Yurt Dışında Yaşayan Kişinin Türkiye’deki Taşınmaz Sözleşmesine Hangi Hukuk Uygulanır? MÖHUK m.25 (2026)

MÖHUK m.25’in taşınmaz sözleşmelerindeki kuralı nedir?

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.25 tek fıkralı ve açık bir bağlama kuralıdır: taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Bu nedenle taşınmaz Türkiye’deyse sözleşmenin esasına Türk hukuku uygulanır.

Kural yabancılık unsuru taşıyan sözleşmeler bakımından önemlidir. Malik veya alıcı Almanya’da, Fransa’da, Hollanda’da, ABD’de ya da başka bir ülkede yaşıyor olabilir; taraflardan biri yabancı vatandaş veya yabancı şirket olabilir; görüşmeler yurt dışında yapılmış veya sözleşme başka dilde hazırlanmış olabilir. Taşınmaz Türkiye’de bulunduğu sürece m.25 sözleşmenin esasına Türk hukukunu gösterir.

MÖHUK m.25, genel sözleşme kuralı olan m.24’e göre özel hükümdür. Bu nedenle Türkiye’deki taşınmaza veya kullanımına ilişkin sözleşmede önce m.25 uygulanır. Genel sözleşme hukuk seçimi kuralı, m.25’in özel düzenlemesini bertaraf etmek için kullanılamaz.

MÖHUK m.25 hangi sözleşmeleri kapsar?

Madde yalnız tapuda mülkiyet devrini hedefleyen satış sözleşmesini değil, taşınmazın kendisine veya kullanımına ilişkin sözleşmeleri kapsar. Türkiye’deki taşınmazın satışı, taşınmaz satış vaadi, kira sözleşmesi ve taşınmazın kullanım hakkını düzenleyen sözleşmeler bu kapsamda değerlendirilir.

Sözleşmenin adı değil ekonomik ve hukuki içeriği önemlidir. Tarafların “yatırım sözleşmesi”, “rezervasyon”, “ön protokol”, “üyelik”, “kullanım sözleşmesi” veya başka bir başlık kullanması, işlem gerçekte Türkiye’deki belirli bir taşınmazın satışı veya kullanımını düzenliyorsa m.25 bağlantısını ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık taşınmazla yalnız dolaylı bağlantısı bulunan hizmet sözleşmeleri m.25 kapsamına otomatik girmez. Örneğin bir mimarlık, danışmanlık veya emlak aracılık sözleşmesinin uygulanacak hukuku kendi niteliğine göre ayrıca belirlenir. Sözleşmenin asli ediminin doğrudan taşınmaz veya kullanım hakkı olup olmadığı tespit edilir.

Türkiye’deki taşınmaz sözleşmesinde yabancı hukuk seçilebilir mi?

MÖHUK m.25 taşınmazın bulunduğu ülke hukukunu doğrudan gösteren özel bağlama kuralıdır. Türkiye’deki taşınmaza ilişkin satış veya kullanım sözleşmesinde “İngiliz hukuku uygulanacaktır”, “Alman hukuku uygulanacaktır” gibi bir kayıt, m.25’in Türk hukukunu gösteren sonucunu ortadan kaldırmaz.

Bu nokta genel ticari sözleşmelerden farklıdır. MÖHUK m.24, genel olarak sözleşmeden doğan borç ilişkilerinde hukuk seçimine imkân verir. Fakat taşınmaz sözleşmeleri m.25’te ayrıca düzenlendiği için özel hüküm uygulanır. Taraflar sözleşmeyi yabancı dilde düzenleyebilir; yabancı para üzerinden bedel kararlaştırabilir; ödemeyi yurt dışındaki banka hesabından yapabilir. Bunların hiçbiri taşınmaz Türkiye’deyse sözleşmenin esasına uygulanacak hukuku değiştirmez.

Uyuşmazlık çözüm şartı da uygulanacak hukukla aynı şey değildir. Tahkim veya yetki kaydı varsa bunun geçerliliği ayrıca incelenir. Türkiye’deki taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda HMK m.12’deki kesin yetki kuralı ayrıca önem taşır.

Türkiye’deki taşınmazın satışında hangi Türk hukuku kuralları uygulanır?

Taşınmaz mülkiyetinin devri bakımından Türk Medeni Kanunu m.706, Türk Borçlar Kanunu m.237, Tapu Kanunu m.26 ve noterlerce yapılacak taşınmaz satış sözleşmeleri yönünden Noterlik Kanunu m.61/A temel düzenlemeler arasındadır. Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için kanunun öngördüğü resmî şekle uyulması gerekir. Yurt dışında iki tarafın imzaladığı sıradan yazılı sözleşme, Türkiye’deki taşınmaz mülkiyetini tek başına tapuda devretmez.

Bedelin tamamen ödenmiş olması da resmî şekil şartını ortadan kaldırmaz. Alıcı yabancı ülkeden satıcıya banka havalesi göndermiş olsa bile, geçerli mülkiyet devri için Türk hukukundaki resmî işlem ve tapu tescili gerekir. Geçersiz veya eksik şekilli sözleşmede ödenen bedelin iadesi, sebepsiz zenginleşme veya diğer talepler sözleşmenin somut yapısına göre ayrıca incelenir.

Taraflardan biri işlemi vekil aracılığıyla yapacaksa vekâletnamenin taşınmaz işlemi için gereken özel yetkileri içermesi gerekir. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de kullanılabilirliği de belge şekli, apostil/tasdik ve tercüme bakımından kontrol edilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine hangi hukuk uygulanır?

Türkiye’de bulunan taşınmazın satış vaadi de m.25 kapsamında Türk hukukuna tabidir. Türk Borçlar Kanunu m.237, taşınmaz satış vaadinin resmî şekilde düzenlenmesini öngörür. Sıradan e-posta, mesajlaşma, imzalı teklif veya adi yazılı “ön anlaşma”, kanunun aradığı resmî şekli karşılamıyorsa geçerli taşınmaz satış vaadi sonucu doğurmaz.

Satış vaadi, mevcut mülkiyeti derhal devretmez; ileride asıl satış sözleşmesinin yapılmasına yönelik borç doğuran işlemdir. Şekil şartı, tarafların yurt dışında yaşaması nedeniyle ortadan kalkmaz. Türkiye’deki taşınmaz için yabancı ülkede yapılan belgenin Türk hukukundaki resmî şekli karşılayıp karşılamadığı, belgenin niteliği ve düzenleyen makam üzerinden ayrıca değerlendirilir.

Satış vaadinin tapuya şerhi, üçüncü kişilere etkisi ve şerhin süresi de Türk tapu mevzuatına tabidir. Bir “rezervasyon” veya kapora belgesinin satış vaadi niteliğinde olup olmadığı metindeki edimler ve şekil üzerinden belirlenir.

Yurt dışındaki malik Türkiye’deki taşınmazını kiralarsa hangi hukuk uygulanır?

Türkiye’deki konut, işyeri, arsa veya diğer taşınmazın kullanımına ilişkin kira sözleşmesi MÖHUK m.25 gereğince Türk hukukuna tabidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu m.339 ve devamındaki özel hükümler; diğer kira türlerinde ilgili TBK hükümleri uygulanır.

Malikin yurt dışında olması, kiracının yabancı olması veya kira bedelinin euro/dolar üzerinden kararlaştırılması uygulanacak hukuk bakımından m.25 sonucunu değiştirmez. Dövizle sözleşme bakımından Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatındaki güncel sınırlamalar ayrıca incelenir; her kira ilişkisinde yabancı para serbest olduğu varsayılmaz.

Kira artışı, depozito, tahliye taahhüdü, temerrüt, ihtiyaç nedeniyle tahliye veya kiralananın kullanımı Türk hukukunun emredici ve tamamlayıcı hükümlerine göre değerlendirilir. Tarafların sözleşmeye yabancı hukuk kaydı koyması bu özel rejimi ortadan kaldırmaz.

Yurt dışında imzalanan taşınmaz sözleşmesinin şekli nasıl değerlendirilir?

MÖHUK m.7, hukuki işlemlerin şekline ilişkin genel bağlama kuralını düzenler. Ancak Türkiye’deki taşınmazların mülkiyet devrinde Türk hukukunun resmî şekil ve tapu sicili sistemi doğrudan önem taşır. Taşınmazın aynına ilişkin işlem, yalnız yabancı ülkede “o ülke hukukuna göre geçerli bir özel sözleşme” yapılmış olmasıyla Türkiye tapu sicilinde mülkiyet devri sonucu doğurmaz.

Türk Medeni Kanunu m.706 ve Türk Borçlar Kanunu m.237’deki resmî şekil kuralları, işlemin niteliğine göre uygulanır. Tapu tescili de ayni hakkın kazanılması bakımından ayrı aşamadır. Satış bedeli, teslim veya fiili kullanım ile hukuki mülkiyet birbirinden ayrılmalıdır.

Yabancı ülke belgesi bir vekâletname, şirket temsil belgesi veya kimlik/medeni hâl belgesi ise bu belgenin Türkiye’de kullanılabilirliği m.25’ten ayrı bir belge hukuku konusudur. Apostil, konsolosluk tasdiki ve tercüme şartları ülkeye göre kontrol edilir.

Yurt dışındaki kişi Türkiye’deki taşınmaz işlemini vekille yapabilir mi?

Evet. Kanunun bizzat işlem yapılmasını zorunlu kılmadığı taşınmaz işlemleri, usulüne uygun ve gerekli özel yetkileri içeren vekâletnameyle yürütülebilir. Vekâletnamede satış, satın alma, tapu devri, bedel tahsili, ipotek, satış vaadi veya ilgili somut işlem için gereken yetkinin açıkça bulunması gerekir.

Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname Türkiye’de doğrudan kullanılabilen belge niteliğindedir. Yabancı noter veya yetkili makam önünde düzenlenen vekâletnamede ise düzenleme ülkesi, Lahey Apostil Sözleşmesi durumu, tasdik ve Türkçe tercüme zinciri kontrol edilir. Tapu işlemlerinde kimlik, fotoğraf, taşınmaz bilgisi ve özel yetki uygulaması işlemden önce Tapu ve Kadastro mevzuatına göre doğrulanmalıdır.

Vekâletname mülkiyetin kendisi değildir; vekile işlem yapma temsil yetkisi verir. Vekilin yetkisini aşan işlem ile usulüne uygun yetki içindeki işlem farklı hukuki sonuç doğurur.

Türkiye’deki taşınmazla ilgili dava hangi mahkemede açılır?

Uygulanacak hukuk ile mahkeme yetkisi ayrıdır. MÖHUK m.25 sözleşmenin esasına uygulanacak hukuku belirler. Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi MÖHUK m.40 ve Türk iç hukukunun yer itibarıyla yetki kuralları üzerinden tespit edilir.

HMK m.12, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Tapu iptali ve tescil gibi ayni hak uyuşmazlıklarında bu kural doğrudan önem taşır.

Her taşınmaz bağlantılı sözleşme davası otomatik olarak HMK m.12’deki kesin yetki kapsamında değildir. Örneğin yalnız para alacağı niteliğindeki bazı sözleşme taleplerinde genel ve sözleşmeye ilişkin yetki kuralları ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle “taşınmaz var, mutlaka taşınmazın bulunduğu yerde dava açılır” genellemesi kurulmaz; talebin hukuki niteliği belirlenir.

MÖHUK m.25 ile tapu siciline uygulanacak hukuk aynı konu mudur?

MÖHUK m.25 taşınmaz veya kullanımına ilişkin sözleşmenin esasını düzenler. Taşınmaz üzerindeki ayni haklar bakımından ise MÖHUK m.21, taşınmazın bulunduğu ülke hukukunu esas alan ayni hak kuralını içerir. Türkiye’deki taşınmazın mülkiyeti, rehin hakkı ve tapu sicili sonuçları Türk hukukuna tabidir.

Bu iki hüküm Türkiye’deki taşınmaz bakımından aynı ülke hukukuna, yani Türk hukukuna ulaşsa da hukuki konuları farklıdır. Satış sözleşmesinin borç doğuran hükümleri m.25; mülkiyetin kazanılması ve tapu sicili etkisi m.21 ve Türk Medeni Kanunu hükümleri üzerinden değerlendirilir.

Bu ayrım özellikle yabancı ülkede düzenlenen sözleşmede önemlidir. Taraflar aralarında bir borç ilişkisi kurduklarını ileri sürebilir; fakat bu belge tek başına Türkiye tapu sicilinde ayni hak kazanımı sağlamaz.

Taşınmaz sözleşmesinden doğan alacaklarda zamanaşımı hangi hukuka tabidir?

MÖHUK m.8’e göre zamanaşımı hukuki işlem ve ilişkinin esasına uygulanan hukuka tabidir. MÖHUK m.25 Türkiye’deki taşınmaz sözleşmesinin esasına Türk hukukunu gösterdiği için, bu sözleşmeden doğan alacakların zamanaşımı da kural olarak Türk hukukuna göre belirlenir.

Ancak talebin niteliği önemlidir. Tapu siciline ilişkin ayni talep ile sözleşmeden doğan para alacağı veya tazminat aynı zamanaşımı rejimine tabi olmayabilir. Önce talebin hukuki sebebi belirlenir, sonra ilgili Türk hukuk hükmündeki süre, başlangıç, durma ve kesilme kuralları uygulanır.

Genel kanunlar ihtilafı açıklaması için MÖHUK m.8 zamanaşımı rehberi incelenebilir.

Yurt dışından ödeme yapılması uygulanacak hukuku değiştirir mi?

Hayır. Satış veya kira bedelinin yurt dışındaki bankadan gönderilmesi, yabancı para kullanılması ya da tarafların yabancı vergi mükellefi olması MÖHUK m.25’in taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna yaptığı bağlamayı değiştirmez.

Bununla birlikte ödeme kaydı, bedelin ifası ve olası uyuşmazlıkta önemli delildir. Banka transferinde taşınmaz bilgisi, sözleşme tarihi, taksit veya kapora niteliği açıklama bölümünde açık gösterilmelidir. Yüksek tutarlı transferlerde bankaların kimlik, kaynak ve uyum belgeleri istemesi mümkündür.

Tapu harcı, değer artış kazancı, kira gelirinin vergilendirilmesi, veraset veya şirket işlemleri uygulanacak vergi mevzuatına göre ayrıca değerlendirilir. MÖHUK m.25 özel hukuk sözleşmesinin esasına ilişkin kuraldır; vergi yükümlülüğünü tek başına düzenlemez.

Türkiye’deki taşınmazı yabancı şirket satın alıyorsa ne değişir?

Tarafın yabancı şirket olması MÖHUK m.25’in uygulanacak hukuk sonucunu değiştirmez; Türkiye’deki taşınmaz sözleşmesi Türk hukukuna tabidir. Ancak yabancı sermayeli veya yabancı tüzel kişiliğe sahip şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi bakımından Tapu Kanunu, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve özel edinim sınırlamaları ayrıca incelenir.

Şirketin kendi ülkesindeki varlığı ve temsil yetkisi resmi sicil belgesiyle ispatlanır. Belgenin güncelliği, apostil/tasdik ve tercüme koşulu kontrol edilir. Satın alma sözleşmesine uygulanacak hukuk ile şirketin temsil yetkisinin hangi hukuka tabi olduğu farklı kanunlar ihtilafı meseleleridir.

MÖHUK m.25 hakkında sık sorulan sorular

Resmî kaynaklar

• 5718 sayılı MÖHUK – m.21, m.25
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.706
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.237

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel hukuki bilgilendirmedir. Taşınmazın niteliği, sözleşme türü, tapu kaydı, taraf sıfatı, belge şekli ve talep türü incelenmeden somut hukuki sonuç belirlenmez.