Yurt Dışındaki Kat Maliki Yöneticiden Ne Zaman Hesap İsteyebilir? KMK m.39 | 2026

Kısa ve Net Cevap

Yurt dışındaki kat maliki yöneticiden hesap isteme hakkını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.39’a göre kullanır. Yönetici, yönetim planında hesap verme için bir zaman gösterilmişse o tarihte; yönetim planında böyle bir zaman yoksa her takvim yılının birinci ayı içinde kat maliklerine ana taşınmaz dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirleri ve yapılmış giderlerin hesabını vermek zorundadır. Ayrıca kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanların dışında da hesabın gösterilmesi gerekir. Yurt dışında bulunmak bu hakkı ortadan kaldırmaz; malik yazılı talep ve vekil aracılığıyla gelir-gider hesabını, dayanak belgeleri ve yönetim kayıtlarını denetletebilir.

1. KMK m.39 Yöneticinin Hesap Verme Borcunu Nasıl Düzenler?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.39, yöneticinin kat maliklerine karşı mali hesap verme zamanını doğrudan düzenler. Yönetici yalnız ortak giderleri tahsil eden kişi değildir. Kat malikleri adına aidat ve avans toplar, ortak borçları öder, bakım-onarım harcamaları yapar, sigorta, personel, enerji, asansör, temizlik ve benzeri giderleri yönetir. Bu mali hareketlerin hesabını kat maliklerine açıklamak zorundadır.

Hesap verme borcu, yöneticinin iyi niyetine bırakılmış gönüllü bir uygulama değildir. Kanundan doğar. Yönetici profesyonel bir şirket olabilir, kat maliklerinden biri olabilir veya mahkemece atanmış olabilir; m.39 kapsamındaki hesap verme yükümlülüğü yöneticilik sıfatının sonucudur. Mahkemece atanan yönetici de KMK m.34 ve m.38 sistemi içinde kat maliklerine karşı sorumludur.

Yurt dışında yaşayan malikin Türkiye’de bulunmaması yönetimin hesap verme borcunu azaltmaz. Malik Almanya, Hollanda, Fransa, Belçika, Avusturya, İsviçre, İngiltere veya başka bir ülkede yaşıyor olabilir. Tapuda kat maliki sıfatı devam ettiği sürece ortak giderlerin hesabını denetleme hakkı da devam eder.

KMK m.39’un amacı, yönetimin mali faaliyetlerinin belirli aralıklarla kat maliklerinin bilgisine sunulmasını sağlamaktır. Bu nedenle “yıl sonunda zaten aidat borcu yoktu” veya “tüm ödemeler bankadan yapıldı” gibi açıklamalar hesap verme yükümlülüğünün yerine geçmez. Gelir ve gider kalemleri açık biçimde ortaya konulmalıdır.

2. Yönetici Kat Maliklerine Hangi Tarihte Hesap Vermelidir?

Kanun iki aşamalı bir zaman kuralı kurar. Birinci olarak yönetim planında hesabın hangi tarihte verileceği yazılıysa bu tarih uygulanır. Yönetim planı, KMK m.28 kapsamında ana taşınmazın yönetim esaslarını düzenleyen bağlayıcı belgedir. Örneğin yönetim planında “yönetici her yıl ocak ayının ikinci haftasında hesap verir” veya yıllık kurul tarihine bağlı bir hesap dönemi belirlenmişse yönetici bu düzenlemeye uymalıdır.

İkinci olarak yönetim planında hesap verme zamanı hiç gösterilmemişse KMK m.39 devreye girer ve yönetici her takvim yılının birinci ayı içinde kat maliklerine hesap verir. Bu hüküm, yönetim planındaki boşluğu kanunla tamamlar. “Yönetim planında yazmıyor, o hâlde hesap verme günü yok” denilemez.

Hesap dönemi, yalnız toplantının yapıldığı güne ait birkaç faturayı değil, önceki hesap döneminden ilgili tarihe kadar ana taşınmaz nedeniyle elde edilmiş gelirler ile yapılmış giderleri kapsamalıdır. Yönetici yıl boyunca tahsil edilen aidatları, avansları, varsa ortak alan gelirlerini, faiz veya kira gelirlerini; buna karşılık yapılan harcamaları açıklamalıdır.

Yönetim planında yıllık hesap zamanı bulunması, yıl içinde hiçbir zaman hesap sorulamayacağı anlamına gelmez. KMK m.39 aynı maddede olağan zaman dışı hesap isteme imkânını da ayrıca düzenlemiştir.

3. Kat Maliklerinin Yarısı İsterse Yönetici Her Zaman Hesap Vermek Zorunda mı?

KMK m.39’un en önemli hükümlerinden biri budur. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanların dışında da yönetici hesabı göstermek zorundadır. Kanun burada arsa payı çoğunluğu şartı aramaz; kat maliki sayısının yarısını esas alır.

Örneğin yirmi farklı kat malikinin bulunduğu bir ana taşınmazda on malik, arsa payları toplamı yüzde ellinin altında kalsa dahi hesap gösterilmesini isteyebilir. Buna karşılık birkaç kişinin arsa payı toplamı çok yüksek olsa fakat malik sayısı bakımından yarıya ulaşılmasa m.39’daki bu özel “yarı” mekanizması oluşmaz. Elbette tek malikin bireysel belge inceleme ve yönetime soru yöneltme imkânları başka hukuki dayanaklarla ayrıca değerlendirilir; fakat m.39’un olağan dışı hesap gösterme zorunluluğu için malik sayısının yarısı açık eşiktir.

Bu talep yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapılmalıdır. Talepte maliklerin adları, bağımsız bölüm bilgileri, imzaları ve hangi dönemin hesabının istendiği gösterilirse sonradan “yarı sayı oluşmamıştı” tartışması azalır. Yurt dışındaki malik imzalı talebini Türkiye’deki vekili aracılığıyla iletebilir.

Birden fazla bağımsız bölümü olan tek kişinin, sahip olduğu bölüm sayısı kadar ayrı malik sayılması doğru değildir. Mülkiyet ve temsil yapısı güncel tapu kayıtlarına göre belirlenmelidir. Paylı mülkiyetli bağımsız bölümlerde de malik ve temsil durumunun nasıl sayılacağı somut tapu yapısıyla birlikte incelenir.

4. Yöneticinin Vereceği Hesapta Hangi Bilgiler Bulunmalıdır?

KMK m.39, ana taşınmaz dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerle yapılmış giderlerin hesabının verilmesini emreder. Bu nedenle hesap tablosu en azından başlangıç bakiyesi, dönem içinde tahsil edilen aidat ve avanslar, diğer gelirler, dönem içindeki giderler, kalan banka ve kasa bakiyesi ile borç ve alacak durumunu anlaşılır biçimde göstermelidir.

Gelir tarafında bağımsız bölümlerden tahsil edilen ortak gider payları, avanslar, gecikme tazminatı tahsilatları, ortak yer kiraları veya reklam gelirleri, varsa banka getirileri ve diğer yasal gelirler ayrı gösterilmelidir. Gider tarafında personel ücretleri, SGK ve vergi ödemeleri, asansör bakım gideri, ortak elektrik ve su, temizlik, güvenlik, peyzaj, sigorta, bakım-onarım, yönetici ücreti ve yapılan diğer giderler ayrı kalemler hâlinde yazılmalıdır.

Tek satırda “toplam gider 500.000 TL” yazılması gerçek bir hesap denetimini zorlaştırır. Hesabın amacı, kat malikinin hangi paranın hangi hukuki ve mali sebebe dayanarak tahsil edildiğini ve nereye harcandığını görebilmesidir. Özellikle yüksek bedelli onarım ve hizmet sözleşmelerinde gider kalemi ile fatura veya sözleşme arasında bağlantı kurulmalıdır.

2026’da KMK m.35 ve m.37’de yapılan işletme projesi değişiklikleri de hesapla bağlantılıdır. Geçici işletme projesi, genel kurulca onaylanan proje, toplanan avanslar ve fiilî harcamalar birbirleriyle karşılaştırılabilir olmalıdır. Tahmini bütçe ile gerçekleşen gider farklı kavramlardır; yönetici gerçekleşen mali sonucu ayrıca hesapta göstermek zorundadır.

5. Kat Maliki Fatura, Makbuz, Banka ve Sözleşme Belgelerini İnceleyebilir mi?

Hesap verme yükümlülüğü yalnız sözlü bir toplam rakam açıklamaktan ibaret değildir. Yönetim hesabının güvenilir biçimde denetlenebilmesi için gelir ve gideri destekleyen belgelerin bulunması gerekir. Faturalar, makbuzlar, banka ekstreleri, personel bordroları, hizmet sözleşmeleri, teklif ve kabul belgeleri, sigorta poliçeleri ve karar kayıtları yönetim dosyasının temel parçalarıdır.

KMK m.36 yöneticinin karar ve protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatların özetini, tarihlerini ve bütün giderleri deftere yazmasını; belgeleri muhafaza etmesini düzenler. KMK m.39’daki hesap verme hakkı bu kayıt düzeniyle birlikte anlam kazanır. Yönetici bir gideri hesaba yazmış fakat o giderin dayanak belgesini hiç saklamamışsa mali denetim zayıflar.

Yurt dışındaki malik, belgelerin tamamının kişisel telefonuna sınırsız biçimde gönderilmesini isteyerek üçüncü kişilerin gereksiz kişisel verilerinin ifşa edilmesini talep etmemelidir. Yönetim, hesap denetimini sağlayacak şekilde belge sunarken KVKK bakımından ilgisiz kişisel verileri maskeleyebilir. Ancak “kişisel veri var” gerekçesi bütün mali kaydı kapatmak için kullanılamaz.

Belge inceleme hakkının ayrıntılı yönü için yurt dışındaki kat malikinin site yönetimi hesap ve belgelerini inceleme rehberi kullanılabilir. Bu yazının konusu ise özellikle m.39’daki hesap verme zamanı ve yarı malik talebiyle doğan özel yükümlülüktür.

6. Yurt Dışındaki Kat Maliki Hesabı Türkiye’ye Gelmeden Nasıl İster?

Malik öncelikle yönetim planını temin ederek hesap verme tarihinin belirlenip belirlenmediğini kontrol eder. Tarih varsa bu tarihte yıllık hesabın kendisine sunulmasını yazılı olarak ister. Yönetim planında tarih yoksa takvim yılının birinci ayı içindeki hesap verme borcunu hatırlatır.

Olağan zaman dışında hesap gerekiyorsa m.39’daki malik sayısının yarısı şartına göre imzalı talep organize edilir. Talepte “KMK m.39 gereğince gelir-gider hesabının gösterilmesi” açıkça yazılmalı; incelenmek istenen dönem belirtilmelidir. Yöneticiye e-posta yanında iadeli taahhütlü posta, noter ihtarı veya teslimi ispatlayan başka yöntem kullanılabilir.

Yurt dışındaki malik Türkiye’de avukata veya başka bir temsilciye vekâlet verebilir. Yönetim kurulu toplantısında oy kullanmak için verilen vekâlet ile ayrıntılı belge inceleme veya hukuki işlem takip vekâleti aynı kapsamda olmayabilir; vekâletnamenin yapılacak işlemi karşılaması gerekir.

Uzaktan hukuki temsil için Türkiye’de vekâletli uzaktan hukuki temsil rehberi kullanılabilir. Site toplantısında temsil gerekiyorsa kat malikleri kuruluna vekâletle katılım kuralları ayrıca uygulanır.

7. Yönetici Hesap Vermezse Hangi Hukuki Yollar Kullanılır?

İlk adım, hesap talebini sözlü tartışmadan çıkarıp yazılı ve ispatlanabilir hâle getirmektir. Yönetim planındaki hesap verme zamanı, m.39’un ocak ayı kuralı veya maliklerin yarısının talebi somut olarak gösterilir. Yöneticiye makul bir süre verilerek gelir-gider hesabı ve dayanak kayıtların sunulması istenir.

Yönetici görevini yerine getirmiyorsa konu kat malikleri kurulunun gündemine alınabilir. KMK m.38 yöneticiyi kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu tutar. Yönetim görevinin ihlali nedeniyle ortaya çıkan zarar, şartları varsa yöneticinin sorumluluğunu doğurabilir.

Hâkimin müdahalesi gereken uyuşmazlıklarda KMK m.33 çerçevesinde sulh hukuk mahkemesine başvuru gündeme gelebilir. Yönetici seçimi veya yönetim boşluğu varsa m.34 mekanizması ayrıca değerlendirilir. Yöneticinin sadece hesap vermemesi ile yönetim kurulunun hukuka aykırı bir karar alması aynı uyuşmazlık değildir; talep doğru maddeye dayanmalıdır.

Hesapta usulsüz ödeme, sahte belge, zimmet benzeri daha ağır bir fiil şüphesi varsa özel hukuk denetiminin yanında olayın niteliğine göre ceza ve tazminat boyutu ayrıca incelenir. Somut delil bulunmadan yöneticiyi suç isnadıyla itham etmek yerine banka hareketi, fatura, karar ve sözleşme kayıtları üzerinden inceleme yapılmalıdır.

8. KMK m.39’daki Hesap Verme ile KMK m.41’deki Denetim Aynı Şey mi?

Hayır. KMK m.39 yöneticinin kat maliklerine hesap verme zamanını düzenler. KMK m.41 ise kat malikleri kurulunun yöneticinin tutumunu denetlemesini ve denetçi veya denetim kurulu atanmasını düzenleyen ayrı hükümdür. Hesap verme, yöneticinin mali bilgiyi açıklama yükümlülüğüdür; denetim ise bu bilgi ve işlemlerin doğruluğunu inceleyen gözetim faaliyetidir.

Yönetim planında denetim zamanı belirtilmemişse KMK m.41 sisteminde hesapların üç ayda bir denetlenmesi, haklı sebep çıkarsa her zaman denetim yapılması mümkündür. Denetçi veya üç kişilik denetim kurulu kat malikleri arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir ve yıllık denetim raporu düzenler.

Bu nedenle “yönetici ocakta hesap verdi, artık yıl boyunca denetlenemez” sonucu doğru değildir. Hesap verme ve denetim birbirini tamamlayan fakat farklı yükümlülüklerdir. Bir sonraki aşamada düzenli denetim sistemi kurulmalı, büyük giderler ile banka hareketleri dönemsel olarak kontrol edilmelidir.

9. Yurt Dışındaki Malik İçin Hesap İsteme Kontrol Listesi

Birinci adım, güncel tapu kaydı ve malik sıfatını doğrulamaktır. İkinci adım, yönetim planında hesap verme zamanı bulunup bulunmadığını kontrol etmektir. Üçüncü adım, son hesap dönemine ait gelir-gider tablosunu ve banka bakiyesini istemektir. Dördüncü adım, yüksek tutarlı giderlerin fatura, sözleşme ve karar belgelerini karşılaştırmaktır. Beşinci adım, olağan zaman dışında hesap gerekiyorsa kat maliki sayısının yarısının yazılı talebini oluşturmaktır. Altıncı adım, talebin yönetime ulaştığını belgelemektir. Yedinci adım, hesap verilmezse kurul gündemi, denetim ve gerektiğinde yargı yolunu ayırarak doğru başvuruyu yapmaktır.

Yönetim hesabı incelenirken yalnız toplam gider değil, tahsilat oranı da kontrol edilmelidir. Aidat ve avans borçluları, gecikme tazminatları, icra dosyaları ve varsa ortak alan gelirleri gelir tarafında doğru görünmelidir. Harcama tarafındaki tutarların banka çıkışlarıyla uyumu incelenmelidir.

Bir giderin gerçek olması, gider paylaşımının mutlaka doğru olduğu anlamına gelmez. Hangi kalemin eşit, hangisinin arsa payına göre dağıtılacağı KMK m.20 ve varsa kanuna uygun yönetim planı hükmüne göre ayrıca kontrol edilir.

10. Hesap Verme Uyuşmazlıklarında En Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, yönetim planında tarih yoksa yöneticinin istediği herhangi bir zamanda hesap verebileceğini sanmaktır; kanun birinci ay kuralını getirir. İkinci hata, olağan zaman dışında hesap istemek için arsa payı çoğunluğu gerektiğini düşünmektir; m.39 kat maliklerinin yarısını esas alır ve arsa paylarını dikkate almaz. Üçüncü hata, yalnız banka bakiyesini hesap saymaktır. Dördüncü hata, gelirleri göstermeden sadece gider listesini sunmaktır. Beşinci hata, büyük giderlerin dayanak faturalarını ve sözleşmelerini saklamamaktır. Altıncı hata ise hesap verme hakkı ile m.41 denetimini aynı prosedür gibi görmektir.

Yurt dışındaki malik bu hataları erken tespit ederse, aidat ve avans uyuşmazlığı büyümeden yönetim hesabını belgeler üzerinden netleştirebilir. Mali şeffaflığın amacı yalnız dava açmak değil, ortak mülkiyet yönetiminin kanuna uygun işlemesini sağlamaktır.

Resmî ve İlgili Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Site yönetimi hesap ve belgelerini inceleme
• 2026 sonrası işletme projesi ve avans
• Mahkemeden yönetici atanması

Sık Sorulan Sorular

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T

Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.

Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.36, m.38, m.39 ve m.41 esas alınarak hazırlanmıştır. Yönetim planında hesap verme zamanı bulunup bulunmadığı ve güncel malik sayısı somut ana taşınmaz bakımından ayrıca kontrol edilmelidir.

Yurt Dışından Yönetim Hesabı İncelemesi

Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →