Yurt Dışında Yaşayan Dar Mükellef Türkiye’deki Konut Kirasını Nasıl Beyan Eder? | 2026
Kısa ve net cevap: Türkiye’de yerleşmiş sayılmayan gerçek kişi, Gelir Vergisi Kanunu m.6 gereğince kural olarak dar mükelleftir ve yalnız Türkiye’de elde ettiği kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilir. Türkiye’deki konuttan kira geliri elde edilmesi GVK m.70 kapsamında gayrimenkul sermaye iradıdır. 2026 gelirleri için mesken kira istisnası 58.000 TL‘dir. Yalnız konut kira geliri bulunan dar mükellef, 2026’da brüt tahsilatı 58.000 TL’yi aşmıyorsa bu gelir nedeniyle yıllık gelir vergisi beyannamesi vermez; aşarsa istisna sonrası vergiye tabi tutarı GVK m.74’teki gerçek gider veya götürü gider usulüne göre hesaplayarak beyan eder.
Dar Mükellef Kimdir? GVK m.6
Gelir Vergisi Kanunu m.6, Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişilerin yalnız Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirileceğini düzenler. Bu kişiler dar mükellef olarak adlandırılır. Vergi statüsü yalnız vatandaşlığa göre belirlenmez; kişinin Türkiye’de yerleşmiş sayılıp sayılmadığı ve GVK m.4–5 hükümleri önem taşır.
Bir Türk vatandaşının Almanya, Hollanda, Fransa, Belçika, İngiltere, ABD veya başka bir ülkede yaşaması onu her durumda otomatik olarak dar mükellef yapmaz. Buna karşılık Türkiye’de yerleşmiş sayılmayan ve hayatını yabancı ülkede sürdüren kişi, GVK m.6 şartlarında dar mükellef olabilir. Vergi beyannamesi hazırlanırken ilk adım kişinin vergisel statüsünü doğru belirlemektir.
Dar mükellefiyet, Türkiye’deki gelirin vergiden tamamen çıktığı anlamına gelmez. Kural tam tersidir: dar mükellef yalnız Türkiye kaynaklı gelirlerinden vergilenir. Türkiye’deki taşınmazdan elde edilen kira geliri bu kapsamda Türkiye’de vergilendirilebilir.
Türkiye’deki Konut Kirası Neden Türkiye’de Vergilenir?
GVK m.70, bina ve arazi başta olmak üzere maddede sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen iratları gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlar. Türkiye’deki bir konutun kiraya verilmesinden alınan kira bedeli, taşınmazın sahibi yurt dışında yaşasa da bu kapsamdadır.
Dar mükellefiyet yönünden gelirin Türkiye’de elde edilmiş sayılması taşınmazın Türkiye’de bulunmasına bağlıdır. Bu nedenle Mersin, İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya veya başka bir ildeki konuttan doğan kira geliri, malikin ikamet ettiği ülke ne olursa olsun Türk vergi mevzuatı bakımından incelenir.
Kiranın yabancı ülkedeki banka hesabına gönderilmesi, gelirin Türkiye kaynaklı niteliğini değiştirmez. Kiracı Türkiye’deki konutu kullanıyor ve kira ilişkisi Türkiye’deki taşınmaza dayanıyorsa ödeme kanalının yabancı banka olması vergiyi ortadan kaldırmaz.
2026 Konut Kira Geliri İstisnası: 58.000 TL
GVK m.21 konut olarak kiraya verilen binalardan elde edilen hasılat için yıllık istisna öngörür. 2026 takvim yılı gelirleri için istisna tutarı 58.000 TL‘dir. Bu tutar, 2025 gelirleri için uygulanan istisna rakamıyla karıştırılmamalıdır; vergi yılı değiştiğinde yeniden değerleme sonucunda tutarlar değişir.
Yalnız mesken kira geliri bulunan ve istisnadan yararlanma hakkı olan dar mükellef açısından 2026’da tahsil edilen konut kira geliri 58.000 TL’yi aşmıyorsa bu gelir nedeniyle yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmez. Hasılat istisnayı aşıyorsa istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden gider sistemi uygulanır ve vergiye tabi safi irat hesaplanır.
İstisna kişi bazındadır. Aynı konuta birden çok kişinin paylı sahip olması hâlinde her malik kendi kira payı ve kendi istisna şartları bakımından değerlendirilir. Tek kişinin birden çok konuttan kira geliri varsa istisna her konut için ayrı ayrı değil, kişinin toplam konut kira geliri için bir defa uygulanır.
Konut Kira İstisnası Hangi Hâllerde Kullanılamaz?
GVK m.21, istisnadan yararlanmayı bazı gelir ve beyan durumlarıyla sınırlar. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar ile kanunda belirtilen toplam gelir sınırını aşan kişiler bakımından istisna kaybedilebilir. Bu nedenle yalnız “kira 58.000 TL’nin altında” hesabıyla sonuç çıkarmadan kişinin diğer Türkiye ve dünya gelirleri, tam/dar mükellefiyet statüsüne göre kontrol edilmelidir.
Dar mükellefin yabancı ülkede elde ettiği ve Türkiye’de vergileme kapsamına girmeyen gelirleri her durumda Türk beyannamesine dahil edilmez; ancak istisna şartlarının hesabında GVK m.21’in lafzı ve kişinin Türkiye’de beyana tabi diğer gelirleri birlikte incelenir. Özellikle Türkiye’de ticari işletmesi, serbest meslek faaliyeti veya başka kira gelirleri bulunan kişi için ayrı hesap gerekir.
İstisnanın kaybedildiği durumda konut kira gelirinin tamamı otomatik vergi değildir. GVK m.74 kapsamındaki giderler ve diğer yasal indirimler yine safi irat hesabında dikkate alınır; yalnız m.21 istisnası uygulanmaz.
Beyanname Verme Sınırı Nasıl Uygulanır?
Konut kira geliri için temel eşik, istisnadan yararlanma hakkı bulunan kişi bakımından yıllık brüt hasılatın istisna tutarını aşıp aşmadığıdır. 2026 gelir yılı için bu tutar 58.000 TL’dir. Yıllık tahsilat bu rakamın üzerindeyse beyanname gündeme gelir.
Kira gelirleri tahsil esasına tabidir. Bir kira bedeli sözleşmede 2026 yılına ait olsa bile 2027’de tahsil edilmişse, genel kural olarak tahsil edildiği yılın geliri olarak değerlendirilir. Buna karşılık gelecek yıllara ait kiraların peşin tahsil edilmesi hâlinde GVK’daki dönemleme kuralı uygulanır; tahsil edilen peşin kira ilgili olduğu yıllara dağıtılır.
Kiranın döviz cinsinden belirlenmesi hâlinde tahsil edilen yabancı para, tahsil tarihindeki geçerli kurallara göre Türk lirasına çevrilerek yıllık hasılata dahil edilir. Farklı tarihlerde yapılan aylık döviz ödemeleri tek bir yıl sonu kuru ile geriye dönük çevrilmemelidir.
Brüt Kira Gelirine Neler Dahildir?
Kiracının malike ödediği kira bedeli hasılatın temelidir. Kira dışında malikin yükümlülüğünde olan bir giderin kiracı tarafından malik adına ödenmesi veya borcun bu şekilde kapatılması hâlinde ödemenin kira hasılatına etkisi ayrıca incelenir. Depozito ise niteliğine göre değerlendirilir; geri verilmek üzere alınan gerçek teminat, kira hasılatıyla aynı değildir.
Apartman aidatı, ortak gider, emlak vergisi ve bakım giderinin kime ait olduğu kira sözleşmesinden ve ilgili mevzuattan belirlenir. Kiracının kendi yükümlülüğündeki aidatı ödemesi malike kira ödemesi sayılmaz; ancak malikin borcunu üstlenmesi veya kira bedelinden mahsup edilmesi hâlinde hasılat ve gider kaydı birlikte değerlendirilir.
Kira bedelinin bir kısmının nakit, bir kısmının banka yoluyla alınması toplam hasılatı değiştirmez. Vergi hesabında fiilen tahsil edilen tüm kira bedelleri dikkate alınır.
Gerçek Gider Usulü: GVK m.74
Gerçek gider yönteminde GVK m.74’te sayılan ve kiraya verilen taşınmazla bağlantılı giderler, kanundaki şartlarla hasılattan indirilebilir. Bakım ve onarım giderleri, yönetim giderleri, sigorta, belirli vergi ve harçlar, bazı faiz giderleri ve diğer kanuni kalemler belgeye dayanmalıdır.
Konut kira istisnasından yararlanan kişi gerçek gider yöntemini seçerse, giderlerin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez. İndirilebilecek gider, toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden oranına göre hesaplanır. Bu oranlama özellikle yüksek bakım, sigorta veya kredi faiz gideri bulunan taşınmazlarda önemlidir.
Yurt dışındaki malik faturaları, banka dekontlarını, sigorta poliçelerini, emlak vergisi makbuzlarını ve bakım-onarım belgelerini dijital ve fizikî olarak saklamalıdır. Belgesiz giderin gerçek gider olarak düşülmesi vergi incelemesinde reddedilebilir.
Götürü Gider Usulü
GVK m.74, şartları çerçevesinde gerçek gider yerine götürü gider yönteminin seçilmesine imkân verir. Götürü gider oranı, istisna sonrası kalan hasılat üzerinden uygulanır. Bu yöntemde tek tek gider belgesi üzerinden indirim yapılmaz.
Götürü gider yöntemini seçen kişi kanundaki süre boyunca gerçek gider yöntemine dönememe kuralını dikkate almalıdır. Bu nedenle yüksek kredi faizi, bakım veya sigorta gideri olan taşınmazda yöntem seçimi yalnız kolaylık nedeniyle yapılmamalı; iki yöntem rakamsal olarak karşılaştırılmalıdır.
Yurt dışındaki malik için pratik kolaylık önemli olsa da daha yüksek vergi doğuran yöntemi alışkanlıkla seçmek doğru değildir. Yıllık gerçek gider toplamı ile götürü gider sonucu beyannameden önce hesaplanmalıdır.
Yurt Dışından Beyanname Nasıl Verilir?
Dar mükellef gerçek kişi, Gelir İdaresi Başkanlığının elektronik sistemleri üzerinden şartları oluştuğunda beyanname verebilir veya Türkiye’de yetkili temsilci aracılığıyla işlem yapabilir. Hazır Beyan Sistemi kira geliri yönünden önemli kolaylık sağlar; sistemde görünen tutarlar banka ve sözleşme kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır.
Elektronik sistemde kira bilgisi hiç görünmese veya eksik görünse de gerçek tahsilatın beyan edilmesi yükümlülüğü devam eder. Banka hareketi, kira sözleşmesi ve tapu bilgisi esas alınarak doğru hasılat beyan edilir.
Türkiye’de vergi numarası, iletişim ve banka ödeme altyapısı güncel tutulmalıdır. Yurt dışından ödeme yapılacaksa tahakkuk eden verginin kanuni ödeme süreleri kaçırılmamalıdır.
Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları
Türkiye’nin birçok ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması vardır. Gayrimenkul gelirlerinde anlaşmalar genel olarak taşınmazın bulunduğu devlete vergileme hakkı tanır. Bu nedenle Türkiye’deki konutun kira geliri Türkiye’de vergilenebilir; malik aynı geliri ikamet ettiği ülkede de bildirmek zorundaysa o ülke mevzuatı ve anlaşmanın çifte vergiyi giderme yöntemi ayrıca uygulanır.
Vergi anlaşması Türkiye’deki beyan yükümlülüğünü otomatik kaldırmaz. Önce Türk iç hukukunda gelirin niteliği ve beyanı belirlenir; sonra ilgili ülkeyle anlaşma maddesi incelenir. İkamet devletinde Türkiye’de ödenen verginin mahsup edilmesi veya istisna yöntemi uygulanması ülke ve anlaşmaya göre değişir.
Yurt dışında ödenen verginin Türkiye’de mahsubu ise kişinin tam veya dar mükellefiyet durumuna ve gelirin hangi ülkede vergilendirildiğine bağlıdır. Türkiye kaynaklı konut kirasında öncelikli vergileme Türkiye’dedir.
Yurt Dışında Yaşayan Malik İçin Belge Düzeni
- Tapu kaydı ve taşınmazın güncel adresi.
- Yazılı kira sözleşmesi ve ek protokoller.
- Aylık banka tahsilat kayıtları.
- Döviz tahsilatlarında tahsil tarihleri ve kur kayıtları.
- Depozito tahsil ve iade belgeleri.
- Gerçek gider seçilecekse fatura, poliçe, vergi makbuzu ve ödeme dekontları.
- Varsa kredi faiz ve borç belgeleri.
- Hazır Beyan Sistemindeki ön bilgilerin ekran kaydı ve kontrolü.
- İkamet edilen ülke vergi mukimlik belgesi, gerekiyorsa anlaşma uygulaması için.
- Türkiye’deki vekil veya mali müşavir yetki belgeleri.
Konut Satılırsa Kira Beyanı Ne Olur?
Taşınmaz yıl içinde satılırsa satış tarihine kadar tahsil edilen kira geliri o yılın kira geliri hesabına dahil edilir. Satıştan sonraki kira artık yeni malikin geliridir. Satış işleminin ayrıca GVK mükerrer m.80 kapsamında değer artış kazancı doğurup doğurmadığı, taşınmazın edinim şekli ve elde tutma süresine göre ayrı incelenir.
Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların elden çıkarılması ile bedelle satın alınan taşınmazların elden çıkarılması aynı vergi sonucunu doğurmaz. Bu konu kira gelirinden bağımsız ayrı bir vergilendirme başlığıdır.
Yurt Dışındaki Malik İçin Uygulama Sırası
- Önce tam mı dar mı mükellef olduğunuzu belirleyin.
- 2026’da fiilen tahsil edilen tüm konut kiralarını listeleyin.
- Toplamın 58.000 TL istisnayı aşıp aşmadığını kontrol edin.
- İstisna hakkını ortadan kaldıran başka gelir/beyan durumu bulunup bulunmadığını inceleyin.
- Gerçek gider ve götürü gider yöntemini karşılaştırın.
- Döviz tahsilatlarını doğru tarihlerde TL’ye çevirin.
- Hazır Beyan Sistemindeki veriyi banka kayıtlarıyla kontrol edin.
- Beyannamenizi ve ödemeyi kanuni süresinde tamamlayın.
- İkamet ettiğiniz ülkede aynı gelir için anlaşma uygulamasını ayrıca kontrol edin.
Sık Sorulan Sorular
Yurt dışında yaşayan herkes dar mükellef midir?
Hayır. Dar mükellefiyet GVK m.4–6 hükümlerine göre yerleşme ve özel durumlar dikkate alınarak belirlenir.
Türkiye’deki konut kirası yabancı hesaba yatarsa vergi yok mu?
Hayır. Ödeme hesabı gelirin Türkiye’deki taşınmazdan doğan niteliğini değiştirmez.
2026 konut kira istisnası ne kadar?
2026 gelirleri için 58.000 TL’dir.
58.000 TL’nin altında kira varsa beyanname gerekir mi?
Yalnız konut kirası bulunan ve istisna şartlarını taşıyan kişi bakımından bu gelir nedeniyle beyanname verilmez.
Birden çok ev varsa 58.000 TL her ev için ayrı mı?
Hayır. İstisna kişi bazında toplam konut kira geliri için bir kez uygulanır.
Ortak tapuda her malik istisnadan yararlanabilir mi?
Her malik kendi kira payı ve kendi istisna şartları yönünden ayrı değerlendirilir.
Gider olarak bakım masrafı düşülebilir mi?
Gerçek gider yönteminde GVK m.74 kapsamındaki ve belgeye dayanan giderler kanundaki şartlarla indirilebilir.
Yurt dışından beyanname verilebilir mi?
Gelir İdaresinin elektronik sistemleri ve Türkiye’deki yetkili temsil yoluyla işlem yürütülebilir.
İkamet ettiğim ülke de kira gelirini vergilerse ne olur?
İlgili ülke mevzuatı ile Türkiye arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının mahsup veya istisna yöntemi uygulanır.
Konut yıl içinde satılırsa ne yapılır?
Satış tarihine kadar tahsil edilen kiralar kira geliri olarak beyan hesabına dahil edilir; satış kazancı ayrıca değerlendirilir.
Dar Mükellef Konut Kirasında Beyan Kontrolü
Türkiye’de bulunan konuttan kira geliri elde eden dar mükellef açısından mükellefiyetin kapsamı, taşınmazın Türkiye’de bulunmasına ve GVK’nın gayrimenkul sermaye iradı hükümlerine göre belirlenir. Yurt dışında yaşamak, Türkiye’deki konut kirasını kendiliğinden vergi dışına çıkarmaz. Kira sözleşmesi, banka hareketleri, ortak mülkiyet payı ve yıl içindeki tahsilat tarihleri birlikte incelenmelidir.
Konut kira geliri ile işyeri kira geliri aynı beyan mantığına sahip değildir. İşyeri kiralarında stopaj yükümlülüğü gündeme gelebildiği hâlde konut kirasında kiracının niteliği ve gelirin türü farklı sonuç doğurur. Bu nedenle dar mükellef işyeri kirası rehberindeki kurallar konut kirasına doğrudan taşınmamalıdır.
İlgili yıl için uygulanacak istisna, beyan sınırı ve gider yöntemi Gelir İdaresi Başkanlığının o vergilendirme dönemine ait güncel rehberiyle kontrol edilmelidir. Taşınmaz birden fazla kişiye aitse her malik kendi payına düşen gelir yönünden değerlendirilir. Yabancı ülkede de beyan yükümlülüğü doğuyorsa Türkiye ile ilgili ülke arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması ayrıca incelenmelidir.
Resmî Kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.4–6, 21, 70 ve 74.
- Gelir İdaresi Başkanlığı – 2026 yılı gelir vergisi had ve tutarları.
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Kira Geliri Rehberi ve Hazır Beyan Sistemi.
Yurt Dışından Türkiye’deki Kira Geliri İçin Avukata Sor
Dar mükellefiyet, 2026 istisnası, gider yöntemi ve çifte vergilendirme anlaşması aynı dosyada kontrol edilmelidir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye’deki hukuki ve malvarlığı işlemlerini Mersin’den takip eder.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472.
Son mevzuat kontrolü: 11 Eylül 2026. İçerik 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.4–6, 21, 70, 74 ve 2026 GİB had/tutarları esas alınarak hazırlanmıştır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye. Türkiye geneli dosyalar Mersin’den yönetilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
