Zorunlu Geçit Hakkı Bedeli Düşük Belirlenirse Ne Olur? AYM 2020/22340 (2026)
Kısa ve net cevap: Anayasa Mahkemesi, 5 Mayıs 2026 tarihli İkinci Bölüm toplantısında B. No: 2020/22340 sayılı başvuruda, zorunlu geçit hakkı bedelinin düşük belirlenmesi nedeniyle Anayasa m.35 kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verdi. TMK m.747, genel yola yeterli geçidi bulunmayan malikin komşularından tam bir bedel karşılığında geçit hakkı isteyebileceğini açıkça düzenler. Bu nedenle geçit yükü altına giren taşınmaz malikine ödenecek karşılık sembolik veya eksik değil, taşınmazın uğradığı gerçek ekonomik külfeti yansıtan tam bedel olmalıdır.
AYM 2020/22340 Kararının Sonucu Nedir?
Anayasa Mahkemesinin 5 Mayıs 2026 tarihli resmî Bölüm sonuç sayfasına göre B. No: 2020/22340 sayılı başvuru, geçit hakkı bedelinin düşük belirlenmesi ve enflasyon karşısında değer kaybına uğratılarak ödenmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.
Mahkeme, geçit hakkı bedelinin düşük belirlenmesine ilişkin iddiayı kabul edilebilir bulmuş; bedelin enflasyon karşısında değer kaybına uğratılması şikâyetinin ayrıca incelenmesine gerek olmadığına karar vermiştir. Esas yönünden ise Anayasa m.35’te güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiği sonucuna ulaşmıştır.
Kararın temel önemi şudur: zorunlu geçit, komşu taşınmaz maliki üzerinde rızası dışında sürekli bir ayni hak yükü oluşturabilir. Kanun bu müdahaleyi “tam bedel” şartına bağlamıştır. Bedelin gerçek külfeti karşılamaması, geçit yükü altındaki malikin mülkiyet hakkı bakımından dengenin bozulmasına yol açabilir.
AYM kararı, her geçit bedeli uyuşmazlığında otomatik olarak ihlal bulunduğu anlamına gelmez. Somut dosyada taşınmazın niteliği, geçidin alanı, kullanım yoğunluğu, değer kaybı ve bedel hesabının yöntemi belirleyicidir.
TMK m.747 Ne Düzenliyor?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.747’ye göre taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Madde, geçidin hangi komşudan isteneceğine ilişkin sırayı da düzenler.
Geçit ilk olarak önceki mülkiyet ve yol durumuna göre geçidin kendisinden istenmesi en uygun düşen komşuya karşı talep edilir. Bu mümkün değilse geçitten en az zarar görecek komşu taşınmaz üzerinde değerlendirme yapılır. Üçüncü fıkra, zorunlu geçidin iki tarafın menfaati gözetilerek belirleneceğini emreder.
Bu düzenleme iki mülkiyet hakkı arasında denge kurar. Bir tarafta genel yola ulaşamayan taşınmazın ekonomik ve fiilî kullanımını sağlayacak geçit ihtiyacı; diğer tarafta başkasının taşınmazı üzerinde zorunlu irtifak kurulması nedeniyle oluşan yük bulunur. “Tam bedel” şartı bu denkleştirmenin mali unsurudur.
Genel dava şartları için Geçit Hakkı Davası 2026 rehberimiz incelenebilir. Buradaki yazının konusu ise AYM 2020/22340 kararı ışığında bedelin anayasal yeterliliğidir.
Geçit Zorunluluğu Nasıl Belirlenir?
Zorunlu geçit hakkı için davacının taşınmazından genel yola hiç çıkışının bulunmaması veya mevcut çıkışın taşınmazın kullanım amacı bakımından yeterli olmaması gerekir. Her daha kısa, daha rahat veya daha ekonomik yol isteği TMK m.747 anlamında zorunluluk oluşturmaz.
Mahkeme keşif ve teknik bilirkişi incelemesiyle taşınmazın kadastro durumunu, mevcut yolları, komşu parselleri, arazi eğimini, fiilî kullanımı ve olası güzergâhları değerlendirir. Tarım arazisinde tarımsal araçların geçiş ihtiyacı, konut veya ticari parselde ulaşım ihtiyacı farklı teknik değerlendirmeler gerektirebilir.
Geçit güzergâhı seçilirken önceki mülkiyet ve yol durumu araştırılmalıdır. Özellikle parsellerin önce tek taşınmazken sonradan bölünmesi sonucunda yolsuzluk veya yola çıkışsızlık oluşmuşsa eski mülkiyet durumu önem taşır.
Zorunluluğun varlığı, davacının istediği belirli güzergâhın mutlaka kabul edileceği anlamına gelmez. Mahkeme iki tarafın menfaatini gözeterek en uygun ve en az zarar veren güzergâhı belirler.
“Tam Bedel” Ne Demektir?
TMK m.747’nin kullandığı “tam bir bedel” ifadesi, geçit yükü altındaki taşınmaz malikinin uğradığı ekonomik kaybın eksiksiz denkleştirilmesini amaçlar. Bu ödeme ceza değildir; zorunlu irtifak nedeniyle mülkiyet hakkına getirilen sürekli yükün karşılığıdır.
Bedel yalnız geçit olarak kullanılan alanın metrekare değerinin mekanik çarpımıyla sınırlı olmayabilir. Geçit nedeniyle ana taşınmazın kalan bölümünde değer kaybı, kullanım zorluğu, bütünlüğün bozulması veya tarımsal faaliyetin etkilenmesi gibi somut ekonomik sonuçlar doğuyorsa bunların değerlendirilmesi gerekir.
Buna karşılık bedel hesabına geçitle ilgisi olmayan varsayımsal zararlar eklenemez. Hesap, taşınmazın gerçek özellikleri ve kurulan irtifakın fiilî etkisi üzerinden yapılmalıdır.
AYM 2020/22340 ihlal sonucu, bedelin kanundaki “tam” ölçütü ve Anayasa m.35’teki mülkiyet dengesi bakımından gerçek bir denetim yapılması gerektiğini güçlendirir.
Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Geçit bedelinin belirlenmesinde taşınmazın niteliği, konumu, imar durumu, rayiç değeri, geçidin genişliği ve uzunluğu, toplam geçit alanı, güzergâhın taşınmaz içindeki yeri ve irtifakın kalan bölüme etkisi birlikte değerlendirilir.
Arsa niteliğindeki taşınmazda emsal satışlar ve imar hakları; tarım arazisinde gelir kapasitesi ve bölgesel piyasa verileri önem kazanır. Bilirkişi, geçit alanını ve güzergâhını krokide açıkça göstermeli; bedel hesabının her adımını denetlenebilir biçimde açıklamalıdır.
Bedel dava tarihindeki, keşif tarihindeki veya hükme esas alınan güncel değere göre belirlenirken yargı içtihatları ve somut dosyanın aşaması dikkate alınır. Yargılamanın çok uzadığı dosyalarda eski tarihli raporun ekonomik gerçekliği kaybetmesi ayrıca sorun yaratabilir. Mahkeme güncel bedeli belirlemek için ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi yaptırabilir.
Geçit hakkı bir ayni hak olarak taşınmaz üzerinde devamlı etki doğurduğundan, tek seferlik bedelin bu uzun süreli yükü gerçekçi biçimde yansıtması gerekir.
Geçit Güzergâhı Nasıl Seçilir?
TMK m.747/2 ve /3, güzergâh seçimini salt davacının kolaylığına bırakmaz. Önce mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşu, ardından geçitten en az zarar görecek taşınmaz dikkate alınır. Sonuçta iki tarafın menfaati dengelenir.
En kısa yol her zaman en doğru yol olmayabilir. Çok kısa bir güzergâh komşu taşınmazdaki binayı, bahçeyi veya ekonomik kullanım alanını ağır biçimde etkileyebilir. Biraz daha uzun alternatif ise daha az zarar doğurabilir. Mahkeme alternatif güzergâhları karşılaştırmalıdır.
Geçidin genişliği de ihtiyaca uygun olmalıdır. Taşınmazın kullanım amacı için gerekli olandan çok daha geniş geçit kurulması, yükümlü taşınmaz üzerinde ölçüsüz müdahale yaratır. Buna karşılık fiilen kullanılamayacak kadar dar bir geçit de zorunlu geçit amacını karşılamaz.
Bilirkişi Raporuna Nasıl İtiraz Edilir?
Bilirkişi raporunda öncelikle güzergâhın TMK m.747 sıralamasına uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir. Alternatif parseller ve eski mülkiyet durumu incelenmemişse rapor eksik olabilir.
Bedel yönünden kullanılan metrekare değeri, emsaller, değerleme tarihi, geçit alanı ve kalan taşınmazdaki değer kaybı ayrı ayrı incelenmelidir. “Bedel düşüktür” şeklindeki soyut itiraz yerine örneğin emsal parselin imar durumu farklıysa bu somut olarak gösterilmelidir.
Geçidin taşınmazı ikiye bölmesi, tarımsal makine kullanımını etkilemesi veya yapılaşma imkanını azaltması gibi bir değer kaybı ileri sürülüyorsa bunun teknik ve ekonomik etkisi bilirkişi tarafından hesaplanmalıdır.
HMK m.281 kapsamında bilirkişi raporuna karşı taraflar eksik veya belirsiz hususların tamamlattırılmasını, açıklama alınmasını veya yeni bilirkişi atanmasını talep edebilir. Süresi içinde somut itiraz yapılması önemlidir.
Geçit Hakkı Tapuya Nasıl Tescil Edilir?
Zorunlu geçit, irtifak hakkı niteliğindedir. Mahkeme kararında hangi taşınmaz lehine, hangi taşınmaz aleyhine, hangi güzergâh ve ölçülerle geçit kurulduğu açıkça belirtilmelidir. Teknik krokide güzergâh gösterilir ve kroki kararın eki hâline getirilebilir.
Kararın kesinleşmesi ve bedelin ödenmesine ilişkin koşullar tamamlandıktan sonra geçit hakkı tapu siciline tescil edilir. Tescil, taşınmazların el değiştirmesi hâlinde de ayni hakkın devamını sağlar.
Dava giderleri, keşif ve bilirkişi ücretleri ile harçların hangi tarafa yükletileceği usul hükümlerine göre belirlenir. Zorunlu geçit davalarında davanın niteliği nedeniyle gider paylaşımı hakkında güncel içtihat ve dosyanın sonucu dikkate alınmalıdır.
Geçit Hakkı Bedeli Düşük Belirlenirse Ne Yapılır?
İlk olarak bilirkişi raporuna süresinde itiraz edilmeli ve tam bedelin neden oluşmadığı somut hesapla gösterilmelidir. Mahkeme raporu aynen benimserse gerekçeli kararda itirazların karşılanıp karşılanmadığı incelenmelidir.
Kararın kanun yoluna tabi olması hâlinde istinaf dilekçesinde TMK m.747’deki “tam bedel” şartı, rapor hataları, güzergâhın taşınmaza etkisi ve Anayasa m.35’teki mülkiyet hakkı birlikte ileri sürülebilir.
AYM 2020/22340 kararı, tam bedel şartının anayasal boyutunu gösteren güncel kaynaktır. Ancak bireysel başvurudan önce olağan kanun yollarında bu iddianın özü ileri sürülmelidir.
Taşınmaz sınırı ve fiilî kullanım sorunlarının geçit davasıyla birlikte değerlendirilmesi gereken hâllerde arsa sınırı ve geçit hakkı rehberimizdeki teknik ayrımlar da yol göstericidir.
Bedel Enflasyon Karşısında Değer Kaybederse Ne Olur?
AYM 2020/22340 başvurusunda bu iddia da ileri sürülmüştür. Mahkeme, bedelin düşük belirlenmesi nedeniyle mülkiyet hakkı ihlaline karar verdikten sonra değer kaybı şikâyetinin ayrıca incelenmesine gerek olmadığı sonucuna ulaşmıştır.
Bu nedenle karar, değer kaybının hiçbir hukuki önemi olmadığı anlamına gelmez. Uzun yargılama nedeniyle hükmedilen bedelin gerçek ekonomik değerini kaybetmesi, farklı dosyalarda mülkiyet hakkı bakımından ayrı sorun oluşturabilir. Ödeme tarihi, faiz, bedelin depo edilmesi ve gecikmenin nedeni somut olarak incelenir.
Sık Yapılan Hatalar
- En kısa güzergâhın otomatik seçileceğini sanmak: İki tarafın menfaati ve en az zarar ölçütü birlikte uygulanır.
- Geçit bedelini yalnız alan x metrekare hesabına indirgemek: Kalan taşınmazdaki gerçek değer kaybı da değerlendirilmelidir.
- Bilirkişi raporuna soyut itiraz etmek: Emsal, güzergâh, alan ve değerleme hataları ayrı ayrı gösterilmelidir.
- Geçit ihtiyacını rahatlık isteğiyle karıştırmak: TMK m.747 yeterli genel yol bağlantısının bulunmamasını esas alır.
- Önceki mülkiyet durumunu araştırmamak: Kanun geçidin isteneceği komşunun belirlenmesinde bu unsuru açıkça dikkate alır.
- AYM kararını sabit bedel tarifesi gibi kullanmak: Bedel her taşınmazın somut ekonomik koşullarına göre belirlenir.
Resmî Kaynaklar
- Anayasa Mahkemesi – 5 Mayıs 2026 İkinci Bölüm Toplantısı Gündemi ve Sonuçları
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.747
- Türkiye Cumhuriyeti Anayasası – m.35
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – bilirkişi hükümleri
Sık Sorulan Sorular
1. AYM 2020/22340 kararında hangi hak ihlal edildi?
Geçit hakkı bedelinin düşük belirlenmesi nedeniyle Anayasa m.35 kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verildi.
2. TMK m.747 ne ister?
Genel yola yeterli geçidi olmayan malik, komşularından tam bir bedel karşılığında geçit hakkı isteyebilir.
3. Geçit bedeli kime ödenir?
Geçit hakkı yükü altına giren taşınmazın malikine ödenir.
4. Bedel sadece geçit alanının değerinden mi oluşur?
Hayır. Geçidin kalan taşınmaz üzerindeki somut ekonomik etkisi de değerlendirmeye dahil olabilir.
5. Hangi komşudan geçit istenir?
Önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşu; sonra geçitten en az zarar görecek komşu esas alınır.
6. En kısa güzergâh seçilmek zorunda mı?
Hayır. İki tarafın menfaati ve en az zarar ölçütü birlikte değerlendirilir.
7. Geçit hakkı tapuya işlenir mi?
Evet. Mahkemece kurulan zorunlu geçit irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil edilir.
8. Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi?
Evet. HMK m.281 çerçevesinde süresinde somut itiraz ve açıklama/yeni inceleme talebi sunulabilir.
9. Düşük bedel için doğrudan AYM’ye gidilir mi?
Hayır. Önce olağan yargı ve kanun yolları tüketilmelidir.
10. Karar neden 2026 için önemlidir?
AYM 5 Mayıs 2026’da TMK m.747’deki tam bedel güvencesinin mülkiyet hakkı bakımından anayasal önemini güncel ihlal kararıyla ortaya koymuştur.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
