Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat: TBK 355 (2026)

TBK 355 Hızlı Kontrol

1. Tahliye, ihtiyaç veya yeniden inşa/imar sebebine mi dayanıyor?

2. Üç yıllık yasak döneminde üçüncü kişiye kiralama yapıldı mı?

3. Haklı sebep veya eski kiracıya usulüne uygun öncelik bildirimi var mı?

TBK 355 yeniden kiralama yasağı nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebebinin kötüye kullanılmasını önleyen özel bir hükümdür. Kiraya veren ihtiyaç veya yeniden inşa ve imar gerekçesiyle kiracıyı çıkardıktan sonra, tahliye gerekçesine aykırı biçimde taşınmazı kısa süre içinde başka bir kişiye kiralayamaz. Düzenleme hem eski kiracıyı korur hem de ihtiyaç ve imar tahliyesinin gerçek amacına uygun kullanılmasını sağlar.

Maddenin birinci fıkrası ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazı, ikinci fıkrası yeniden inşa ve imar nedeniyle boşaltılan taşınmazı, üçüncü fıkrası ise ihlalin tazminat sonucunu düzenler. Bu yapı nedeniyle bir TBK 355 dosyasında yalnız yeni kira sözleşmesine bakılmaz. Önce eski tahliyenin hangi hukuki sebebe dayandığı, sonra tahliyenin gerçekleşme biçimi, yeni kullanım, üçüncü kişiye kiralama tarihi ve varsa haklı sebep incelenir.

TBK 355, ihtiyaç tahliyesini düzenleyen TBK m.350 ve yeni malikin ihtiyacını düzenleyen TBK m.351 ile bağlantılıdır. Yeniden inşa ve imar tahliyesi de TBK m.350/2’ye dayanır. Dava açma süresi bakımından TBK m.353, tahliye sebeplerinin kiracı aleyhine genişletilememesi bakımından TBK m.354 önemlidir.

Yeniden kiralama yasağı hangi tahliyelerde uygulanır?

Üç yıllık yasak her kiracı tahliyesinden sonra doğmaz. Kanunun açıkça bağladığı hâller ihtiyaç ve yeniden inşa-imar tahliyesidir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye sağlanmışsa m.355 uygulanır. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik TBK m.351 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye sağlamışsa da sonuç aynıdır.

İkinci grup, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız olması sebebiyle tahliyedir. Bu durumda kanun, taşınmazın eski hâliyle üçüncü kişiye kiralanmasını üç yıl süreyle sınırlar ve yeni hâli bakımından eski kiracıya öncelik hakkı verir.

Tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi, on yıllık uzama süresi veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışı sebebiyle tahliyeler doğrudan m.355 kapsamına girmez. Bu nedenle “kiracı çıktıktan sonra ev üç yıl kiralanamaz” cümlesi hukuken doğru değildir. Yasak, kanunda sayılan ihtiyaç ve imar tahliyelerine bağlıdır.

Tahliye sebeplerinin genel sistemi için Kiracı Tahliye Davası: Nedenler, Süreler ve Arabuluculuk, yeni malikin ihtiyacı için Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: TBK 351 rehberi birlikte incelenebilir.

Üç yıllık yeniden kiralama süresi nasıl hesaplanır?

Kanundaki süre üç yıldır. Sürenin fiilî tahliyenin gerçekleştiği tarihten itibaren değerlendirilmesi gerekir. Dosyada tahliye ve teslim tutanağı, anahtar teslim belgesi, icra tutanağı ve yeni kira sözleşmesinin başlangıç tarihi birlikte incelenir. Dava tarihinin tek başına esas alınması doğru değildir; yasak, taşınmazın boşaltılmasının sağlanmasıyla ilişkilidir.

İhtiyaç tahliyesinde kiraya veren veya ihtiyacı ileri sürülen kişi taşınmazı gerçekten kullanabilir. Kanun taşınmazın üç yıl boş kalmasını emretmez. Yasak, haklı sebep olmadıkça üçüncü kişiye kiralamayı hedefler. Kiraya veren taşınmazı satabilir; ancak satış, satıştan önce gerçekleşmiş bir TBK 355 ihlalini ortadan kaldırmaz. Satış sonrasındaki yeni malik yönünden ise kendi fiilleri ve yeni kira ilişkisi ayrı değerlendirilir.

Yeniden inşa ve imarda üç yıllık yasak “eski hâli ile” kiralama üzerinedir. İnşaat veya esaslı yenileme gerçekten tamamlanmışsa yeni hâl bakımından eski kiracıya öncelik hakkı devreye girer. Bu iki sonuç birbirine karıştırılmamalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra yeniden kiralama

TBK m.350 ve m.351 kapsamındaki ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Mahkeme bu şartları değerlendirerek tahliye kararı verdiğinde, tahliye sonrasında kiraya verenin davranışı m.355 yönünden ayrıca denetlenir. Örneğin kiraya veren kendi konut ihtiyacını ileri sürüp tahliye sağladıktan kısa süre sonra aynı konutu üçüncü kişiye kiralarsa, haklı bir sebep ispatlanmadığı takdirde üç yıllık yasak ihlal edilir.

Yeni kira bedelinin eski bedelden yüksek olması kanuni unsur değildir. Daha yüksek bedel, olayın ekonomik amacını gösteren bir emare olabilir; ancak TBK 355 “daha yüksek bedelle kiralama” şartı koymaz. Esas olan, kanundaki tahliye sebebiyle boşaltılan taşınmazın yasak döneminde eski kiracı dışındaki kişiye kiralanmasıdır.

İhtiyaç sahibinin taşınmazı kısa süre kullanıp sonra beklenmeyen ciddi bir sebeple ayrılması hâlinde kiraya veren haklı sebep savunması yapabilir. Fakat bu savunma soyut beyanla değil, sebebin gerçekliğini ve öngörülemezliğini gösteren belgelerle ispatlanmalıdır.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye

TBK m.350/2 uyarınca yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye için yapılacak işin esaslı olması ve çalışma sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi gerekir. Basit boya, dekorasyon, küçük bakım veya kullanım devam ederken yapılabilecek sıradan tadilat bu tahliye sebebinin yerine geçmez.

Bu gerekçeyle kiralananın boşaltılması sağlandıktan sonra taşınmaz eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl dolmadan başkasına kiralanamaz. Kanunun “eski hâli” ifadesi önemlidir. Kiraya veren tahliye davasında büyük bir yeniden inşa veya esaslı imar ihtiyacını ileri sürüp gerçekte bu işlemleri yapmadan aynı taşınmazı üçüncü kişiye kiralarsa m.355 ihlali doğar.

İnşa veya imar gerçekten tamamlanıp taşınmaz yeni bir hâl aldıysa ikinci aşama başlar: eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden öncelik hakkı. Kiraya veren, eski kiracının bu hakkını usulüne uygun biçimde sona erdirmeden üçüncü kişiye kiralama yapamaz.

Eski kiracının öncelik hakkı nasıl kullanılır?

TBK m.355/2, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye edilen eski kiracıya özel bir öncelik hakkı tanır. Kiraya veren, yeniden inşa veya imar tamamlandıktan sonra taşınmazı yeni hâli ve yeni kira bedeliyle kiraya verecekse eski kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Eski kiracının hakkı, bu yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılır.

Bir aylık sürenin başlayabilmesi için bildirimin yazılı ve ispatlanabilir olması gerekir. Bildirimin taşınmazın yeni durumunu, kiralanacak bölümün kapsamını ve yeni kira bedelini belirli biçimde ortaya koyması uyuşmazlığı önler. Noter, iadeli taahhütlü mektup veya güvenli elektronik yöntemler ispat açısından tercih edilir.

Eski kiracı bir aylık sürede öncelik hakkını kullanmazsa hak sona erer. Fakat kiraya veren hiç bildirim yapmadan doğrudan üçüncü kişiyle sözleşme kurarsa, “eski kiracı başvurmadı” savunması yeterli değildir; kanunun öngördüğü yazılı bildirim süreci tamamlanmış olmalıdır.

TBK 355 tazminat şartları ve miktarı

Kiraya veren m.355 hükümlerine aykırı davranırsa eski kiracıya tazminat öder. Kanuni alt sınır, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelidir. Bu nedenle tazminat hesabında yalnız sözleşmede yıllar önce yazılmış ilk kira bedeline değil, tahliyeden önceki son kira yılında fiilen ödenen bedellere bakılır.

Örneğin son kira yılında aylık 25.000 TL ödenmişse kanuni asgari tazminat 300.000 TL’dir. Yıl içinde artış olmuşsa her ay için fiilen ödenen tutarlar banka kayıtları, makbuz ve diğer ödeme belgeleriyle toplanır. Kanun “bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere” dediği için bu tutar tabandır. Eski kiracı daha yüksek zarar ileri sürüyorsa ek zarar kalemlerini ayrıca açıklamalı ve ispatlamalıdır.

Taşınma masrafı, yeni yerde daha yüksek kira, işyerinde müşteri kaybı veya benzeri talepler otomatik olarak kabul edilmez; hukuki sebep, uygun illiyet bağı ve zarar miktarı ayrı ayrı ispatlanır. TBK 355’in kanuni asgari tazminatı ile genel tazminat ilkeleri aynı şey değildir.

Tazminat talebine ilişkin örnek evrak için Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat Dilekçesi sayfası kullanılabilir. Rehber ile dilekçe sayfasının işlevi farklıdır: bu sayfa maddi hukuk şartlarını, dilekçe sayfası ise başvuru formatını açıklar.

Yargıtay uygulamasında tahliyenin nasıl gerçekleştiği neden önemlidir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 7 Şubat 2019 tarihli E.2017/4956 K.2019/871 ve 21 Şubat 2019 tarihli E.2017/4632 K.2019/1687 sayılı kararlarında, kiracının yalnız ihtiyaç ihtarı üzerine kendiliğinden çıkması ile yargı kararı veya icra yoluyla tahliye edilmesi arasında ayrım yapılmıştır. Bu karar çizgisinde, m.355 tazminatı için tahliyenin yargısal veya cebri süreç sonunda sağlanmış olması aranmıştır.

Bu nedenle dosyada yalnız noter ihtarnamesi bulunması yeterli kabul edilmemelidir. Tahliye davası kararı, kararın icrası, teslim tutanağı ve fiilî boşaltma süreci incelenmelidir. Kiracı, yalnız “ihtiyaç var” ihtarı üzerine dava açılmadan kendi iradesiyle taşındıysa Yargıtay’ın bu yerleşik kararları tazminat talebinin önünde ciddi hukuki engeldir.

Buna karşılık ihtiyaç davası açılmış, mahkeme tahliyeye karar vermiş ve tahliye bu karar sonucunda gerçekleşmişse m.355’in diğer şartları değerlendirilir. Yeni kiralama, üç yıllık süre, haklı sebep ve zarar miktarı bundan sonra incelenir.

Haklı sebep nedir?

Kanun, yeniden kiralama yasağını “haklı sebep olmaksızın” ifadesiyle kurmuştur. Dolayısıyla haklı sebep varsa üçüncü kişiye kiralama mutlak biçimde yasak değildir. Ancak yalnız daha fazla gelir elde etmek, piyasa kirasının yükselmiş olması veya kiraya verenin sonradan fikrini değiştirmesi haklı sebep sayılmaz.

Haklı sebep; tahliye sonrasında ortaya çıkan, ciddi, objektif ve kanundaki korumayı etkisiz bırakmayı haklı gösterecek nitelikte bir olgu olmalıdır. İhtiyaç sahibinin beklenmeyen sağlık sorunu, zorunlu şehir değişikliği veya taşınmazı kullanmasını objektif olarak imkânsızlaştıran gelişme iddia ediliyorsa sağlık belgesi, atama belgesi veya benzeri somut kayıtlarla ispat gerekir.

Haklı sebep savunmasını ileri süren kiraya veren, savunmasının dayandığı vakıaları ispatlar. Mahkeme sebebin tahliye sırasında öngörülebilir olup olmadığını, gerçekten sonradan doğup doğmadığını ve üçüncü kişiye kiralama ile bağlantısını değerlendirir.

TBK 355 davasında hangi deliller gerekir?

İspat planı üç başlıkta kurulmalıdır: önceki tahliye, yeni kiralama ve tazminat hesabı. Önceki tahliye için kira sözleşmesi, ihtarname, dava dosyası, gerekçeli karar, kesinleşme ve icra-teslim belgeleri önemlidir. Yeni kiralama için yeni kira sözleşmesi, abonelik kayıtları, adres kayıtları, emlak ilanları, bina görevlisi veya komşu anlatımları ve fiilî kullanım delilleri kullanılabilir.

İnternet ilanı tek başına yeni kira sözleşmesinin kesin kanıtı değildir. İlan, kiraya verme iradesini gösterir; gerçekten üçüncü kişiye kiralama yapıldığını gösteren sözleşme, kullanım veya abonelik delilleriyle desteklenmelidir. Gerekirse mahkemeden ilgili kurumlara müzekkere yazılması istenir.

Tazminat için son kira yılındaki ödemeler banka hesabı, dekont, makbuz veya yazılı kayıtlarla ispatlanmalıdır. Nakit ödeme iddiasında karşı taraf ikrarı, makbuz ve diğer yazılı deliller önem kazanır. Bir yıllık alt sınırın doğru hesaplanabilmesi için her ödeme dönemi ayrı çıkarılmalıdır.

Görevli mahkeme, zorunlu arabuluculuk ve süre

TBK m.355’e dayalı tazminat kira ilişkisinden doğar. HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Dava açılmadan önce kira uyuşmazlıkları için öngörülen zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Arabuluculuk son tutanağı dava şartıdır.

Yetki, davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri başta olmak üzere HMK hükümlerine göre belirlenir. Taşınmazın bulunduğu yer, kira ilişkisinin ifa yeri bakımından önem taşır. Yetki değerlendirmesi dava dilekçesi hazırlanırken dosyadaki sözleşme ve taraf adresleri üzerinden yapılmalıdır.

TBK m.355 özel bir zamanaşımı süresi düzenlemez. Yeniden kiralama yasağının ihlalinden doğan tazminat, Yargıtay uygulaması ve öğretide haksız fiil sorumluluğu çerçevesinde değerlendirildiğinden TBK m.72’deki süreler esas alınır: istem, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde ihlali oluşturan fiilden başlayarak on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Süre hesabında üçüncü kişiye kiralamanın gerçekleştiği tarih, öğrenme tarihi ve bunu gösteren yeni kira sözleşmesi, abonelik veya fiilî kullanım kayıtları somutlaştırılmalıdır. Arabuluculuk başvurusu ile son tutanak arasındaki dönem de 6325 sayılı Kanun m.16/2 uyarınca zamanaşımı hesabında dikkate alınmaz.

Uygulama örnekleri

İhtiyaç davası kazanıldı, ev bir yıl sonra başkasına kiralandı

Kiraya veren kendi ihtiyacını ileri sürerek tahliye davası açmış, karar uygulanmış ve taşınmaz bir yıl sonra üçüncü kişiye kiralanmıştır. Haklı sebep ispatlanmadığında üç yıllık yasak ihlal edilir. Eski kiracı, arabuluculuk sonrasında son kira yılında ödediği bir yıllık bedelden az olmamak üzere tazminat talep eder.

Yalnız noter ihtarı geldi ve kiracı gönüllü çıktı

Kiracı, ihtiyaç ihtarından sonra dava açılmasını beklemeden evi boşaltmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen karar çizgisine göre yargı kararı veya icra yoluyla sağlanmış tahliye şartı oluşmadığından TBK 355 tazminatı kabul edilmez. Dosyada başka hukuki sebepler varsa bunlar ayrı değerlendirilir.

İmar tahliyesinden sonra yenilenen işyeri üçüncü kişiye verildi

Esaslı imar tamamlandıktan sonra eski kiracıya yeni durum ve yeni kira bedeli yazılı olarak bildirilmeden işyeri üçüncü kişiye kiralanmıştır. Eski kiracının bir aylık öncelik hakkının başlaması için yazılı bildirim gerekir. Bu süreç işletilmeden yapılan kiralama m.355/2 ve m.355/3 kapsamında tazminat sonucunu doğurur.

TBK 355 dosyasında sık yapılan hatalar

1. Her tahliyeden sonra üç yıllık yasak bulunduğunu sanmak.
2. İhtiyaç veya imar tahliyesinin hangi maddeye dayandığını kontrol etmemek.
3. Yalnız yeni kira ilanını kesin kiralama delili saymak.
4. Yargıtay’ın tahliyenin gerçekleşme biçimine ilişkin içtihadını gözden kaçırmak.
5. Son kira yılındaki gerçek ödeme tutarlarını belgelememek.
6. İmar sonrası eski hâl yasağı ile yeni hâlde öncelik hakkını birbirine karıştırmak.
7. Eski kiracıya yapılacak bildirimin yazılı olması şartını atlamak.
8. Zorunlu arabuluculuğa başvurmadan dava açmak.

Resmî ve ilgili kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Yargıtay Karar Arama
• Kiracı Tahliye Davası Rehberi
• Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
• TBK 355 Tazminat Dilekçesi

Sık sorulan sorular

Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle çıkardığı evi kaç yıl başkasına kiralayamaz?

TBK m.355’e göre haklı sebep yoksa üç yıl dolmadan eski kiracı dışındaki kişiye kiralayamaz.

Üç yıl dolmadan kiraya verilirse tazminat ne kadardır?

Kanuni alt sınır, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelidir.

Yeni kira daha yüksek değilse yine ihlal olur mu?

Evet. Kanun yeni kira bedelinin yüksek olmasını şart koşmaz. Yasak döneminde haklı sebep olmadan üçüncü kişiye kiralama yeterlidir.

Kiracı ihtiyaç ihtarı gelince kendi isteğiyle çıkarsa tazminat alır mı?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yerleşik 2019 kararlarına göre yalnız ihtar üzerine gönüllü tahliye, TBK 355 tazminatı için yeterli değildir; yargı kararı veya icra yoluyla sağlanan tahliye aranır.

Yeni malik de üç yıllık yasakla bağlı mıdır?

Yeni malik TBK m.351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye sağlamışsa TBK m.355 hükümleri uygulanır.

İmar sonrası eski kiracının hakkı nedir?

Taşınmaz yeni hâli ve yeni kira bedeliyle kiralanacaksa eski kiracı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde öncelik hakkını kullanabilir.

İlan vermek tek başına ihlal midir?

İlan önemli delildir ancak üçüncü kişiye kiralamanın gerçekleştiğini tek başına kesin göstermez. Sözleşme ve fiilî kullanım delilleriyle birlikte değerlendirilir.

Görevli mahkeme hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan TBK 355 tazminat davasında HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tazminat uyuşmazlığında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır.

Haklı sebebi kim ispatlar?

Üç yıllık yasağa rağmen üçüncü kişiye kiralama için haklı sebep bulunduğunu ileri süren kiraya veren, bu sebebin dayandığı vakıaları ispatlar.

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →