yapmasıyla satış bedelini belirleyip taşınmaz devretmesi farklı işlemlerdir. Gerekli özel yetkiler, mahkeme kararları ve izinler birbiriyle uyumlu olmalıdır.

Korunan kişinin iradesi ve katılımı da ilgili kanuni çerçevede gözetilir. Koruma kararı bulunması kişinin bütün görüşlerinin yok sayılacağı anlamına gelmez. İşlemin niteliği, kişinin durumu ve yetki düzeni birlikte değerlendirilir. Temsil, malvarlığını başkalarının yararına kullanma aracı değildir.

Satışın neden gerekli olduğu nasıl açıklanır?

Satış talebinde taşınmazın mevcut durumu ve satış gerekçesi somutlaştırılır. Boş duran, yüksek bakım gideri doğuran veya kişinin ihtiyaçlarını karşılamayan mal hakkında ekonomik değerlendirme yapılır. Ancak sadece aile üyelerinin paylaşım beklentisi, korunan kişinin malını satmak için yeterli gerekçe değildir. Mülkiyet henüz sahibine aittir; gelecekteki miras beklentisi ayrı konudur.

Korunan kişinin bakım ve sağlık giderleri için kaynak gerekiyorsa gider bütçesi hazırlanır. Mevcut gelirler, başka kullanılabilir varlıklar ve satış dışındaki seçenekler açıklanır. Satışın hangi ihtiyacı ne ölçüde karşılayacağı gösterilir. Belirsiz şekilde paraya ihtiyaç var denilmesi, ekonomik değerlendirmeyi tamamlamaz.

Taşınmaz değerlemesi güncel ve denetlenebilir olmalıdır. Sadece akrabanın teklif ettiği bedel veya tek internet ilanı gerçek değerin yerine geçmez. Konum, büyüklük, hukuki yükler ve fiilî durum dikkate alınır. Düşük bedelle satışın korunan kişi lehine olduğu iddiası somut gerekçe ve uygun usulle incelenmelidir.

Kiraya verme, mevcut kira gelirinin yönetimi veya başka malın kullanılması gibi seçenekler de gerçek koşullara göre değerlendirilir. Her dosyada satış zorunlu değildir. Buna karşılık ekonomik açıdan gerekli satış da yalnızca aile üyeleri anlaşamadığı için belirsiz bırakılmamalıdır. Yetkili makam, korunan kişinin menfaatine ilişkin belgeler üzerinden karar verir.

2026’da satış usulünün yürürlük tarihi

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, vesayet kapsamındaki satış usulüne ilişkin değişiklikler içerir. Bu değişikliklerin ilgili maddeleri için 31 Ekim 2026 yürürlük tarihi öngörülmüştür. Bu nedenle 7 Eylül 2026 tarihindeki işlemde, henüz yürürlüğe girmemiş düzen sanki uygulanıyormuş gibi açıklama yapılmamalıdır. Yayımlanma tarihi ve yürürlük tarihi farklıdır.

7 Eylül 2026 tarihinde uygulanan TMK m.444 bakımından satışın sebebi ile yöntemi ayrı denetlenir. Birinci fıkra, taşınmaz satışını vesayet altındaki kişinin menfaatinin gerekli kılmasına ve vesayet makamının talimatına bağlar. Bu tarihte ikinci fıkradaki olağan yöntem, vesayet makamının görevlendirdiği kişi tarafından vasinin de hazır bulunmasıyla yapılan açık artırmadır; ihale vesayet makamının onamasıyla tamamlanır ve onama kararı ihale gününden başlayan on gün içinde verilir. Pazarlıkla satışa istisnaen karar verecek makam ise üçüncü fıkra uyarınca denetim makamıdır. Özel durumlar, taşınmazın niteliği veya değerinin azlığı bu incelemede değerlendirilir. Ailenin alıcı bulması yahut bütün çocukların anlaşması gerekli makam kararlarının yerine geçmez. 31 Ekim 2026’da yürürlüğe girecek elektronik açık artırma değişikliği ve ilan tarihine bağlı geçiş kuralı aşağıda ayrıca açıklanmıştır. Dayanak: TMK m.444 ve 7589 sayılı Kanun m.12 ve 26.

7589 sayılı Kanun m.12, TMK m.444/2’de açık artırmanın UYAP’a entegre elektronik satış portalında yapılmasını düzenler. Vesayet makamının onaması ve ihale gününden itibaren on günlük onama kararı süresi korunmuştur. Kanun m.26/1-b, bu değişiklik için yayımı izleyen üç aylık süreyi öngörür; ilgili yürürlük tarihi 31 Ekim 2026’dır.

Geçici m.1/5 uyarınca, açık artırmayla satışına karar verilmiş ve değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilan edilmiş artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder. Bu nedenle sadece satışın 31 Ekim 2026’dan sonra gerçekleşmesine bakıp her dosyanın yeni usule geçtiği söylenemez. İlan tarihi ayrıca belirlenmelidir. Resmî dayanak: 7589 sayılı Kanun m.12, m.26/1-b ve geçici m.1/5.

Yeni usulün elektronik satışa ilişkin düzeni, satış izni ve menfaat değerlendirmesini gereksiz hâle getirmez. Yalnızca teknik satış yöntemiyle temsilin hukuki kaynağı aynı değildir. Kararın kapsamı, bedelin korunması ve hesap verme yükümlülüğü ayrıca önem taşır. Elektronik işlem olması, koruma denetiminin kaldırılması değildir.

İşlem planında resmî kararlar ve yürürlük tarihleri yazılı takip edilir. Satış için kesin gün verilmeden önce gerekli makam kararları ve başvuru koşulları tamamlanır. Noterlik veya tapu randevusu alınmış olması izin sürecinin bittiğini göstermez. Usul aşamaları birbirinin yerine geçirilmemelidir.

Satış dosyasındaki tarihler ve belgeler nasıl eşleştirilir?

Uygulama çizelgesinde satış kararı tarihi, açık artırma ilan tarihi ve ihale tarihi için ayrı alan açılmalıdır. Her tarihin yanına onu doğrulayan belge numarası yazılır. Vasi atama tarihi, satış izni tarihi yerine kullanılmaz. İlanın yayımlandığını gösteren kayıt olmadan yalnız randevu veya alıcıyla yapılan görüşme tarihi üzerinden geçiş hükmü uygulanmaz. İhale dosyasındaki kayıt esas alınır.

Örneğin bakım giderleri için evin satılması planlanıyorsa bakım bütçesiyle taşınmazın gelir ve giderleri aynı döneme göre hazırlanmalıdır. Aylık kira ile yıllık bakım masrafı doğrudan karşılaştırılmaz. Satış sonrası kalan paranın kimin hesabına gireceği ve nasıl belgeleneceği baştan açıklanır. Aile üyelerine gönderilmiş bir fiyat listesi, mahkeme kararındaki yetki veya satış yönteminin yerine geçmez. Genel tanıma aşaması ayrıca yabancı vesayet kararının Türkiye’de kullanılması rehberinde açıklanmıştır.

Vasi veya yakını evi satın almak istiyorsa

Vasinin kendisi veya yakın akrabası alıcı olacaksa menfaat çatışması özellikle değerlendirilir. Korunan kişinin yararı ile alıcının düşük bedel beklentisi aynı değildir. Gerekli bağımsız temsil veya kayyım ihtiyacı ve izin düzeni incelenir. Aile üyelerinin anlaşması, korunan kişinin bağımsız menfaat denetimini ortadan kaldırmaz.

Vasi ile vesayet altındaki kişi arasında sözleşme yapılması, TMK m.463/7 uyarınca vesayet makamının izninden sonra denetim makamının da iznini gerektirir. Temsil çatışması için TMK m.426’daki kayyım düzeni ayrıca gözetilir. Yalnız taşınmaz satışı için alınmış genel izin, bu ilave kontrolün tamamlandığını göstermez. Akrabanın alıcı olduğu her durum ise doğrudan vasiyle yapılan sözleşmeyle aynı sayılmaz; gerçek taraf, vasinin ekonomik menfaati ve somut çıkar çatışması araştırılır. Akrabalık veya aile içi onay, gerekli temsil ve izin belgelerinin yerine geçmez. Dayanak: TMK m.426, 462 ve 463/7.

Alıcı yakın olmasa bile vasinin dolaylı ekonomik yararı bulunabilir. Satış bedelinden kişisel borcunun ödenmesi veya kendisine komisyon ayrılması açıkça değerlendirilmelidir. İşlemin gerçek tarafları ve para akışı gizlenmemelidir. Korunan kişinin malvarlığı, temsilcinin kişisel hesabıyla karıştırılamaz.

Birden fazla mirasçı adayı arasında gelecekteki paylaşım beklentisi varsa bu bugünkü mülkiyet hakkıyla karıştırılmamalıdır. Korunan kişi hayattayken mal onun ihtiyaç ve yararı için yönetilir. Çocukların ileride alacağı payı öne çekmek, sıradan vesayet yönetimi değildir. Satışın hukuki gerekçesi gelecekteki miras kavgasını çözmek olarak kurulamaz.

Satış parası kimin hesabına yatırılır?

Satış bedeli korunan kişinin malvarlığına ait olur. Vasinin kişisel hesabına açıklamasız aktarılması ve aile içinde dağıtılması uygun yönetim değildir. Gerekli mahkeme talimatı, banka hesabı ve kullanım sınırları izlenmelidir. Satışın tamamlanması, paranın serbestçe harcanabileceği anlamına gelmez. Hesap ve belge düzeni sürdürülür.

Bedelin yabancı ülkeye gönderilmesi düşünülüyorsa temsil, mahkeme izni ve bankacılık şartları ayrıca değerlendirilir. Döviz dönüşümü, transfer masrafı ve alıcı hesabın kime ait olduğu açık gösterilir. Korunan kişinin bakım giderine ayrılan para, temsilcinin kişisel geliri gibi kaydedilmez. Her ödeme gerçek ihtiyaç ve yetkiyle bağlantılı olmalıdır.

Satış giderleri ve vergiler belgelenir. Taşınmaz üzerindeki borcun kapatılması gerekiyorsa hangi tutarın hangi alacaklıya ödendiği görülür. Net kalan bedel açık hesaplanmalıdır. Aynı masrafın iki kez düşülmesi veya belgesiz genel hizmet gideri kesilmesi önlenir. Vasi, işlem sonrasında da hesap verme yükümlülüğünü gözetir.

Satıştan sonra başka taşınmaz alınacaksa yeni işlem için gereken izin ve menfaat değerlendirmesi ayrıca yapılır. İlk satış izni bütün sonraki yatırımlara sınırsız yetki vermez. Malvarlığının dönüşümü kayıtlarla izlenir. Korunan kişinin bakım ve barınma ihtiyacıyla yeni edinim arasındaki bağlantı açık tutulmalıdır.

Tapu, kimlik ve temsil dosyası

Güncel tapu kaydı, takyidatlar ve taşınmazın fiilî durumu hazırlanır. İpotek, haciz veya ortak mülkiyet varsa bunlar satış planını etkiler. Sadece eski tapu senedinin fotoğrafı yeterli inceleme değildir. Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri karar ve izin belgelerinde aynı taşınmazı göstermelidir.

Korunan kişinin Türk ve yabancı kimlik kayıtları eşleştirilir. Soyadı değişikliği, eski vatandaşlık veya Mavi Kart bilgisi varsa bunlar açıklanır. Yabancı atama kararıyla Türk tapusundaki malikin aynı kişi olduğu belgelenmelidir. İsim benzerliğiyle işlem yapılmadığı gibi farklı yazım nedeniyle aynı kişi de yok sayılmaz.

Yabancı kararın güncel örneği, gerekli kesinlik veya yürürlük belgesi ve temsil kapsamını gösteren ekler sunulur. Her belge uygun tercümeyle hazırlanır. Mahkemenin verdiği satış izni ve sonradan değişiklikler de aynı dosyada tutulur. Eski ve yeni kararların karıştırılması yetki sınırını yanlış gösterebilir.

Genel temsil örnekleri için vasi tayini başvuru çerçevesi ve kayyım başvurusu tamamlayıcıdır. Ancak yabancı karar ve taşınmaz satışı dosyası, standart dilekçenin tarih ve isim değiştirilmesiyle tamamlanmaz. Somut yetki ve izinler ayrıca kurulmalıdır.

Örnek: Bakım gideri için Mersin’deki evin satılması

Almanya’da koruma altında bulunan kişinin Mersin’de kullanılmayan evi ve devam eden bakım gideri bulunduğunu varsayalım. Önce yabancı temsil kararının kapsamı ve Türkiye’deki etkisi belirlenir. Sonra evin satılmasının kişinin menfaatine olup olmadığı, değer ve diğer gelirlerle birlikte açıklanır. Vasi ataması bu ikinci değerlendirmeyi kendiliğinden tamamlamaz.

Alıcı temsilcinin yakınıysa çıkar çatışması ayrıca ele alınır. Satış yöntemi, ilgili tarihte yürürlükteki usul ve izin kararına göre uygulanır. Elde edilen bedel korunan kişinin hesabında ve yetkili talimatlara uygun tutulur. Süreç, aile içinde evin fiyatını konuşmaktan ibaret değildir; temsil, izin, satış ve hesap aşamaları ayrı tamamlanır.

Konsolosluk ve iki ülkedeki belge koordinasyonu

Türkiye’deki temsil için Dünya Türk Konsoloslukları ve Vekâletname Rehberi kullanılır. Vekâletnameyi kimin hangi sıfatla düzenleyeceği önce belirlenmelidir. Korunan kişinin bizzat vereceği yetki ile yabancı temsilcinin yetkisi aynı değildir. Noterlik işlemi kişinin ehliyet ve temsil durumunu yok sayarak yürütülmez.

Almanca açıklama için Almanca ana sayfa sunulur. İki ülkedeki kararlar ve mali belgeler aynı tarih çizelgesinde tutulur. Türkiye’deki tapu işlemiyle yabancı ülkedeki koruma denetimi birbirinden habersiz yürütülmemelidir. Her makamın yetkisi ve verilen kararın sınırı açıkça gözetilir.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye geneli dosya yönetimi Mersin’den koordine edilir. Koruma kararının kapsamı, taşınmaz ve satış gerekçesi birlikte değerlendirilir. İşlem tarihinde yürürlükteki usul ayrıca kontrol edilir. Belgeler ve izinler görülmeden satış günü, bedel veya tapu sonucu garanti edilmez.

Resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu: m.426, 444 ve 462.
• 7589 sayılı Kanun: TBMM resmî metni: ilgili vesayet değişiklikleri ve yürürlük maddesi.
• 5718 sayılı MÖHUK: yabancı kararlar ve temsil bağlamı.
• Dışişleri Bakanlığı: noterlik işlemleri.