Yurt Dışındaki Malik Türkiye’deki Taşınmaz Üzerinde Oturma Hakkı Kurabilir mi? TMK 823 | 2026
TMK 823’e göre oturma hakkı nedir?
TMK m.823 oturma hakkını, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni hak olarak tanımlar. Bu hak yalnız kişisel bir kira ilişkisi değildir. Tapu siciline tescil edildiğinde taşınmaz üzerinde ayni hak olarak sonuç doğurur ve taşınmaz daha sonra başka bir kişiye devredilse dahi kural olarak yeni maliki de bağlar. Bu özellik, yurt dışında yaşayan ve Türkiye’deki evini bir yakınının yaşam boyu veya belirli süreyle kullanmasını güvence altına almak isteyen malik açısından önemlidir.
Oturma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlıdır. TMK m.823 uyarınca devredilemez ve mirasçılara geçmez. Hak sahibinin “bu hakkı başka birine sattım” veya “çocuğuma devrettim” demesi tapudaki oturma hakkını yeni kişiye geçirmez. Kuruluş belgesinde hak belirli bir kişi lehine tesis edilir. Bu nedenle aile içi planlamada oturma hakkı, mülkiyeti devretmeden kullanım güvencesi sağlamak için tercih edilebilir.
Yurt dışında yaşayan malik bakımından özellikle iki senaryo görülür. Birincisi, malik taşınmazın çıplak mülkiyetini elinde tutar ve Türkiye’de yaşayan anne-baba, eş veya başka bir yakın lehine oturma hakkı kurar. İkincisi, malik taşınmazı çocuğuna veya başka kişiye devrederken kendisi lehine oturma hakkı bırakır. Her iki durumda da hak, sözlü aile anlaşmasıyla değil, tapuda usulüne uygun tescille güvence altına alınmalıdır.
Oturma hakkı ile intifa hakkı arasındaki fark nedir?
Oturma hakkı ile intifa hakkı çoğu zaman karıştırılır. İntifa hakkı sahibine taşınmazdan yararlanma ve kural olarak ürünlerinden faydalanma yetkisi verir; kapsamı oturma hakkından daha geniştir. Oturma hakkı ise bina veya bölümün konut olarak kullanılması ile sınırlıdır. Hak sahibinin taşınmazı ticari amaçla işletmesi, işyeri olarak kullandırması veya oturma hakkını üçüncü kişiye kiraya vererek gelir elde etmesi oturma hakkının niteliğiyle bağdaşmaz.
TMK m.823/3, kanunda aksine hüküm olmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümlerin oturma hakkına da uygulanacağını belirtir. Ancak bu atıf oturma hakkını intifa hakkına dönüştürmez. Devir yasağı, kişiye bağlılık ve konut kullanımı sınırı korunur. İşlem kurulurken “intifa mı, oturma mı?” sorusuna taşınmazın kim tarafından ve hangi amaçla kullanılacağına göre cevap verilmelidir.
Örneğin yurt dışındaki malik, Türkiye’deki dairesini annesinin hayatı boyunca bizzat kullanmasını istiyorsa oturma hakkı amaçla uyumlu olabilir. Buna karşılık hak sahibinin evi kiraya verip kira gelirini alması hedefleniyorsa intifa hakkı daha farklı sonuç doğurur. Hakkın adı rastgele seçilmemeli; tapuda kurulan ayni hak gerçek ekonomik amaca uymalıdır.
Oturma hakkı nasıl kurulur ve tapuya nasıl tescil edilir?
Oturma hakkı taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak olduğu için tapu siciline tescille kurulur. Tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı protokol, tek başına üçüncü kişilere karşı ayni hak meydana getirmez. Malik veya yetkili temsilcisi tapu müdürlüğünde işlem yapar; hak sahibi, taşınmaz ve hakkın kapsamı açıkça belirlenir. Hak belirli süreli veya hak sahibinin ömrüyle bağlantılı olarak kurulabilir. Tescil metni, ileride yorum ihtilafı doğurmayacak açıklıkta olmalıdır.
Taşınmazın tamamı yerine belirli bir bölümü üzerinde fiilî kullanım hedefleniyorsa bunun sınırları da belgede anlaşılır şekilde gösterilmelidir. Ancak kat mülkiyeti tapusunda bağımsız bölümün hukuki yapısı ile sadece kullanım alanının belirlenmesi birbirine karıştırılmamalıdır. Tapu müdürlüğünün işlem tekniği ve taşınmazın sicil niteliği birlikte değerlendirilir.
Kuruluşta malikin tasarruf yetkisi kontrol edilir. Taşınmaz üzerinde haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi veya tasarrufu kısıtlayan başka kayıtlar varsa bunlar işlemi etkileyebilir. Taşınmaz evlilik birliği içinde aile konutu ise TMK m.194 ayrıca önemlidir. Aile konutunda malik eşin tek başına sınırlı ayni hak kurması, diğer eşin açık rızası yönünden değerlendirilmelidir.
Yurt dışındaki malik vekâletname ile oturma hakkı kurabilir mi?
Evet. Malik Türkiye’ye gelmeden temsil yoluyla işlem yapabilir. Ancak vekâletnamenin yalnız “tapu işlerini takip” şeklinde genel ve muğlak bırakılması risklidir. TBK m.504/3 taşınmaz devri ve taşınmazın hakla sınırlandırılmasını özel yetkiye bağlar. Oturma hakkı, taşınmaz mülkiyetini sınırlayan ayni hak olduğundan vekâletnamede taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak ve özellikle oturma hakkı kurma, tapuda tescil ettirme, gerekli resmî senet ve belgeleri imzalama yetkilerinin açık olması gerekir.
Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Yabancı noter önünde düzenlenirse belgenin Türkiye’de kullanılabilmesi için ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki ile Türkçe tercüme işlemleri gündeme gelir. Bu konuda yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de geçerliliği rehberimiz kullanılabilir.
Vekâlet metninde işlem yapılacak taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin yer alması, yetkinin kapsamını somutlaştırır. Hak belirli bir kişi lehine kurulacaksa o kişinin kimlik bilgilerinin de açıkça yazılması, vekilin takdir alanını daraltır. Böylece hem temsil yetkisi hem de bağış benzeri aile içi işlemlerde sonradan ortaya çıkabilecek irade tartışmaları azaltılır.
Oturma hakkının kapsamı nasıl belirlenir?
TMK m.824, oturma hakkının kapsamının genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirleneceğini düzenler. Aksine hüküm yoksa hak sahibi, ailesi ve ev halkıyla birlikte konutta oturabilir. Hakkın binanın yalnız bir kısmına özgülenmiş olması hâlinde ortak kullanıma ayrılmış yerlerden yararlanma da gündeme gelebilir. Bu nedenle kuruluş belgesinde kullanımın tek kişiyle mi sınırlı olduğu, aile ve ev halkının birlikte oturmasının nasıl ele alınacağı somutlaştırılmalıdır.
Hak sahibi taşınmazı kullanırken mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Malik çıplak mülkiyetini korur; ancak oturma hakkının kullanımını engelleyecek biçimde taşınmaza müdahale edemez. Öte yandan hak sahibi de hakkın sınırlarını aşarak taşınmazı ticari faaliyete tahsis edemez veya hakkı üçüncü kişiye devredemez. Uyuşmazlığın önemli bölümü, kuruluş belgesinin kullanım sınırlarını açık göstermemesinden kaynaklanır.
Aidat, bakım ve diğer giderleri kim öder?
TMK m.825, oturma hakkı sahibinin bina veya bölümün tamamından yararlanması hâlinde olağan bakım ve işletme giderlerinin ona ait olacağını; malik ile birlikte kullanma varsa giderlerin paylaşımının kullanım düzenine göre değerlendirilmesini öngörür. Kat mülkiyetine tabi bir dairede ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak gider hükümleri devreye girer. Tapudaki ayni hak ilişkisi ile apartman yönetimine karşı ortak gider borcu aynı soru değildir; malikin ve fiilî kullanıcının iç ilişkisi ayrıca düzenlenebilir.
Yurt dışında yaşayan malik, “evde ben oturmuyorum, bütün aidat otomatik olarak oturma hakkı sahibine aittir” şeklinde genelleme yapmamalıdır. Giderin türü, yönetim planı, KMK m.20 kapsamındaki sorumluluk ve tarafların iç anlaşması birlikte değerlendirilir. Büyük onarım, esaslı yenileme ve yapısal giderlerde farklı sonuçlar doğabilir. Kuruluş belgesine gider paylaşımına ilişkin açıklayıcı hükümler koymak, ayni hakkın çekirdeğine aykırı olmamak kaydıyla sonraki uyuşmazlıkları azaltabilir.
Taşınmaz satılırsa oturma hakkı sona erer mi?
Tapuya tescilli oturma hakkı ayni hak olduğundan taşınmazın el değiştirmesi kural olarak hakkı ortadan kaldırmaz. Yeni malik, tapu sicilindeki oturma hakkını görerek taşınmazı edinir. Bu nedenle taşınmazın satış değeri ve fiilî kullanım imkânı üzerinde hakkın önemli etkisi vardır. Yurt dışında yaşayan malik ileride satış düşünüyorsa, oturma hakkının süresi ve terkin şartları daha kuruluş aşamasında ekonomik planla uyumlu belirlenmelidir.
Tapu siciline güven ilkesi bakımından hakkın tescili önemlidir. Sadece aile içi protokol ile bırakılan kullanım izni, üçüncü kişiye karşı tapudaki ayni hak güvencesini sağlamaz. Buna karşılık tescilli hak, alıcı bakımından sicilde görünür. Taşınmaz satışı öncesinde Web Tapu ve güncel takyidat kontrolü yapılması için yurt dışından Web Tapu işlemleri rehberi incelenebilir.
Oturma hakkı hangi hâllerde sona erer?
Oturma hakkı kişiye bağlı olduğundan hak sahibinin ölümüyle sona erer ve mirasçılara geçmez. Belirli süre için kurulmuşsa sürenin bitimi, terkin anlaşması veya hakkın hukuken sona ermesini doğuran diğer nedenler gündeme gelebilir. Hakkın sona ermesiyle tapu kaydının kendiliğinden her zaman güncellendiği varsayılmamalıdır; terkin için gerekli belgelerle tapu sicilinde işlem yapılması gerekir.
Hak sahibinin ölümü yurt dışında gerçekleşmişse yabancı ölüm belgesinin Türkiye’de kullanılabilirliği önem kazanır. Belgenin düzenlendiği ülkeye göre apostil/tasdik ve tercüme işlemleri tamamlanır; yabancı resmî belgenin Türkiye’de kullanımı bakımından HMK m.224 ve ilgili milletlerarası sözleşmeler dikkate alınır. HMK m.224 apostil rehberi bu aşama için başvuru kaynağıdır.
Yurt dışından oturma hakkı kurmak için uygulanacak sıra
1. Güncel tapu kaydı alınır; taşınmazın maliki, niteliği ve takyidatları kontrol edilir. 2. Oturma hakkının kimin lehine, ne kadar süreyle ve taşınmazın hangi bölümünde kurulacağı belirlenir. 3. Aile konutu, haciz, ipotek veya tedbir gibi işlemi etkileyen kayıtlar incelenir. 4. Malik yurt dışındaysa TBK m.504/3’e uygun özel yetkili vekâletname hazırlanır. 5. Yabancı noter belgesi varsa apostil/tasdik ve tercüme zinciri tamamlanır. 6. Tapu başvurusu yapılır ve resmî işlem kurulup hak tescil edilir. 7. Tescil sonrası tapu kaydında hak sahibi, süre ve kapsam bilgileri kontrol edilir.
İşlemden sonra vekâletname, resmî senet, tapu kaydı ve gider paylaşımına ilişkin belgeler tek dosyada saklanmalıdır. Yurt dışındaki malikin en sık yaptığı hata, işlemi yalnız aile içi güven ilişkisine bırakmaktır. Ayni hakkın amacı gelecekte kullanım güvencesi sağlamaksa, bu güvenceyi doğuran unsur tapu tescilidir.
Oturma hakkı uyuşmazlığında hangi davalar ve talepler gündeme gelir?
Tapuya tescilli oturma hakkına rağmen malikin veya yeni malikin hak sahibinin konuta girişini engellemesi, kilidi değiştirmesi, taşınmazı fiilen boşaltmaya zorlaması ya da hakkın kapsamını tek taraflı daraltması hâlinde ayni hakkın korunmasına yönelik talepler gündeme gelir. Oturma hakkı yalnız taraflar arasındaki borç ilişkisi değildir; ayni hak niteliği sebebiyle tapu sicilindeki tescile dayanır. Bu nedenle uyuşmazlıkta öncelikle tapu kaydının güncel örneği, hakkın kuruluş belgesi ve hakkın kapsamını gösteren kayıtlar dosyaya alınmalıdır. Hak sahibinin yetkisini aşarak taşınmazı üçüncü kişilere kullandırması veya ticari faaliyete tahsis etmesi hâlinde ise malik hakkın sınırlarının korunmasını talep edebilir.
Terkin uyuşmazlıkları da ayrı önem taşır. Hak belirli süreli kurulmuş ve süre sona ermişse, hak sahibi ölmüşse veya terkin konusunda geçerli bir hukuki sebep doğmuşsa tapu kaydının güncellenmesi gerekir. Ancak malikin tek taraflı “artık kullanmasını istemiyorum” beyanı, geçerli ve devam eden oturma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ayni hakkın sona erme sebebi somut olarak ortaya konulmalı; gerekiyorsa tapu müdürlüğü işlemi veya mahkeme kararıyla terkin sağlanmalıdır. Yurt dışında bulunan taraf açısından bu takip de özel yetkili vekil aracılığıyla yürütülebilir.
Oturma hakkı miras ve aile planlamasında nasıl kullanılır?
Oturma hakkı özellikle mülkiyetin çocuklara devredildiği ancak anne veya babanın yaşam boyu konutta kalmasının güvence altına alınmak istendiği işlemlerde kullanılır. Malik taşınmazın çıplak mülkiyetini devredip kendi lehine oturma hakkı kurabileceği gibi, mülkiyeti elinde tutarak bir yakını lehine de hak tesis edebilir. Her iki modelin miras hukukundaki sonucu farklıdır. Mülkiyet devri bağış niteliğindeyse saklı pay, tenkis ve mirasta denkleştirme hükümleri ayrıca değerlendirilebilir; yalnız oturma hakkının kurulmuş olması bu tartışmaları ortadan kaldırmaz.
Özellikle birden fazla mirasçı bulunan ailelerde işlem belgesinde hangi hukuki sonucun amaçlandığı açık olmalıdır. “Ev çocuğun olsun fakat anne yaşamı boyunca otursun” amacı ile “ev malikte kalsın, çocuk belirli süre otursun” amacı aynı hukuki yapıyla kurulmaz. İlkinde mülkiyet devri ile birlikte malik lehine oturma veya intifa hakkı düşünülürken, ikincisinde mülkiyet devri yoktur ve sadece sınırlı ayni hak kurulabilir. Yanlış işlem türü seçilmesi, ileride satış, kredi, ipotek veya miras paylaşımı sırasında beklenmeyen sonuç doğurur.
Oturma hakkı bulunan taşınmaz ipotek edilebilir mi?
Malik, oturma hakkıyla yüklü taşınmazın mülkiyetine sahip olmaya devam eder. Ancak taşınmazın ekonomik değeri ve bankanın teminat değerlendirmesi tapuda mevcut oturma hakkından etkilenir. İpotek işleminin mümkün olup olmadığı ile bankanın bu taşınmazı yeterli teminat kabul edip etmeyeceği aynı soru değildir. Tapudaki hak sıraları, önceki ayni haklar ve tarafların öncelik dereceleri somut kayıttan incelenmelidir. Kredi planı bulunan malik, oturma hakkını kurmadan önce bankanın teminat politikasını ve tapudaki derece ilişkisini değerlendirmelidir.
Tersi durumda, yani taşınmaz zaten ipotekliyken oturma hakkı kurulmak isteniyorsa mevcut ipoteğin varlığı hak sahibine açıkça anlatılmalıdır. Önceki tarihli ipoteğin paraya çevrilmesi sürecinde taşınmazın cebri icra yoluyla satılması, sonraki sınırlı ayni hakların durumunu etkileyebilir. Bu nedenle “tapuya oturma hakkı koyduk, hiçbir koşulda evden çıkarılamaz” şeklinde mutlak bir varsayım doğru değildir; sicildeki hakların tarih ve dereceleri birlikte incelenmelidir.
Yurt dışındaki malik hangi belgeleri saklamalıdır?
Güvenli bir dosyada güncel tapu kaydı, oturma hakkının kuruluşuna ilişkin resmî senet veya işlem belgesi, vekâletname, yabancı noter belgesinin apostil/tasdik evrakı, tercüme ve noter onayı, harç ve döner sermaye makbuzları ile tescil sonrası tapu örneği birlikte tutulmalıdır. Hak belirli süreli ise başlangıç ve bitiş tarihi ayrıca kaydedilmelidir. Hak sahibinin ölümüyle sona erme öngörülmüşse, yabancı ülkede düzenlenen ölüm belgesinin Türkiye’de kullanılmasına ilişkin prosedür de önceden bilinmelidir.
Bu belgelerin dijital kopyalarının güvenli biçimde saklanması özellikle yurt dışında yaşayan malik için önemlidir. Yıllar sonra terkin, satış veya miras işlemi yapılırken vekâletnamenin kapsamı ve kuruluş iradesi yeniden incelenebilir. Eksik dosya, hukuki hakkı ortadan kaldırmasa da işlem süresini uzatır ve ek belge teminini zorunlu kılabilir. Bu nedenle tescil tamamlandığında dosya kapatılmamalı; oturma hakkının yaşam döngüsü boyunca güncel kayıtlar korunmalıdır.
Sık sorulan sorular
Oturma hakkı mirasçılara geçer mi?
Hayır. TMK m.823 gereği oturma hakkı devredilemez ve mirasçılara geçmez.
Oturma hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?
Oturma hakkı konutu bizzat kullanmaya yönelik kişiye bağlı haktır; hakkın üçüncü kişiye devri veya bağımsız şekilde kiraya verilmesi hakkın niteliğiyle bağdaşmaz.
Yurt dışından vekâletle kurulabilir mi?
Evet. TBK m.504/3 kapsamında taşınmazı hakla sınırlandırma ve oturma hakkı kurma özel yetkileri vekâletnamede açıkça bulunmalıdır.
Ev satılırsa oturma hakkı silinir mi?
Tapuya tescilli oturma hakkı taşınmazın satışıyla kendiliğinden sona ermez; yeni malik sicildeki ayni hakla bağlı olur.
Oturma hakkı belirli süreli kurulabilir mi?
Evet. Hak belirli süreyle veya kişiye bağlı olarak kurulabilir; süre ve kapsam tapu işleminde açıkça gösterilmelidir.
Aile konutunda oturma hakkı kurulurken eş rızası gerekir mi?
Taşınmaz aile konutu niteliğindeyse TMK m.194’teki eş rızası düzenlemesi ayrıca uygulanır.
Hak sahibinin ölümü yurt dışında olursa terkin nasıl yapılır?
Yabancı ölüm belgesi usulüne uygun apostil/tasdik ve tercüme sürecinden geçirilerek tapu terkin işleminde kullanılır.
Oturma hakkı ile intifa hakkı aynı şey midir?
Hayır. Oturma hakkı konut kullanımıyla sınırlı ve kişiye bağlıdır; intifa hakkının yararlanma kapsamı daha geniştir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
