Yurt Dışı Taşınmaz Satış ve Kira Sözleşmesine Hangi Ülke Hukuku Uygulanır? MÖHUK m.25 | 2026

Yurt dışında yaşayan taşınmaz malikleri Türkiye’deki evini kiraya verebilir, yabancı kişi Türkiye’den taşınmaz satın almak için satış vaadi veya başka bir sözleşme yapabilir, Türk vatandaşı yabancı ülkedeki taşınmazı için kullanım veya kira sözleşmesi imzalayabilir. Tarafların farklı ülkelerde bulunması, ödeme para biriminin yabancı para olması veya sözleşmenin İngilizce hazırlanması, uygulanacak hukuku tek başına belirlemez.

MÖHUK m.25, taşınmazlara ilişkin sözleşmelerde taşınmazın bulunduğu ülkeyle güçlü ve öngörülebilir bir bağlantı kurar. Böylece bir ülkedeki taşınmazın satışı, kiralanması veya kullanımı o ülkenin taşınmaz ve kira düzeniyle uyumlu yürütülür. Türkiye’deki taşınmaza ilişkin sözleşmede Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu ve özel mevzuat somut işleme göre birlikte uygulanabilir.

• MÖHUK m.25 hangi sözleşmeleri kapsar?
• Türkiye’deki taşınmaza hangi hukuk uygulanır?
• Yabancı ülkedeki taşınmaza Türk hukuku seçilebilir mi?
• Kira sözleşmesinde m.25 nasıl uygulanır?
• Taşınmaz satış sözleşmesinde hangi hukuk uygulanır?
• Sözleşme ile mülkiyet geçişi arasındaki fark nedir?
• Taşınmaz sözleşmesinde şekil hangi hukuka tabidir?
• Hangi mahkeme yetkilidir?
• Yabancı dilde sözleşme nasıl kullanılır?
• Yurt dışındaki malik/alıcı hangi belgeleri hazırlamalıdır?

MÖHUK m.25 Hangi Sözleşmeleri Kapsar?

MÖHUK m.25 taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler için özel bağlama kuralıdır. Taşınmaz satışına ilişkin borçlandırıcı sözleşmeler, kira, kullanım, hasılat kirası, bazı intifa veya taşınmazın kullanımını konu alan sözleşmesel ilişkiler bu kapsamda değerlendirilebilir.

Sözleşmenin başlığından çok gerçek konusu önemlidir. Taraflar metne “danışmanlık sözleşmesi” adını vermiş olsa bile esas borç belirli taşınmazın kullanım hakkının verilmesiyse m.25 bağlantısı gündeme gelebilir.

Taşınmaza ilişkin şirket hissesi satışı ise her durumda taşınmaz sözleşmesi değildir. Şirketin tek malvarlığı taşınmaz olsa bile devredilen şey şirket payıysa şirket ve sözleşme hukuku farklı bağlama kurallarına tabi olabilir. İşlemin ekonomik amacı değil hukuki konusu belirlenmelidir.

Otel, kısa dönem konaklama, devre tatil, turizm veya tüketici sözleşmelerinde m.25 yanında tüketici ve özel sektör mevzuatı da uygulanabilir. Özel kanunlar ihtilafı kuralı varsa kapsam çatışması ayrıca çözülür.

Türkiye’deki Taşınmaza Hangi Hukuk Uygulanır?

Taşınmaz Türkiye’de bulunuyorsa m.25 uyarınca taşınmaza veya kullanımına ilişkin sözleşmeye Türk hukuku uygulanır. Tarafların ikisinin de yabancı olması, bedelin euro/dolar üzerinden kararlaştırılması veya sözleşmenin Berlin’de imzalanması bu temel sonucu değiştirmez.

Türkiye’deki konut veya çatılı işyeri kirasında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun emredici ve nispi emredici kira hükümleri uygulanır. Kira artışı, tahliye, depozito, kira bedeli, bildirim ve dava şartları Türk hukukuna göre değerlendirilir.

Taşınmaz satışı veya satış vaadinde Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu ve noter/tapu mevzuatındaki şekil kuralları önemlidir. Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinmesi ayrıca özel yabancı edinim sınırlamalarına tabidir.

Tarafların sözleşmeye “İngiliz hukuku uygulanır” yazması m.25’in özel bağlama kuralı karşısında Türkiye’deki taşınmaza ilişkin temel taşınmaz hukukunu bertaraf edemez. Taşınmaz sözleşmeleri genel m.24 serbestliğinden özel kural nedeniyle ayrılır.

Yabancı Ülkedeki Taşınmaza Türk Hukuku Seçilebilir mi?

MÖHUK m.25 taşınmazın bulunduğu ülke hukukunu emredici bir özel bağlama olarak öngörür. Bu nedenle Almanya’daki taşınmazın kira veya satış sözleşmesine sırf taraflar Türk vatandaşı diye Türk hukuku uygulanacağı varsayılmaz.

Örneğin iki Türk vatandaşı Berlin’deki daire için kira sözleşmesi yapıyorsa taşınmaz Almanya’da olduğundan Alman hukuku temel bağlama hukukudur. Tarafların Türkçe sözleşme yapması veya bedeli Türkiye’deki banka hesabından ödemesi sonucu değiştirmez.

Yabancı ülke hukukunun emredici kira, tapu ve tüketici hükümleri de dikkate alınır. Türk mahkemesi önüne gelen uyuşmazlıkta yabancı hukuk yetkiliyse MÖHUK m.2 uyarınca içeriği re’sen belirlenir.

Taşınmazın bulunduğu ülkede mahkeme yetkisinin münhasır olup olmadığı da ayrıca kontrol edilir. Özellikle taşınmazın aynına ilişkin davalarda ülke mahkemeleri çoğu hukuk sisteminde güçlü veya münhasır yetki kabul eder.

Kira Sözleşmesinde MÖHUK m.25 Nasıl Uygulanır?

Türkiye’deki taşınmazın kira sözleşmesi Türk hukukuna tabidir. Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki kiracıyla yabancı dilde veya elektronik ortamda sözleşme yapmış olsa bile TBK kira hükümleri temel maddi hukuku oluşturur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresi ve depozito gibi konular Türk hukukuna göre değerlendirilir. Taraflar yabancı hukuk seçerek Türk kiracılık korumasını kolayca dışlayamaz.

Yurt dışındaki ev sahibinin Türkiye’ye gelmesi zorunlu değildir. Kiraya verme, ihtar, tahliye ve icra işlemleri için uygun kapsamlı vekâletname düzenlenebilir. Kira gelirinin vergilendirilmesi ise sözleşme hukukundan ayrı vergi hukuku konusudur.

Türkiye’deki kira süreçleri için Yurt Dışındaki Ev Sahibi İçin Kira ve Tahliye İşlemleri rehberi kullanılabilir.

Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Hangi Hukuk Uygulanır?

Türkiye’deki taşınmazın satışı Türk hukukuna tabidir. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri resmî şekle ve tapu tesciline bağlıdır. Yabancı ülkede imzalanmış adi yazılı sözleşme tek başına mülkiyeti geçirmez.

Noterlerde taşınmaz satış sözleşmesi yapılabilmesine ilişkin güncel mevzuat imkânları bulunsa da işlemin tapu siciliyle bağlantısı ve resmî şekil şartları korunur. Taraflar özel metinle Türk tapu sistemini bertaraf edemez.

Ön ödeme, kapora, satış vaadi veya aracılık sözleşmesi taşınmaz satışının kendisinden farklı hukuki sonuç doğurabilir. Bu belgelerin geçerliliği ve iade/tazminat talepleri ayrı incelenir.

Yabancı alıcının Türk taşınmazını edinme ehliyeti, ülke ve kişi bazlı kısıtlamalar, yüzölçümü sınırları, askerî/güvenlik bölgeleri ve özel kanunlar bakımından ayrıca kontrol edilir.

Sözleşme ile Mülkiyet Geçişi Arasındaki Fark Nedir?

MÖHUK m.25 taşınmaza ilişkin sözleşmesel borç ilişkisini düzenler. Mülkiyet ve diğer ayni haklar ise MÖHUK m.21 kapsamında malın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Türkiye’deki taşınmaz bakımından iki madde de Türk hukukunu gösterebilir, ancak hukuki işlevleri farklıdır.

Satış sözleşmesi satıcıya devretme, alıcıya bedeli ödeme borcu yükler. Mülkiyetin gerçekten geçmesi tapu sicilindeki tasarruf işlemi ve tescille olur. Sözleşme geçerli olduğu hâlde tescil yapılmamışsa alıcı henüz malik olmayabilir.

İpotek, intifa, irtifak veya üst hakkı kurulması da ayni hak işlemleridir ve m.21/tapu mevzuatı önemlidir. Tarafların kira veya satış sözleşmesinde bu haklardan söz etmesi tek başına sicilde ayni hak kurmayabilir.

Ayni haklara ilişkin ayrıntılı milletlerarası hukuk açıklaması için MÖHUK m.21 ayni haklar rehberi incelenebilir.

Taşınmaz Sözleşmesinde Şekil Hangi Hukuka Tabidir?

Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin işlemlerin şekli MÖHUK m.21/4 uyarınca taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Borçlandırıcı taşınmaz sözleşmesinin şekli de m.25’in özel bağlantısı ve Türk hukukunun emredici resmî şekil kurallarıyla birlikte değerlendirilir.

Türkiye’de taşınmaz satışının “e-posta ile kabul edildiği”, “WhatsApp’ta anlaşıldığı” veya “yabancı noterde imzalandığı” iddiası mülkiyeti devretmeye yetmez. Türk resmî şekil ve tescil sistemi uygulanır.

Kira sözleşmesi ise Türk hukukunda kural olarak belirli zorunlu resmî şekle bağlı değildir; ancak ispat, vergi, turizm amaçlı kısa dönem kiralama veya özel düzenlemeler başka şartlar yaratabilir.

Yabancı vekâletname taşınmaz işleminde kullanılacaksa işlem özel yetki gerektirebilir. Konsolosluk veya yabancı noter vekâletnamesinin Türk tapu uygulamasına uygun hazırlanması gerekir.

Hangi Mahkeme Yetkilidir?

MÖHUK m.25 uygulanacak hukuku belirler; mahkeme yetkisini tek başına kurmaz. Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi MÖHUK m.40 ve HMK’nın iç yetki kurallarına göre belirlenir.

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda HMK m.12 taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine kesin yetki verir. Bu kesin iç yetki MÖHUK m.40 üzerinden milletlerarası yetkiye de yansır ve yabancı mahkeme kararlarının tanınması bakımından münhasır yetki sorunu doğurabilir.

Kira sözleşmesinden doğan kira bedeli veya tahliye uyuşmazlıklarında HMK ve özel kira yetki kuralları ayrıca uygulanır. Taşınmaz aynına ilişkin dava ile kira alacağı aynı yetki kategorisinde değildir.

Tarafların yabancı mahkeme yetki şartı koyması Türkiye’deki taşınmazın aynına ilişkin münhasır yetkiyi bertaraf edemez. Sözleşmesel şahsi taleplerde ise MÖHUK m.47 şartları ayrıca değerlendirilebilir.

Yabancı Dilde Sözleşme Nasıl Kullanılır?

Yabancı dilde kira, satış vaadi veya kullanım sözleşmesi Türk mahkemesinde delil olarak kullanılacaksa HMK m.223 uyarınca Türkçe tercümesi sunulmalıdır. Mahkeme gerektiğinde resmî tercüme isteyebilir.

Sözleşmenin yurt dışında noter önünde düzenlenmiş olması, belgenin Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti devri için yeterli olduğu anlamına gelmez. Belgenin hukuki işlevi ile belge kaynağının tasdiki ayrıdır.

Yabancı resmî noter veya sicil belgesi için ülkeye göre apostil/legalizasyon ve HMK m.224 değerlendirmesi gerekir. Bu konuda yabancı resmî belge rehberi kullanılabilir.

Özel sözleşmelerin tercüme usulü için HMK m.223 yabancı dilde sözleşme rehberi incelenebilir.

Yurt Dışındaki Malik veya Alıcı Hangi Belgeleri Hazırlamalıdır?

Güncel tapu kaydı, takyidat, taşınmazın ada-parsel/bağımsız bölüm bilgileri, tarafların kimlik ve vatandaşlık belgeleri, sözleşme ve ödeme kayıtları temel dosyadır. Yabancı alıcıda edinim sınırlamalarına ilişkin ek belgeler gerekebilir.

Kira dosyasında kira sözleşmesi, banka ödeme hareketleri, ihtarlar, tahliye taahhüdü ve taşınmazın kullanım amacı saklanmalıdır. Satışta kapora veya ön ödeme yapılmışsa dekont ve ödeme açıklamaları önemlidir.

Yurt dışından vekâlet verilecekse satış, kira, tahliye, ipotek veya tapu işlemlerinin hangisinin yapılacağı açıkça yazılmalıdır. Yabancı noter vekâletnamesinde apostil/legalizasyon ve tercüme şartı kontrol edilir.

Genel yurt dışı işlem yönetimi için Yurt Dışındaki Müvekkiller konu merkezi kullanılabilir.

10 Adımlık Taşınmaz Sözleşmesi Kontrol Listesi

1. Taşınmazın bulunduğu ülkeyi kesin olarak belirleyin.
2. İşlemin satış, kira, kullanım, satış vaadi veya başka sözleşme olup olmadığını nitelendirin.
3. MÖHUK m.25 uyarınca taşınmazın bulunduğu ülke hukukunu uygulayın.
4. Ayni hak devri varsa MÖHUK m.21’i ayrıca değerlendirin.
5. Türkiye’de taşınmazsa tapu ve resmî şekil kurallarını uygulayın.
6. Yabancı alıcı varsa edinme sınırlamalarını kontrol edin.
7. Mahkeme yetkisini m.25’ten ayrı olarak MÖHUK m.40/HMK’ya göre belirleyin.
8. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda münhasır/kesin yetkiyi dikkate alın.
9. Yabancı dilde sözleşme ve resmî belgelerin tercüme/tasdik şartlarını tamamlayın.
10. Yurt dışı vekâletnamede yapılacak taşınmaz işlemini açık özel yetkiyle yazın.

Resmî Kaynaklar

• 5718 sayılı MÖHUK – m.21 ve m.25
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Sık Sorulan Sorular

1. Türkiye’deki evin kira sözleşmesine hangi hukuk uygulanır?

MÖHUK m.25 uyarınca taşınmaz Türkiye’de olduğundan Türk hukuku uygulanır.

2. Yabancı malik sözleşmeye Alman hukuku yazabilir mi?

Türkiye’deki taşınmaza ilişkin m.25 özel bağlama kuralı nedeniyle yabancı hukuk seçimi Türk taşınmaz hukukunu bertaraf etmez.

3. Yurt dışında imzalanan satış sözleşmesi Türkiye’de geçerli mi?

Borç doğurucu etkisi ayrıca incelenir; taşınmaz mülkiyetinin geçişi Türk resmî şekil ve tapu tesciline tabidir.

4. Kira sözleşmesi İngilizce olabilir mi?

Olabilir; ancak Türk mahkemesinde kullanılacaksa HMK m.223 uyarınca Türkçe tercümesi gerekir.

5. Almanya’daki taşınmazın kirasına Türk hukuku uygulanır mı?

MÖHUK m.25 taşınmazın bulunduğu ülke hukukunu gösterdiğinden kural olarak Alman hukuku uygulanır.

6. Taşınmaz satışına uygulanacak hukuk ile tapu mülkiyeti aynı mı?

İlgili fakat ayrı hukuki konulardır; sözleşme m.25, ayni hak ve mülkiyet geçişi m.21 kapsamında incelenir.

7. Yabancı mahkeme Türkiye’deki tapu hakkında karar verebilir mi?

Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda Türk mahkemelerinin münhasır/kesin yetkisi önemlidir; yabancı kararın Türkiye’de etkisi engelle karşılaşabilir.

8. Yurt dışından vekâletle kira veya satış yapılabilir mi?

Evet. İşleme uygun özel yetki içeren ve Türkiye’de kullanılabilir biçimde tasdik/tercüme edilmiş vekâletname gerekir.

9. Euro ile kira belirlenirse yabancı hukuk mu uygulanır?

Hayır. Para birimi uygulanacak hukuku belirlemez; ayrıca Türk hukukundaki dövizle sözleşme sınırlamaları güncel mevzuata göre kontrol edilir.

10. MÖHUK m.25 genel hukuk seçimi kuralından neden farklı?

Taşınmazın ekonomik, sicili ve kamu düzeni bağlantısı bulunduğu ülkeyle çok güçlü olduğundan kanun taşınmazın bulunduğu ülke hukukunu özel olarak yetkili kılar.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →