Yapı Kooperatifinde Tüm İnşaatlar Bitmeden Tapu Devri Yapılabilir mi? 1163 Ek 6 | 2026
Kısa ve net cevap: Hayır. 7579 sayılı Kanunun 6. maddesiyle 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa eklenen Ek Madde 6 uyarınca, inşaatı tamamlayarak etaplar halinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatifleri, yaptıkları ve yapmayı planladıkları bütün inşaatlar tamamlanmadan, iş yeri veya konutları ortaklarına tahsis etmiş olsalar dahi tahsis edilen taşınmazların tapusunu devredemez. Düzenleme 2026 yılında yürürlüğe girmiştir. Tahsis, ferdileştirme hazırlığı veya bağımsız bölümün fiilen teslim edilmesi tapu devri yasağını ortadan kaldırmaz; kanun planlanan tüm inşaatların tamamlanmasını arar.
Kooperatifler Kanunu Ek Madde 6’nın Hukuki Dayanağı
7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 6. maddesiyle 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa Ek Madde 6 eklenmiştir. Hüküm, belirli yapı kooperatiflerinde etaplar halinde yeniden inşa edilen projelerde bağımsız bölümlerin tapularının ne zaman devredilebileceğini doğrudan düzenler.
Kanun metni şöyledir: “İnşaatı tamamlayarak etaplar halinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatifleri, yaptıkları ve yapmayı planladıkları tüm inşaatlar tamamlanmadan iş yeri ve konutları ortaklarına tahsis etmiş olsalar dahi tahsis edilen gayrimenkullerin tapusunun devrini yapamaz.”
Düzenlemenin temel sonucu açıktır. Kooperatif yönetimi bir bağımsız bölümü belirli bir ortağa tahsis etmiş, ortak fiilen taşınmaza yerleşmiş veya bölüm kullanılabilir hale gelmiş olsa bile, kooperatifin yaptığı ve yapmayı planladığı bütün inşaatlar tamamlanmadan tapu devri yapılamaz.
Hangi Yapı Kooperatifleri Ek Madde 6 Kapsamındadır?
Hüküm bütün kooperatif türlerine uygulanmaz; doğrudan yapı kooperatiflerini hedefler. Ayrıca kanun, “inşaatı tamamlayarak etaplar halinde yeniden inşaata başlayan” yapı kooperatiflerinden söz eder. Bu nedenle kooperatifin proje ve inşaat geçmişi, hangi etapların daha önce tamamlandığı ve sonrasında hangi yeniden inşa sürecinin başladığı önemlidir.
Kooperatifin konut yapı kooperatifi veya işyeri yapı kooperatifi olması halinde, tahsis edilen taşınmazın konut veya işyeri niteliği yasağın uygulanmasını değiştirmez. Madde her iki türü de açıkça saymıştır.
Bir kooperatifin yalnız tek blok veya tek etap inşa etmesi ve başka planlanan inşaatının bulunmaması halinde “tüm inşaatların tamamlanması” şartı o projenin tamamlanmasıyla değerlendirilir. Buna karşılık çok etaplı bir projede ilk bloklar bitmiş olsa bile ileride yapılması planlanan inşaatlar devam ediyorsa tapu devri yasağı gündemde kalır.
“Yaptıkları ve Yapmayı Planladıkları Tüm İnşaatlar Tamamlanmadan” Ne Anlama Gelir?
Kanun yalnız fiilen başlamış inşaatlardan söz etmez; “yaptıkları ve yapmayı planladıkları tüm inşaatlar” ifadesini kullanır. Bu nedenle henüz temeli atılmamış ancak kooperatifin onaylı projesi, genel kurul kararı, imar uygulaması veya yatırım planı içinde bulunan etaplar da değerlendirmede önem taşıyabilir.
Hangi inşaatların planlanan proje kapsamına dahil olduğu kooperatifin ana sözleşmesi, genel kurul kararları, yapı ruhsatları, mimari proje, vaziyet planı, imar durumu ve ilgili idare kayıtları üzerinden belirlenir. Yönetimin sonradan sözlü olarak “bu etabı yapmayacağız” demesi tek başına planlanan inşaatın hukuki durumunu değiştirmez.
Bir etabın projeden çıkarılması gerekiyorsa, buna ilişkin genel kurul ve idari kararların usulüne uygun alınması gerekir. Kooperatif projesinin hukuken daraltılıp daraltılmadığı belge üzerinden incelenmelidir.
Ortağa Tahsis Yapılması Tapu Devri İçin Yeterli mi?
Hayır. Ek Madde 6 özellikle bu noktayı açıkça düzenlemiştir. İş yeri veya konut ortağa tahsis edilmiş olsa dahi, bütün inşaatlar tamamlanmadan tahsis edilen taşınmazın tapusu devredilemez.
Kooperatif hukukunda tahsis, belirli bir bağımsız bölümün hangi ortağa bırakılacağını belirleyen iç ilişki işlemidir. Tapu devri ise taşınmaz mülkiyetinin tapu sicilinde ortağa geçirilmesidir. Tahsis kararı ortağa belirli haklar sağlayabilir; ancak mülkiyetin devri için tapuda tescil gerekir.
Ek Madde 6, tahsis ile tapu tescili arasına emredici bir zaman şartı koymuştur. Bu nedenle tahsis belgesi, kura sonucu, anahtar teslim tutanağı veya fiili kullanım tek başına tapu devrini mümkün hale getirmez.
Birinci Etap Bittiğinde O Etabın Tapuları Verilebilir mi?
Kanun metnine göre hayır; eğer kooperatifin yaptığı veya yapmayı planladığı başka inşaatlar henüz tamamlanmamışsa ilk etaptaki bağımsız bölümlerin tapu devri de yapılamaz. Madde, “etap tamamlandı” ölçütü yerine “tüm inşaatlar tamamlandı” ölçütünü getirmiştir.
Bu hüküm, çok etaplı kooperatiflerde ortaklar arasında mali ve hukuki bütünlüğün korunmasını hedefler. İlk etap ortaklarının tapularını alarak kooperatif ilişkisinden fiilen ayrılması, sonraki etapların maliyet ve yükümlülüklerinin kalan ortaklara bırakılması gibi sorunların önlenmesi amaçlanır.
Kooperatifin etaplandırma sistemi aidat, ek ödeme ve maliyet paylaşımını da etkileyebileceğinden, tapu devri yasağı yalnız tapu tekniği meselesi değildir. Genel kurul kararları ve ortakların mali yükümlülükleri birlikte değerlendirilmelidir.
Tapu Müdürlüğünde Devir İşlemi Yapılırsa Ne Olur?
Ek Madde 6 emredici bir tapu devri yasağı getirdiğinden, şartları gerçekleşmeyen bir kooperatifin bağımsız bölüm tapusunu ortağına devretme talebi hukuken kabul edilemez. Tapu müdürlüğü işlem dayanağı belgeler üzerinden kooperatifin ve taşınmazın durumunu değerlendirir.
Tapu devri için kooperatif tüzel kişiliğinin malik olması, yetkili organ kararlarının bulunması, bağımsız bölümün kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumunun elverişli olması ve Ek Madde 6’daki tamamlanma şartının karşılanması gerekir.
Kooperatif yönetiminin, yasağın bulunduğunu bilmesine rağmen gerçeğe aykırı belge veya karar sunarak tescil sağlamaya çalışması halinde yönetim kurulu üyelerinin hukuki ve cezai sorumlulukları ayrıca gündeme gelebilir. Somut işlemde sunulan belgenin niteliği belirleyicidir.
Kooperatif Ortağı Tapu Alamıyorsa Hangi Haklara Sahiptir?
Tapu devri yasağının bulunması, ortağın kooperatife karşı bütün haklarını ortadan kaldırmaz. Ortak, ana sözleşme ve genel kurul kararları çerçevesinde projenin tamamlanmasını, kooperatif yönetiminin hesap vermesini, mali tabloların açıklanmasını ve tahsis edilen bağımsız bölüme ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmesini talep edebilir.
Kooperatif yönetimi projeyi gereksiz şekilde geciktiriyor veya tamamlanması gereken etapları sürdürmüyorsa, ortakların genel kurul hakları, yönetim ve denetim organlarının sorumluluğu ile gerektiğinde dava yolları gündeme gelir. Ancak ortak, kooperatifin gecikmesine dayanarak Ek Madde 6’daki açık tapu yasağını bertaraf edip erken tescil talep edemez.
Tahsis edilen bölümün teslim edilmemesi, ayıplı yapılması veya aidat hesaplarında uyuşmazlık bulunması da tapu devri yasağından ayrı özel hukuk sorunlarıdır. Her talebin dayanağı ayrıca belirlenmelidir.
Uyuşmazlıkta Hangi Belgeler İncelenir?
- Kooperatif ana sözleşmesi,
- Genel kurul kararları ve toplantı tutanakları,
- Yönetim kurulu kararları,
- Tahsis ve kura belgeleri,
- İmar planı ve vaziyet planı,
- Yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri,
- Projedeki etap ve blok listesi,
- Kooperatifin yatırım ve inşaat planı,
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kayıtları,
- Tapu kayıtları ve takyidatlar,
- Ortakların aidat ve ek ödeme hesapları.
Uyuşmazlığın çözümünde yalnız tapuda görünen bağımsız bölümün tamamlanıp tamamlanmadığına bakmak yeterli değildir. Kooperatifin bütün proje kapsamı ve planlanan inşaatların hukuki durumu belirlenmelidir.
Kooperatif Yönetim Kurulunun Sorumluluğu
Yönetim kurulu kooperatifin kanun, ana sözleşme ve genel kurul kararlarına uygun yönetiminden sorumludur. Ek Madde 6 yürürlüğe girdikten sonra yönetimin tapu devir planını bu emredici hükme göre düzenlemesi gerekir.
Ortaklara “ilk etap bitince tapu kesin verilecek” şeklinde kanuna aykırı taahhütlerde bulunulması, yanıltıcı bilgilendirme veya yasağa rağmen işlem yapılması kooperatif ile yöneticiler bakımından sorumluluk doğurabilir. Yönetim, projenin kalan etaplarını ve tapu devrinin hangi hukuki şartla mümkün olacağını ortaklara açık biçimde bildirmelidir.
Yönetim değişikliği de yasağı ortadan kaldırmaz. Yeni yönetim, önceki yönetimin tahsis veya tapu vaatleriyle bağlılık meselesini değerlendirirken emredici kanun hükmünü uygulamak zorundadır.
Kat Mülkiyeti Kurulması ile Kooperatif Tapu Devri Aynı Şey mi?
Hayır. Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması taşınmazın bağımsız bölümlere hukuken ayrılmasını sağlar. Kooperatif ortağına mülkiyet devri ise bağımsız bölümün kooperatif tüzel kişiliğinden ortağa geçirilmesidir. Bir bağımsız bölümün tapuda ayrı sayfa ve numarasının bulunması, Ek Madde 6’daki devir yasağını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Yapı kullanma izin belgesi alınması da aynı şekilde yalnız ilgili yapı veya bölümün imar mevzuatı bakımından kullanım şartlarıyla ilgilidir. Kooperatifler Kanunundaki özel devir yasağı ayrıca uygulanır.
Ortaklık Devri ile Bağımsız Bölüm Tapu Devri Karıştırılmamalıdır
Kooperatif ortaklığının bir kişiden başka bir kişiye devri ile kooperatif mülkiyetindeki taşınmazın tapusunun ortağa devri farklı hukuki işlemlerdir. Ek Madde 6 doğrudan tahsis edilen gayrimenkulün tapu devrini düzenler.
Ortaklığın devredilip devredilemeyeceği ve yeni ortağın kabul şartları 1163 sayılı Kanun, ana sözleşme ve kooperatif kararlarına göre ayrıca değerlendirilir. Ortaklığın devri gerçekleşse bile yeni ortak da tapu bakımından Ek Madde 6’daki tamamlanma şartına tabidir.
Tapu Devri Geciktiğinde Miras ve Satış İşlemleri
Ortak tapuyu henüz almadan vefat ederse, kooperatif ortaklığından ve tahsis ilişkisinden doğan hakların mirasçılara geçişi miras hukuku ve kooperatif ana sözleşmesi kapsamında değerlendirilir. Mirasçılar doğrudan bağımsız bölüm maliki olmaz; kooperatifteki hak ve ortaklık ilişkisi ayrıca yürütülür.
Ortak, tapuyu almadan tahsis hakkını üçüncü kişiye satmak isterse yapılan sözleşmenin konusu tapulu taşınmaz satışı değil kooperatif ortaklığı veya tahsis hakkıyla bağlantılı bir hak devri olabilir. Sözleşmenin şekli ve geçerliliği somut işleme göre incelenmelidir. Tapusu henüz devredilemeyen taşınmazın tapuda satışının yapılabileceği varsayılmamalıdır.
2026 Değişikliğinde Yapılmaması Gereken Hatalar
- Bir etap bitti diye o etaptaki bütün tapuların hemen devredilebileceğini düşünmek.
- Tahsis belgesini tapu mülkiyetiyle aynı saymak.
- Fiili teslimin Ek Madde 6’yı ortadan kaldırdığını varsaymak.
- Kooperatifin planlanan diğer bloklarını proje kapsamı dışında değerlendirmek.
- Kat mülkiyeti kurulmasını ortağa tapu devriyle karıştırmak.
- Yönetim değişikliğinin kanuni yasağı sona erdirdiğini düşünmek.
- Kooperatif ortaklık devri ile taşınmaz mülkiyet devrini aynı işlem saymak.
Kooperatif ve gayrimenkul uyuşmazlıklarıyla ilgili diğer güncel içerikler için Gayrimenkul ve Kira Hukuku ve Ticaret ve Sözleşmeler Hukuku kategorilerine bakılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kooperatif birinci etabı bitirdiğinde tapu verebilir mi?
Kooperatifin yaptığı veya yapmayı planladığı başka inşaatlar tamamlanmamışsa Ek Madde 6 uyarınca tapu devri yapılamaz.
2. Daire ortağa tahsis edildiyse sonuç değişir mi?
Hayır. Kanun, konut veya işyeri tahsis edilmiş olsa dahi tüm inşaatlar tamamlanmadan tapu devrini yasaklar.
3. Anahtar teslim edilmişse tapu istenebilir mi?
Fiili teslim tapu mülkiyeti değildir ve Ek Madde 6’daki tamamlanma şartını kaldırmaz.
4. Kat mülkiyeti kurulmuşsa devir yapılabilir mi?
Kat mülkiyetinin kurulması tek başına yeterli değildir. Kooperatifler Kanunundaki özel devir yasağı ayrıca uygulanır.
5. Hüküm hangi kanunda?
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu Ek Madde 6’da düzenlenmiştir.
6. Düzenleme hangi kanunla geldi?
7579 sayılı Kanunun 6. maddesiyle eklendi.
7. Ortak kooperatifteki hakkını devredebilir mi?
Ortaklık veya tahsis hakkı devri ayrı bir hukuki işlemdir; ana sözleşme ve Kooperatifler Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir. Bu işlem taşınmaz tapu devriyle aynı değildir.
8. Kooperatif projeyi yıllarca bitirmezse ortak ne yapabilir?
Ortak, kooperatifin yönetim ve genel kurul kararlarına karşı kanuni haklarını kullanabilir ve projenin tamamlanmasına ilişkin taleplerini ileri sürebilir; ancak mahkeme ve idari işlemlerde Ek Madde 6’daki emredici devir yasağı dikkate alınır.
Resmî Kaynaklar
- TBMM – 7579 sayılı Kanun tam metni
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu
- Ticaret Bakanlığı – Kooperatifçilik
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Hukuki inceleme: İçerik 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu Ek Madde 6 ve 7579 sayılı Kanunun 6. maddesi esas alınarak 16 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır.
Yazar: Av. Halil İbrahim Bakırcı – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yürütülmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
