Yurt Dışındaki Kat Maliki: Sekiz Bağımsız Bölümde Yönetici Zorunlu mu? KMK m.34 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Sekiz bağımsız bölümde yönetici zorunluluğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34’te açıkça düzenlenmiştir. Ana taşınmazda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir ve kural olarak her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır. Kat malikleri yönetici seçemez veya yönetimde anlaşamazsa, maliklerden biri ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkim tarafından yönetici atanmasını isteyebilir. Yurt dışında yaşayan malik de vekili aracılığıyla bu işlemleri Türkiye’ye gelmeden yürütebilir.
1. KMK m.34 Yönetici Atanmasını Ne Zaman Zorunlu Kılar?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.34, ana taşınmazın yönetiminin kat maliklerinden veya dışarıdan seçilecek bir yöneticiye ya da üç kişilik yönetim kuruluna verilebileceğini düzenler. Aynı maddenin emredici hükmüne göre ana taşınmazda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur.
Bu nedenle sekiz ve üzeri bağımsız bölümlü bir apartman veya ana taşınmazda “yönetici seçmeyelim, herkes kendi işini takip etsin” şeklindeki irade kanuni zorunluluğu ortadan kaldırmaz. Yönetim planında farklı bir düzenleme bulunması da sekiz bağımsız bölüm eşiğini bertaraf edemez.
Yedi veya daha az bağımsız bölümde yönetici atanması kanunen zorunlu olmamakla birlikte kat malikleri yönetimin düzenli yürütülmesi için yine yönetici seçebilir. Zorunluluk eşiği ile yönetici seçme imkânı birbirinden ayrılmalıdır.
Yurt dışında yaşayan malik açısından yönetici bulunması özellikle önemlidir. Ortak giderlerin toplanması, bakım-onarımın yapılması, tebligat ve kurul kararlarının yürütülmesi, sigorta, işletme projesi ve ortak borçların ödenmesi gibi görevler m.35 ve devamı kapsamında yönetici tarafından yürütülür.
2. “Sekiz Bağımsız Bölüm” Nasıl Sayılır?
Kanun kişi sayısını değil bağımsız bölüm sayısını esas alır. Ana taşınmazda sekiz bağımsız bölüm varsa bunların tek tek farklı kişilere ait olması gerekmez. Bir kişi beş, başka bir kişi üç bağımsız bölüme sahipse toplam sekiz bağımsız bölüm bulunduğundan yönetici zorunluluğu doğar.
Bağımsız bölüm, tapuda kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bölüm olarak kayıtlı konut, dükkân, ofis veya diğer bağımsız alanlardır. Eklenti niteliğindeki depo, kömürlük, garaj yeri veya benzeri alanlar ayrı bağımsız bölüm değilse bu sayıya eklenmez. Tapu kaydı esas alınmalıdır.
Toplu yapılarda bloklar ve ortak alan yönetimi bakımından KMK m.66 ve devamındaki özel hükümler ayrıca değerlendirilir. “Sitede yüz daire var” ifadesi tek başına hangi yönetim organının seçileceğini açıklamaz; parseller, blok yapısı ve yönetim planı incelenmelidir.
3. Yönetici Hangi Çoğunlukla Seçilir?
KMK m.34’e göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Bu, toplantıya katılanların basit çoğunluğundan farklıdır. Yönetici seçimi için bütün kat maliklerinin toplamı üzerinden sayı çoğunluğu ve toplam arsa payı üzerinden arsa payı çoğunluğu birlikte sağlanmalıdır.
Örneğin yirmi kat malikinin bulunduğu ana taşınmazda sadece toplantıya gelen sekiz kişiden beşinin oyu, sayı çoğunluğu bakımından yeterli değildir. Bütün maliklerin çoğunluğu aranır. Aynı şekilde kişi sayısı çoğunluğu sağlansa bile bu kişilerin arsa payları toplamı yarıyı geçmiyorsa yönetici seçimi m.34 şartını karşılamaz.
Bu özel çoğunluk KMK m.30’daki ikinci toplantı genel kuralıyla ortadan kalkmaz. İlk toplantı yapılamayıp ikinci toplantıya az kişi katılsa dahi yönetici seçiminde m.34’ün hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır. Toplantı ve karar yeter sayıları konusunda KMK m.30 rehberi ayrıntılı hesap içerir.
4. Yöneticinin Görev Süresi Ne Kadardır?
KMK m.34, yöneticinin her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanacağını düzenler. Eski yönetici tekrar seçilebilir. Bu nedenle yöneticilik süresiz ve kendiliğinden devam eden bir makam olarak görülmemelidir.
Yıllık toplantıda yönetici seçiminin gündeme alınması, adayların belirlenmesi, m.34 çoğunluğunun sağlanması ve kararın karar defterine açıkça yazılması gerekir. Yönetim planında yönetim kurulunun görev süresi ve çalışma şekliyle ilgili ayrıntılar bulunabilir; ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenleme uygulanamaz.
Görev süresi dolduğu hâlde yeni yönetici seçilememesi, ortak işlerin tamamen sahipsiz bırakılması anlamına gelmemelidir. Yönetim krizinin devam etmesi durumunda mahkeme yoluyla yönetici atanması gündeme gelir.
5. Kat Malikleri Yönetici Seçemezse Ne Yapılır?
Kat malikleri ana taşınmazın yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden biri ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. KMK m.34’e göre hâkim, mümkünse diğer kat maliklerini de dinledikten sonra ana taşınmaza yönetici atar.
Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince seçilmiş yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı aynı sorumlulukları taşır. Bu yol, özellikle yurt dışında yaşayan çok sayıda malikin bulunduğu ve toplantılarda sürekli nisap sağlanamadığı yapılarda yönetimsizliği sona erdirmek için kullanılır.
Mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi atayan sulh hukuk mahkemesi değişikliğe izin verebilir. Bu altı aylık koruma, mahkemenin çözmeye çalıştığı yönetim kilidinin hemen yeniden oluşturulmasını önlemeyi amaçlar.
Hâkim tarafından yönetici atanması ayrı bir arama niyetidir ve yönetici zorunluluğundan farklıdır. Yönetici hiç seçilememişse mahkeme başvurusu, mevcut yönetici hukuka aykırı işlem yapıyorsa sorumluluk veya kurul kararı iptali yolları gündeme gelir.
6. Bütün Bağımsız Bölümler Tek Kişiye Aitse Yönetici Seçimi Gerekir mi?
KMK m.34 bu durumu da açıkça düzenler. Ana taşınmazın bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır. Dolayısıyla tek malik ayrıca kendisini seçen bir kurul kararı almak zorunda değildir.
Bu durum özellikle bir yatırım şirketinin veya kişinin bütün bağımsız bölümleri satın aldığı yapılarda ortaya çıkabilir. Daha sonra bağımsız bölümlerden biri üçüncü kişiye devredildiğinde artık tek malik durumu sona erer ve yönetim rejimi yeni mülkiyet yapısına göre değerlendirilir.
Malikin yurt dışında olması kanuni yönetici sıfatını ortadan kaldırmaz. Ancak Türkiye’de yapılacak fiilî işlemler, banka, bakım, sözleşme ve resmi başvurular için temsil ve vekâlet mekanizmaları kurulabilir.
7. Yöneticiden Teminat İstenebilir mi ve Yönetici Bilgileri İlan Edilir mi?
KMK m.34, yönetici atanırken yapılan sözleşmede teminat gösterme şartı konulabileceğini düzenler. Sözleşmede bu şart bulunmasa bile haklı bir sebep ortaya çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Bu düzenleme, yöneticinin aidat, avans ve ortak gider fonlarını idare etmesi nedeniyle önemlidir. Yüksek bütçeli sitelerde banka hesaplarının, harcama yetkisinin, imza düzeninin ve denetim mekanizmasının yönetim planı ile kurul kararlarında açık kurulması gerekir.
Kanun ayrıca yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana taşınmazın kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere asılmasını öngörür. Günümüzde kişisel verilerin korunması bakımından bu hükmün uygulanması ile gereksiz veri ifşası arasında dikkatli denge kurulmalıdır; kanuni zorunluluğun dışında ek kişisel veriler yayınlanmamalıdır.
8. Yurt Dışındaki Kat Maliki Yönetici Seçimine Nasıl Katılır?
Yurt dışındaki malik toplantıya şahsen gelmek zorunda değildir. KMK m.31 uyarınca yetkili vekil aracılığıyla oy kullanılabilir. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk veya daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Yönetici seçimi için özel m.34 çoğunluğu bulunduğundan vekilin katılması sadece toplantı nisabını değil, seçimin geçerliliğini de etkileyebilir. Vekâletnamenin hangi malik ve bağımsız bölüm adına verildiği açık olmalıdır. Yurt dışından düzenlenen belgelerde konsolosluk veya yabancı noter-apostil-tercüme yolu belgenin düzenlendiği ülkeye göre kullanılabilir.
Temsil ayrıntıları için kurula vekâletle katılım rehberi; birden çok bağımsız bölümü olan malik için KMK m.31 oy sınırı rehberi incelenebilir.
9. Yönetici Yanlış Çoğunlukla Seçilirse Ne Olur?
Yönetici seçimi için m.34’te aranan hem sayı hem arsa payı çoğunluğu sağlanmadan karar alınmışsa kurul kararının hukuka uygunluğu tartışmalı hâle gelir. Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde KMK m.33 uyarınca iptal davası açabilir.
Yanlış nisap hesabı, hazirun cetveli, arsa payları, vekâletnameler ve oy dağılımı üzerinden belirlenir. Yönetici seçildikten sonra bu kişinin yaptığı işlemlerin üçüncü kişilere ve maliklere etkisi ayrıca incelenebilir; sırf seçim tartışmalı diye bütün işlemlerin otomatik olarak yok sayılması doğru değildir.
Kurul kararı iptali için KMK m.33 rehberi kullanılabilir.
10. Yurt Dışındaki Malik İçin Yönetici Seçimi Kontrol Listesi
Önce bağımsız bölüm sayısı kontrol edilir; sekiz veya üzeriyse yönetici zorunluluğu tespit edilir. Güncel malik ve arsa payı listesi çıkarılır. Toplantı çağrısının m.29’a uygunluğu incelenir. Vekâletnameler m.31 sınırlarına göre kontrol edilir. Yönetici adayı veya üç kişilik yönetim kurulu belirlenir. Oylamada bütün maliklerin sayı çoğunluğu ile toplam arsa payının çoğunluğunun birlikte sağlanıp sağlanmadığı hesaplanır. Karar, oy dağılımı ile birlikte karar defterine yazılır. Seçim yapılamazsa yönetimsizliğin sürdürülmesi yerine m.34 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvuru hazırlanır.
Yurt dışında yaşayan malik için bu süreç tamamen uzaktan yürütülebilir. Önemli olan vekâlet, tapu ve toplantı belgelerinin süresinde hazırlanması ve yönetici seçiminin m.30’daki genel çoğunlukla karıştırılmamasıdır.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- KMK m.30 toplantı ve karar yeter sayısı
- KMK m.31 oy hakkı
- KMK m.33 karar iptali
Sık Sorulan Sorular
Sekiz bağımsız bölümde yönetici seçmek zorunlu mu?
Evet. KMK m.34 ana taşınmazda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanmasını zorunlu kılar.
Yedi bağımsız bölümde yönetici seçilemez mi?
Seçilebilir. Yedi veya daha az bağımsız bölümde zorunluluk yoktur; kat malikleri yine yönetici atayabilir.
Yönetici ikinci toplantıda gelenlerin çoğunluğuyla seçilir mi?
Hayır. KMK m.34, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunu arar.
Yönetici kaç yıllığına seçilir?
Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; aynı kişi yeniden seçilebilir.
Yönetici seçilemezse ne yapılır?
Kat maliklerinden biri ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.
Mahkemenin atadığı yönetici hemen değiştirilebilir mi?
Kural olarak altı ay geçmeden kurul tarafından değiştirilemez; haklı sebep varsa atayan mahkemeden izin istenebilir.
Bütün daireler tek kişiye aitse yönetici kimdir?
KMK m.34’e göre bütün bağımsız bölümler tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır.
Yurt dışındaki malik yönetici seçiminde oy kullanabilir mi?
Evet. KMK m.31’deki temsil sınırlarına uyularak yetkili vekil aracılığıyla oy kullanılabilir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
İçerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 ile bağlantılı m.29-31 ve m.33 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Yönetici seçiminde bağımsız bölüm sayısı, bütün maliklerin sayı çoğunluğu ve arsa payı çoğunluğu ayrı ayrı doğrulanmalıdır.
Yurt Dışından Site Dosyası İncelemesi
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
