Yurt Dışındaki Kat Maliki Apartman Çatısı veya Dış Cephe Reklamına Nasıl İtiraz Eder? KMK m.45 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yurt dışındaki kat maliki apartman çatısı veya dış cephenin reklam amacıyla kiralanmasına 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.45 uyarınca karşı çıkabilir. Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği karar üzerine yapılabilir. Yönetici veya yönetim kurulu tek başına dış cepheyi, çatıyı ya da damı reklam panosu veya benzeri ticari kullanım için kiralayamaz. Aynı oybirliği ilkesi, Yargıtay uygulamasında ortak çatıya baz istasyonu kurulması için yapılan kira sözleşmelerinde de önem taşır. Oybirliği yoksa kurul kararı, kira sözleşmesi ve ortak alana müdahale ayrı ayrı hukuken denetlenir.
1. KMK m.45 Dış Cephe ve Çatının Kiralanmasını Nasıl Düzenler?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.45, ana taşınmaz bakımından olağan yönetimin ötesine geçen önemli işleri özel bir çoğunluk rejimine bağlar. Madde, ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi temliki tasarrufların yanında, ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanmasını da açıkça sayar.
Bu işlemler ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği karar üzerine yapılabilir. Dolayısıyla dış cephede büyük reklam panosu kurulması, çatının ticari reklam ekipmanı için kiraya verilmesi veya damın üçüncü kişiye bu amaçla tahsis edilmesi basit yönetim kararı değildir.
Yurt dışında yaşayan malik bakımından en önemli sonuç şudur: toplantıya katılmamış veya rıza vermemiş olması, onun payının yok sayılmasını sağlamaz. Oybirliği bütün kat maliklerini kapsar. Malik Berlin’de, Londra’da, Amsterdam’da veya başka bir şehirde yaşasa da tapudaki malik sıfatı devam ettiği sürece m.45 kararında rızası gerekir.
KMK m.45’in özel oybirliği kuralı, KMK m.30’daki ikinci toplantı basit çoğunluk sisteminden etkilenmez. İkinci toplantıya az sayıda malik gelmiş olsa dahi çatı veya dış duvarın reklam amacıyla kiralanması için bütün maliklerin oybirliği aranır.
2. Oybirliği Toplantıya Katılanlar Üzerinden mi Hesaplanır?
Hayır. Oybirliği toplantıya katılanların tamamı anlamına gelmez; bütün kat maliklerinin onayı gerekir. Örneğin yirmi kat malikinden on beşi toplantıya katılmış ve on beşi de reklam kiralamasına evet demişse, toplantıya katılmayan beş malikin rızası bulunmadığı için m.45 oybirliği oluşmamıştır.
Bir bağımsız bölüm paylı mülkiyete tabi ise o bölümün temsil yapısı KMK m.31’e göre belirlenir. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa oy kullanma sisteminde m.31’in özel sınırları dikkate alınır; ancak önemli yönetim işinin bütün maliklerin iradesiyle yapılması gereği ortadan kalkmaz.
Oybirliği kararının karar defterine açık yazılması ve hazirun/vekalet belgeleriyle desteklenmesi gerekir. “Hiç kimse itiraz etmedi” veya “çoğunluk kabul etti” ifadeleri m.45 açısından yeterli değildir. Her malikin onayı ispatlanabilir olmalıdır.
Yurt dışındaki malik adına vekil oy kullanacaksa vekâlet belgesi toplantı tarihinden önce hazırlanmalı ve temsil sınırları kontrol edilmelidir. Kira sözleşmesi ayrıca malikin mülkiyet hakkını etkileyen özel yetki gerektiriyorsa temsil belgesinin kapsamı ayrıca incelenir.
3. Apartman veya Site Yöneticisi Tek Başına Reklam Kira Sözleşmesi İmzalayabilir mi?
KMK m.45’in aradığı oybirliği olmadan yönetici, kendi yönetim yetkisine dayanarak dış duvar, çatı veya damı reklam amacıyla kiralama konusunda bütün kat maliklerini bağlayan geçerli bir karar yaratamaz. Yöneticinin görevi kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak ve KMK m.35 kapsamındaki olağan yönetim işlerini yürütmektir.
Önemli yönetim işi için önce kanunun aradığı kurul kararı alınmalıdır. Yönetici daha sonra bu kararı uygulamak üzere kira sözleşmesini imzalayabilir. Sözleşmede kira süresi, bedel, artış şartı, kullanım alanı, montaj ve söküm sorumluluğu, sigorta, vergi, elektrik gideri, yapıya zarar verilmesi hâlinde tazminat ve eski hâle getirme hükümleri bulunmalıdır.
Yönetici oybirliği olmadan sözleşme imzalamışsa iki ayrı sorun ortaya çıkar. Birincisi ortak alan kullanımına ilişkin m.45 aykırılığıdır. İkincisi yöneticinin temsil yetkisini aşıp aşmadığıdır. Bu nedenle yalnız kurul kararına değil, sözleşmenin kendisine ve fiilî müdahaleye de bakılır.
Yönetici elde edilen kira bedelini kendi hesabına alamaz. Gelir ana taşınmazın yönetim hesabında gösterilmeli, m.39 ve m.41 denetimine açık tutulmalıdır.
4. Çatıya Baz İstasyonu Kurulması İçin de Oybirliği Gerekir mi?
Yargıtay uygulamasında ortak çatıya baz istasyonu kurulması amacıyla operatör şirketle kira sözleşmesi yapılması, ortak alanın üçüncü kişiye bırakılması ve fiziki tesis kurulması nedeniyle KMK m.45 bakımından oybirliği konusu olarak değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu’nun 03.06.2021 tarihli 2017/1997 E., 2021/689 K. sayılı kararında da çatının ortak yer niteliği ve oybirliği bulunmayan kira ilişkisinin uyuşmazlıktaki önemi ele alınmıştır.
Baz istasyonu uyuşmazlığında iki ayrı hukuk alanı karıştırılmamalıdır. Elektronik haberleşme mevzuatına göre tesisin teknik ve elektromanyetik sınırları sağlaması bir konudur; kat maliklerinin ortak çatı üzerindeki mülkiyet ve yönetim hakkı başka konudur. Teknik izin bulunması, KMK m.45’te gereken oybirliğini kendiliğinden sağlamaz.
Aynı şekilde oybirliği bulunması da operatörü teknik mevzuata uymaktan muaf tutmaz. Belediye, imar, elektronik haberleşme ve yapı güvenliği bakımından gereken diğer izinler ayrıca uygulanır.
Yurt dışındaki malik, baz istasyonunu sonradan öğrenmişse önce kurul kararı ve kira sözleşmesinin örneğini istemeli, gerçekten bütün maliklerin onayı bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir.
5. Dış Cephe veya Çatı Kira Geliri Kime Aittir?
Çatı, dam ve dış duvarlar kural olarak ortak yer niteliğindedir. Bu ortak yerin m.45’e uygun biçimde kiralanmasından elde edilen gelir de ana taşınmazın ortak yönetim hesabına girer. Yönetici kira bedelini kişisel geliri gibi kullanamaz.
Kira gelirinin nasıl muhasebeleştirileceği, vergi yükümlülüğü ve maliklere ne şekilde yansıtılacağı somut kira yapısı ve vergi mevzuatına göre ayrıca değerlendirilmelidir. Yönetim hesabında gelir açık kalem olarak görünmeli; banka girişi, fatura veya makbuz ve sözleşme bedeli birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Yurt dışındaki malik, kira gelirinin işletme projesine veya yıllık hesaba yansımadığını görürse KMK m.39 kapsamında hesap isteyebilir. Yönetim planında tarih yoksa yönetici her takvim yılının birinci ayı içinde hesap verir; maliklerin yarısı isterse arsa paylarına bakılmaksızın olağan zaman dışında da hesap gösterilmesi gerekir.
Yönetim hesabı için KMK m.39 yöneticiden hesap isteme ve denetim için KMK m.41 site denetimi rehberleri kullanılabilir.
6. Oybirliği Olmadan Reklam veya Baz İstasyonu Kararı Alınırsa Nasıl İtiraz Edilir?
İlk olarak toplantı çağrısı, hazirun cetveli, karar defteri, vekâletnameler ve kira sözleşmesi temin edilmelidir. Karar kaç malikle ve hangi tarihte alınmış, maliklerden hangileri olumlu oy vermiş, yurt dışındaki malike bildirim yapılmış mı, sözleşmeyi kim imzalamış soruları cevaplanır.
Kurul kararına karşı KMK m.33’teki iptal yolu değerlendirilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Oybirliği şartının bulunmaması, kararın hukuki niteliğine göre yokluk veya mutlak butlan tartışmasını da doğurabilir. Bu sınıflandırma dava süresi bakımından önemlidir; her usul hatası otomatik olarak süresiz dava hakkı doğurmaz.
Yurt dışındaki malik kararın öğrenildiği tarihi e-posta, mesaj, posta veya yönetim yazışmasıyla belgelemelidir. Karar iptali için KMK m.33 genel kurul kararı iptali rehberi kullanılabilir.
7. Oybirliği Yoksa Reklam Panosu veya Baz İstasyonu Kaldırılabilir mi?
Ortak alana hukuka aykırı biçimde yerleştirilen tesis bakımından müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talepleri gündeme gelebilir. Yargıtay uygulamasında oybirliği bulunmadan ortak çatıya kurulan baz istasyonunun kaldırılmasına ilişkin uyuşmazlıklar görülmüştür.
Talebin yöneltileceği kişiler, kurul kararına olumlu oy veren malikler, yönetim ve fiilen ortak alana müdahale eden şirketin hukuki konumu somut olay üzerinden belirlenir. Hukuk Genel Kurulu’nun anılan kararında, ortak alana fiilen müdahale eden operatöre karşı el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme istemi bakımından diğer maliklerin zorunlu taraf olup olmadığı ayrıca değerlendirilmiştir.
Reklam panosu binanın dış cephesine fiziksel zarar vermiş, çatı izolasyonunu bozmuş veya ruhsata aykırılık yaratmışsa tazminat, onarım ve idari başvuru boyutları ayrıca incelenir. Kira sözleşmesindeki söküm ve eski hâle getirme hükümleri de önemlidir.
Dava açılması tesisin faaliyetini otomatik olarak durdurmaz. Acil zarar riski varsa HMK m.389 ve devamı kapsamında ihtiyati tedbir şartları ayrıca değerlendirilir.
8. Yurt Dışındaki Kat Maliki Türkiye’ye Gelmeden Süreci Yürütebilir mi?
Evet. Malik kurul toplantısında KMK m.31’e uygun vekil aracılığıyla oy kullanabilir ve m.45 kapsamındaki kiralamaya onay vermeyebilir. Hukuki uyuşmazlık doğmuşsa avukata usulüne uygun vekâletname vererek dava ve ihtar süreçlerini Türkiye’ye gelmeden takip ettirebilir.
Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname veya ülkeye göre yabancı noter-apostil-tercüme sistemi kullanılabilir. Dava, sulh hukuk mahkemesi, kira sözleşmesi ve gerektiğinde tapu veya idari başvurular için vekâlet kapsamının yeterli olması gerekir.
Yurt dışındaki malik ilk aşamada yönetimden belgelerin elektronik kopyasını isteyebilir; ancak dava bakımından karar defteri ve sözleşmenin usulüne uygun örnekleri temin edilmelidir.
Uzaktan temsil için Türkiye’de uzaktan vekâletli hukuki temsil rehberi kullanılabilir.
9. Reklam veya Baz İstasyonu Sözleşmesinde Hangi Belgeler Kontrol Edilir?
Güncel tapu ve malik listesi, yönetim planı, kurul çağrısı, gündem, hazirun, vekâletnameler, kurul kararı ve kira sözleşmesi temel belgelerdir. Oybirliği tek tek doğrulanmalıdır.
Sözleşmede kiralanan alanın ölçüsü ve yeri, süre, kira bedeli, artış oranı, vergi ve giderler, elektrik kullanımı, bakım erişimi, üçüncü kişilere devir, sigorta, binaya zarar verilmesi hâli, söküm ve eski hâle getirme sorumluluğu açık olmalıdır.
Reklam tabelası için belediye ve imar izinleri; baz istasyonu için ilgili teknik izin ve güvenlik belgeleri ayrıca incelenir. Bu izinlerin varlığı m.45 oybirliği şartını ortadan kaldırmaz.
Kira gelirinin yönetim hesabına girip girmediği banka hareketleri ve yıllık hesap raporuyla karşılaştırılır. Denetçi raporunda gelir görünmüyorsa yazılı açıklama istenir.
10. Yurt Dışındaki Malik İçin Uygulama Sırası
Önce ortak alanın ne amaçla kiralandığı belirlenir. Sonra bütün maliklerin oybirliği bulunup bulunmadığı karar ve hazirun belgelerinden kontrol edilir. Oybirliği varsa sözleşme şartları, izinler ve kira gelirinin yönetim hesabına girişi incelenir. Oybirliği yoksa kararın öğrenme tarihi kaydedilir; m.33 iptal süresi ve ortak alana müdahalenin önlenmesi/tesisin kaldırılması talepleri ayrılır. Gerekirse ihtiyati tedbir, eski hâle getirme ve zarar talepleri somut delille hazırlanır.
Bu yöntem, reklam veya baz istasyonu konusunda yalnız “çoğunluk istedi” ya da “yönetici sözleşme yaptı” açıklamasına dayanılmasını önler. KMK m.45 önemli yönetim işlerinde bütün maliklerin iradesini arayan açık bir özel hükümdür.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- Yargıtay Karar Arama
- Genel kurul kararı iptali
- Site yönetimi denetimi
Sık Sorulan Sorular
Apartman dış cephesi reklam için kaç oyla kiralanabilir?
KMK m.45 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir.
Çatı reklamı için ikinci toplantıda çoğunluk yeterli mi?
Hayır. m.45 özel oybirliği kuralıdır ve ikinci toplantıda da bütün maliklerin onayı gerekir.
Yönetici tek başına reklam sözleşmesi imzalayabilir mi?
Oybirliğiyle alınmış kurul kararı olmadan yönetici m.45 kapsamındaki önemli kiralama işini kendi yetkisiyle bütün maliklere dayatamaz.
Baz istasyonu için de oybirliği gerekir mi?
Yargıtay uygulamasında ortak çatının baz istasyonu amacıyla kiralanmasında m.45 oybirliği şartı uygulanmaktadır.
Teknik izin varsa kat maliki onayı gerekmez mi?
Teknik izinler ayrı hukuk alanıdır; KMK m.45’teki ortak mülkiyet ve oybirliği şartını ortadan kaldırmaz.
Kira geliri yöneticinin mi olur?
Hayır. Ortak alan kira geliri ana taşınmazın yönetim hesabında gösterilmeli ve denetlenmelidir.
Oybirliği yoksa reklam veya baz istasyonu kaldırılabilir mi?
Kurul kararının iptali, ortak alana müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talepleri somut olaya göre ileri sürülebilir.
Yurt dışındaki malik Türkiye’ye gelmeden dava açabilir mi?
Evet. Usulüne uygun vekâletnameyle avukat, Türkiye’de gerekli dava ve hukuki işlemleri takip edebilir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, m.31, m.33 ve m.45 ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 03.06.2021 tarihli 2017/1997 E., 2021/689 K. sayılı kararı esas alınarak hazırlanmıştır.
Yurt Dışından Ortak Alan Dosyası İncelemesi
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
