Yurt Dışındaki Malik Türkiye’deki Taşınmaza Haksız Elatmayı Nasıl Önler? TMK 683 | 2026

Kısa ve Net Cevap

Türkiye’de bir taşınmazın maliki olan kişi yurt dışında yaşıyor olsa bile mülkiyet hakkı aynen devam eder. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, malike taşınmazı haksız biçimde elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açma ve her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava etme hakkı verir. Malik Türkiye’ye gelmeden de Türkiye’de bir avukata usulüne uygun vekâletname vererek davayı açabilir ve takip ettirebilir.

Elatmanın önlenmesi davasında esas soru, “malik yurt dışında mı?” değil; davacının mülkiyet hakkı var mı ve davalı bu hakka hukuki dayanak olmadan müdahale ediyor mu? sorusudur. Taşınmazın izinsiz kullanılması, bahçe veya arsanın bir bölümünün işgal edilmesi, komşunun sınırı aşarak yapı yapması, anahtarın teslim edilmemesi veya malik açıkça izin vermediği hâlde üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyet kurması bu dava türünün gündeme geldiği başlıca durumlardır.

TMK 683 Malike Hangi Hakları Verir?

Türk Medeni Kanunu m.683, mülkiyet hakkının temel hükmüdür. Maddenin ilk fıkrasına göre bir şeye malik olan kişi, hukuk düzeninin sınırları içinde o şeyi kullanma, ondan yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. İkinci fıkra ise mülkiyet hakkının ihlali hâlinde iki temel dava imkânını açıkça düzenler: malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabilir ve ayrıca her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir.

Elatmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkını fiilî müdahaleye karşı korur. Davanın amacı kural olarak taşınmaz üzerindeki haksız müdahalenin sona erdirilmesi ve malikin hakkını serbestçe kullanabilmesinin sağlanmasıdır. Davacı, tapu kaydıyla malik olduğunu; davalının ise kullanımını veya müdahalesini geçerli bir hukuki hakka dayandıramadığını ortaya koymalıdır.

Malikin Almanya, Fransa, Hollanda, Belçika, Avustralya veya başka bir ülkede ikamet etmesi mülkiyet hakkını zayıflatmaz. Türkiye’de bulunan taşınmaz Türk hukukundaki ayni hak kurallarına tabidir. Yurt dışında yaşamak yalnızca işlemlerin temsil yoluyla yürütülmesini ve delillerin uzaktan hazırlanmasını gerektirir.

Tapu kaydının güncel olarak kontrol edilmesi ilk adımdır. Malik veya yetkili vekil Web Tapu üzerinden başvuru ve kayıt işlemlerini takip edebilir. Bu konuda sitemizdeki Web Tapu Giriş ve Sorgulama 2026 rehberi incelenebilir.

Haksız Elatma Hangi Durumlarda Oluşur?

Her kullanım haksız elatma değildir. Kiracı geçerli kira sözleşmesine dayanıyorsa, intifa hakkı sahibi tapudaki hakkını kullanıyorsa veya malik bir kişiye belirli süre ve kapsamda kullanım izni vermişse bu kişinin taşınmazda bulunması sırf malikin yurt dışında olması nedeniyle haksız hâle gelmez. Müdahalenin haksız sayılması için hukuken korunabilir bir kullanım dayanağının bulunmaması gerekir.

Uygulamada sık görülen haksız elatma biçimleri şunlardır:

• Arsa veya tarlanın komşu parsel maliki tarafından sınır aşılarak kullanılması,
• Taşınmaza sahibinin izni olmadan yapı, duvar, depo veya eklenti yapılması,
• Daha önce verilen kullanım izni sona ermesine rağmen taşınmazın boşaltılmaması,
• Üçüncü kişinin eve veya işyerine girerek fiilî hâkimiyet kurması,
• Paydaş olmayan kişinin taşınmazdan sürekli yararlanması,
• Anahtar teslim yükümlülüğü doğduğu hâlde taşınmazın teslim edilmemesi,
• Geçerli hakka dayanmadan yol, geçit, park alanı veya depolama alanı olarak kullanılması.

Kiracı-tahliye uyuşmazlığı ile mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi davasını birbirine karıştırmamak gerekir. Kira ilişkisi mevcutsa görev ve dava şartları kira hukukuna göre belirlenir. Buna karşılık davalı herhangi bir kira veya başka kullanım hakkına dayanmıyorsa, malikin TMK m.683’ten doğan ayni hak koruması öne çıkar.

Taşınmazın tapu kaydında sorun varsa yalnız elatmanın önlenmesi davası yeterli olmayabilir. Tapu malikliği yanlış kişide görünüyorsa önce veya birlikte tapu sicilinin düzeltilmesi/tapu iptal ve tescil talebi gündeme gelebilir. Bu ayrım için Tapu İptal ve Tescil Davası: Nedenler, Süre ve Deliller rehberine bakılabilir.

Görevli ve Kesin Yetkili Mahkeme Hangisidir?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2 uyarınca, aksine özel bir düzenleme bulunmadıkça malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Mülkiyet hakkına dayanılarak açılan klasik elatmanın önlenmesi davasında görev kural olarak asliye hukuk mahkemesine aittir. Ancak uyuşmazlığın kira ilişkisi, ortaklığın giderilmesi veya başka özel bir görev kuralı içine girmesi hâlinde görev ayrıca değerlendirilmelidir.

Yetki bakımından HMK m.12 özel ve kesin bir kural getirir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin, ayni hak sahipliğinde değişiklik doğurabilecek veya taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle malik Berlin’de, Paris’te veya Londra’da ikamet ediyor diye dava malikin yabancı ülkedeki yerleşim yerine göre belirlenmez. Türkiye’de taşınmaz Mersin’deyse kesin yetkili yer Mersin; İstanbul’daysa İstanbul’dur.

Birden fazla taşınmaza yönelik aynı dava söz konusuysa HMK m.12/3 şartları ayrıca incelenir. Kanun, davanın birden fazla taşınmaza ilişkin olması hâlinde taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılmasına imkân tanır. Bununla birlikte taleplerin aynı dava içinde birlikte ileri sürülebilirliği somut hukuki ve maddi bağlantıya göre değerlendirilmelidir.

Elatmanın Önlenmesi Davasında Hangi Deliller Hazırlanmalıdır?

Yurt dışından dava yönetirken en önemli iş, delillerin dava açılmadan önce düzenli şekilde toplanmasıdır. Malik Türkiye’ye gelemiyorsa taşınmazın güncel durumunu gösteren delillerin yerinde toplanması daha da önem kazanır. Tapu kaydı, mülkiyet sıfatının temel delilidir; ancak haksız müdahalenin varlığı ayrıca ispatlanmalıdır.

Dosyada ihtiyaca göre şu deliller kullanılabilir:

• Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgileri,
• Kadastro paftası, çap ve aplikasyon belgeleri,
• Taşınmazın sınırlarını ve fiilî kullanımı gösteren fotoğraf ve videolar,
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi,
• Belediye, elektrik, su veya başka abonelik kayıtları,
• Komşu parselleri ve fiilî sınırı gösteren teknik belgeler,
• Tanık anlatımları,
• Keşif ve uzmanlık gerektiren uyuşmazlıklarda bilirkişi incelemesi.

Sınır ihlali iddiasında basit telefon fotoğrafı tek başına yeterli olmayabilir. Mahkeme keşif yaparak kadastro teknik bilirkişisi aracılığıyla tapu ve kadastro verilerini zemine uygulatabilir. Hangi bölümün hangi parsele ait olduğunun teknik olarak belirlenmesi, haksız elatmanın kapsamını da belirler.

Malik yurt dışındaysa fotoğraf veya video gönderen aile bireylerinin gözlemi ile teknik tespit birbirinden ayrılmalıdır. Davayı güçlü kılan, iddianın ölçülebilir ve resmî kayıtlara bağlanabilir biçimde ortaya konulmasıdır.

Dava Açmadan Önce Noter İhtarı Zorunlu mudur?

TMK m.683’e dayalı mülkiyet hakkı ihlalinde, her olay bakımından dava şartı niteliğinde genel bir noter ihtarı zorunluluğu yoktur. Malik doğrudan mülkiyet hakkına dayanabilir. Bununla birlikte uyuşmazlığın niteliğine göre ihtarname göndermek ispat ve taleplerin başlangıcı bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.

Özellikle davalı taşınmazı geçmişte malikin izniyle kullanmaya başlamışsa, kullanım izninin ne zaman sona erdiğinin açıkça bildirilmesi gerekir. “Başlangıçta izin vardı, sonra haksız işgalci oldu” şeklindeki dosyalarda ihtar, hukuki ilişkinin dönüm noktasını belgelendirir. Ayrıca kullanım bedeli veya ecrimisil benzeri tazminat taleplerinde kötü niyetin ve iade talebinin hangi tarihte açıkça bildirildiği tartışmalı hâle gelebilir.

Yurt dışından Türkiye’de noter ihtarnamesi gönderilmesi konusunda İhtarname Sorgulama ve Yurt Dışından Noter İhtarı rehberi ayrıca incelenebilir.

Malik Türkiye’ye Gelmeden Dava Açabilir mi?

Evet. Yurt dışında yaşayan malik, Türkiye’de bir avukata vekâletname vererek davayı baştan sona takip ettirebilir. Türk vatandaşları ve uygun statüdeki kişiler Türk dış temsilciliklerinde vekâletname düzenletebilir. Yabancı ülke noterinde düzenlenen vekâletnamelerde ise belgenin düzenlendiği ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki ve Türkiye’de kullanılabilir tercüme süreci tamamlanmalıdır.

Vekâletnamede dava açma ve takip yetkisinin bulunması gerekir. Aynı dosyada tapu işlemi, sulh, feragat, kabul veya başka özel yetki gerektiren işlemler planlanıyorsa 6100 sayılı HMK m.74 kapsamındaki özel yetkiler ayrıca metinde gösterilmelidir. Vekâletnamede gereksiz derecede geniş yetki verilmesi zorunlu değildir; yapılacak işlemin sınırları açıkça belirlenebilir.

Yabancı ülkede düzenlenen belgenin apostil ve tercüme süreci için Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletnamenin Türkiye’de Geçerliliği rehberi incelenebilir. Tapu yetkilerinin sınırlandırılması gerekiyorsa Yurt Dışından Tapu Satış Vekâleti Nasıl Sınırlandırılır? yazısı da yol gösterir.

Elatma Sürerken İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

HMK m.389, mevcut durumda meydana gelebilecek değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkânsız hâle geleceği ya da gecikme sebebiyle ciddi zarar veya sakınca doğacağı endişesi bulunan hâllerde ihtiyati tedbir kararı verilebilmesine imkân tanır. Elatmanın önlenmesi davasında tedbir otomatik değildir; tedbir isteyen taraf somut tehlikeyi ve talep ettiği geçici korumanın davayla bağlantısını ortaya koymalıdır.

Örneğin müdahaleyi yapan kişi taşınmaz üzerindeki inşaata hızla devam ediyor, fiziksel yapıyı değiştiriyor veya dava sonuna kadar giderilmesi güç bir durum yaratıyorsa geçici koruma ihtiyacı daha güçlü olabilir. Mahkeme, talep edilen tedbirin nihai hükmü peşinen sonuçlandırıp sonuçlandırmadığını ve ölçülülüğünü değerlendirir.

Yurt dışında bulunan malik için tedbir talebi özellikle önemlidir; çünkü malikin taşınmazı her gün fiziksel olarak kontrol etmesi mümkün olmayabilir. Bu nedenle dava açılırken güncel fotoğraf, teknik tespit ve riskin somut açıklaması dosyaya konulmalıdır.

Elatmanın Önlenmesi ile Ecrimisil Aynı Talep midir?

Hayır. Elatmanın önlenmesi, devam eden hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesine yöneliktir. Haksız kullanım nedeniyle geçmiş dönem için talep edilen kullanım karşılığı veya zarar ise ayrı bir para talebidir. Türk Medeni Kanunu m.995, iyiniyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması nedeniyle hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödeme yükümlülüğünü düzenler.

Bu nedenle bir dosyada hem “taşınmaza müdahalenin sona erdirilmesi” hem de “geçmiş haksız kullanım döneminin ekonomik sonucunun tazmini” tartışılabilir. Ancak her iki talebin hukuki sebebi, başlangıç tarihi, zamanaşımı değerlendirmesi ve ispatı ayrı kurulmalıdır. Ecrimisil veya haksız kullanım tazminatı hesabında taşınmazın niteliği, kullanılabilir alanı, emsal kira değerleri ve haksız kullanım dönemi önem taşır.

Özellikle paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda durum daha karmaşıktır. Bir paydaşın diğer paydaşa karşı talepte bulunabilmesi için ortak mülkiyet hükümleri, fiilî kullanım biçimi ve intifadan men olgusu ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle “her işgalde otomatik kira bedeli alınır” şeklinde bir kabul hukuken doğru değildir.

Yurt Dışındaki Malik İçin Dava Öncesi Kontrol Listesi

1. Tapu kaydını doğrulayın: Taşınmazın malik, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri güncel kayıtla karşılaştırılmalıdır.
2. Müdahaleyi tanımlayın: Kimin, taşınmazın hangi bölümüne, hangi tarihten beri ve hangi fiille müdahale ettiği açıkça yazılmalıdır.
3. Hukuki dayanağı kontrol edin: Davalının kira, intifa, üst hakkı, aile hukuku hakkı veya başka bir sözleşmeden doğan kullanım yetkisi bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
4. Delilleri tarihli hâle getirin: Fotoğraf, video, ihtar, mesaj, teknik belge ve tanık bilgileri kronolojik şekilde düzenlenmelidir.
5. Gerekirse teknik ölçüm yaptırın: Sınır ihlali dosyasında ada-parsel sınırları teknik olarak netleştirilmelidir.
6. Yetkili mahkemeyi doğru belirleyin: HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir.
7. Vekâletnameyi işlem amacına göre düzenleyin: Yurt dışından gelen vekâletnamede davanın takibi için gereken yetkiler bulunmalıdır.
8. Para talebi varsa ayrı hesaplayın: Haksız kullanım tazminatı istenecekse dönem, değer ve hukuki dayanak ayrıca hazırlanmalıdır.

Bu hazırlık, davanın konusu belirsiz şekilde “taşınmazımı geri istiyorum” diye kurulmasını önler. Dava dilekçesinde müdahalenin yeri, kapsamı ve istenen hüküm infaz edilebilir açıklıkta gösterilmelidir. Özellikle taşınmazın yalnız bir kısmına müdahale varsa krokide bu alanın belirlenmesi önemlidir.

Davanın Sonunda Ne Tür Karar Verilir?

Mahkeme davacının mülkiyet hakkını ve haksız müdahaleyi sabit görürse, davalının elatmasının belirlenen kapsamda önlenmesine karar verir. Müdahalenin fiziksel bir yapı veya eklentiyle bağlantılı olması hâlinde kal, eski hâle getirme veya yapıların hukuki durumuna ilişkin talepler ayrıca ve açıkça ileri sürülmelidir. Mahkeme, dilekçede talep edilmeyen her sonucu kendiliğinden kurmaz; taleple bağlılık ilkesi nedeniyle dava sonucu baştan doğru formüle edilmelidir.

Kararın kesinleşme ve icra aşamasında hüküm fıkrasının taşınmazı ve müdahaleyi tereddütsüz göstermesi gerekir. Bu nedenle dava sırasında yapılan keşif, bilirkişi krokisi ve teknik tanımlamalar yalnız ispat için değil, kararın icra edilebilirliği için de önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yurt dışında yaşayan malik Türkiye’ye gelmeden elatmanın önlenmesi davası açabilir mi?

Evet. Usulüne uygun vekâletnameyle Türkiye’deki avukat dava açabilir, duruşmaları takip edebilir ve gerekli usul işlemlerini yapabilir.

Elatmanın önlenmesi davasının temel kanun maddesi hangisidir?

Temel dayanak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.683’tür. Madde, malike malını haksız elinde bulundurana karşı istihkak ve her türlü haksız elatmanın önlenmesi davası açma hakkı verir.

Dava nerede açılır?

HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Genel görev kuralı bakımından klasik mülkiyet hakkına dayalı dava asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Komşu parsel sınırı geçmişse bu dava açılabilir mi?

Evet. Kadastro ve teknik ölçümle sınır aşımı belirlenebiliyorsa, malikin taşınmaz bölümüne yönelik haksız müdahalenin önlenmesi istenebilir. Teknik bilirkişi ve keşif bu tür dosyalarda önemlidir.

İşgalciye önce noter ihtarı göndermek şart mı?

TMK m.683 bakımından genel bir dava şartı olarak noter ihtarı öngörülmemiştir. Ancak izinli başlayan kullanımın sona erdirilmesi, kötü niyetin ve talep tarihinin belgelendirilmesi gibi konularda ihtar somut dosya için önemli olabilir.

Hem elatmanın önlenmesi hem ecrimisil istenebilir mi?

Şartları oluştuğunda müdahalenin sona erdirilmesi ile geçmiş haksız kullanımın parasal sonucu aynı uyuşmazlık kapsamında talep edilebilir. Ancak her talebin hukuki ve maddi dayanağı ayrıca kurulmalıdır.

Tapu benim adıma değilse TMK 683 davası açabilir miyim?

Mülkiyet hakkına dayalı talepte davacı öncelikle mülkiyet sıfatını ortaya koymalıdır. Tapu kaydının hatalı olduğu iddia ediliyorsa tapu sicilinin düzeltilmesi veya tapu iptal ve tescil gibi başka bir talep gerekebilir.

Davalı “malik bana izin verdi” derse ne olur?

İzin veya sözleşme iddiası uyuşmazlığın merkezine girer. İznin varlığı, kapsamı ve sona erip ermediği tarafların delilleriyle belirlenir. Geçerli kullanım hakkı devam ediyorsa müdahale haksız sayılamaz.

Taşınmaz boş ama komşu içinden yol geçiriyorsa dava açılabilir mi?

Komşunun geçit hakkı veya başka bir irtifak hakkı yoksa ve kullanım malikin mülkiyet yetkisini ihlal ediyorsa TMK m.683 kapsamında müdahalenin önlenmesi talep edilebilir. Tapudaki irtifak kayıtları mutlaka kontrol edilmelidir.

Mahkeme keşif yapar mı?

Müdahalenin konumu ve kapsamı teknik inceleme gerektiriyorsa keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması olağandır. Özellikle parsel sınırı ve müdahale alanı ölçüyle belirlenmelidir.

Resmî Kaynaklar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• Adalet Bakanlığı – 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
• TKGM – Tapu kaydı örneği ve takyidat hakkında resmî bilgi
• UYAP Vatandaş Portal

Sonuç

Yurt dışında yaşamak, Türkiye’deki taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ve TMK m.683’ün sağladığı korumayı ortadan kaldırmaz. Haksız müdahale varsa malik Türkiye’ye gelmeden, doğru vekâletname ve delil hazırlığıyla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde elatmanın önlenmesini isteyebilir. Dosyada en kritik noktalar mülkiyetin güncel tapu kaydıyla doğrulanması, davalının kullanımının hukuki dayanağının bulunmadığının ortaya konulması ve müdahalenin teknik olarak infaz edilebilir açıklıkta belirlenmesidir.

Türkiye’deki taşınmazınıza izinsiz müdahale, işgal veya sınır aşımı varsa dosyanızı belge aşamasında değerlendirmek için iletişim sayfasından Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri