Yurt Dışındaki Malikin Arsasına İzinsiz Yapı Yapılırsa Ne Olur? TMK 722-724 | 2026
TMK 722-724 hangi durumlarda uygulanır?
TMK m.722-724, bir taşınmaz üzerinde başkasına ait malzeme kullanılması veya kişinin kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapması gibi durumlarda arazi mülkiyeti ile yapı ve malzeme arasındaki ilişkiyi düzenler. Temel kural, arazide kalıcı biçimde oluşturulan yapının araziyle bütünleşmesidir. Böylece yapı, kural olarak araziden ayrı bağımsız mülkiyet konusu olmaz; özel bir üst hakkı veya kanunun tanıdığı başka istisna yoksa yapı arazi mülkiyetine bağlanır.
Yurt dışında yaşayan malik için sorun çoğu kez taşınmazın uzun süre kontrol edilmemesi sırasında ortaya çıkar. Komşu, akraba, kiracı veya başka bir kişi boş arsaya depo, ev, sundurma, duvar ya da başka kalıcı yapı yapmış olabilir. Malik yıllar sonra Türkiye’ye geldiğinde yapıyı görür ve “arazim benim, yapı da otomatik olarak hiçbir bedel ödemeden benimdir” sonucuna varabilir. Oysa TMK 722-724, malzeme ve yapı sahibinin iyi niyeti ile ekonomik değerleri dikkate alan özel sonuçlar içerir.
Bu hükümler taşkın yapıdan farklıdır. Yapının yalnız bir kısmı komşu parsele taşıyorsa TMK m.725 özel olarak uygulanır. Yapının tamamen veya esasen başkasının arazisinde yapılması ise TMK 722-724 çerçevesinde değerlendirilir. Doğru hukuki nitelendirme, talep edilecek söküm, tazminat veya mülkiyet devri sonucunu değiştirir.
Yapı neden arazinin bütünleyici parçası olur?
TMK’nın eşya hukuku sistemi, arazi üzerindeki kalıcı yapıları kural olarak taşınmazın bütünleyici parçası kabul eder. Bu sistem arazi mülkiyetiyle yapı mülkiyetinin sürekli çatışmasını önler. Bir kişi kendi parasını ve malzemesini kullanmış olsa bile, başkasının arsasında kalıcı yapı inşa ettiğinde sırf harcama yaptığı için yapı üzerinde bağımsız tapu mülkiyeti kazanmaz.
Bu kural, yapı sahibinin hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez. Kanun, malzemenin ayrılabilmesi, malikin rızası, tarafların iyi niyeti ve yapı ile arazi değerinin karşılaştırılması üzerinden farklı talepler öngörür. Bu nedenle ilk incelemede yapının hukuki niteliği kadar kim tarafından, hangi tarihte, hangi izinle ve hangi ekonomik koşullarda yapıldığı belirlenmelidir.
Taşınmaz üzerinde geçerli bir kira, arsa payı karşılığı inşaat, satış vaadi, üst hakkı veya başka sözleşme varsa uyuşmazlık yalnız TMK 722-724’e dayanmayabilir. Önce taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki incelenmeli; haksız yapı hükümleri gerçekten uygulanacak hukuki zemin mi tespit edilmelidir.
Malik izinsiz yapının sökülmesini isteyebilir mi?
TMK m.722, malzemenin arazi malikinin rızası olmadan kullanılması ve yapının/malzemenin aşırı zarar doğurmadan ayrılabilmesi hâlinde söküm sonucunu düzenler. Buradaki ölçüt yalnız teknik olarak sökümün mümkün olup olmaması değildir; sökümün yapıya, araziye veya ekonomik değerlere aşırı zarar verip vermeyeceği de değerlendirilir.
Prefabrik veya kolayca sökülebilir yapı ile betonarme çok katlı bina aynı şekilde ele alınmaz. Söküm ekonomik olarak yapının tamamını yok edecek ve araziye de önemli zarar verecekse kanunun tazminat hükümleri öne çıkabilir. Buna karşılık basit bir yapı düşük maliyetle ayrılabiliyorsa malikin mülkiyet alanını eski hâle getirme talebi daha güçlüdür.
Yapının malik tarafından açıkça veya örtülü olarak kabul edilip edilmediği de önemlidir. Malik yapıyı bilerek teşvik etmiş, izin vermiş veya belirli sözleşme kapsamında yapılmasına rıza göstermişse “izinsiz yapı” değerlendirmesi değişir. Bu nedenle sözlü görüşmeler, mesajlar ve ödeme kayıtları incelenmelidir.
Söküm mümkün değilse tazminat nasıl belirlenir?
Malzeme ve yapı araziden ayrılamıyorsa, kanun tarafların iyi niyet durumuna göre uygun tazminat rejimi kurar. TMK m.723 bakımından tazminat hesabında kullanılan malzeme, emek ve yapının araziye kattığı değer birlikte değerlendirilir. Her durumda yapı sahibinin yaptığı bütün masrafın kuruşu kuruşuna ödeneceği şeklinde bir kural yoktur.
Yapı sahibinin kötü niyetli olması tazminatın kapsamını daraltır. Kişi arazinin başkasına ait olduğunu bildiği hâlde bilerek yapı yapmışsa, iyi niyetli yapıcıya tanınan korumadan yararlanamaz. Buna karşılık tapu veya geçerli işlem görüntüsü nedeniyle haklı olarak kendisini malik zanneden kişi bakımından iyi niyet farklı sonuç doğurur.
Değerleme için inşaat bilirkişisi ve gayrimenkul değerleme uzmanı kullanılabilir. Yapının bugünkü ekonomik değeri, yıpranma, ruhsat durumu, yasal kullanılabilirlik ve araziye sağladığı objektif artış incelenir. Ruhsatsız ve yıkım kararı bulunan yapının araziye kattığı değer ile ruhsatlı kullanılabilir yapı aynı değildir.
Yapı sahibinin iyi niyeti nasıl tespit edilir?
İyi niyet, kişinin başkasının hakkını ihlal ettiğini bilmemesi ve gerekli özeni gösterse bile bilmesinin beklenmemesiyle ilgilidir. Tapu kaydının kimin adına olduğu, zilyetlik, taraflar arasındaki sözleşmeler, miras paylaşımı, kadastro sınırları ve önceki ihtarlar bu değerlendirmede önemlidir.
Bir kişi tapunun başkasına ait olduğunu açıkça bildiği hâlde “nasıl olsa yıllardır kullanıyorum” diyerek inşaata başlarsa iyi niyet iddiası kabul edilemez. Buna karşılık hatalı tapu veya geçerli görünümlü devir işlemi nedeniyle kendisini malik zanneden kişinin durumu farklıdır. İyi niyet soyut beyanla değil, işlemin bütün belgeleriyle değerlendirilir.
Yurt dışındaki malik açısından erken yazılı ihtar önemlidir. Araziye izinsiz inşaat başladığı öğrenildiğinde karşı tarafa açık biçimde rıza verilmediği bildirilirse, yapı sahibinin daha sonraki aşamalarda iyi niyet ileri sürmesi zorlaşır. İnşaatın başlangıç ve ilerleme tarihleri fotoğraf ve belediye kayıtlarıyla belgelenmelidir.
Yapı sahibi TMK 724 ile arazinin mülkiyetini isteyebilir mi?
TMK m.724, yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması ve yapı sahibinin iyi niyetli olması durumunda, yapı sahibine uygun bir bedel karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin kendisine verilmesini isteme imkânı tanır. Bu hüküm istisnai niteliktedir ve şartları birlikte gerçekleşmelidir.
Birinci şart, yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olmasıdır. Basit bir kulübe için değerli şehir arsasının devri istenemez. İkinci şart iyi niyettir. Başkasının arazisi olduğunu bilerek inşa eden kişi TMK m.724’ün korumasından yararlanamaz. Üçüncü şart uygun bedeldir; arazi malikinin mülkiyetinin bedelsiz alınması söz konusu değildir.
Mülkiyet devrinin imar ve kadastro bakımından teknik olarak mümkün olması da önemlidir. Yalnız yapının oturduğu kısmın ayrılması ifraz kurallarına aykırıysa mahkeme çözümü buna göre değerlendirebilir. Bu nedenle TMK m.724 talebi yalnız değerleme değil, imar ve fen bilirkişisi incelemesi de gerektirir.
Haksız yapı uyuşmazlığında hangi deliller gerekir?
Güncel tapu kaydı, kadastro paftası, yapı ruhsatı ve belediye işlem dosyası, inşaatın başlangıç ve bitiş tarihini gösteren belgeler, fotoğraflar, uydu görüntüleri, taraf yazışmaları ve noter ihtarları temel delillerdir. Yapıyı kimin yaptırdığı ve bedelleri kimin ödediği banka kayıtları, faturalar ve sözleşmelerle gösterilebilir.
İyi niyet tartışması için özellikle yapı sahibinin tapu durumunu ne zaman öğrendiği önemlidir. Önceki dava, ihtar, tapu incelemesi veya noter işlemi kişinin gerçek durumu bildiğini gösterebilir. Malik de yapıya rıza vermediğini ortaya koymak için erken tarihli itirazlarını saklamalıdır.
Teknik bilirkişi yapının sınırlarını ve niteliğini; inşaat bilirkişisi ekonomik değerini; gayrimenkul bilirkişisi arazi değerini belirleyebilir. TMK m.724’teki açık değer farkının değerlendirilmesi bu karşılaştırmaya dayanır.
Hangi dava açılır ve ihtiyati tedbir istenebilir mi?
Malik, mülkiyet hakkının korunması için elatmanın önlenmesi ve koşulları varsa yapının kaldırılması taleplerini ileri sürebilir. Yapı sahibi ise şartları oluşmuşsa tazminat veya TMK m.724 kapsamında mülkiyet devri talebinde bulunabilir. Taleplerin doğru kurulması için yapı ve arazi değerleri ile iyi niyet durumu dava öncesinde analiz edilmelidir.
İnşaat devam ediyorsa HMK’daki ihtiyati tedbir hükümleri gündeme gelebilir. İnşaatın devamı uyuşmazlığı büyütecek ve geri dönüşü zor zarar yaratacaksa geçici durdurma talebi somut delillerle ileri sürülebilir. Mahkeme tedbir şartlarını ayrıca değerlendirir.
Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi dikkate alınır. Görev, talebin hukuki niteliğine göre belirlenir. Dava öncesi arabuluculuk yükümlülüğü olup olmadığı da talebin türü bakımından güncel mevzuata göre kontrol edilmelidir.
Yurt dışındaki malik Türkiye’ye gelmeden süreci yürütebilir mi?
Evet. Usulüne uygun avukatlık vekâletnamesiyle ihtar, dava, keşif, bilirkişi itirazı ve tapu işlemleri yürütülebilir. Yabancı noter önünde düzenlenen vekâletnamenin apostil veya tasdik ve tercüme işlemleri tamamlanmalıdır. yurt dışı vekâletname rehberi bu aşama için kullanılabilir.
Dava sonucunda tapu devri veya ayni hak işlemi gündeme gelebileceğinden vekâletnamenin kapsamı HMK m.74 ve TBK m.504/3 bakımından doğru hazırlanmalıdır. Genel dava vekâletnamesi ile tapuda mülkiyet devrini bizzat gerçekleştirme yetkisi aynı şey değildir.
Yurt dışındaki malik, yerel temsilciden düzenli fotoğraf ve durum raporu almalıdır. İnşaat tamamlanmadan erken müdahale edilmesi hem delil hem zarar azaltma bakımından önem taşır.
Taşınmaz satılır veya miras kalırsa haksız yapı sorunu ne olur?
Yapı arazinin bütünleyici parçası olduğundan taşınmazın satışı mevcut fiilî ve hukuki durumu ortadan kaldırmaz. Alıcı, tapu ve yapı durumunu inceleyerek taşınmazı edinir. Devam eden dava varsa dava konusunun devrine ilişkin HMK hükümleri uygulanır.
Miras halinde arazi mirasçılara geçer. Yapı sahibinin tazminat veya TMK m.724 talebi varsa bu uyuşmazlık mirasçılarla devam edebilir. Yurt dışında yaşayan mirasçılar intikal sırasında yalnız tapu kaydına değil, arazideki yapıların kim tarafından ve hangi hukuki sebeple yapıldığına da bakmalıdır.
Satış öncesi mevcut yapı uyuşmazlığının alıcıya bildirilmemesi sözleşmesel sorumluluk ve ayıp tartışmalarına yol açabilir. Bu nedenle ekspertiz, belediye arşivi ve tapu kaydı birlikte incelenmelidir.
Yurt dışındaki malik için adım adım kontrol
1. Tapu ve kadastro kayıtları alınır. 2. Yapının sınırı ve niteliği teknik ölçümle belirlenir. 3. Yapıyı kimin, hangi tarihte ve hangi izin iddiasıyla yaptığı araştırılır. 4. Malik rıza vermediyse bu durum yazılı ihtarla açıklanır. 5. Sökümün aşırı zarar doğurup doğurmadığı bilirkişiyle değerlendirilir. 6. Arazi ve yapı değerleri ayrı hesaplanır. 7. İyi niyet delilleri toplanır. 8. TMK 722-724’e göre söküm, tazminat veya devir talepleri doğru sırayla kurulur.
Taşınmazın güncel takyidatları için Web Tapu rehberi, mülkiyet ihlallerinin genel çerçevesi için elatmanın önlenmesi yazısı incelenebilir. Güncel TMK metni Mevzuat Bilgi Sistemi, tapu ve kadastro uygulamaları TKGM üzerinden kontrol edilmelidir.
Ruhsatsız yapı olması özel hukuk sonucunu değiştirir mi?
Yapının ruhsatsız olması, TMK 722-724 kapsamındaki mülkiyet ve tazminat sorununu kendiliğinden çözmez. İmar mevzuatına aykırılık kamu hukuku sonucudur; arazi maliki ile yapı sahibi arasındaki özel hukuk ilişkisi ayrıca incelenir. Bununla birlikte yapının yasal olarak kullanılamaması, yıkım kararı veya ruhsatlandırılamaması ekonomik değer hesabını doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle belediyeden imar ve ruhsat dosyası alınmadan yalnız inşaat maliyeti üzerinden tazminat hesabı yapılmamalıdır. Hukuka aykırı yapının gelecekte korunup korunamayacağı, değerinin ne kadar olduğu ve araziye objektif katkısı teknik ve hukuki olarak belirlenmelidir.
Taraflar anlaşarak sorunu çözebilir mi?
Taraflar yapı bedeli, söküm veya arazi devri konusunda sulh olabilir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin devri amaçlanıyorsa TMK m.706 ve ilgili tapu mevzuatındaki resmî şekil şartına uyulmalıdır. Adi yazılı protokol tapu mülkiyetini tek başına geçirmez.
Sulh metninde yapının hangi kısmının kalacağı, bedelin ne zaman ödeneceği, vergi ve harçların kime ait olduğu, tapu işleminin tarihi ve dava varsa feragat/sulh beyanlarının kapsamı açıkça düzenlenmelidir. Yurt dışındaki malik vekille işlem yapacaksa TBK m.504/3 kapsamında özel yetkiler vekâletnamede bulunmalıdır.
Anlaşma yapılırken yapı sahibinin iyi niyetli olup olmadığı ve TMK m.724 koşullarının gerçekten oluşup oluşmadığı göz ardı edilmemelidir. Malik, kanunen vermek zorunda olmadığı bir mülkiyet hakkını eksik bilgiyle devretmemelidir.
Sık sorulan sorular
Başkasının arsasına yapılan bina kimin olur?
Kural olarak kalıcı yapı arazinin bütünleyici parçası olur; ancak TMK 722-724 söküm, tazminat ve istisnai devir sonuçlarını ayrıca düzenler.
Malik yapıyı hemen yıktırabilir mi?
Sökümün hukuki sonucu rıza, iyi niyet ve aşırı zarar ölçütüne göre değerlendirilir; otomatik yıkım sonucu yoktur.
Yapı sahibi yaptığı bütün masrafı alır mı?
Hayır. Tazminatın kapsamı iyi niyet, malzeme ve yapının araziye kattığı değer gibi unsurlara göre belirlenir.
Yapı sahibi arsayı kendi adına isteyebilir mi?
TMK m.724 şartları oluşursa, yapı değeri arazi değerinden açıkça fazla ve yapı sahibi iyi niyetliyse uygun bedelle devir talep edilebilir.
Ruhsatsız yapı için de tazminat istenir mi?
Ruhsat sorunu özel hukuk incelemesini ortadan kaldırmaz; ancak yapının hukuki kullanılabilirliği ekonomik değer hesabını etkiler.
Yurt dışındaki malik Türkiye’ye gelmeden dava açabilir mi?
Evet. Usulüne uygun avukatlık vekâletnamesiyle dava ve keşif süreci yürütülebilir.
Taşkın yapı ile haksız yapı aynı mı?
Hayır. Taşkın yapı TMK m.725’te; başkasının arazisinde yapı ve malzeme ilişkisi TMK 722-724’te düzenlenir.
Arazi devri anlaşmayla yapılabilir mi?
Evet, ancak taşınmaz mülkiyetini devreden işlem TMK m.706 gereği resmî şekle ve tapu tesciline tabidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
