Kiracı Evi Günlük veya Airbnb Olarak Kiraya Verebilir mi? 7464 Sayılı Kanun ve TBK 322

Kısa cevap: Konutu mesken olarak kiralayan sıradan kiracı, kendi adına ve hesabına üçüncü kişilere turizm amaçlı kiralama yapamaz. 7464 sayılı Kanun m.3/7 bu faaliyeti yasaklar. Ev sahibinin yazılı alt kira rızası veya konut için izin belgesi bulunması, bu yasağı ortadan kaldırmaz. TBK m.322’deki alt kira rızası ile turizm amaçlı yeniden kiralama yasağı ayrı değerlendirilmelidir.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

İlgili içerikler: kiracının eve başka birini alması ve alt kira, kira sözleşmesi rehberi, apartman kurallarına aykırılık, kiracı tahliye yolları. Resmî kaynaklar: TBK m.316 ve 322, 7464 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik.

Kiracı Evi Günlük Kiraya Verebilir mi?

Konut kiracısı, kiraya verenle yaptığı sözleşme sayesinde kiralananı kullanma hakkı kazanır; ancak bu hak mülkiyet hakkı değildir. TBK m.322 uyarınca kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak şartıyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını başkasına devredebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira veya kullanım hakkının devri yapılamaz.

Günlük veya haftalık kiralama, klasik anlamda “misafir kabulü” değildir. Kiracının evi bedel karşılığı üçüncü kişilerin bağımsız kullanımına bırakması alt kira veya kullanım devri niteliği taşır. Bu nedenle kiraya verenin yazılı rızası bulunmadan yapılan kısa süreli kiralamalar doğrudan TBK m.322 sorunu doğurur.

Airbnb İlanı Vermek Alt Kira Sayılır mı?

Platformun adı hukuki niteliği değiştirmez. Airbnb, Booking veya başka bir internet platformu üzerinden kiracının konutu belirli bedel karşılığında üçüncü kişilere sunması, fiilî kullanıma göre alt kira niteliği oluşturabilir. İlanın “konaklama paylaşımı”, “oda paylaşımı” veya “misafir ağırlama” olarak adlandırılması tek başına yeterli değildir.

Özellikle kiracının konutun tamamını üçüncü kişilere bırakması, giriş-çıkış tarihleri belirlemesi, gecelik ücret alması, temizlik bedeli tahsil etmesi ve sürekli farklı kişileri konuta kabul etmesi ticari ve süreklilik arz eden kısa süreli kiralama görünümü yaratır.

7464 Sayılı Kanun Ne Getirdi?

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, konutların turizm amaçlı kısa süreli kiralanmasını özel izne bağladı. Kanuna göre tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle yapılan turizm amaçlı kiralamalar bu özel sistem kapsamındadır. Kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur.

İzin belgesi sistemi, konutu turizm amaçlı kiraya verecek malik veya kanunda tanımlanan hak sahipleri için düzenlenmiştir. Sıradan kiracı, yalnız mevcut kira sözleşmesine dayanarak bu belgeyi kendiliğinden edinmiş sayılmaz. Kiracının asıl malikle olan özel hukuk ilişkisi ve malik rızası ayrıca gereklidir.

100 Gün Kuralı Nasıl Uygulanır?

Kanun, tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamaları kapsam dışında bırakır. Buna karşılık yüz gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı kiralamalar izin sistemi içindedir. “Ben 30 gün kiralıyorum, turizm değil” veya “90 gün olduğu için izin gerekmez” yaklaşımı doğru değildir. Süre yüz gün veya altındaysa kanunun kapsamı gündeme gelir.

Ayrıca kanun, izin sistemini dolanmak için aynı konutun kısa aralıklarla yüz günden uzun süreli sözleşmelerle sürekli pazarlanmasına ilişkin yaptırım hükümleri de içerir. Bu nedenle yalnız sözleşme başlığına veya kağıt üzerindeki süreye bakmak yeterli değildir.

Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi Nedir?

İzin belgesi, konutun turizm amaçlı kısa süreli kiralanmasına izin verildiğini gösteren resmî belgedir. Belge düzenlenmeden önce kanun ve yönetmelikteki başvuru şartları sağlanmalıdır. İzin verilen konut için Bakanlıkça belirlenen plaketin girişe asılması sistemi öngörülmüştür.

İzin belgesi başvurusunda, genel kural olarak bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın ibrazı gerekir. Yüksek nitelikli konutlar ve kanunda ayrıca düzenlenen istisnalar farklı koşullara tabi olabilir. Bu nedenle “ev sahibi izin verdi, günlük kiraya verebilirim” düşüncesi tek başına yeterli değildir.

Ev Sahibi Yazılı İzin Verirse Kiracı Günlük Kiralama Yapabilir mi?

Kiraya verenin yazılı rızası TBK m.322 açısından önemlidir, fakat 7464 sayılı Kanundaki izin belgesi yükümlülüğünün yerine geçmez. Özel hukuk bakımından alt kiraya rıza verilmesi ile idare hukuku bakımından turizm amaçlı kiralama izin belgesi ayrı konulardır.

Kiracı açısından ek bir yasak vardır: TBK kapsamında yazılı rıza alınmış olsa dahi, mesken olarak kiraladığı konutu kendi adına ve hesabına turizm amaçlı yeniden kiraya vermesi 7464 m.3/7 kapsamındadır. Konutun izin belgeli olması da kullanıcıya kendi hesabına yeniden kiralama yetkisi vermez. Kullanıcı tüzel kişinin turizm amacıyla kiraladığı konutu kendi personeline kullandırmasına ilişkin kanuni istisna, sıradan kiracının platformda ticari alt kiralama yapmasına izin vermez.

Ev Sahibinin Sözlü İzni Yeterli mi?

TBK m.322 konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza arar. Bu nedenle sözlü “olur” veya mesajlaşmada belirsiz bir ifade uyuşmazlıkta ciddi ispat sorunu yaratabilir. Rızanın kapsamı da önemlidir: bir aile ferdinin geçici kalmasına verilen izin, konutun internet platformunda yüzlerce kişiye günlük kiralanmasına otomatik olarak genişletilemez.

Kiracı Sadece Bir Odayı Günlük Kiralarsa

Oda kiralamayı yalnız TBK m.322’deki kısmi alt kira kuralıyla açıklamak eksik kalır. Turizm amaçlı kiralamada Yönetmelik m.6/6, mesken olarak kullanılan belgesiz konutun bir veya birkaç odası için bu amaçla izin belgesi düzenlenmesini engeller. Yönetmelik m.10/2 de izin belgeli konuttaki odaların ayrı sözleşmelerle farklı kişilere kiralanmasını yasaklar. Kiracının aynı evde oturması bu hükümleri ortadan kaldırmaz.

Bu iki kural, mesken kiracısının kendi adına turizm amaçlı yeniden kiralama yapmasına ilişkin 7464 m.3/7 yasağıyla birlikte incelenir. Ev sahibinin yazılı onayı, platformun oda ilanını kabul etmesi veya konutta hâlihazırda izin belgesi bulunması tek başına faaliyet izni sayılmaz. Dayanak: Yönetmelik m.6/6 ve m.10/2.

Arkadaşın Birkaç Gün Kalması Günlük Kiralama mıdır?

Hayır. Bedelsiz ve olağan misafirlik, günlük turizm kiralaması değildir. Hukuki sorun, konutun üçüncü kişilere bedel karşılığı ve süreli biçimde kullandırılmasıyla ortaya çıkar. Misafirlik ile ticari konaklama faaliyetinin ayrımı somut olayın gerçeklerine göre yapılır.

İzinsiz Günlük Kiralama Tahliye Sebebi Olur mu?

Kiracının yazılı rıza olmaksızın konutu alt kiraya vermesi sözleşmeye aykırılık oluşturur. Kiraya veren, TBK m.316’daki özen ve sözleşmeye uygun kullanım yükümlülüğü ile m.322’deki alt kira kurallarına dayanabilir. Uygulanacak ihtar ve fesih usulü, ihlalin niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin çoğu sözleşmeye aykırılıkta aykırılığın giderilmesi için yazılı bildirim yapması ve kanundaki süreyi vermesi gerekir. Ancak ihlalin ağır, sürekli veya çekilmez hâle gelmesi durumunda kanundaki istisnalar gündeme gelebilir.

Kısa Süreli Kiracıların Komşuları Rahatsız Etmesi

Sık giriş çıkış, gürültü, ortak alanların kötü kullanılması veya güvenlik sorunu yalnız alt kira değil, TBK m.316 ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 çerçevesinde de sonuç doğurabilir. Asıl kiracı, kullanımına izin verdiği kişilerin kiralanana ve komşulara verdiği zararlardan sorumlulukla karşılaşabilir.

Kiracı “Platform Sadece Aracıdır” Diyebilir mi?

Platformun aracı olması, kiracının hukuki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kim ilanı verdi, bedeli kim aldı, konutu kim kullandırdı ve izin belgesi kimin adına düzenlendi soruları ayrı ayrı incelenir. İnternet platformundaki ödeme ve rezervasyon kayıtları uyuşmazlıkta delil niteliği taşır.

İzin Belgesiz Günlük Kiralamanın İdari Sonuçları

7464 sayılı Kanun izin belgesiz turizm amaçlı kiralamaya idari yaptırımlar bağlamıştır. Yaptırım tutarları ve uygulama ayrıntıları mevzuat değişiklikleriyle güncellenebildiği için somut işlem tarihinde yürürlükteki resmî metin kontrol edilmelidir. Ancak temel kural nettir: izin belgesi alınmadan kapsam içindeki kısa süreli turizm kiralaması yapılamaz.

Kiracının özel hukuk bakımından yazılı alt kira izni bulunması, izin belgesiz faaliyeti idari açıdan hukuka uygun hâle getirmez.

İlan Vermek Tek Başına Yaptırım Sebebi Olabilir mi?

İlan, faaliyetin tespitinde önemli delildir. İlanın yayınlanması, rezervasyon kayıtları, ödeme hareketleri ve kullanıcı yorumları birlikte değerlendirilebilir. Fiilen kiralama yapılmadığı iddiası varsa somut kayıtlar incelenir.

Site Yönetimi Günlük Kiralamayı Yasaklayabilir mi?

Yönetim planı ve kat malikleri kararları önemlidir. 7464 sayılı Kanunun izin belgesi sistemi de binadaki kat maliklerinin oybirliği kararını genel şart olarak öngörür. Bu nedenle site veya apartman düzenlemeleri kısa süreli kiralama bakımından kritik önemdedir.

Kapıcı veya Güvenlik Giriş Kaydı Delil Olur mu?

Evet. Site giriş kayıtları, kimlik bildirimleri, güvenlik kamera kayıtları, ziyaretçi listeleri ve komşu beyanları sürekli kısa süreli konaklama iddiasının ispatında kullanılabilir. Kişisel veri işleme kurallarına uygun şekilde elde edilen kayıtların delil değeri somut dosyada değerlendirilir.

İzinsiz Günlük Kiralama Nasıl İspatlanır?

• Airbnb, Booking veya benzeri platform ilanları,
• rezervasyon ekran görüntüleri,
• banka ve ödeme kuruluşu kayıtları,
• site giriş-çıkış kayıtları,
• komşu tanıkları,
• mesajlaşmalar,
• temizlik ve anahtar teslim organizasyonu kayıtları,
• kiracının başka adreste yaşadığına ilişkin deliller.

Ev Sahibi Ne Yapmalı?

1. Kira sözleşmesindeki alt kira maddesini kontrol edin.
2. İnternet ilanını ve rezervasyon kayıtlarını belgeleyin.
3. Kiracıya verilen herhangi bir rızanın kapsamını inceleyin.
4. 7464 kapsamında izin belgesi olup olmadığını kontrol edin.
5. TBK m.316 ve m.322’ye uygun yazılı ihtar sürecini değerlendirin.
6. Fiilî müdahale yerine hukuki tahliye yolunu kullanın.

Kiracı Ne Yapmalı?

1. Bedelsiz misafirliği, olağan alt kirayı ve turizm amaçlı kiralamayı ayırın.
2. Mesken kiracısı olarak kendi hesabınıza turizm amaçlı yeniden kiralamanın 7464 m.3/7 uyarınca yasak olduğunu esas alın.
3. Malik rızasını, konutun izin belgesini veya platform kaydını bu yasağı kaldıran belgeler olarak görmeyin.
4. İhtar veya idari işlem tebliğ edilmişse hangi ihlale dayanıldığını, tebliğ tarihini ve başvuru yolunu kontrol edin.
5. Mevcut ilan, rezervasyon, ödeme ve yazışma kayıtlarını hukuka uygun biçimde saklayın.

100 Günden Uzun Kiralama Yapılırsa Sorun Biter mi?

Tek seferde yüz günden uzun kiralamalar 7464 sayılı Kanunun kapsamı dışında kalabilir; ancak kiracı açısından TBK m.322’deki yazılı alt kira rızası gerekliliği devam eder. Yani turizm izin rejiminin kapsamı dışında kalmak, kiracının asıl kira sözleşmesine aykırı alt kira yapmasını hukuka uygun hâle getirmez.

Kiracı Günlük Kiralamadan Kazanç Elde Ederse Ev Sahibi Bu Parayı İsteyebilir mi?

Kiraya verenin hangi taleplerde bulunabileceği sözleşmeye aykırılık, haksız kullanım, zarar ve somut kazancın niteliğine göre değerlendirilir. Her durumda kiracının elde ettiği tüm gelirin otomatik olarak kiraya verene ait olduğu söylenemez. Ancak sözleşmeye aykırılıktan doğan zararların tazmini ve tahliye talepleri gündeme gelebilir.

Depozito Kesilebilir mi?

Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçları ve zararlar için güvence niteliğindedir. Sırf “Airbnb yaptı” denilerek depozitonun tamamının otomatik tutulması doğru değildir; kiraya veren somut alacak ve zararını göstermelidir. Depozito konusunda depozito iade rehberi incelenebilir.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

TBK m.322 ve 7464 sayılı Kanun Türkiye genelinde uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; kira ve gayrimenkul dosyaları, görev ve yetki kuralları gözetilerek Türkiye genelinde takip edilebilir.

Yüksek Nitelikli Konut ve Tüzel Kişi İstisnaları

7464 m.3/7’de, turizm amacıyla konut kiralayan tüzel kişinin bunu kendi personeline kullandırmasına ilişkin bir istisna bulunur. Bu, konutu platformda herkese yeniden kiralama izni değildir. Kanunun m.3/10 hükmündeki yüksek nitelikli konut işletmesi sistemi de ayrı koşullara bağlıdır. Binanın yalnız “rezidans” adıyla tanıtılması veya mesken kiracısının kendisini işletmeci olarak adlandırması bu statüyü kanıtlamaz. Tapu, yönetim planı, işletme sıfatı ve izin belgesi birlikte incelenmelidir.

Tahliye ile İdari Yaptırım Birbirinin Yerine Geçmez

İdari para cezası, izin belgesinin durumu ve kira sözleşmesine aykırılık farklı hukuki başlıklardır. Ceza ödenmesi mesken kiracısına günlük kiralamaya devam etme hakkı vermez; idari işlem bulunması da kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Tahliye talebinde ihtar, fesih ve dava koşulları ayrıca işletilir. Kiraya verenin kilidi değiştirmesi veya elektrik ve suyu kestirerek fiilen çıkarma yoluna gitmesi hukuki tahliye işleminin yerine geçmez.

İnceleme için kira sözleşmesi, varsa yazılı rıza, izin belgesi, yönetim planı, ilan bağlantısı ve tarihli ekran görüntüsü, rezervasyon ve ödeme kayıtları, ihtar ile tebliğ belgesi ayrı ayrı hazırlanır. Hukuka aykırı yoldan kişisel veri veya hesap erişimi elde edilmez. İlk görüşmede hangi sıfatla başvurulduğu ve hangi işlemin tebliğ edildiği belirtilmelidir. İstanbul veya Mersin ofisinde dosya değerlendirmesi için bu belgeler esas alınır.

Sık Sorulan Sorular