Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?

Yurt Dışından Kiracı Tahliye Süreci Nasıl Yönetilir?

Almanya’dan Türkiye’deki kiracıyı çıkarma amacıyla doğrudan dava açmak yerine önce dosyanın hukuki dayanağı belirlenmelidir. Uygulanacak yol, “kiracı çıkmıyor” şeklindeki genel anlatımdan değil, belgelerden ve tarihlerden çıkarılır.

1. Malik ve kira ilişkisi doğrulanır: Tapu kaydı, kira sözleşmesi, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi, kiracının kimliği, kullanım türü ve kira bedeli kontrol edilir.
2. Tahliye sebebi seçilir: Tahliye taahhüdü, kira borcu, iki haklı ihtar, ihtiyaç, yeni malik ihtiyacı, on yıllık uzama süresi veya sözleşmeye ağır aykırılık ayrı ayrı değerlendirilir.
3. Süre çizelgesi hazırlanır: Taahhüt edilen tahliye tarihi, kira döneminin sonu, ihtarın tebliği, ödeme emrinin tebliği, edinme tarihi ve arabuluculuk tarihleri aynı çizelgede gösterilir.
4. Doğru başvuru yapılır: Dosyaya göre noter ihtarı, tahliye talepli ilamsız icra takibi, zorunlu arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası gündeme gelir.
5. Karar ve fiilî teslim tamamlanır: Tahliye kararı kendiliğinden anahtar teslimi sağlamaz. Kararın kesinleşme veya icra edilebilirlik durumu kontrol edilerek icra dosyası, tahliye günü, eşya muhafazası ve anahtar teslim tutanağı planlanır.

Yurt dışındaki malikin Türkiye’de bir yakınına sözlü talimat vermesi veya kiracıya yalnızca mesaj göndermesi bu adımların yerine geçmez. Tahliye talebinin geçerli bir hukuki sebebe, ispatlanabilir belgelere ve usulüne uygun tebligata dayanması gerekir.

Kiracının Tahliyesinde Hangi Hukuki Yol Seçilmelidir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin sona ermesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu nedenle tahliye talebi, kanunda tanınan sebeplerden birine dayandırılmalıdır.

Bir dosyada birden fazla sebep bulunabilir. Örneğin kiracı hem kira bedelini ödemiyor hem de geçerli tahliye taahhüdüne uymuyorsa, iki yolun delilleri ve süreleri ayrı tutulmalıdır. Aynı ihtar metninde birbirine uymayan taleplerin karıştırılması yerine hangi hukuki sonucun istendiği açıkça belirlenmelidir.

Kira Borcu Ödenmiyorsa İhtar, İcra ve Tahliye Nasıl İlerler?

Türk Borçlar Kanunu m.315, kiracının muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi hâlinde kiraya verene yazılı süre verme ve ödeme gerçekleşmezse sözleşmeyi feshetme imkânı tanır. Kanun metnindeki temel ifade şöyledir:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse…”

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınacak ödeme süresi en az otuz gündür ve süre, yazılı bildirimin tebliğini izleyen gün işlemeye başlar. İhtarın yalnızca “borcunuzu ödeyin” demesi yeterli görülmemelidir; hangi ayların kirasının, hangi tutarda, hangi ödeme yerine yatırılacağı ve süresinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği tereddütsüz yazılmalıdır.

Tahliye talepli ilamsız icra takibi

Kiraya veren, kira alacağı ile tahliye talebini aynı icra dosyasında ileri sürebilir. İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamındaki özel takipte kiracıya ödeme emri gönderilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının ödeme için otuz günlük süresi, takibe itiraz için ise kural olarak yedi günlük süresi bulunur.

• Kiracı süresinde itiraz etmez ve otuz günlük sürede ödeme yapmazsa, ödeme süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir.
• Kiracı borca, kira ilişkisine, kira miktarına veya imzaya itiraz ederse seçilecek yol, kira sözleşmesinin ve diğer belgelerin niteliğine göre değişir.
• Kiracı otuz günlük süre içinde bütün muaccel borcu öderse bu takip bakımından temerrüde dayalı tahliye koşulu oluşmaz; ancak haklı ve ayrı dönemlere ilişkin ihtarlar daha sonra iki haklı ihtar sebebi yönünden önem taşıyabilir.
• Eksik kira farkı, aidat veya yan gider istenecekse bunların sözleşmedeki dayanağı, muacceliyet tarihi ve hesap yöntemi ayrıca ispatlanmalıdır.

Yurt dışındaki ev sahibinin banka hesabına yapılan ödemeler, Türkiye’deki hesaba gönderilen havaleler, açıklamasız transferler ve elden ödeme iddiaları ay ay karşılaştırılmalıdır. Kira borcu dosyalarında yalnızca toplam borç değil, her ayın vade tarihi ve ödeme tarihi önemlidir. Konuya ilişkin ayrıntılı açıklama için Mersin’de kira ödemeyen kiracının tahliyesi rehberi incelenebilir.

Tahliye Taahhüdü Varsa Yurt Dışından Nasıl İşlem Yapılır?

Türk Borçlar Kanunu m.352/1 uyarınca kiracı, teslimden sonra kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren bir aylık süre içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Kanun metninin belirleyici bölümü şöyledir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra … kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde…”

Geçerli bir tahliye taahhüdünde şu unsurlar birlikte incelenir:

• Taahhüt yazılı olmalıdır.
• Kiralananın fiilen tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.
• Boşaltılacak tarih belirli olmalıdır.
• Belgedeki imza kiracıya veya usulüne uygun yetkili temsilcisine ait olmalıdır.
• Evli kişilerde aile konutu iddiası ve eşin hukuki durumu somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.
• Taahhüt edilen tarihten başlayarak bir aylık icra veya dava süresi kaçırılmamalıdır.

Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün alındığı, tarihlerinin sonradan doldurulduğu, baskı altında imzalandığı veya imzanın kiracıya ait olmadığı savunmaları tahliye dosyasının esasını değiştirebilir. Bu nedenle belgenin aslının, teslim tutanağının, kira sözleşmesinin ve yazışmaların birlikte incelenmesi gerekir.

Yurt dışındaki malik, geçerli vekâletnameyle avukatına taahhüde dayalı ilamsız tahliye takibi başlatma veya dava açma yetkisi verebilir. İcra yoluna başvurulacaksa taahhütnamenin aslının Türkiye’de erişilebilir olması önem taşır. Bir aylık süre, belgenin yurt dışından kargoya verildiği tarihe göre değil, kanundaki başvuru işleminin yapıldığı tarihe göre değerlendirilir.

Almanya’dan Türkiye’ye Dönecek Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İsteyebilir mi?

Evet. Almanya, Hollanda veya Fransa’da yaşayan malikin Türkiye’ye kesin veya uzun süreli dönüş planı, olayın özelliklerine göre konut ihtiyacına dayalı tahliye sebebi oluşturabilir. Ancak yalnızca “Türkiye’ye dönmek istiyorum” beyanı yeterli değildir. Türk Borçlar Kanunu m.350 kapsamında ihtiyaç gerçek, samimi, zorunlu ve dava süresince devam eden nitelikte olmalıdır.

“… kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu … için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu…”

Mahkeme, dönüş planını bütün belgeler ve yaşam koşullarıyla değerlendirir. Şu kayıtlar somut olaya göre ihtiyacı destekleyebilir:

• Yurt dışındaki iş veya ikamet düzeninin sona erdiğini gösteren belgeler,
• Türkiye’ye dönüş ve yerleşme planına ilişkin resmî kayıtlar,
• Sağlık, bakım, eğitim veya aile birliği gerekçeleri,
• Türkiye’deki iş veya faaliyet planı,
• Malikin ve ailesinin kullanabileceği başka taşınmazların durumu,
• Dava konusu evin ihtiyaç sahibinin yaşam koşullarına elverişliliği.

Malikin aynı bölgede boş ve ihtiyaca elverişli başka bir konutunun bulunması, dönüş iddiasıyla eş zamanlı olarak kiracıdan yalnızca yüksek kira istenmesi veya tahliyeden hemen sonra taşınmazın üçüncü kişiye kiralanmasının planlanması ihtiyacın samimiyeti bakımından olumsuz değerlendirilebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz, haklı sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırılık, eski kiracı lehine en az son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat sonucunu doğurabilir.

İhtiyaç nedeniyle dava süresi

Belirli süreli kira sözleşmesinde dava, kural olarak sürenin sona ermesini izleyen bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim süresi ayrıca hesaplanır. Kiraya veren, dava açacağını en geç dava süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirirse Türk Borçlar Kanunu m.353 uyarınca dava süresi bir kira yılı uzayabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/2548 Esas, 2025/5852 Karar sayılı ve 3 Aralık 2025 tarihli kararında, arabuluculuk başvurusundan son tutanağa kadar geçen sürenin hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmayacağı açıkça değerlendirilmiştir.

Yurt Dışından Vekâletname Nasıl Verilir?

Gurbetçi kiracı tahliye dosyasında ev sahibinin Türkiye’ye gelmeden temsil edilebilmesi için vekâletnamenin Türkiye’de kullanılabilir biçimde düzenlenmesi gerekir. Uygulamada iki temel yöntem vardır:

Türk konsolosluğunda vekâletname

Ev sahibi Almanya, Hollanda, Fransa veya ikamet ettiği diğer ülkedeki Türk başkonsolosluğundan randevu alarak Türkçe avukatlık vekâletnamesi düzenleyebilir. Konsoloslukta düzenlenen belge Türkiye’de doğrudan kullanılabilir; ayrıca apostil ve Türkçe tercüme işlemi kural olarak gerekmez. Vekâletnamenin aslının Türkiye’ye ulaştırılması ve avukat tarafından dosyaya sunulması planlanmalıdır.

Yabancı noterlikte vekâletname

Vekâletname yabancı noterlikte düzenlenirse belgenin Türkiye’de geçerliliği, düzenlendiği ülkeye ve uygulanacak milletlerarası anlaşmaya göre belirlenir. Çoğu durumda apostil veya diplomatik tasdik ile yeminli Türkçe tercüme ve noter onayı gerekir. İsim, kimlik, taşınmaz, kiracı ve avukat bilgilerindeki yazım farklılıkları işlemi geciktirebileceği için belge düzenlenmeden önce taslak metin kontrol edilmelidir.

Vekâletnamede hangi yetkiler bulunmalıdır?

Kira ve tahliye dosyasının kesintisiz yürütülebilmesi için vekâletnamede dava ve icra takibi, ihtar gönderme, arabuluculuk görüşmelerine katılma, tebligat alma, kira alacağını talep etme, tahliye ve teslim işlemlerini yürütme yetkilerinin kapsamı açıkça değerlendirilmelidir. Arabuluculukta anlaşma, sulh, feragat, kabul, ibra veya para tahsili gibi işlemler yapılacaksa kanunun aradığı özel yetkiler ayrıca yazılmalıdır.

Vekâletnamenin hazırlanması, apostil ve tercüme süreci hakkında ayrıntılı bilgi için yurt dışındaki müvekkiller için hukuki destek sayfası esas alınabilir.

Zorunlu Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve İcra Dairesi

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

“… ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”

• İhtiyaç, iki haklı ihtar ve diğer tahliye davaları: Dava açılmadan önce arabuluculuk gerekir.
• Tahliye taahhüdü veya kira borcu için doğrudan ilamsız icra: Takibin başlatılması, kanundaki istisna kapsamında arabuluculuk ön şartına tabi değildir.
• İcra takibine itiraz edilmesi: İtirazın kaldırılması, itirazın iptali veya tahliye isteminin hangi yolla sürdürüleceği; belgenin niteliğine ve uyuşmazlığın kapsamına göre ayrıca belirlenir.
• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir; özel icra tahliye uyuşmazlıklarında İcra Hukuk Mahkemesi görev yapar.

Taşınmaz Mersin’deyse kiracının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri, taşınmazın bulunduğu ilçe, yetki sözleşmesi ve başvurunun türü birlikte incelenir. Akdeniz, Yenişehir, Mezitli ve Toroslar’daki taşınmazlarla Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur veya Mut’taki taşınmazlar bakımından ilgili adliye ve icra dairesi bağlantısı dosya özelinde belirlenir. Mersin’deki genel tahliye yolları için Mersin kiracı tahliye süreci ve kiracı tahliye davası rehberleri incelenebilir.

İki Haklı İhtar, Yeni Malik ve Diğer Tahliye Sebepleri

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmede bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan dönem içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olursa kiraya veren dönem sonunda tahliye davası açabilir. Dava, ilgili kira süresinin veya kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

İki haklı ihtarın aynı borca ilişkin olmaması, farklı muaccel kira borçlarına dayanması ve ihtarın gönderildiği anda borcun ödenmemiş bulunması gerekir. Kiracı borcu ihtardan önce ödemişse o bildirim haklı ihtar niteliği kazanmaz. İcra ödeme emirleri de şartları varsa haklı ihtar olarak değerlendirilebilir.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiracılı taşınmazı sonradan satın alan ve kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek konut ya da işyeri ihtiyacı bulunan yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik ayrıca sözleşme döneminin sonunda genel ihtiyaç hükümlerine göre dava açma yolunu da değerlendirebilir.

On yıllık uzama süresinin dolması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu m.347’deki on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Buradaki hesap “sözleşme imzalanalı on yıl geçti” şeklinde yapılmaz; ilk sözleşme süresi ve uzama yılları birlikte dikkate alınır.

Yeniden inşa, esaslı onarım ve ağır sözleşme ihlali

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik yapılması zorunluysa ve bu çalışmalar sırasında kullanım mümkün değilse tahliye davası gündeme gelebilir. Kiracının taşınmaza ağır zarar vermesi, komşular bakımından çekilmez davranışlarda bulunması veya sözleşmeye aykırılığı sürdürmesi hâlinde ise Türk Borçlar Kanunu m.316’daki ihtar ve fesih koşulları ayrıca incelenir.

Yurt Dışındaki Ev Sahibi Hangi Belgeleri Hazırlamalıdır?

İlk hukuki inceleme için belgelerin eksiksiz ve tarih sırasına göre gönderilmesi, yanlış tahliye sebebi seçilmesini önler. Aşağıdaki belgeler mümkünse tek bir dosya klasöründe toplanmalıdır:

• Güncel tapu kaydı veya malikliği gösteren belge,
• Kira sözleşmesinin bütün sayfaları ve ekleri,
• Kiracının bilinen açık adresi, kimlik veya vergi bilgileri,
• Son en az on iki aya ait banka hareketleri ve kira ödeme tablosu,
• Noter ihtarları, tebligat mazbataları ve icra ödeme emirleri,
• Varsa tahliye taahhüdünün aslı ve teslim tarihini gösteren belgeler,
• WhatsApp, e-posta ve diğer yazışmaların tam konuşma akışı,
• İhtiyaç iddiası varsa Türkiye’ye dönüş, sağlık, eğitim, iş veya aile durumunu destekleyen kayıtlar,
• Yeni malik söz konusuysa tapu edinme tarihi ve kiracıya gönderilen bildirim,
• Konsolosluk veya yabancı noterlikte düzenlenen vekâletname, apostil ve tercüme belgeleri.

Belgeler değerlendirilmeden kiracıya gönderilen mesajlarda kesin tahliye tarihi vaat edilmemeli, birden fazla hukuki sebep gelişigüzel karıştırılmamalı ve kira borcu hesabı yaklaşık tutar üzerinden yapılmamalıdır. Özellikle bir aylık başvuru süreleri bulunan dosyalarda belge gönderimi son güne bırakılmamalıdır.

Ev Sahibinin Yapmaması Gereken İşlemler

Kiracı tahliye edilmeden önce taşınmazın maliki olmak, konuta veya işyerine kendiliğinden girme hakkı vermez. Mahkeme veya icra süreci tamamlanmadan aşağıdaki uygulamalardan kaçınılmalıdır:

• Kapı kilidini değiştirmek veya kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak,
• Elektrik, su, doğal gaz veya internet hizmetini kestirmek,
• Kiracının rızası olmadan konuta girmek ya da üçüncü kişileri göndermek,
• Tehdit, baskı veya sürekli rahatsız etme yoluyla taşınmazı boşalttırmaya çalışmak,
• Sadece WhatsApp mesajını resmî ihtar yerine kullanmak,
• Mahkeme kararı olmadan kolluk aracılığıyla tahliye yapılabileceğini düşünmek.

Bu tür fiiller, tahliye dosyasından bağımsız olarak tazminat, ceza veya kişilik hakkı uyuşmazlıklarına yol açabilir. Tahliye, yalnızca anlaşmalı teslim veya kanuni icra usulüyle gerçekleştirilmelidir.

Almanya, Hollanda ve Fransa’dan Üç Tahliye Örneği

Örnek 1: Almanya’daki ev sahibi ve ödenmeyen kira

Mersin Yenişehir’deki dairenin kiracısı üç aydır kira ödemiyorsa önce sözleşme, banka hareketleri ve vade tarihleri çıkarılır. Malik konsolosluk vekâletnamesi verir. Tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılır; ödeme emri kiracıya tebliğ edilir. Kiracının itirazı ve otuz günlük ödeme süresindeki davranışı, icra mahkemesine tahliye başvurusunun yapılıp yapılamayacağını belirler.

Örnek 2: Hollanda’dan kesin dönüş ve konut ihtiyacı

Malik Mersin Mezitli’deki tek konutuna yerleşmek üzere Hollanda’daki iş ve ikamet düzenini sona erdiriyorsa ihtiyaç iddiası dönüş planı, aile durumu ve başka konutların elverişliliğiyle desteklenir. Kira döneminin bitiş tarihi hesaplanır, gerekiyorsa süresinde yazılı bildirim gönderilir, zorunlu arabuluculuk tamamlanır ve Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır.

Örnek 3: Fransa’daki malik ve tahliye taahhüdü

Kiracı, taşınmaz teslim edildikten sonra belirli bir tarihte çıkacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ancak çıkmamışsa belgenin aslı, teslim tarihi ve imza durumu incelenir. Taahhüt tarihinden başlayarak bir aylık süre içinde ilamsız icra veya dava yolundan uygun olanı seçilir. Belge sonradan doldurulmuş veya imza inkâr edilmişse ispat stratejisi buna göre kurulur.