Yurt Dışındaki Kat Maliki Lüks Site Yeniliği Masrafını Ödemek Zorunda mı? KMK m.43 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yurt dışındaki kat maliki lüks site yeniliği masrafını her durumda ödemek zorunda değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.43’e göre yapılmak istenen yenilik veya ilave çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks nitelikteyse veya bütün kat maliklerinin mutlaka kullanması gereken yerlerde ya da geçitlerde bulunmuyorsa, bu yenilikten faydalanmak istemeyen kat maliki giderine katılmak zorunda değildir. Masraf, yenilik veya ilavenin yapılmasına karar veren kat malikleri tarafından karşılanır. Başlangıçta gidere katılmayan malik veya halefi, daha sonra yapım ve koruma giderlerine kendi arsa payı oranında katılırsa lüks yenilik veya ilaveden yararlanma hakkını kazanır.
1. KMK m.43 Çok Masraflı ve Lüks Yenilikleri Nasıl Düzenler?
Kat mülkiyetinde ortak yerlerde yapılacak her yenilik aynı hukuki rejime tabi değildir. KMK m.42, ortak yerlerin daha düzgün, rahat veya faydalı hâle getirilmesine yarayan faydalı yenilikleri düzenlerken; m.43 çok masraflı, lüks nitelikli veya herkesin mutlaka kullanması gerekmeyen yenilik ve ilaveler bakımından özel bir gider kuralı getirir.
Bu ayrım önemlidir. Bir işin kurulda çoğunlukla kabul edilmiş olması, giderin her durumda bütün maliklere paylaştırılabileceği anlamına gelmez. Yapılacak iş m.43 kapsamına giriyorsa, faydalanmak istemeyen kat maliki giderden muaf tutulabilir. Kararın alınması ile gider yükümlülüğü ayrı hukuki sorulardır.
Yurt dışında yaşayan malik için uyuşmazlık genellikle yeni bir sosyal tesis, pahalı peyzaj projesi, dekoratif havuz, lüks dinlenme alanı veya herkes için zorunlu olmayan benzer bir yatırım nedeniyle ek aidat istenmesiyle ortaya çıkar. Malik, “Türkiye’de yaşamıyorum” dediği için değil; m.43’teki şartlar gerçekleştiği ve yenilikten faydalanmak istemediği için giderden muafiyet iddia edebilir.
Bu nedenle ilk inceleme “malik yurt dışında mı?” sorusuyla değil, “yapılan iş hukuken faydalı ve zorunlu bir ortak iş mi, yoksa m.43 anlamında çok masraflı/lüks ve zorunlu olmayan bir yenilik mi?” sorusuyla başlamalıdır.
2. Bir Yeniliğin Lüks veya Çok Masraflı Olduğu Nasıl Belirlenir?
KMK m.43 “çok masraflı” ve “yapının özel durumuna göre lüks nitelikte” kavramlarını kullanır. Kanun sabit bir TL sınırı koymaz. Bu nedenle değerlendirme ana taşınmazın niteliği, mevcut tesisleri, maliklerin ortak ihtiyaçları, yapılacak işin maliyeti ve işlevi üzerinden yapılır.
Aynı yatırım iki farklı yapı bakımından farklı hukuki nitelik taşıyabilir. Büyük bir tatil sitesinde mevcut sosyal tesisin zorunlu teknik yenilenmesi ile küçük bir apartmanda yüksek bedelli dekoratif spa alanı yapılması aynı değildir. İşin lüks olup olmadığı yalnız bedeline değil, yapının kullanım amacı ve somut ihtiyacına göre belirlenir.
“Çok masraflı” değerlendirmesinde de tek başına mutlak rakam yeterli değildir. Ana taşınmazın büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı, yatırımın sağlayacağı yarar ve mevcut bütçeye oranı incelenir. Çok yüksek bedelli fakat yapının güvenliği için zorunlu güçlendirme çalışmasını “lüks” saymak doğru değildir; güvenlik ve zorunlu bakım-onarım başka hükümlere tabidir.
Yönetim, yeni yatırımı “değer artırıcı proje” diye tanımlayarak m.43’ün özel gider korumasını ortadan kaldıramaz. Aynı şekilde malik de gerçek bir zorunlu onarımı sırf pahalı olduğu için “lüks” diye nitelendiremez. Hukuki sınıflandırma işin gerçek niteliğine göre yapılır.
3. Bütün Maliklerin Mutlaka Kullanması Gereken Yer ve Geçitlerde Durum Farklı mı?
Evet. KMK m.43, yenilik veya ilavenin ana taşınmazın bütün kat malikleri tarafından mutlaka kullanılması gereken yerlerinde veya geçitlerinde bulunup bulunmadığını ayrıca önemser. Ortak giriş, temel ulaşım alanı, zorunlu güvenlik sistemi veya yapının kullanılabilirliği için gerekli bir tesis ile seçimlik sosyal imkân aynı rejime tabi değildir.
Örneğin binanın tek girişinde can ve mal güvenliğini sağlayan zorunlu bir teknik sistem, herkesin kullanmak zorunda olduğu ortak alana ilişkin olabilir. Buna karşılık yalnız belirli maliklerin kullanacağı lüks dinlenme salonu, özel hobi odası veya zorunlu olmayan pahalı sosyal alan farklı değerlendirilebilir.
Asansör, yangın güvenliği, statik güçlendirme veya mevzuat gereği zorunlu teknik sistemler bakımından ilgili özel mevzuat ve KMK m.20, m.42 gibi hükümler ayrıca uygulanır. “Ben kullanmıyorum” savunması, zorunlu ortak giderlerde m.20/c nedeniyle genellikle ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz.
Bu yüzden m.43’e dayanacak malik önce yeniliğin bulunduğu alanın herkes için zorunlu ortak kullanım alanı olup olmadığını belirlemelidir. Yalnız maliyetin yüksek olması tek başına yeterli değildir; kanunun saydığı alternatif şartlar ve işin gerçek niteliği birlikte incelenir.
4. Faydalanmak İstemeyen Kat Maliki Ne Yapmalıdır?
Kanun, m.43 kapsamındaki yenilik veya ilaveden faydalanmak istemeyen kat malikinin giderine katılmak zorunda olmadığını düzenler. Uygulamada bu iradenin toplantı ve yazılı kayıtlarla açıkça ortaya konulması önemlidir. Malik genel kurulda karara karşı oy kullanabilir, yenilikten yararlanmak istemediğini tutanağa geçirebilir ve sonradan yönetime yazılı bildirim yapabilir.
Yurt dışındaki malik toplantıya katılamıyorsa KMK m.31’e uygun vekil aracılığıyla temsil edilebilir. Vekile, m.43 kapsamındaki gider ve yararlanma konusunda açık talimat verilmesi, sonradan ispat tartışmasını azaltır. Toplantı tutanağında kabul/ret oyları ile malikin faydalanmama iradesi mümkün olduğunca açık kaydedilmelidir.
Malikin sırf ödeme yapmaması, her durumda “faydalanmak istemiyorum” iradesinin yeterli ve tartışmasız ispatı değildir. Yönetim m.43 uygulamasını kabul etmiyorsa uyuşmazlık çıkabilir. Bu nedenle yazılı bildirim, karar tutanağı ve projenin niteliğini gösteren belgeler saklanmalıdır.
Malik yeniliği fiilen kullanmaya devam ederken giderden kaçınmaya çalışırsa m.43’ün korumasına dayanması güçleşebilir. Giderden muafiyet ile yararlanma hakkı arasında kanunun kurduğu denge gözetilmelidir.
5. Lüks Yeniliğin Giderini Kim Öder?
KMK m.43 açıkça, bu tür yenilik ve ilavelerin giderini bunların yapılmasına karar vermiş olan kat maliklerinin ödeyeceğini düzenler. Dolayısıyla faydalanmak istemeyen ve m.43 kapsamındaki şartları taşıyan malike, sırf kurul çoğunluğu oluştuğu için maliyet yüklenemez.
Gider hesabında yapım maliyeti yanında yenilik veya ilavenin korunması ve devam eden bakım giderleri de önemlidir. Kanunun ikinci fıkrası, sonradan kullanım hakkı kazanmak isteyen malikin yapım ve korunma giderlerine katılmasından söz eder. Bu, yatırımın sadece ilk kurulum bedelinden ibaret olmadığını gösterir.
Masrafın karara katılan maliklere nasıl paylaştırılacağı, kararın içeriği ve yararlanma yapısına göre açıkça belirlenmelidir. Yönetim bütün maliyeti önce ortak bütçeden ödeyip daha sonra m.43’e rağmen herkese aidat çıkarırsa, giderin hukuki dayanağı tartışmalı hâle gelir.
İşletme projesinde m.43 gideri ayrı kalem olarak gösterilmelidir. Personel giderleri, zorunlu bakım-onarım ve lüks yenilik maliyetinin tek bir “aidat” başlığı altında karıştırılması, malikin hangi gideri neden ödediğini görmesini engeller.
6. Başlangıçta Ödemeyen Malik Sonradan Lüks Tesisten Yararlanabilir mi?
Evet. KMK m.43 ikinci fıkrası bu ihtimali açıkça düzenler. Başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli ya da cüzi halefleri, yenilik ve ilavenin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payları oranında katılırlarsa yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
Örneğin malik ilk yapım aşamasında lüks spor alanını kullanmak istemediğini bildirip giderden muaf tutulmuş olabilir. Daha sonra dairesini Türkiye’de daha sık kullanmaya başlaması veya bağımsız bölümü satın alan yeni malikin tesisten yararlanmak istemesi mümkündür. Bu durumda kanunda belirtilen mali katılım yapılarak kullanım hakkı kazanılabilir.
Ödenecek tutarın hesaplanmasında yapım ve korunma giderlerinin hangi dönem ve hangi arsa payı üzerinden dikkate alınacağı somut mali kayıtlara göre belirlenmelidir. Yönetim keyfî giriş ücreti belirlemek yerine m.43’teki arsa payına dayalı sistem ve gerçek gider kayıtları üzerinden hesap yapmalıdır.
Yeni malik açısından da önceki malik tarafından yapılmış tercih önemlidir; ancak kanun haleflerin sonradan gidere katılarak yararlanma hakkı kazanabileceğini açıkça kabul eder. Satın alma öncesi site yönetiminden lüks tesislerin gider ve kullanım statüsü sorulmalıdır.
7. Lüks Yenilik Kararı Hangi Çoğunlukla Alınır?
KMK m.43 doğrudan karar nisabını ayrıca yazmaz; yenilik ve ilavenin niteliğine göre KMK m.42’deki faydalı yenilik sistemi ve diğer özel hükümler birlikte değerlendirilir. KMK m.42, ortak yerlerin daha düzgün veya kullanışlı hâle getirilmesine ya da yararın artırılmasına yönelik yeniliklerin kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılmasını düzenler.
Ancak yapılacak iş ortak yerin kullanım biçimini, bağımsız bölümlerin niteliğini veya kanunun özel çoğunluk aradığı başka bir alanı etkiliyorsa m.19, m.24, m.44 veya m.45 gibi hükümler devreye girebilir. Bu nedenle “lüks işlerde her zaman sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir” şeklinde genelleme yapılmamalıdır.
Örneğin yeni bir bağımsız bölüm yaratılacaksa m.44 oybirliği şartını getirir. Ortak yerin üçüncü kişiye kiralanması veya önemli temliki tasarruflarda m.45 oybirliği arayabilir. Sadece ortak kullanımın niteliğini iyileştiren faydalı yenilikte ise m.42 sistemi uygulanır.
Yurt dışındaki malik, toplantı öncesinde gündem ve projeyi incelemeli; kararın hangi KMK maddesine dayandığını belirlemelidir. Yanlış nisapla alınan karar m.33 kapsamında iptal uyuşmazlığı doğurabilir.
8. Lüks Yenilik Gideri Zorla Aidata Eklenirse Ne Yapılır?
Malik öncelikle kurul kararını, proje ve sözleşmeleri, işletme projesini ve gider dağılım tablosunu ister. Yeniliğin m.43 kapsamına girdiği düşünülüyorsa faydalanmama iradesi ve giderden muafiyet talebi yazılı bildirilir.
Kurul kararının kanuna aykırı olması hâlinde KMK m.33’teki süreler önemlidir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Yönetim m.43’e rağmen bedeli aidat borcu gibi icraya koyarsa takip dayanağı, kurul kararı, işletme projesi ve malikin faydalanma durumu birlikte incelenmelidir. Aidat icra takibi süreleri kısa olduğundan tebligat alındığında gecikmeden işlem yapılmalıdır.
Kurul kararı iptali için KMK m.33 karar iptali; aidat ve icra için yurt dışındaki kat malikinin aidat icrası rehberleri kullanılabilir.
9. KMK m.43 İçin Pratik Örnekler
Örnek 1: Küçük bir apartmanda kullanılmayan boş alana çok yüksek bütçeli özel sinema salonu yapılmak isteniyor. Salon herkesin zorunlu kullandığı bir geçit değil ve yatırım yapının mevcut standardına göre lüks nitelikte. Faydalanmak istemeyen malikin m.43 kapsamında giderden muafiyeti değerlendirilir.
Örnek 2: Siteye dekoratif süs havuzu ve pahalı peyzaj heykelleri yapılması kararı alınıyor. İşin yapının özel durumuna göre lüks olup olmadığı, maliyet ve ortak kullanım ihtiyacıyla birlikte incelenir. Salt estetik tercih, zorunlu bakım-onarım gibi ele alınamaz.
Örnek 3: Binanın taşıyıcı sisteminde zorunlu güçlendirme gerekiyor. Maliyet çok yüksek olsa da yapı güvenliği için zorunlu güçlendirme m.43’teki seçimlik lüks yenilik gibi değerlendirilemez; KMK m.20 ve ilgili yapı güvenliği mevzuatı uygulanır.
Örnek 4: Malik lüks sosyal tesise başlangıçta katılmıyor ve gider ödemiyor. Üç yıl sonra tesisi kullanmak istiyor. Yapım ve korunma giderlerine kendi arsa payı oranında sonradan katılarak kullanım hakkı kazanması m.43’ün ikinci fıkrası kapsamında mümkündür.
10. Yurt Dışındaki Malik İçin Kontrol Listesi
Kurul kararının tam metni alınır. Yeniliğin bulunduğu ortak alan ve proje incelenir. İşin zorunlu bakım-onarım mı, faydalı yenilik mi yoksa çok masraflı/lüks ve seçimlik yenilik mi olduğu sınıflandırılır. Karar nisabı ilgili KMK maddesine göre kontrol edilir. Malik faydalanmak istemiyorsa bu irade toplantı tutanağına ve yazılı bildirime geçirilir. İşletme projesinde giderin kimlere dağıtıldığı incelenir. Zorla tahsilat yapılırsa m.33 süresi ve icra tebligatı kontrol edilir. Sonradan kullanım istenirse yapım ve korunma giderlerine arsa payı oranında katılım hesabı yapılır.
Bu ayrım, yüksek bütçeli sitelerde hem çoğunluğun yeni yatırım yapma iradesini hem de kanunun koruduğu faydalanmak istemeyen malikin mali yükünü dengeler. Karar ve gider hesabı birbirinden ayrı incelenmelidir.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- Kat malikleri kurulu kararının iptali
- Toplantı ve karar yeter sayısı
- Site yönetimi hesap ve belge inceleme
Sık Sorulan Sorular
Lüks site yeniliğine katılmak istemeyen malik masrafı öder mi?
KMK m.43 şartları gerçekleşiyorsa ve malik faydalanmak istemiyorsa giderine katılmak zorunda değildir.
Her pahalı onarım lüks gider sayılır mı?
Hayır. Zorunlu bakım, onarım ve yapı güvenliği giderleri sırf yüksek bedelli oldukları için m.43 kapsamında lüks sayılmaz.
Masrafı kim öder?
m.43 kapsamındaki yenilik veya ilavenin giderini yapılmasına karar veren kat malikleri öder.
Sonradan tesisi kullanmak istersem ne olur?
Yapım ve korunma giderlerine kendi arsa payınız oranında sonradan katılarak yararlanma hakkı kazanabilirsiniz.
Yeni malik önceki malikin katılmadığı tesisi kullanabilir mi?
Halef, m.43’teki yapım ve korunma giderlerine arsa payı oranında katılarak kullanım hakkı kazanabilir.
Yurt dışında olduğum için lüks giderden otomatik muaf mıyım?
Hayır. Muafiyet ikamet yerine değil, m.43’teki işin niteliği ve faydalanmak istememe şartına bağlıdır.
Kurul çoğunluğu kabul ederse herkese gider yazılabilir mi?
Hayır. Kararın alınması ile m.43 kapsamındaki gider yükümlülüğü ayrı konulardır; faydalanmak istemeyen malikin özel koruması vardır.
Hukuka aykırı gider kararı için hangi yol kullanılır?
Kurul kararının hukuka aykırı olması hâlinde KMK m.33 kapsamındaki iptal davası süreleri değerlendirilir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.42, m.43 ve bağlantılı m.20, m.33, m.44 ve m.45 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Lüks ve zorunlu gider ayrımı somut projenin niteliğine göre yapılmalıdır.
Yurt Dışından Site Gideri İncelemesi
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
